芙蓉水乡整合营销全案
芙蓉水乡整合营销全案
“住信·芙蓉水乡”整合营销全案住信房产策划部2009-09-17§目录§第一部分：项目整体营销策略思路 (4)一、项目开发条件 (5)1.1项目位置 (5)1.2地块性质及规划设计指标 (6)1.3交通条件 (7)1.4景观资源 (8)二、项目SWOT分析 (8)2.1项目优势分析及对策（Strength） (8)2.2项目劣势分析及对策（Weakness） (9)2.3项目机会分析及对策（Opportunity） (10)2.4项目威胁分析及对策(Threat) (11)三、项目总体营销定位研究 (12)3.1项目定位目标 (12)3.2项目定位原则 (13)3.3项目定位思路 (13)3.4项目整体定位 (13)四、项目总体营销推广策略研究 (14)五、整体营销费用预算及分配 (15)5.1项目整体营销费用预算 (15)5.2各阶段营销费用分配 (16)第二部分：商业部分整合营销策略 (18)一、核心策略 (19)1.1我们做一条什么样的商业街？ (19)1.2我们是否具备打造成为“天府古镇第一街”的潜质？.-19-1.3我们如何打造“天府古镇第一街”？ (20)1.4商业街定位 (21)二、业态规划与组合 (22)2.1商业街分布及命名 (22)2.2商业街业态分布 (23)三、商业街的招商方案 (24)3.1招商模式 (24)3.2招商启动时间 (26)3.3招商办公地点设定 (26)3.4招商人员及组织 (26)3.5项目整体招商原则和目标 (27)3.6招商面临问题及解决办法 (27)3.7招商方式 (29)3.8招商费用预算 (30)四、商业街后期经营管理 (31)4.1项目有无必要实施统一经营管理？ (31)4.2项目如何实施统一经营管理？ (31)4.3后期经营管理服务模式 (32)4.4在项目前期销售中是否产生经营管理费用？ (32)4.5经营管理公司备选方案 (32)4.6经营管理详细方案 (32)五、前期商铺营销及推广方案 (33)5.1一期商铺推广阶段划分和工作内容 (33)5.2推盘时机 (34)5.3前期销售计划安排 (35)5.4前期推广计划（2009/10-2010/03） (35)第三部分：住宅部分整合营销策略 (36)一、住宅产品营销定位研究 (37)1.1市场定位 (37)1.2客群定位 (37)1.3形象定位 (37)二、项目第一阶段（2009/10-2010/02）推广策略 (38)2.1第一阶段营销推广总策略 (38)2.2第一阶段媒体投放计划 (41)2.3第一阶段公关活动策划 (44)2.4营销第一阶段工程支撑 (47)2.5第一阶段营销费用预算及分配 (48)第一部分：项目整体营销策略思路一、项目开发条件1.1项目位置项目地块处于平乐古镇核心保护区，福惠街与骑龙街交汇处。
梦里水乡广告策略方案样本
/梦里水乡广告方案第一篇项目广告策略索引：一、总览目标二、分期目标三、工作内容日程明细四、入市前广告媒体整合五、入市前现场策略六、入市前广告宣传程序七、软性新闻炒作专题八、入市前公关计划1、总览目标A、为楼盘正式公开销售做好必需和详尽准备。
B、进行入市前信息预告，预热市场，制造局部供不应求楼盘形象。
C、展示一个成熟、稳健和专业发展商形象和楼盘形象。
2、分期目标分三期工作：准备期内部认购期开盘期3、工作内容日程程序准备阶段（6月18日前）市场形态：项目面世在即，前期虽已经有周密市场调查作为操盘基础，但市场动向未明，一切充满变数。
分期目标：涉世之初，快速树立工地形象和小区形象，以鑫源品牌和梦里水乡形象包装为主，基础落实售楼前各项准备工作；并采取接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。
广告专题：“国”之系列篇――春夏秋冬（尊品水乡，梦幻人生) 工作内容：1、广告策略制订；2、BI和VI手册编制和制作；3、工地形象墙包装；4、车体广告牌制作5、楼书、宣传折页计划、撰文、设计和制作；6、售楼资料设计和制作，包含户型平面图、认购书、协议、销售统计、用户登记册、销售控制表。
媒介选择：江南城市报、路牌、路旗、车身预热阶段（即内部认购期，6/18—8/18）市场形态：售楼前各项准备工作已基础就绪，内部认购信息同期公布，形象推广和概念炒作计划开启，争夺市场眼球。
广告目标：让潜在置业者对楼盘独特USP及项目质素有不一样程度印象，深入加深发展商品牌美誉度，拉高项目标知晓度，为随即项目开盘营造良性媒体宣传空间。
广告专题：“色”之系列篇――晨午暮篇（傍湖祥品，湖畔富（福）宅）工作内容：1、硬广告及网络广告项目形象宣传；2、以软文形式对“莲塘中心区全湖景高尚华宅”概念和“湖畔华宅”生活方法进行炒作；3、内部认购信息公布广告；4、派发宣传资料、夹报；5、售楼中心、外卖场及看楼通路包装；6、对各项准备工作（销售模具、样板间、交屋标准等）作深入完善。
新芙蓉之都营销策略(终稿)
现场 营销中心
铂宫住宅类产品户型统计
户型
建筑面积（㎡） 套数
小单间
30－50
540
一房
大单间
50－70
460
合
计
900
面积比 60％ 40％ 100%
以３０－５０平方米的小单间为主力户型
去化分析
价格分析： 该项目地处历史文化区域中山路旁，近邻五一商圈、远眺湘江，其
属城市稀缺资源。产品采取精装修模式，首批推出150套，以每平米
7000价格开盘，虽然单价较高，但是由于是装修交房再加上总价控 制合理使得项目销售状况良好。
去化分析： 铂宫在房产秋交会高调面世，一月时间积累300多张VIP卡。到目前
为止，铂宫共推房源将近300套，预计其在09年初推出复式产品。
与本案的对比
项目 权重 本案 铂宫
地段
配套
0.3
0.2
★★★
价格
6200
2007年6月 6200
6600
2007年9月 6600
7000
2007年12月 7000
时间 07年6月 07年12月
销售价格 6200元/㎡ 7000元/㎡
R1
•项目陷入周边项目的境况，与周边
项目同质化，缺少亮点 •周边区域的人口对项目购买力不足 •对发展商品牌无提升
从R1到R2需解决的核心问题： •如何挖掘并放大项目核心价值？ •如何扩大项目的客户群？ •如何树立项目不可复制的形象？ •如何保证项目的长期利润和短期利润的平衡？
提案核心问题界定
城市第一居所价值如何体现 项目潜在目标客户来源特征 项目如何打动目标客户 通过何种售卖方式实现开发 效益最大化
待定 11333.37 ㎡
山水芙蓉 年度计划
战术9、儿童夏令营
核心攻击点：1、现场出现已经为现场活动有了良好的背景；利用儿童夏令营的方式进行促销，目 前在长沙尚未出现过，全新的方式将会为山水芙蓉的品牌带来更好的亲和附加值， 同时对促销有直接的促动； 2、在现场做松散性夏令营，现场已经有非常好的活动空间（如展示中心）、及活动 设施，（如儿童游戏园、环境景观等等），如果聘请比较知名的老师来参加，如 孔祥东等著名音乐家、艺术家、天文学家等，就可以形成夏令营的内容； 3、时间建议8月份上旬，为期10天； 市场攻击策略：1、媒介具有相对的饱和效应（达到一定的量，视觉开始出现饱和），其需要新的 题材形成刺激点；夏令营是一种品牌方式攻击市场的方式，其具有良好的宣传 效果，可以形成新的关注力； 2、暑假是一个家庭非常大的事情，儿童动，则家长动，如果能够有儿童益智的教 育（天文看星星、音乐、舞蹈等等），对家长具有非常强的亲和力，而且调动 家长到现场来看，进一步增强现场的人气； 3、看楼专车进行配合接送；媒介方面配合新闻宣传；户外广告牌条幅进行封杀；
山水芙蓉
Verdant park 2001年年度整合攻击计划 Strategy Ad. Planning [决战]
博思堂Birthidea广告
2001.1.8
2001.1.8 博思堂Birthidea广告 1
一、2001年我们的战略方向在哪里？
1、2000年，山水芙蓉非常好地完成形象攻击阶段（现场尚在工程状态）： 山水芙蓉核心形象攻击 品牌高点 A、展销会：品质感受立竿见影； B、五一路路牌动线控制：知名度迅速提升； C、报纸广告：高品牌楼盘 D、现场：外环境感染力； E、客户通讯等资料：信任感开始建立； A、终端促销信息彻底击穿
2001.1.8
博思堂Birthidea广告
XXXX年西安大唐芙蓉园推广传播案
曲江——西安旅游业的龙头，汇集了数家“唐文化”资源景点：大雁塔、 大慈恩寺、大唐不夜城、唐城墙遗址公园、曲江池遗址公园等。 如何能够在重重包围中建立独具风格的旅游吸引力，扩大品牌影响力，同
休闲旅游 22%
别人邀请 13%
自发前往 19%
●休闲、朋友结伴、自发占主导。
11）入园频率:
2次以上
32%
1次
43%
2次 25%
●重复入园率较高。
12）重复消费吸引:
其他 14%
旅游优惠 16%
明星演艺 16%
节日活动 13%
艺术活动 22%
人文展示 19%
●吸引点多种多样。
13）重复消费意愿:
2、芙蓉园优劣势分析
1）芙蓉园的优势：
1、封闭的园区环境 2、巨大的人流容积 3、众多的唐风建筑
●游印象最深的项目：
唐文紫化7云%楼芳6林%苑 7%
音乐喷泉 11%
夜景 21%
4、无可复制的“紫云楼”政治背景
5、成熟的唐演艺资源
6、全球最大的水幕电影
全球最大的水 幕电影 26%
歌舞史诗《梦
回大唐》
大雁塔、大唐芙蓉园 （3）民俗景观资源----王家大院 （4）城市景观资源----上海、青岛、珠海、深圳
3、曲江周边环境
西安，年接待海内外游客高达2000万人次，2011年上半年芙蓉园和海洋世界 达到96.57万人次.
大雁塔和曲江皇家园林遗址公园为中心，唐城墙、秦二世墓、大慈恩寺环峙 周围。
大雁塔景区 大唐不夜城 大唐芙蓉园 唐城墙遗址公园 曲江池遗址公园 寒窑遗址公园
2)活动： 百余项精彩活动，让春 节游园充实、丰富且极 有活力。
五、2011年主要活动
芙蓉古城旅游地产策划报告
芙蓉古城——特色民俗旅游和住宅相辅相成，使“荒地”变“宝地”1. 总体介绍芙蓉古城位于成都西郊，距市区二环路10余分钟车程，同时享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。
结合现代会议功能和假日繁荣经济，整合推出全新“第二居所”体系，集居住、度假、休闲、投资于一体，是极富传统特色的小区。
芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成。
融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区，迅速提升了区域价值，成为成都旅游地一个景点，更成为地产开发的典型案例。
2. 四大人性功能分区传统居住区——建筑风格多样，毗邻生态观赏温泉，环境静雅；文化休闲区——含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、MBA学术中心；特色商业街——小吃街、手工艺品街、购物超市等；会所酒店区——建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。
3. 开发、运营模式亮点理念创新——成为中国著名旅游地产公园集古代民居之精髓，融现代建筑之理念，融合了老成都文化、传统文化和四合院文化；建筑上秉承传统民居特色，以川西民居为主，融合唐风建筑、江苏民居、云南民居等传统建筑精髓，作为非城市中心的项目，芙蓉古城以秀丽独特的风景和古典建筑形成了生态的旅游资源，开创了成都旅游居住的新居住理念。
合理规划，各个组团划分明显➢一条中轴线将各个中式风格建筑结合在一起，且从表面看是中式的、民居的，实际内容是现代的，多元化的。
中轴线两侧分布各类配套，如餐饮、娱乐、文体、垂钓等。
➢由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团构架芙蓉古城的住宅体系，主体两层，但外古，内现代，两者完美结合，符合人们生活习惯。
古为今用，洋为中用。
人性化的园林设计，饮水于地下；采用绘画、雕塑等手法表现历史长河中的蓉城。
外观古朴、内部实用，符合现代人的生活标准和生活理想。
核心竞争力：文化——整个以芙蓉古城为中心的永宁片区物业品质及价值也不断攀升文化是旅游地产的鲜明特征之一，芙蓉古城这方面做的尤为出色。
常德芙蓉家园整合行销推广方案
XX芙蓉家园整合行销推广方案根据我们对项目问题的了解与分析，我们认为目前项目在推广中应重点解决好如下三个方面的问题：一、针对于前阶段广告投放量的不足所带来的宣传效果的难以保证的问题。
下阶段我们主要可以通过整合各种媒体资源，有节奏、有针对性、有目的性地从不同的角度强化产品本身的卖点和优势，引导消费者，加强消费者对项目优势的了解与认同，以进一步促进项目的销售。
二、针对于目前消费者对本项目开发商及工程进度缺乏信心的问题。
我们特别通过举办各种公关活动同时以各种媒体配合，以期在短期内迅速提升消费者对本项目开发商信心同时促进消费者的购买。
三、针对于目前产品面积相对单一，面积较大、总价高等问题，我通过在适当的时机相应地举办各种促销跟进，以刺激消费者的购买行为。
本方案主要以围绕两条主线来走：其一，通过车身、看板等媒介对项目优势及形象进行长期性的宣传，通过长期的宣传树立消费者对项目的信心。
其二，本方案主要围绕不同阶段的活动为主轴来进行，广告投放也是围绕活动来开展，这样可以通过活动带动宣传，整合各种媒体资源进行立体高效的宣传，以达到最佳的宣传效果。
具体活动如下：方案一：芙蓉家园·欢乐圣诞之业主联谊及项目推介会活动时间：2004年12月25日地点：芙蓉大酒店（芙蓉家园正对面）主办：开发商与会人员：开发商一方相关负责人项目施工一方相关负责人项目物业管理公司销售代理公司已购业主及潜在购买者目的：通过举办本次活动使开发商及与项目有关的各方能够借此机会和业主进行面对面的互动交流与沟通。
树立已购业主及潜在客户对项目的信心,以期通过信心的树立以达到客户带动客户的销售或对项目形成良好的耳语传播效应。
活动流程（内容）：①通过邀请开发商相关负责人发言，从开发及开发商实力保证的角度上对与会业主及潜在消费者发表演讲，树立业主及潜在消费者对开发商的信心②物业管理公司发言：从物业管理的角度，宣传项目物业方面的优势及品质服务保证，使业主及潜在消费者对项目的物业管理及公司有了进一步更深刻的了解，增强其信心。
芙蓉古城商业地产项目营销计划
芙蓉古城商业地产项目营销计划一、媒体宣传计划第一阶段：准备阶段时间：20xx年6月12日——20xx年7月1日内容：和各大媒体联络搞好关系，为以后的宣传工作做好铺垫。
媒体选择：《成都商报》财经版、餐饮版、旅游版《华西都市报》财经版、餐饮版、旅游版《成都晚报》餐饮版、旅游版《成都日报》餐饮版、旅游版《天府早报》餐饮版、旅游版第二阶段：招商阶段。
时间：20xx年7月1日——20xx年12月30日目的：配合招商，让招商工作顺利进行。
媒体安排：1、报纸广告。
方向：以软文炒作为主，硬广告为辅，招商活动为补充。
软文安排：7月2日（周二），商报金融版：置信实业斥资2亿，进军餐饮娱乐业！蓉城房产巨头进军餐饮娱乐业！7月6日（周六），商报餐饮版：成都最大餐饮娱乐基地浮出水面！温江将建成都最大餐饮娱乐基地！7月12日（周五）华西餐饮版：川西名小吃荟萃温江！7月20日（周六）商报旅游版：“千年古芙蓉城惊现温江！”7月27日（周六）商报旅游版：“蓉城又多一景观！”8月份配软文4篇。
（具体内容待定）9月见开园计划。
10月配软文3篇。
（具体内容待定）11月配软文4篇。
（具体内容待定）12月配软文4篇。
（具体内容待定）✧硬广告安排：根据招商计划进度，招商硬广告安排如下：7月12日（周五）商报，半版。
正式对外宣布招商开始。
8月9日（周五）华西，半版。
覆盖全川的招商启动。
8月23日（周五）商报，半版。
推动招商的进行。
9月见开园计划。
10月硬广告一则。
华西，半版。
11月硬广告一则。
商报，半版。
12月硬广告一则。
商报，半版。
✧招商活动安排：在招商中期（8月底左右）举行一次商家交流会，共讨古城宏伟发展蓝图，借知名商家现身说法，通过媒体报道，带动招商的快速前进。
附：开园广告推广计划。
●时间：20xx年9月1日——20xx年10月5●解决问题：项目的知名度，各项活动的告知。
●媒体计划：报纸广告：首选商报、日报。
软文：4篇，消息4篇。
主题：9.5——9.25 “某某影星/老艺术家/书法家/画家芙蓉古城献艺”（免费）9.19 “芙蓉古城闪亮登场！”（商报、古城综合介绍）（1000字）9.27 “走，到芙蓉古城过节去！”（商报、开元活动项目介绍）（1000字）10.2 “芙蓉古城人流如织！”（商报、古城开园盛况介绍）800字10.5 “为什么这个国庆温江特别热？”（商报、跟踪报道古城情况）800硬广告：9.20（周五）日报整版内容：古城开元及活动介绍。
湖南芙蓉镇景区新媒体营销策略研究
Tourism Planning旅游规划旅游线路特色不明显。
旅游资源利用率不足，产业配套设施相对薄弱，旅游特色餐饮、旅游商品、休闲娱乐等服务功能尚未完善，淡、旺季旅游差异明显，地方文化与旅游产业融合不紧密。
旅游接待水平，特别是国际接待能力不足，高档星级酒店数量比较少，不能满足游客的多层次需求。
旅游产业的空间集聚程度不高，产业投资水平低，缺乏能起带动作用的龙头企业，旅游产业链比较薄弱。
（二）专业人才匮乏，从业人员素质较低旅游产业的高质量发展需要大量专业人才。
专业人才匮乏，从业人员素质较低已经成为制约青海省旅游产业高质量发展的重要原因。
青海省内高校基本都开设有旅游管理专业，但是旅游专业、外语专业和历史专业相融合的复合型人才紧缺，学习相关专业的学生在毕业后很少从事旅游行业的相关职业，造成了高校培养的专业人才的流失。
青海旅游行业的从业人员以当地人为主，受教育程度较低，对青海的自然地理和人文景观的了解不够全面，对慕名前来青海旅游，想要深入了解青海的外地游客的旅游体验造成一定的影响，游客只能走马观花地进行游览。
（三）对外宣传力度不够，景区吸引力不足宣传可以使景区的知名度快速提升，吸引游客前来游览观光，进而发展当地经济。
青海旅游景区吸引力不足，主要有两方面的原因，一方面是其总体的宣传力度不足，宣传内容还停留在“游”的层面上。
旅游项目、旅游配套服务、特色民宿、风味小吃、纪念产品等方面的宣传内容较少，宣传力度不够，使得景区的竞争力和吸引力不足。
另一方面，青海旅游产业的宣传方式缺乏创新，对传统媒体和网络的依赖程度较大，景区同质化严重，缺乏特色营销。
不管是地方政府还是相关企业，都把宣传营销的重点放在旅游景区免门票、淡季门票打折等活动上，大多选择报纸、电视、网络等渠道，通过投放广告、宣传片、特价门票等方式吸引游客，却没有改变观念，从整体形象提升、文化品牌建设、知名度提升、IP塑造等方面进行推广。
四、推动青海省旅游产业高质量发展的对策（一）深化产业融合，完善产业链目前，青海旅游产业融合发展应优先解决产业深层融合的问题，即突破产业渠道和互动形式融合的局限，开展更深层次的资源合作、产品开发合作等。
雅居乐花都芙蓉项目整合推广106p
社区配套：
• 600㎡奢华会所 • 2000㎡风情商业街 • 中心广场景观带 • 系列健身设施 • 6班幼儿园 • 卫生站、托老所
三代都满足的“生活圈子”，在大社区不稀缺，
在小社区，稀缺！
产品：
• 90㎡两房、110㎡三房以及带套房的三
房、四房 • 户户南北对流 • 4米开间客厅，宽敞舒适 • 每间房均有大飘窗及270°转角飘窗，
5、区位炒作——新闻炒作，可延展销售中心展板
内容初步拟定： •标题一：让华南楼市耳目一新的雅居乐·六万平 •标题二：6万平，4幢楼，雅居乐以小见大造梦狮岭
第二阶段：2019年4-5月
手段：户外、报广、活动、 销售物料、DM、短信等
1、户外T牌
主标：雅居乐·六万平，5月登场
副标：90舒朗两房、130㎡阔景三房，1500元/㎡精装
订制的”浪 费“
品质标签
身份标签
•90-130㎡享受 型产品 •4米开间客厅、 南北对流、270 度飘窗 •1500元/ m2名 牌装修
空间也要 ”LV“
•商业街、会所 、中心广场、 健身设施、幼 儿园一应俱全 •756个会员家 庭，高端人群 汇聚，顶级社 交圈
成功者的” 圈子“
整合营销手段
户外、报纸广告、现场广告、DM、网络传播、公关活动等售楼部展板
物料宣传：单张、区域前 景手册、折页、生活手册
网络 外展、短信
区外传播 区内传播
外展活动 短信、DM
• 阶段划分及任务
形象导入
时
段
2019年2-3月底
形象深化、强销
2011年4-5月
生活演绎
2011年7-9月
任 导入项目形象，前期可雅居 务 乐品牌角度切入，立足项目
芙蓉春天营销推广策划方案
芙蓉春天营销推广策划方案特别说明：芙蓉春天（湖南万福房地产开发有限公司）相思湖（申花控股）一、前言芙蓉春天地产项目的出现,体现了申华集团公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。
（芙蓉春天不是申花公司的项目）芙蓉春天地产项目的出现，使申华集团公司不经意间在黔城闯入了复合型房地产开发这一前端的领域，或者说，申华集团公司在有意无意之间为黔城房地产开发的未来成功准备了条件。
芙蓉春天地产项目的出现，顺应了中高收入者对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。
芙蓉春天地产项目在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对申华公司的未来事业将产生深远的影响。
二、市场分析（1）市场背景芙蓉春天地产项目位于洪江市政府新址--黔城镇，全镇坐落在低山丘陵地带，位于沅水和氵舞水交汇处，地势平坦，自然条件优越，地产项目现占地约300亩，前期项目开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。
（芙蓉春天项目168亩、相思湖项目350多亩）在历史上，黔城镇素有“楚南上游第一胜地”、“湖南西部文化重镇”、“湘黔边陲经贸重镇”之称。
全年气候温和，年均气温17.30℃，最高39℃，最低－3℃，年降雨量1359毫米，四季分明，阳光充足，雨量充沛，自然资源丰富，是发展城市、兴建工厂的黄金地段。
黔城镇交通便利，枝柳铁路、209国道穿境而过，距怀化市40公里，距中方县政府20公里，距芷江飞机场40余公里，风景名胜也别具特色。
现在，黔城镇已有常住人口约54000，随着洪江市经济区的建设和新厂新单位的迁入，黔城镇的未来人口还会大量增加。
黔城镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。
怀化市城区人口已超过60万，且洪江市主人口也已超过43.15万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化（由近郊逐步走向远郊）是一个不可阻挡的大趋势。
生态休闲水城整合营销策划纪实
广东南海三山生态水城策划记实——一夜成名的小城2008年12月17日，在北京召开的中国北京文化创意产业博览会上，一个叫国际生态休闲水城的新城闯进了人们的视野，这个位处广东的小镇被中国文博会评为中国“2008中国最具投资价值创意新城”，一举超越了已经名噪中外的北京798艺术区等文化创意产业集群区，在整个广东地区乃至整个南中国，南海三山生态休闲水城也是唯一一个获得此项殊荣的创意产业集群区。
就在颁奖之前，连许多见多识广的与会者都还不知道这样一个名不见经传的地区，仿佛它是一夜之间冒出来的。
但在它出现之后却迅速吸引到各方面投资者的注意。
从官员、学者到大规模的风投机构，都将目光投注在这座“岭南花港·生态水城”上。
可是，却很少有人清楚这座一夜成名的小城的来历。
陌生人的电话那是2006年的一个下午，李锦魁正在办公室里踱步，一个公司的品牌策划案正揪着他的思维。
手机铃声忽然响了，那是一个陌生的电话。
李锦魁习惯性地忽略了它。
直到那个方案做完，他才想起刚才的电话，拨了回去，不料电话的那头却是一个熟人——刚刚调到三山管委会的李局长。
“老李，我们三山这边正在准备做一个策划。
南海经济开发区策划案是老李你的手笔吧？我们也想请李董给我们做这个项目。
”电话另一头直奔主题。
虽然是熟人，但对李锦魁来说这仍然是一个有些突兀的请求。
他显得很谨慎：“在决定是否接下这个项目之前，我们需要做一些调查。
”“你是本土策划界的顶级人物，这个项目非你莫属！至于调查情况，欢迎随时过来，我们见面详谈！”对方硬是就把这事定了下来。
第二天，李锦魁便在三山管委会的邀请下到达了三山，在这里他见到了南海三山管委会副主任黄伟明等一干领导。
这次的接触，让双方对彼此都印象深刻。
李锦魁在事后回忆说：“对三山来说非常幸运的是，影响它命运的是一个由知识型中青年干部组成的决策团体。
这批人有个共同点：论证充分，决策谨慎，做事低调。
这批人在行动上是实干家，在前瞻时虽然敢放胆想，却又能冷静地进行调研。
芙蓉汉城营销策划概述
项目全程营销策划思路一、项目总体定位：——本项目属于一个复合型地产，住宅地产与商业地产并重。
二、市场定位1、住宅——面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。
2、商业房①、商铺消费顾客定位⏹本项目住宅小区居民住户⏹绵阳市区特色餐饮娱乐休闲活动消费者⏹途经九环线、三国旅游文化线、仙海—富乐山—博物馆旅游—芙蓉汉城旅游区游客。
②、商铺目标租房群体定位⏹大中型特色餐饮娱乐休闲行业业主。
⏹文化旅游行业经营者③、目标购房群体定位：面向绵阳及周边市县有投资文化旅游产业和特色餐饮、娱乐休闲，自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有一定投资实力的群体。
三、项目定位1、住宅——是由置信开发的，生态环境优美，配套高档，具有港式物业管理水平、具有传统人文韵味的新型精神文明社区。
绵阳市目前综合品质最好的中高档品牌商品房居住小区。
2、商业房——①、以汉代川西文化为主要特色的，集绵阳当地传统特色餐饮娱乐休闲、绵阳汉代文化旅游、社区配套投资为一体的大型复合型商业地产。
②、以文化旅游商业形态为主，特色餐饮休闲娱乐业次之，社区商业形态再次之。
③、文化旅游商业地产定位于“蜀汉文化”民俗城””；该“民俗城”由文化街市、主题商业院落、文化主题产权酒店、文化宾舍、人文生态景观空间联合够成。
④、文化旅游商业形态招商定位可以重点考虑传统休闲娱乐文化、传统服饰文化、传统小吃餐饮文化、传统中医药、文物仿制品、古典书籍、文化用品等旅游产品。
四、项目命名——（绵阳）芙蓉汉城1、住宅——芙蓉汉城·置信生态花园2、商业房——芙蓉汉城·蜀汉文化民俗城五、营销战略思路1、品牌战略——借用置信实业和芙蓉古城的品牌优势，打造绵阳置信和芙蓉汉城的品牌。
2、大营销战略——走大旅游产业营销，借助政府和媒体的力量，联袂政府、旅游局、文化局、游仙区政府、富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。
芙蓉古城项目简介及运作目标
第一篇项目简介及运作目标一、项目简介XX生态花园芙蓉古城是由XX实业领衔开发，AB实业和AC实业共同投资经营，以川西民居为主、融入苏州民居、云南仿汉民居、唐风民居之中国传统建筑精髓，蕴含着浓郁的川西文化，将古典与实用完美结合的高品质社区。
气势磅礴的皇城—明远楼—至公堂、灵动飘逸的亭台楼阁、古朴淳厚的民俗风情，生动再现了千年古芙蓉城的原始风貌，让老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。
置身其间，晃若隔世。
而芙蓉古城商业地产项目是以川西文化为灵魂，用深厚的川西文化包装古城，形成其独特的卖点。
商业地产项目占地近500亩，投资逾2个亿，集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，经营面积达5万余平米，能同时接待数万人休闲、娱乐。
是XX资产芙蓉古城餐饮娱乐公司在温江打造的成都最大的餐饮娱乐基地。
经营项目包括：川菜酒楼、古风茶楼、客栈、婚庆中心、运动康体中心、民俗表演中心、商务会议中心、小吃街、手工艺品街、儿童乐园、生态农庄等，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲娱乐场所。
二、经营目标：●将芙蓉古城打造成为成都市民休闲度假的首选场所。
●将芙蓉古城打造成为旅游热点、亮点。
●3年内古城年游客量达200万人次。
第二篇项目定位、规划及业态细分一、定位以川西文化为主要特色的高性价比大众化的休闲旅游基地。
二、规划及业态细分芙蓉古城商业地产区可划分为四大版块：“文化版块”——古城生命力之所在；“商业版块”——古城的利润中心；“运动板块”——年轻人的天堂；“生态板块”——炒作的一大亮点。
1、文化版块文化是芙蓉古城的核心内容，是古城持久生命力之所在。
本项目的文化内涵主要以川西文化为背景。
1）、民俗文化表演中心民俗表演中心是芙蓉古城文化建设的核心部分之一，是古城文化的外在表现和最好载体，要靠它来凸显古城的文化内涵与品牌价值。
它散落于古城的每个角落，一走进古城便可随处感受到扑面而来的古风古韵。
民间艺术部分：如转糖人、捏泥人、纸风车、糖葫芦、拉响簧等散落在整个商业区内，营造一种老成都文化氛围。
某房地产项目营销策划及整合推广方案提报.ppt
项目劣势
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基本配套比较缺乏 生活成本比较高 周边贫民区拆迁问题暂无确定，影响项目形象 项目缺少水环境，景观点缺乏 项目对面楼盘宣传攻势大，本区域尚处于空白 地形位置不是很好
项目优势
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本项目开发商为本地开发商，值得托付和信赖 引进专业物管，提供优化无忧服务 此区域属于上高城市发展高新区，未来的政治、金融、生态中心，升值无 限 背靠镜山风景区，万亩生态环境，风景无限美好 临靠实验中学，教育设施完善 城市规划所向地，未来城市繁华中心 专向公交车直达项目所在地，交通十分方便 本区域处于交通要道口，是往南昌方向所必经的出城与进城的黄金交接处 与隔壁楼盘相比，本项目价位十分优越，性价比非常高 五星级酒店佐临其内，尽享舒适服务 高层和多层建筑形态，满足消费者多项选择 所有户型采用最大化采光通透系统，确保户户明亮舒适 项目对面为帝景豪庭，配套极为完善，间隔不远，可划为本项目的配套范 围
繁华与繁华之间的休闲区 ——芙蓉嘉苑
项目定位
价格定位：
开盘价格定位为1300，1500均价，价格随 着项目进程逐渐递加，营造旺销态势。
——本价位在上高地区属于中等价位，性价 比极高，随着宣传造势的加大，价位逐渐 拉升。
市场定位：
项目SLOGEN：
——尽享安逸，不失繁华 ——繁华中的安逸家 ——休闲从安逸出发
本项目浏览
本项目位于帝景豪庭上方，背靠镜山景区，处于 芙蓉路左侧。项目对面的帝景豪庭和镜山景区对 面配套设施一应俱全。
——将“繁华与繁华之间”的宁静社区，围
合而成。
芙蓉嘉苑本项目基本信息：
精品文案-2019年合肥倾城水乡营销策划提报
关于项目
关于目标客户
倾城水乡 营销策划提报 营销策略执行
结论
3\ 产品雷同·容易复制!
• 就本案所在区域而言，产品同质化的现象一直存在，这为后期销售产生了很 大阻力。因此，如何做到产品的独特性，并在众多楼盘中脱颖而出，是本案 必须解决的问题。智帝建议，在同等的环境下，比规划；在相同的物业类型 上，比户型……
关于项目
关于目标客户
倾城水乡 营销策划提报 营销策略执行
分析一：主力目标客户分类及广告心理分析
2、私营企业主
年龄：35——55岁左右。 特点：经济实力雄厚，购买能力强，讲排场。 广告心理分析： 项目对此类客户能“两满足”：满足高品质，讲排场需求；有一定投资回报，满足对 市场的把握。
关于项目
关于目标客户
• 本案一期15万方多层和小高层，其中多层主力户型70—90㎡，是目前深受市场和消费者 青睐的产品，加上高品质的建筑、人性化的设计、实惠的价格，成就高贵不贵的优质产 品，充分满足了不同客户的需求。
6\ 建筑布局高低有致!
• 本案整体建筑布局形成“南低北高”的态势，形成多层次的空间布局，通过道路、绿化 带以及环绕水系的渗透，实现了“全景式社区”高尚住宅理念。.
关于项目
关于目标客户
倾城水乡 营销策划提报 营销策略执行
分析一：主力目标客户分类及广告心理分析
5、回迁原住民、企业普通职工
年龄：30——55岁左右。 特点：手里政府补贴的拆迁费或有一定的积蓄，，想改善居住环境，但又不想远离原 居住地。 广告心理分析： 文化层次不高，向往大城市的繁华景色和生活方式，希望享有更高层次的生活。
8\ 福建群盛集团实力巨作，品牌号召力 !
• 福建群盛集团有限公司成立于2019年，是一家以地产开发为龙头，集土木工程施工承包、 物业管理服务、旅游酒店、在线娱乐、贸易等多元化经营的企业集团，具有国家二级房 地产开发资质和二级建筑工程施工总承包资质。多年来在福建泉州和福州、山东济南和 济宁、江苏南京、安徽合肥等地积极参与城市开发和住宅建设，取得了骄人的业绩。借 助群盛品牌的号召力，将会无形中扩大本案的市场影响力。
芙蓉古城营销策划揭密
芙蓉古城营销策划揭密芙蓉古城营销策划揭密作者：佚名时间：2008-9-21浏览量：哪里才有好空气——空气清新的”芙蓉古城”钢筋水泥林立的都市,要找到清新的空气实在不容易。
成都也是这样,虽然这里的工业化程度并不高。
记得前两年,在成都房产业界,城西和城南的对话频繁,碰撞最多。
从成都的风向频率玫瑰图中,不难看出城西的”上风”优势。
尊贵城西,跟城西的文化底蕴不无关系,但最为关键、对到城西置业者最具吸引力的是那里区域性的天然空气。
而城南集聚富商巨贾,豪门意味最重,气势凌然不可侵犯。
”更适合居住”的论断花落谁家,双方为此争辩不绝,结果是无人被驳倒也不见哪一方更露锋芒,但由此引起的关于成都居住环境的思索却被推进一大步。
直到2000年联合国人居环境大会在成都召开,”环境”才被提到前所未有的高度。
空气洁净度是衡量区域环境的重要指标,城西有着无与伦比的先天优势。
虽然我们不能忘记”这么温馨的环境,让人感动得落泪”的城南房产,但丽都花园毕竟是罕见的经典作品,愿意象置信那样巨资营造环境的开发商也没有几家。
毋庸质疑,城西就是可以让人呼吸得舒畅的地方。
城西楼盘如雨后春笋般破土而出,昔日的静谧悠闲面临严峻挑战,空间越小,空气就会紧张起来。
于是,当向东向南发展进行得如火如荼的同时,青睐城西空气的开发商开始延伸他们的视线。
”西进运动”拉开崭新帷幕,城西边缘的生态文化型房产浮出水面,”芙蓉古城”在温江永宁闪亮登场!从城市突破的飞翔——心灵自由的”芙蓉古城”有一种互相矛盾的社会现象:乡下人向往城市,因为城里人富有现代气息的生活方式和前沿的都市文明;城里人喜欢把去乡村当作惬意的度假,除了潜意识中飘荡着一丝”廊桥遗梦”的诱惑之外,乡村的朴素和自由也让他们难以抗拒。
如果追溯社会发展历史,最初的人类都住在乡下。
农业、手工业和畜牧业产生并进步飞速,剩余产品的交换萌生商品经济,”城市化”的原生形态就是商品交换行为的聚集。
一直以来,由于城市现象标志了人类社会的发展方向,城市以外的人群才纷至沓来。
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“住信·芙蓉水乡”整合营销全案住信房产策划部2009-09-17§目录§第一部分：项目整体营销策略思路.............................. - 5 -一、项目开发条件.................................................. - 6 -1.1 项目位置................................................................ - 6 -1.2 地块性质及规划设计指标.......................................... - 7 -1.3 交通条件................................................................ - 8 -1.4 景观资源................................................................ - 9 -二、项目SWOT分析............................................. - 9 -2.1 项目优势分析及对策（Strength） ............................ - 9 -2.2 项目劣势分析及对策（Weakness） ......................... - 10 -2.3 项目机会分析及对策（Opportunity）...................... - 11 -2.4 项目威胁分析及对策(Threat) ................................... - 12 -三、项目总体营销定位研究 ................................... - 13 -3.1 项目定位目标 ........................................................ - 13 -3.2 项目定位原则 ........................................................ - 14 -3.3 项目定位思路 ........................................................ - 14 -3.4 项目整体定位 ........................................................ - 15 -四、项目总体营销推广策略研究............................. - 15 -五、整体营销费用预算及分配 ................................ - 16 -5.1 项目整体营销费用预算............................................ - 16 -5.2 各阶段营销费用分配............................................... - 17 -第二部分：商业部分整合营销策略............................ - 19 -一、核心策略 ...................................................... - 20 -1.1 我们做一条什么样的商业街？ .................................. - 20 -1.2 我们是否具备打造成为“天府古镇第一街”的潜质？ ... - 20 -1.3 我们如何打造“天府古镇第一街”？......................... - 21 -1.4 商业街定位 ........................................................... - 22 -二、业态规划与组合............................................. - 23 -2.1 商业街分布及命名.................................................. - 24 -2.2 商业街业态分布 ..................................................... - 25 -三、商业街的招商方案.......................................... - 26 -3.1 招商模式............................................................... - 26 -3.2 招商启动时间 ........................................................ - 28 -3.3 招商办公地点设定.................................................. - 28 -3.4 招商人员及组织 ..................................................... - 29 -3.5 项目整体招商原则和目标......................................... - 29 -3.6 招商面临问题及解决办法......................................... - 30 -3.7 招商方式............................................................... - 32 -3.8 招商费用预算 ........................................................ - 34 -四、商业街后期经营管理 ...................................... - 34 -4.1 项目有无必要实施统一经营管理？ ............................ - 34 -4.2 项目如何实施统一经营管理？ .................................. - 35 -4.3 后期经营管理服务模式............................................ - 35 -4.4 在项目前期销售中是否产生经营管理费用？................ - 36 -4.5 经营管理公司备选方案............................................ - 36 -4.6经营管理详细方案................................................... - 36 -五、前期商铺营销及推广方案 ................................ - 37 -5.1 一期商铺推广阶段划分和工作内容 ............................ - 37 -5.2 推盘时机............................................................... - 39 -5.3 前期销售计划安排.................................................. - 39 -5.4 前期推广计划（2009/10-2010/03）...................... - 39 -第三部分：住宅部分整合营销策略............................ - 41 -一、住宅产品营销定位研究 ................................... - 41 -1.1 市场定位............................................................... - 41 -1.2 客群定位............................................................... - 42 -1.3 形象定位............................................................... - 42 -二、项目第一阶段（2009/10-2010/02）推广策略- 42 -2.1 第一阶段营销推广总策略......................................... - 42 -2.2 第一阶段媒体投放计划............................................ - 46 -2.3 第一阶段公关活动策划 (50)2.4 营销第一阶段工程支撑 (53)2.5 第一阶段营销费用预算及分配 (54)第一部分：项目整体营销策略思路一、项目开发条件1.1 项目位置项目地块处于平乐古镇核心保护区，福惠街与骑龙街交汇处。
紧临白沫江，江面开阔，水质清澈，接壤河岸线长约400米。
背依骑龙山脉，植被丰茂，郁郁葱葱。
江对岸为古镇精心打造旅游景点——“天工应物风情园”。
1.2 地块性质及规划设计指标项目地块状似一“熨斗”剖面图。
规划建设用地面积约57557平方米，建筑控制面积为69068.4平方米，容积率不大于1.2，建筑密度不大于35%，后退白沫江河岸距离不小于15米。
项目用地性质为旅游、居住用地。
项目地内须建设一座四星级酒店。
1.3 交通条件平乐镇位于邛崃的西南部，距成都约78公里，距天台山约35公里，距邛崃城约18公里。
有卧夹公路和卧下路相连国道318线。
2008年6月“成温邛高速”由政府代缴通行费，成都车辆（川A川O）免费通行，车程约80分钟。
高速路段路况良好；邛崃至平乐路段普通公路，路面有些破坏，但通行车辆较少，交通较为通畅。
已动工建设的邛名高速将于2010年7月建成通车，连接成温邛高速和成雅高速，途径平乐镇并设立上下交互式立交桥。
届时成都至平乐全程高速约45分钟可直达。
全程路段皆为高速，路况良好。
现在已开通成都直达平乐的班车，交通条件良好。
规划中的龙门山系旅游轻轨将平乐和各大景区连接，通过大邑温江回到成都。
1.4 景观资源平乐古镇是国家重点保护历史文化名镇，是南丝绸之路（茶马古道）第一站，距今已有2300年历史。