首都机场项目投后管理(半年度)报告

首都机场项目投后管理（半年度）报告

2013年11月

一、投资概况

首都机场武警营房区联建基金于2013年6月募集完毕，并于2013年7月前以股权投资的方式投入项目公司，用于项目开发建设。

本项目总用地面积为17979.28平方米，折合约27亩，由中洲伟业负责出资与特警学院联合建设营房、住宅楼和配套商业。

被投资企业：

项目公司：中洲伟业房地产开发（北京）有限公司

公司地址：北京市平谷区林荫北街13号

主营业务：房地产开发；项目投资；投资管理；销售自行开发的商品房、办公用品等

二、风控措施落实情况

1、土地抵押情况：目前土地抵押（王府井大街商业物业抵押）已经落实如下：

抵押物现状：

项目方将北京王府井大街商业物业抵押给本基金，现已经办完抵押登记手续，该物业位于天安门以东约一公里王府井商圈内，是北京市最为繁华的商业街。2013年初抵押资产经过专业资产评估公司评估，总价值超过3.8亿元人民币。

经各房屋销售网站统计，北京王府井大街商业物业出售价格在90000元/㎡以上，保守计算该抵押物现价在5亿元以上，是本次募集资金的2倍以上。

2、华夏唐隆投资管理（北京）有限公司无限连带责任担保已经落实。

3、股权质押已落实，已经收到工商局的股权出质通知书。

4、银行资金监管已经落实，监管行为中国民生银行。

三、项目进展情况

1、前期规划设计

项目方已委托北京清尚环艺建筑设计院有限公司进行设计，现北京清尚环艺建筑设计院有限公司已经完成项目的全套设计图纸，提升本项目的建筑品质。设计方案已经获得军方的认可。

2、整体拆迁和施工方案

由于施工地点有多户军属居住，且有部队办公场地，多数军属对整体搬迁到营区外的方案抵触意见较大。经过协商，项目方将施工方案进行了部分更改，具体为：

1）经协调将原有的部队办公营地迁到东院，并拆除地块北边办公营房。

2）将原有的军属房，整体集中安置到该地块南边的两栋居住楼，腾出北边的施工空间。

3）拆除原有北部地块上的停车场等附属设施。

4）将北边地块上原有的配套锅炉、变压器、光纤等供水、供电、供暖等保障设施整体迁移到南边角。

5）在南边拆除原有的两排营房，并临时改建为停车场，以方便军属房的安置。

6）在南边新建锅炉房、变压器、等设施，以取代北边地块上原有的供水、供暖、供电等配套设施，方便安置的军属的日常生活。

7）一期先在北边地块新建5棟酒店式公寓楼。

8）一期工程完成后，将地块上南边的两栋安置军属整体安置到其中的两栋酒店式公寓。

9）二期工程，完成南边现临时安置军属楼的拆迁，并在南边地块新建二期工程。

3、工程进展

目前项目方已经完成如下工程：

1）营区原军属已经集中安置在两栋旧楼内。

（用于临时安置拆迁房军属的旧楼）

2）已完成最南边的两排原军产房的拆除工作。项目方目前已经将该地块最南边的两排原有军产房完全拆除。

3）已经完成军产房拆除后围墙的加固工作。

该营区南边原来是用房子的南边墙壁兼做围墙，在两排房子拆除后，为保留围墙，保留了最南边的一面墙壁，为避免墙壁倒塌，项目方将该墙壁做了加固处理。

（经过加固后的拆迁后剩余围墙）

4）在南边原两排军产房的基础上，完成建设停车场一处，以方便北边地块的全面施工。

原有的建筑拆除后，项目方因地制宜，改建成了停车场，并敷设建议地砖，以方便军属安置后的停车需求。

（被拆除的军产房旧址和被改建成的临时停车场）

5）为两栋家属房配套的锅炉房已经建设完毕，锅炉已经安装调试完毕。锅炉和原暖气管道的对接管道正在施工中。

（临时建成的锅炉房）

（管道对接及临时电力施工现场）

4、销售策略的制定

由于土地性质的特殊性，本项目无须预售许可证，该项目工程进度不影响项目的租售。目前项目方对预售日期有两种选择：1）工程达到正负零时开始销售。2）工程开工即开始认购。由于土地性质的特殊性，销售较为灵活，项目方综合考虑资金节奏及工程进度尽快实现投资收益。

5、销售预期良好

项目方以低于市场价50%的价格（均价1.7万/㎡），每套50-70 ㎡，每套总金额90-120万元之间，极具竞争力的价格进行销售（目前北京房产均价在人民币3-4万之间，平均每套房的总金额在人民币300万以上，按照北京首套房的首付30%标准计算，平均每套房需要90万以上的首付款，而该项目每套房全款只有90-120万）。项目公司已经开始销售方案规划，项目方以不影响投资者收益的实现为原则，结合实际工程进度，制定合理销售规划确保资金回笼。

6、资金回笼预期：

项目一期已完成拆迁净地开发，预计达到预定可入住条件只需一年，由于无预售限制，依据

周边市场2.5-2.8万/㎡售价，本项目采取1.7万/㎡的低价销售政策，可在半年内实现销售回款。按照预期的销售计划估算，项目可实现收益为7亿元以上。

该项目风控已全部落实、抵押物足值、变现能力强，无限连带责任担保等风控措施能够确保投资者的权益。

项目进展顺利，但比预期进度延迟2-3个月，半年内可实现租售回款，项目的特殊地点及极具竞争力的价格能够确保投资权益如期实现。