地下停车场初步经营分析【精选】
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2、根据经营方式作出关键经营指标统计和及时调整，以改善经营，增加 收入，减少前期损失的规模和时间，增加后期盈利。
3、周边临近居住区有利于提高居民停车，活跃的商业活动有利于提高临 时停车，不过外来停车会越来越多会影响租户车辆安全以及物业本身 价值，建议选择自营停车场物业，适当保守经营
1、原因：新落成写字楼和车位配置高导致停车场空置率高，提高上座率 2、案例：正佳广场停车场，高德置地停车场 3、经营方式：临保半价优惠，业主或租户月保卡打折优惠 4、关键经营指标： 车流量环比增长率=（本月车流量-上月车流量）/上月车流量
停车场经营建议
1、车库入口设置剩余车位电子显示屏、出口设闸口收费，建议采用智能 照明系统节省费用，并根据实际定位考虑标准配置外的智能系统，避 免不当投入。
剧院的车位不是按平米来的，是按人头来计算的，关键是看有多 少座位，而一般来剧院的观众自驾车的比例有多高。
比如国家大剧院机动车停车位共设有1000个，其中贵宾车位80个， 供内部工作人员使用车位120个，提供社会车辆停靠车位为800个。每 辆机动车按1.5人配比，共有约1200人采用自驾车方式进入剧场，占 大剧院总容量数（5500人）的20% 左右（一般的剧院没有这么高）。
二：夜间居住用车月保创收经营 1、写字楼停车具有很强时间规律性，白天以流动停车为主，夜间以固定
停车为主，工作日白天使用率基本都在90%以上，晚上控制率较高， 上座率一般相差一半，在非办公时间存在的空置率和居住停车，流动 停车需求正好形成互补，因此在靠近居民区和交通方便的写字楼存在 吸引流动车辆，居住用车的市场机会。 2、案例：财富广场，停车位200个，附近小区无停车位，设立非固定车 位的月卡对外开放创收。 3、经营方式：1000元非固定车位月卡吸引居住停车，时段20点至次日9 点，周六，日可24小时停车。经营状况不理想，吸引居住停车不到20 辆，且不具备稳定性。 4、关键经营指标：新增月卡收益=新增月卡数量X月卡价格
在一般的省会城市，暂时按临街商业每万平米40个测算，写字楼1 个/300平米，综合性超市100个车位， 剧院40个左右。商业购物中心 最低配置10000平米至少要配置100个。
国内其他城市车位配比经验
沿海及发达城市已经要求新建住宅小区车位比要达到1：1，也就 是一户一个车位。
上海、广州、深圳、北京等一线城市许多高档住宅的停车规划设 计比例最高的已经达到1：2。
在经济较发达的南方城市，如浙江全民经商的义乌市，当今作楼 盘设计停车配置也最少在1：0.8起步，有些楼盘达到1：1.4以上的设 计配置。
停车场经营方式
一：限制固定车位以增加临保收益 1、原因：商业是商业地产增值的核心，作为写字楼商业综合体的停车场
在保障租户停车的前提下更注重停车位对商场消费的贡献。因此采取 限制固定车位以增加临保收益。 2、案例：天河综合体 天河城购物中心含购物中心，甲级写字楼和喜来登酒店三部分，酒店落 成后停车位1000个。车位平均每天上座率3-4，天河城自有物业管理， 对车场物业无盈利要求，全年收支平衡即可 3、经营方式：月保分为四类，不含节假日非固定车位1200、含节假日非 固定车位1700、不含节假日固定车位2000、含节假日固定车位2400。 固定车位限制120以内，鼓励月保办理非固定车位：临保优惠周一至 周四5元每小时的半价优惠（最高限价10元每小时），十二点前任意 消费免费停车，某餐厅消费赠停车券的促销方式。 4、关键经营指标： 车流量：日平均3500车流量/800车位，波动范围2000-5000辆 车流量消费贡献率=消费额增长/车流量增长
地下停车场经营分析
停车场介绍
类型
形式
优缺点
经营成本
认可度
自走式平面停 车场
地面临时
停车方便，建造成本、 运营费用低，但土地 较低 利用率低
较高
多层停车场
自走式立体停 及配备地下 车场（含地下）闸口收费停
车场
土地利用率高，多层
停车场四层以上进出 时间长
钢砼建造成本约 1500-2000元每 平方米，月运营 费用300元位
一般
智能仓储式 车库（地下， 半地下，地 上）
土地利用率高，存取 车1-2分钟次，但运营 成本高
建造成本约5万
元个，运营费用 170元个月，其 中维护费100元 个月
一般
机械式停车场 电梯式停车 塔（地上）
建造成本8-11万
高密度停车，耗电低， 元个，运营费用
存取车1-2分钟次，但 220元个月，其
建造和维护成本高
中维护费170元
个月
较好
升降横移式
多为临时性质，存取
Leabharlann Baidu
建造成本3.2万 元个，运营费用 一般
我国停车位配比规定
国家规定停车场用地总面积按规划人口的每人0.8平方米至1平方 米设计。
一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个， 娱乐性质建筑的指标是1.5～2个，餐饮性质的指标是2.5个。
3、周边临近居住区有利于提高居民停车，活跃的商业活动有利于提高临 时停车，不过外来停车会越来越多会影响租户车辆安全以及物业本身 价值，建议选择自营停车场物业，适当保守经营
1、原因：新落成写字楼和车位配置高导致停车场空置率高，提高上座率 2、案例：正佳广场停车场，高德置地停车场 3、经营方式：临保半价优惠，业主或租户月保卡打折优惠 4、关键经营指标： 车流量环比增长率=（本月车流量-上月车流量）/上月车流量
停车场经营建议
1、车库入口设置剩余车位电子显示屏、出口设闸口收费，建议采用智能 照明系统节省费用，并根据实际定位考虑标准配置外的智能系统，避 免不当投入。
剧院的车位不是按平米来的，是按人头来计算的，关键是看有多 少座位，而一般来剧院的观众自驾车的比例有多高。
比如国家大剧院机动车停车位共设有1000个，其中贵宾车位80个， 供内部工作人员使用车位120个，提供社会车辆停靠车位为800个。每 辆机动车按1.5人配比，共有约1200人采用自驾车方式进入剧场，占 大剧院总容量数（5500人）的20% 左右（一般的剧院没有这么高）。
二：夜间居住用车月保创收经营 1、写字楼停车具有很强时间规律性，白天以流动停车为主，夜间以固定
停车为主，工作日白天使用率基本都在90%以上，晚上控制率较高， 上座率一般相差一半，在非办公时间存在的空置率和居住停车，流动 停车需求正好形成互补，因此在靠近居民区和交通方便的写字楼存在 吸引流动车辆，居住用车的市场机会。 2、案例：财富广场，停车位200个，附近小区无停车位，设立非固定车 位的月卡对外开放创收。 3、经营方式：1000元非固定车位月卡吸引居住停车，时段20点至次日9 点，周六，日可24小时停车。经营状况不理想，吸引居住停车不到20 辆，且不具备稳定性。 4、关键经营指标：新增月卡收益=新增月卡数量X月卡价格
在一般的省会城市，暂时按临街商业每万平米40个测算，写字楼1 个/300平米，综合性超市100个车位， 剧院40个左右。商业购物中心 最低配置10000平米至少要配置100个。
国内其他城市车位配比经验
沿海及发达城市已经要求新建住宅小区车位比要达到1：1，也就 是一户一个车位。
上海、广州、深圳、北京等一线城市许多高档住宅的停车规划设 计比例最高的已经达到1：2。
在经济较发达的南方城市，如浙江全民经商的义乌市，当今作楼 盘设计停车配置也最少在1：0.8起步，有些楼盘达到1：1.4以上的设 计配置。
停车场经营方式
一：限制固定车位以增加临保收益 1、原因：商业是商业地产增值的核心，作为写字楼商业综合体的停车场
在保障租户停车的前提下更注重停车位对商场消费的贡献。因此采取 限制固定车位以增加临保收益。 2、案例：天河综合体 天河城购物中心含购物中心，甲级写字楼和喜来登酒店三部分，酒店落 成后停车位1000个。车位平均每天上座率3-4，天河城自有物业管理， 对车场物业无盈利要求，全年收支平衡即可 3、经营方式：月保分为四类，不含节假日非固定车位1200、含节假日非 固定车位1700、不含节假日固定车位2000、含节假日固定车位2400。 固定车位限制120以内，鼓励月保办理非固定车位：临保优惠周一至 周四5元每小时的半价优惠（最高限价10元每小时），十二点前任意 消费免费停车，某餐厅消费赠停车券的促销方式。 4、关键经营指标： 车流量：日平均3500车流量/800车位，波动范围2000-5000辆 车流量消费贡献率=消费额增长/车流量增长
地下停车场经营分析
停车场介绍
类型
形式
优缺点
经营成本
认可度
自走式平面停 车场
地面临时
停车方便，建造成本、 运营费用低，但土地 较低 利用率低
较高
多层停车场
自走式立体停 及配备地下 车场（含地下）闸口收费停
车场
土地利用率高，多层
停车场四层以上进出 时间长
钢砼建造成本约 1500-2000元每 平方米，月运营 费用300元位
一般
智能仓储式 车库（地下， 半地下，地 上）
土地利用率高，存取 车1-2分钟次，但运营 成本高
建造成本约5万
元个，运营费用 170元个月，其 中维护费100元 个月
一般
机械式停车场 电梯式停车 塔（地上）
建造成本8-11万
高密度停车，耗电低， 元个，运营费用
存取车1-2分钟次，但 220元个月，其
建造和维护成本高
中维护费170元
个月
较好
升降横移式
多为临时性质，存取
Leabharlann Baidu
建造成本3.2万 元个，运营费用 一般
我国停车位配比规定
国家规定停车场用地总面积按规划人口的每人0.8平方米至1平方 米设计。
一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个， 娱乐性质建筑的指标是1.5～2个，餐饮性质的指标是2.5个。