海南陵水项目定位与产品建议1359543905

销售均价（元/ —
㎡）
—
4750 5135(↑8.48%)
注：上述数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报（2003年—2006年）
2006年-2007年同期开发情况对比表
预售面积
2006年1-4月 2007年1-4月 33万㎡ 39.93万㎡(4165套)
登记销售面积 31.45万㎡
44.97万㎡
2、海口市房地产数据分析
2003年－2006年房地产数据一览表
年份 项
目
2003 年
2004年
2005年
房地 产投
资 （亿
27.71
40.29（45.4%）
46.38（15.1%）
2006年 50.47（8.8%）
元）
开发 量
（万 342.69 547.32（59.7%） 694.1（26.8%） 平
上表所示： 海口市城市化发展明显加快，致使居住型客源明显增加； 06年受国家宏观调控，维持信贷控制力度，并执行控制性购房 的税收政策，制约了商品房销售市场，尤其对岛外人士购买用 于投资性的第二套商品房产生了阶段性影响，致使岛外客户于 06年上岛置业增幅平缓； 岛内购买比例增幅明显同时也反映出本土的消费力也在持续增 长当中，而与城市建设同步发展中的各区域开发商也开始重视 对本地消费者置业需求的深入发掘，侧重性地开发出更适合本 地居住型市场的楼盘产品；
5、三亚近年极力推行“城市营销”战略取得了良好的效果，三亚越 来越受到国内、国际的关注,已经上升为国际性的旅游城市。
6、国家经济的持续向好，加上三亚国际旅游城市的形象不断被认 可，外国游客旅游及购房不断增加，三亚旅游市场和旅游地产将快速向 更高层次和更深内涵发展，前景无限。休闲度假客户纷纷选择三亚作为 其度假休闲居所，三亚房地产销售市场异常火暴，三亚已经成为推动海 南南部经济发展的龙头，必将陵水、保亭、乐东、五指山共8123平方公 里区域打造成为“大美三亚”旅游经济圈。
2005年
2006年
岛内客 户
成交面 53.18万
积㎡
成交套
4182套
数
36.25％ 35.43％
76.25万 ㎡
6382套
44.59％ 40.75％
岛外客 户
成交面 93.54万
积㎡
成交套
7623套
数
63.75％ 64.57％
94.77万 ㎡
9278套
55.41％ 59.25％
注：数据来源海口市房管局2007年初统计数据
从需求面积上，岛外客户平均套型面积需求下降
2005年
2006年
户型面积需求 下降
岛内套型面积
127.16㎡/套 119.47㎡/套
6％
需求
岛外套型面积 122.7㎡/套
需求
102.14㎡/套
17％
上表所示： 在售单位户均面积的减小，反映出置业者于产品消费中更趋理 性，房地产项目向品质化方向发展； 岛内、外客户对套型面积的需求均有所下降，以岛外客户对套 型面积的需求下降幅度最大，套型面积需求下降幅度达到 17％，因此，从另一个侧面反映出2006年岛外客户群体以中端 阶层为主力，超大户型产品的销售难度将进一步加大，市场热 销套型面积为100－120㎡大两房或小三房的产品。
源自文库
比例 11%
岛外客户 合计
4578套 5038套
91%
39万㎡
89%
43.83万㎡
2007年1-4月新建住房供给与销售情况
结转可售面积
92.08万 2006年结转销售
㎡
面积
65.47万㎡
1-4月批准预售面 37.43万
积
㎡
鉴证量
43.83万㎡
2006年-2007年同期商品住房平均售价
2006年1-4月 2007年1-4月
占总销售面积20.83%
按照销售套数计算，小于60㎡销售比例最大，共销售1308套，占总
套数25.96%
90㎡以上户型
1897套 37.65% 23.43万㎡ 53.47%
合计
5038套
43.83万㎡
2007年1-4月新建商品住房购买对象来源表
岛内客户
销售套数 460套
比例 9%
销售面积 4.83万㎡
住房登记销售面积
—
43.38万㎡(5038套)
商业登记销售面积
—
1.14万㎡
增幅 21% 43% — —
2007年1-4月销售产品重点面积分布表
销售套数 比例 销售面积 比例
90㎡以下户型
3141套 62.35% 20.40万㎡ 46.53%
按照销售面积计算，60-80㎡销售面积所占比例最大，为8.93万㎡，
以上数据显示，海口楼市向着良性的状况稳步发展—— 房地产投资进入稳步增长的局面，除04年出现暴涨（半拉子工 程的大规模运作导致），05-06年的涨幅已控制在8.8%，理性 的发展对海口房产后市发展将迎来新的机遇。 商品房销售量持续上涨，且增幅较大，05-06年增幅已达到36% 以上，结合开发量增幅明显地减的状态分析，过往所积压房产 得到进一步消化，海口市的房产供求关系正趋向良性发展。 商品房价格有了明显的攀升，但仍未突破3000元/平米均价， 从海口07年楼市在售项目现况，中高端产品均价已进入40005000元/平米的均价的状况比较，反映出07年楼市将更加明显 的攀升至新的高位。 值得关注的是，住宅销售增幅相当平缓，05-06年几乎无增 量，这反映出海口商品住宅的需求量仍无大幅增加的诱因，近
项
2001
目 数据 趋势
GDP （亿 518.48 元）
↑8.8%
社会
固定
资产 投资
193
（亿
元）
↑1.5%
总旅 游收
入 （亿 元）
78.56
↑8.4%
国外 旅游 收入 9.05 （亿
↑3.6%
2002 数据 趋势
2003 数据 趋势
数据
566.05 ↑8.9% 698.30 ↑10.5% 790.12
增幅
平均售价
5055元/㎡
7178元/㎡
42%
增长快速原因：1、等待春节销售档期延期销售的商品房档次高； 2、海边一线房价升幅较大；
注：上述数据来源，三亚市房地产市场分析检测报告（2007年5月10日）
分 析： 1、2003年以来，三亚市GDP保持了两位数以上的快速增长，全社 会固定投资也保持了40%以上的增速，特别是房地产的持续快速增长给 上述两大指标贡献很大。 2、房地产业已经成为三亚仅次于旅游业的第二大支柱产业，三亚 购房岛外客户已经占了95%，国外客户购买现象已开始涌现。政府对房 地产开发支持力度大，并深入关注到项目的具体的规划设计和建设中。 3、市场的追捧、开发品质的提升，三亚近年来房地产产品销售均 价增幅很快，2007年第一季度已经达到7178元/㎡，比去年同期上涨 42%。 4、三亚优越的自然环境、稀缺的海岸资源，大量外地实力强、运 营水平高的地产集团进入三亚，开发项目不断引入先进的开发理念，同 时高水平设计公司、服务管理公司等上下游产业链机构也同时介入，使 现有项目品质不断提升，产品更新换代速度也明显加快
（二）海口市场分析对陵水项目的启示
1、海口以居住为主的房地产发展模式与陵水项目旅游度假产品的定位 有所区别； 2、逐年激增的岛外市场为项目的销售提供了广阔的客户来源； 3、陵水项目的发展可以借力海口经营城市以及海口房地产迅速发展的 契机；
（三）三亚 1、三亚房地产市场情况概述
2003-2006三亚市房地产发展基本情况
陵水富力湾项目营销策划方案
第一部分：宏观市场分析
1、 海南宏观经济分析 陵水富力湾项目的开发建设将受惠于国家宏观经济的快速增长以及 海南经济持续快速增加的大环境。作为海南省支柱产业的旅游业和房地 产业的发展也将给项目的开发提供有利的支撑，摘录部分相关数据见下 表：
海南省2001-2006年经济运行情况及旅游、房地产发展
资 7.2 ↑16.1% 12.5 ↑21.4% 35.95 ↑84.4% 56.0 （亿 元）
备注：1、上述数据来源于国家统计局网站。（http://www.stats.gov.cn/） 2、DGP年度增加考虑物价因素，按照可比价进行计算。
以上数据显示，海南经济持续向好，旅游业和房地产业发展迅
速： 1、 海南经济持续向好，自2003年以来GDP均保持了两位数以上的增 长，为海南的快速发展提供了必要的条件，也给旅游和房地产业 的发展提供了良好的契机； 2、 2003年、2004年房地产投资增长率分别为84.4%和52.9%，在国家 宏观调控政策的影响下，2005年、2006年增长率也保持在26.5% 和26%； 3、 旅游业收入持续增长，除了2003年受非典影响略低外，均保持了 两位数以上的快速增长，其中2005年、2006年国外游客增长率均 超过40%；
2、 海南房地产代表区域近年市场情况分析（海口、三亚） （一）海口 1、海口房地产发展与生产总值分析
注：海口市国民生产总值数据来源于海口市政府历年统计公报 自2002年以来，海口市国民生产总值以每年平均12.1％-13.2%左右的速度增长，带动房地
产业快速发展。2004年以来，海口房地产产品整体素质的提高，半拉子工程基本消化，经营成 本的上升，加之全国楼市价格集体上涨，导致市场整体销售均价的上升，2004年开始海口房地 产价格进入平稳快速上升的周期。海南岛“健康岛”、“阳光岛”形象定位的推广，岛外购买 力的持续释放使得近3年来房地产销售势头旺盛，开发量、销售量以及销售单价屡创新高。
期仅限于对以往存量的持续消化为主。 对比三亚05-06年商品房销售面积和销售额增幅分别为17%和 15%，海口的增幅更为明显，我们认为主要原因为海口近年城 市化建设、旧城改造及新城区快速拓长的步伐加快，城市配 套、宜居环境日趋完善，致使居住型需求增多，而高品质生活 取向也随之增长。 从整体市场价格分析，从2004年开始海口房地产价格进入平稳快速 上升的周期，主要是产品整体素质的提高，半拉子工程基本消化，经营 成本的上升，加之全国楼市价格集体上涨，导致市场整体销售均价的上 升。从政府公布的06年房地产价格数据看，虽然商品房平均销售价格对 比06年前三季度下降了32.14元/㎡，但住宅平均销售价格上升了264.41 元/㎡，证明住宅市场价格依然处于上升趋势。 从市场特征分析，岛外成交比例有所下降
米）
710.92（2.4%）
商品 房竣 工面
积
89.4
81.22
110.32
80.22
商品 房销 售面
积
96.17
107.72（12%） 139.9（29.9%） 191.05（36.6%）
住宅
施工 342.69
—
面积
554.43
555.83
住宅
竣工 81.23
—
面积
96.9
54.49
住宅 销售 92.62 面积
206 ↑6.5% 276.26 ↑22.4% 322.50
87.89 ↑11.9% 95.38 ↑7.4% 111.01 8.79 ↑2.6% 7.64 ↑13.1% 6.77
元）
国内 旅游 收入 （亿 元）
69.51
旅游
过夜
人数 （万
1007.57
人
次）
↑8.9% ↑8.4%
79.10 ↑13.8% 87.74 1124.76 ↑11.6% 1234.10
↑9.7% ↓1.7%
104.24 1402.89
海外 旅游
者 （万 人 次）
国内 旅游
者 （万 人 次）
48.68 958.89
↑28.0% 45.68 ↓6.2% 29.33 ↓24.6% 30.86 ↑8.5% 1079.08 ↑12.5% 1204.77 ↓0.9% 1372.03
房地 产投
—
(万㎡)
住宅施工面积
84.71 151.88 193.76
—
(万㎡)
房屋竣工面积
52.23 55.59 101.63
—
(万㎡)
住宅竣工面积
40.81
38.72
82.92
—
(万㎡)
房地产销售面 —
积（万㎡）
—
60.25 70.55(↑17.10%)
房地产销售额 — （亿元）
—
31.53 36.23(↑14.91%)
100.72
133.15
133.4
商品 房销 售额 20.01
24.1（20%）
36.1（49.8%） 56.91（57.6%）
（亿 元）
住宅
销售
额—
22.31
—
—
（亿
元）
商品 房平 均售
价
2086 元
2423元
2535元
2978元
增幅
16%
4%
17%
注：2003年-2006年数据来源于海口市房地局相关数据以及海口市统计局提供的2003-2006年 《海口市国民经济和社会发展统计公报》。 (《海南日报》、《海口晚报》均有刊登)
2003年 2004年 2005年
2006年
国民生产总值 (亿元)
48.25
74.21
108.9
40.4
(↑19.43%) (↑53.8%) (↑46.75%)
全社会固定投 26.78
资(亿元)
38.46
50.02
70.87
房地产投资(亿 8.12
元)
13.85
19.75
29.66
房屋施工面积
117.63 228.54 281.33