宁波市住宅小区物业管理条例9083856067

宁波市住宅小区物业管理条例

（修订草案）

第一章总则

第一条为了规范本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用及其监督管理适用国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和本条例。

第三条市房产行政主管部门（以下简称市物业管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县（市）、区房产管理部门（以下简称辖区物业管理部门）依照本条例负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，并接受市物业管理部门的业务指导。

建设、规划、城市管理、公安、价格、环保、工商、民政、财政等有关部门应当按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第四条各县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理的领导，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

街道办事处（乡镇人民政府，下同）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理部门对物业管理进行指导和监督，并为主指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第五条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域划分办法由市物业管理部门另行制订。

第六条物业管理区域具备《浙江省物业管理条例》第八条第一款规定的条件的，辖区物业管理部门或街道办事处应当指导业主成立业主大会筹备组。

第七条业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

（一）确定业主身份；

（二）拟定业主大会议事规则草案；

（三）拟定业主管理规约草案；

（四）制定业主委员会委员的选举产生办法，拟定业主委员会委员的推选名单；

（五）组织召开首次业主大会和其他所需的工作。

第八条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由市物业管理部门会同市价格行政主管部门制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给辖区物业管理部门，在业主大会筹备阶段由辖区物业管理部门将经费划拨至业主大会筹备组或社区居委会的账户，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，业主大会筹备组应当将筹备经费的运作情况向全体业主公布，接受全体业主的监督，筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

第九条业主委员会由业主大会会议选举产生。

业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会承诺积极、及时、全面履行工作职责。

业主委员会委员的人数应当是单数，最低不得少于三人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业管理部门和街道办事处备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

第十条业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经占总人数半数以上的委员同意。

第十一条业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；

（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益。

（五）其他侵害其他业主合法权益的行为。

业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第十二条业主委员会委员有下列情形之一时，其委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主；

（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（四）被人民法院判处刑罚或被公安机关收容劳动教养。

第十三条业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会集体辞职期间，由业主大会监督、指导物业服务企业的服务行为。

第十四条业主委员会应当定期通过公告等形式向全体业主报告工作情况，并通报辖区物业管理部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第十五条业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

业主大会、业主委员会的运作经费的使用情况应当在每年的3月底前向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第三章前期物业管理

第十六条建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在物业销售（预售）前5日向辖区物业管理部门备案。

前期物业管理期间，国家法律法规尚未涉及到的领域或具体事宜，而临时管理规约已有约定的，临时管理规约的约定作为有关部门调解物业纠纷的重要依据。

市物业行政主管部门可以制定临时管理规约示范文本，供建设单位采用。

第十七条前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，辖区物业管理部门或街道办事处应当及时指导业主成立业主大会和业主委员会。

新的业主大会或业主委员会尚未成立期间，由建设单位按照前期物业服务标准、收费标准与物业服务企业约定，提供物业服务。

第十八条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；

（二）掌握小区内各管网线路的布置，建立小区工程资料和日常管理档案，规范财务制度；

（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设