罗平县房地产市场调查报告

罗平房地产市场调查报告

一、罗平县整体概述

（一）罗平县概况

■区位

罗平位于云南省东部，滇、桂、黔三省(区)结合部，地处东经103°57′～104°43′、北纬24°31′～25°25′之间。东沿黄泥河与贵州省兴义市接壤，南与广西西林县隔南盘江相望，西南邻师宗县，西至北界分别与陆良、麒麟、富源3县(区)接界，有“鸡鸣三省”之称。县境东西宽75公里，南北长99公里，总面积3025.35平方公里，其中山区面积占78%。县城罗雄镇，海拔1480米，距省会昆明240公里，距曲靖市区132公里。

■历史

罗平历史悠久，有人类活动的历史可以追溯到旧石器时代。秦代为夜郎国所属漏卧候国，西汉时曾设漏卧国(今罗平)，隶牂牁郡。隋为南宁州属地。唐初隶南宁州总官府，贞观年间为郎州属地。天宝年间为罗雄部，属南诏石城郡。宋为东爨乌蛮三十七部之一，隶大理国石城郡。元至元十三年(1276年)置罗雄州辖亦佐县，属曲靖路。明万历十五年(1587年)更名罗平州，属曲靖军民府。清沿之。民国二年(1913年)始称罗平县，属滇中道。民国十八年（1929年）废道，曾直隶省。

罗平县是革命老区，1937年11月，建立中共第一个党支部，1939年3月建立中共罗平县地下县委，1948年12月31日，罗平县城解放。1950年3月成立县人民政府，属宜良专区，1954年并入曲靖专区。1958年10月撤销罗平县建制，并入师宗县。1959年1月，恢复罗平县建制至今。

■行政规划

罗平县辖大水井、鲁布革、钟山、旧屋基、长底、老厂6乡和罗雄、板桥、九龙、马街、富乐、阿岗6镇，下设152个村民委员会（办事处）和7个居民委员会。境内聚居着汉、彝、回、布依、苗等民族，总人口60.56万人，其中非农人口5.41万人，占8.93%；

县城的在地罗雄镇是全县的政治、经济、文化中心，县城人口13.8万余人。总体规划占地24平方公里，现已建成15.5平方公里，城市园林绿化面积544.32万平方米。

（二）罗平县经济情况

罗平县GDP在近三年来，都在13%以上的高速增长，平均增长速度都高于中国整体增长速度。同时在近几年内，政府加大了工业及第三产业的发展力度的支持，使得罗平县经济持续增长！

（三）罗平居民收入水平

人均可支配收入也犹如GDP那样在持续增长，人们的生活条件好转，给投资及提高人们生活品质提供先决条件。

（四）小结：

罗平县地处云南、贵州、广西三省交界处，拥有良好的自然资源为罗平创造发展旅游产业的优质自然条件。近几年来，罗平县加快城市发展速度，大力发展城市基础建设来提升城市形象，对旧城改造及南片区整体规划加大了投资力度，为罗平县实现山水旅游城市不断努力，从2008年起罗平保持较快的增长水平，经济总量不断增加，居民可支配收入持续增加，全县保持较好的发展势头。

1）罗平居民收入增加提升本地居民的购买力，对于项目的销售起到促进作用。

2）罗平县城旧城改造启动，为项目的发展带来契机，政府政策将给予支持；

3）罗平县城人口较少，仅13万人口，不能支持太多楼盘开发；

4）罗平县乡镇保障性住房建设对普通商品房市场具有一定得制约。

二、罗平房地产市场情况

（一）罗平楼盘分布情况

（二）罗平县楼盘概况1、罗平县供盘情况

（绿色为未开盘项目）分析

罗平县从2008年以来，房地产市场刚刚开始，2008年楼市低迷时期掀起开发热潮，当年楼盘开发有8个，楼市刚刚开始，均以小体量开发模式，当时销售也非常非常不错，几乎都以开盘即清盘的模式。但是金融危机影响使得楼盘开发量呈现递减趋势；但是到2012年楼市开发量达到罗平历来最多时期，且以大盘形势出现，仅金桐花苑就有55万方。后期压力巨大。

从上表中可以看出，既不完全统计，所有商品房建设总户数达14229户，以每家4口计算可解决56916人的居住问题，但现在城区人口仅13万人，加之

农业户口和城市小宗用地批复的自建房屋较多，使得当前罗平商品房市场接近饱和状态。2012年即将放量的楼盘中，所有户数达7995户，几乎为2008年—2011年4年开发量得总和，再加上前期楼盘存量较多，使得后期商品房销售雪上加霜。

从上表中看出，以上楼盘建设的平均面积均在120平米以上，主要是罗平人都希望有满足居住功能性的三房的需求，但是根据当地收入情况，不可能接受高房价的楼盘，同时第一批优质购房者也都在2008-2010年之间购买了房屋，尚未达到换房时期。所以在后期设计中，需要设计一些既能满足3房居住需求同时达到总价较低的房屋。

2、罗平县城房地产市场剖析

（1）中心旧城改造启动

罗平项目从南片区行政中心规划开始，县城中心的原政府单位用地成为了房地产商开发的首选，这些楼盘都雄踞在城市中央位置，由于地段优越，使得2008年开始投资建设的首批商品房受到人们的欢迎。

（2）南片区成为新贵入住之选

安兴润城开始占据了南片区较好的位置，城建股份的入住使得罗平南市区成为罗平新贵一族首选之地。大手笔的开发和宏伟的规划，都使得南片区成为了罗平较为耀眼的新区。但是罗平房地产开发较多，使得前期宏伟的规划均未落实的实处，给本区域的发展蒙上阴影。

（3）规划设计、园林景观营造水平较低

当前住宅市场优秀的产品规划与优美的园艺绿化几乎是不分离的，考验一个楼盘的好坏，是一个综合因素，而非单项指数。而绿化园艺拉动住宅档次、提高售价要比楼宇本身空间大得多，购房者越来越深切的感受到住宅环境的提升所带来的享受。但是当前罗平楼盘还未从这方面出发，是后期改善及规划设计的新亮点。

（4）开发过快，趋于饱和

罗平房地产市场从2008年起，第一个楼盘开始建设，经过近4年时间发展到40多个楼盘，开发体量较大，但由于罗平县人口较少，加之城市流动人口没有太大变化，近几年地产趋于饱和。

（5）小宗用地及宅基地流转较多

小宗用地挂牌较多，自建房在罗平占主导地位，一些自建房开始在市场上流转，加之宅基地市场流转，难以改变当地人自建房屋的思想观念。对商品房市场好一定得冲击。

三、楼盘个案分析

（一）龙逸汇和国际

1、楼盘基本信息