目标公司资产尽职调查方案(地产)
(完整)尽职调查工作方案
调研的主要内容一、基本情况调查（一)设立与发展历程1.查阅公司历年营业执照、公司章程、工商登记、工商年检等资料,了解其历史沿革情况。
2.了解公司设立后发生过的合并、分立、收购或出售资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。
3.了解股东直接持股和间接持股的情况.4.查阅股东出资时验资资料,调查股东的出资是否及时到位、出资方式是否合法，是否存在出资不实、虚假出资、抽逃资金等情况.（二)组织结构、公司治理及内部控制1.取得公司内部组织结构图，考察公司内部控制决策的形式、层次、实施和反馈的情况,分析评价公司组织运作的有效性。
2.判断公司组织机构是否健全、清晰，其设置是否体现分工明确、相互制约的治理原则。
3.查阅公司相关资料,结合公司的生产、采购和销售记录实地考察其产、供、销系统,调查分析公司是否具有完整的业务流程、独立的生产经营场所以及独立的采购、销售系统，调查分析其对产供销系统和下属公司的控制情况。
4.对于商标、专利、版权、特许经营权等无形资产以及房产、土地使用权、主要生产经营设备等主要财产，调查公司是否具备完整、合法的财产权属凭证以及是否实际占有；调查商标权、专利权、版权、特许经营权等的权利期限情况，核查这些资产是否存在法律纠纷或潜在纠纷.5。
与公司相关业务管理及运作部门进行沟通，查阅公司关于各类业务管理的相关制度规定,了解各类业务循环过程，评价公司的内部控制措施是否有效实施。
6。
调查公司是否接受过政府审计及其他外部审计，如有，核查该审计报告所提问题是否已得到有效解决.7。
调查公司的业务经营操作是否符合监管部门的有关规定，是否存在因违反工商、税务、审计、环保、劳动保护等部门的相关规定而受到处罚的情形及对公司业务经营、财务状况等的影响,并调查该事件是否已改正，不良后果是否已消除.(三）关联交易1.定价依据是否充分，定价是否公允，与市场交易价格或独立第三方价格是否有较大差异及其原因,是否存在明显属于单方获利性交易。
(完整版)房地产业务尽职调查报告模版
关于********* 项目投融资的调查报告（适用于房地产开发和旧改等物业项目类投融资业务）履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。
本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。
申报部门/ 分支行：融资人：（以下简称“ XX”）融资规模：融资期限：我行净收益：交易结构：风控措施：融资人在我行已获投融资金额：主办客户经理：协办客户经理：联系方式：完成时间：** 年** 月** 日1地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前100 强企业原则上要求面见实际控制人。
、融资人及关联方与我行/ 集团历史合作关系1、融资人及关联方在我行原有投融资情况：（新客户可略过）参考表格：2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。
二、融资人基本信息1、融资人基本情况说明：如果融资人是项目公司的，要调查项目公司及项目公司所属房地产公司（集团）两个层面, 若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。
要求追溯到融资人的最终股东和最终实际控制人，以及其对融资人的持股状况和控制程度对民营企业，尤其需要说明实际控制人创业、发展和经营的历史等，包括第一桶金来源、投资扩张、多元化转型、兼并收购、业务转型、是否涉及民间借贷等。
对于民营企业实际控制人要调查以下内容：（1）个人素养，包括：教育程度、年龄、国籍、户籍所在地、长期居住地、健康状况、婚姻状况、配偶、子女、从业经验、社会头衔、爱好、社会声誉、经营风格、个人信用、经济纠纷、法院执行记录；（2）社会背景，包括：家族实力和社会声誉、家族成员及成员关系、社会交往对象；（3）资产实力，包括：个人和家庭资产、资本积累方式；（4）各类负债和对外担保情况，包括但不限于银行融资、民间融资、对外保证担保、对外抵押担保等；（5）是否涉及民间借贷。
关于资产收购尽职调查报告 5200字
三一文库（）〔关于资产收购尽职调查报告 5200字〕关于资产收购尽职调查报告企业的扩张通常通过两种方式进行：一是通过引进投资者的方式增资，包括引进战略投资者或者风险投资者；二是通过并购的方式，包括股权并购和资产并购。
而第二种方式由于实行周期相对较短，成本较低，成为企业扩张的常见方式。
企业并购是项复杂的法律工程，并购的成功与否取决于众多因素，其中，投资者对目标公司了解的程度是众多决定因素中最为重要的因素之一。
因此，投资者必须对目标公司进行必要的调查，了解目标公司各方面的情况。
这样的调查工作往往不是投资者自己能够独立完成的，必须委托专业机构进行，其内容通常包括委托律师调查目标公司的主体资格、目标公司经营管理的合法性、目标公司资产、债权债务等可能存在的法律风险；委托资产评估公司对目标公司的资产进行评估，委托财务咨询公司或者其他专业机构对目标公司的经营能力、经营状况、竞争能力等方面进行调查、评估，委托专业机构对目标公司的技术能力进行调查、评估，委托环境评估机构对目标公司所涉及的环境保护事项进行评价，等等。
在实践中，这些调查被通称为“尽职调查(Du Diligc)”。
公司并购本身是一种风险很高的投资活动，在设计与实施并购时，一方面要利用其所具有的缩短投资周期、减少创业风险、迅速扩展规模、弥补结构缺陷、规避行业限制等优势，同时也要注意存在或可能存在一系列财务、法律风险进行防范和规避。
因此，在风险管理的实践中，尽职调查中的法律尽职调查成为公司并购活动中最重要的环节之一。
一、法律尽职调查的必要性由于中国的公司并购市场尚处于初级市场阶段，市场规则的完善性、市场参与者的成熟程度、监管方式的先进程度等等诸多要素都有着初级阶段的明显特征。
在这种不成熟的并购市场体系下，收购方通过并购的方式进行企业规模与市场份额的扩张，其风险因素更需要在试水之前进行全盘的规划。
对于收购方而言，公司并购最大的风险与收购方对出让方和目标公司的信息不对称，信息的不对称最终演化的风险就是我们通常所说的并购当中的陷阱———债务黑洞的陷阱、担保黑洞的陷阱、人员负担的陷阱、无效乃至负效资产的陷阱、违法违规历史的陷阱、输血成本超过承受极限的陷阱等等。
尽职调查财务分析报告(3篇)
第1篇一、引言随着我国市场经济的发展，企业并购、投资等商业活动日益增多，尽职调查（Due Diligence）成为确保交易顺利进行、降低风险的重要手段。
财务分析作为尽职调查的核心环节，对目标公司的财务状况、经营成果和现金流量进行全面、深入的分析，有助于投资者或并购方做出科学决策。
本报告将对某目标公司的财务状况进行详细分析，旨在为投资者或并购方提供决策依据。
二、目标公司概况目标公司成立于20XX年，主要从事XX行业产品的研发、生产和销售。
公司注册资本为XX万元，法定代表人为XX，总部位于XX市。
经过多年的发展，公司已在全国范围内建立了较为完善的销售网络，并拥有一支专业的研发团队。
三、财务分析（一）财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析根据目标公司20XX年至20XX年的资产负债表，我们可以看到以下特点：- 流动资产占比逐年上升，说明公司短期偿债能力较强；- 非流动资产占比相对稳定，主要集中于固定资产和无形资产，说明公司具有一定的长期发展潜力；- 负债结构中，流动负债占比逐年下降，长期负债占比逐年上升，说明公司负债风险可控。
（2）负债结构分析目标公司负债结构如下：- 流动负债：主要包括短期借款、应付账款等，占比逐年下降，说明公司短期偿债压力较小；- 长期负债：主要包括长期借款、长期应付款等，占比逐年上升，说明公司长期资金需求较大。
2. 利润表分析（1）营业收入分析目标公司营业收入逐年增长，说明公司主营业务发展良好，市场竞争力较强。
（2）毛利率分析目标公司毛利率稳定在XX%左右，说明公司产品具有一定的盈利能力。
（3）净利率分析目标公司净利率逐年上升，说明公司盈利能力不断提高。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析目标公司经营活动现金流量逐年增加，说明公司经营活动产生的现金流入足以覆盖现金流出，具有较强的盈利能力和偿债能力。
（2）投资活动现金流量分析目标公司投资活动现金流量波动较大，主要受固定资产购置和对外投资的影响。
资产收购,尽职调查报告
资产收购,尽职调查报告篇一：投资并购尽职调查报告提纲----项目尽职调查文件及主要问题清单-----（副标题）（声明：系本人亲自撰写，整理后上传百度！）目录一、公司基本情况 (3)二、公司经营状况 (4)三、公司财务状况 (4)四、公司人力资源情况 (7)五、公司法律纠纷情况 (9)六、公司其他情况 (10)一、公司基本情况1. 公司基本法律文件请提供公司成立时及以后每次发生变更的法律文件，包括但不限于：法人代码证书、税务登记证（国税/地税）、设立及每次变更时发起人/股东签署的协议及其他有关设立和变更的政府批准文件。
请说明公司是否存在可能被吊销、注销营业执照的情况。
2. 公司的历史沿革请说明：公司设立至今是否有合并、分立、增加和/或减少注册资本、收购兼并等资产重组行为？该等行为是否已经有关政府部门、公司的董事会和股东会批准，是否进行公告？如有，请提供相关股东会决议、董事会决议、有关协议及政府部门的批准文件和审计报告、评估报告、验资报告等。
3. 公司的治理结构请就公司治理结构图进行说明。
请提供历次董事及董事长、董事会秘书姓名，并提供现任董事、董事长、董事会秘书简历及在公司及其他单位的任职证明文件、任期等。
请提供历次监事及监事会负责人姓名，并提供现任监事简历及在公司和其他单位任职证明文件、任期等。
4. 公司的股东结构及股东结构的变化请提供公司现有股东姓名或者名称、出资额、出资方式、出资比例及出资取得方式（原始取得/受让取得），并提供现有股东的身份证复印件和/或法人营业执照复印件。
请提供自公司设立至今的股东变动情况，包括但不限于原始股东名单、变更时的股东会决议、股权转让协议等。
5. 公司的关联企业（境内外）请提供关联企业的名单及关联关系和业务范围，并提供主要关联企业成立的合同、章程、政府批准文件及营业执照。
（关联企业包括：公司的母公司、公司的子公司及公司母公司的其他子公司、以及其他具有20%以上股权关系的企业，公司董事、高级管理人员在其中任重要职务的企业等）6. 公司章程及章程的变化请提供公司历次变更的公司章程及章程变更时的股东会决议。
尽职调查内容及资产、权利的尽职调查方法
尽职调查的内容及方法尽调内容（一）公司基本情况1、目标企业的主体资格（1）目标企业的设立审批、申请文件及登记文档、营业执照、验资证明（报告）；（2）目标企业登记事项，历次变更、变动情况的合法合规性；（3）目标企业成立以来的合并、分立、变更及重大改组、重大投资行为；（4）目标企业年审情况及是否有影响目标企业合法存续的中道法律障碍，如吊销、注销；（5）目标企业经营中依法应取得的资质、认证、特别许可等是否已合法取得及是否仍合法有效；（6）本次并购交易是否已取得合法有效的授权和批准，对并购条件是否限制性要求。
2、目标企业股权结构和股东出资的审查（1）目标企业当前的股权结构及合法性；（2）目标企业股权结构的变革过程及其合法性；（3）目标企业股权是否存在争议、混乱、矛盾与不清晰；（4）目标企业各股东出资是否符合在工商部门备案的章程的规定，包括：●出资方式：出资比例与数额；●是否有虚报注册资本或虚假出资情况；●出资是否被抽逃、挪用；●用于出资的有形财产的权属：是否经评估作价；●用于出资的有形财产是否移交及过户；●用于出资的无形资产的归属及权属证书；●用于出资的无形资产的类别：剩余有效期；●用于出资的无形资产评估作价、移交及过户；●有无出资争议，有无用于出资的有形、无形资产的权属争议，有无潜在的出资诉讼或仲裁；●用于出资的有形及无形资产是否被抵押、质押、目前状况；●出资是否履行了法定手续。
3、目标企业章程的审查（1）章程内容的合法性、完整性，现行章程及曾生效的章程；（2）章程是否履行了必要的批准手续及是否在公司登记机构登记备案；（3）章程内容中是否有反收购条款，如有，则查明具体内容；（4）章程内容是否有所变化，变化是否合法及是否履行了相应手续；（5）章程内容是否有超级多数条款，并评估其意义；（6）章程内容是否有董事会分期、分级选举条款，禁止更换董事条款，并评估其意义；（7）章程内容是否有特别授权条款，并评估其意义；（8）章程内容是否有特别程序条款，并评估其意义；（9）章程内容是否有影响企业并购的其他特别规定，如高薪补偿被辞退的高管人员、股东权利计划等。
尽职调查方案
尽职调查方案目录1. 背景介绍1.1 公司概况1.2 调查目的2. 调查对象2.1 公司管理层2.2 公司员工2.3 公司合作伙伴3. 调查内容3.1 公司财务状况3.2 公司经营情况3.3 公司市场竞争情况4. 调查方法4.1 文件资料分析4.2 实地走访4.3 专家访谈5. 调查流程5.1 确定调查范围5.2 收集相关资料5.3 进行实地调查5.4 撰写调查报告6. 调查风险6.1信息真实性风险6.2数据外泄风险7. 结论和建议背景介绍作为一名独立的第三方调查机构，我们公司致力于为潜在投资者提供全面的尽职调查服务。
通过深入研究公司的财务状况、经营情况和市场竞争情况，为投资者提供客观准确的数据支持，帮助他们做出明智的投资决策。
调查对象我们的调查对象包括公司的管理层、员工以及合作伙伴。
通过多角度的调查，我们可以更全面地了解公司的运营情况，为客户提供更有力的调查报告。
调查内容我们将重点关注公司的财务状况，包括资产负债表、利润表和现金流量表的分析；同时也会关注公司的经营情况和市场竞争情况，为客户提供全面的调查内容和建议。
调查方法我们将采用文件资料分析、实地走访和专家访谈等多种调查方法，确保获得准确的调查数据。
通过多方位的信息收集，我们可以为客户提供更加全面的调查报告。
调查流程在调查过程中，我们将确定调查范围，收集相关资料，进行实地调查，并撰写调查报告。
我们将严格按照流程进行，确保调查的准确性和完整性。
调查风险在进行尽职调查时，我们也会面临信息真实性风险和数据外泄风险。
我们将采取相应的措施，确保调查过程的安全性和机密性。
结论和建议最终，我们将根据调查结果给出结论，并提出相应的建议，帮助客户做出明智的投资决策。
通过我们的尽职调查服务，客户可以更加放心地进行投资。
房地产企业并购中的尽职调查
房地产企业并购中的尽职调查房地产收购并购中应发挥律师尽职调查的作用，在收购并购前，出让方通常会对目标企业的存续与经营风险和义务有很清楚的了解，而收购并购方则没有。
收购方掌握的信息大多是通过出让方或目标企业提供的文件或与其管理层的沟通获取的信息，而这些信息可能经过了包装或对关键问题进行了回避甚至掩饰，双方之间存在着信息不对称。
尽职调查，也被称为审慎性调查，指的是在收购并购过程中买方对目标企业的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系以及目标企业所面临的机会以及潜在的风险进行全面、细致的调查和分析，以求准确了解目标公司的真实状况。
一、尽职调查程序尽职调查没有固定的程序，但总体来说，其一般流程如下：1、由收购并购方指定一个由律师组成的法律尽职调查小组。
2、由收购并购方和律师、目标企业签署“保密协议”。
3、法律尽职调查小组准备一份要求目标企业提供材料的尽职调查清单。
4、目标企业根据尽职调查清单的要求提供相关文件，并制作资料索引。
5、尽职调查小组实施尽职调查，通过各种渠道收集并分析有关的资料。
6、尽职调查小组报告尽职调查结果，出具法律尽职调查报告。
二、尽职调查的主要内容（一）目标企业的设立和合法存续查阅目标企业设立时的政府批准(如有必要)、名称预先核准通知书、营业执照、公司章程、重组方案、股东协议、国有股权管理文件、组织机构代码证书、评估报告、审计报告、验资报告、工商登记文件等资料，核查目标企业的设立否符合法律、法规规定。
（二）目标企业的股东及其注册资本缴纳情况核查目标股东人数，股东资格，股东成立时间、法定代表人、注册资本、实收资本、注册地、企业类型、经营范围、主营业务、股权结构等情况。
股东的出资或增资金额、时间、方式以及相应获得的股份情况，货币出资和非货币资产出资是否符合相关法律规定。
（三）目标企业的主要资产取得目标企业主要固定资产清单、房产权证、房屋占用范围内的土地使用权证等。
取得目标企业的主要无形资产清单、土地使用权证及其他无形资产权属证书等相关资料，核查目标企业拥有的土地使用权或其他无形资产是否已取得相关权属证明，是否存在期限或其他权利限制，是否存在法律上的瑕疵。
房地产尽职调查清单
房地产尽职调查清单在房地产交易中，尽职调查是一项非常重要的环节，它有助于买家了解房产的真实状况以及潜在的风险。
本文将为您提供一份房地产尽职调查清单，以帮助您全面了解要购买的房产。
1. 房产基本信息•房产所有权证书：核对所有权证书上的房产基本信息，包括房产的准确地址、所有者的姓名、建筑年份等。
•房产税情况：了解房产的税务情况，包括是否存在未缴纳的房产税、地方税等。
2. 房产现状调查•房屋结构及装修：了解房屋的建筑结构、装修风格、是否存在损坏或质量问题。
•用地性质及使用权：核实房产的用地性质，是否存在限制性使用权、地役权或其他权益。
•社区配套设施：了解周边的交通、教育、医疗、商业等配套设施情况。
3. 土地使用权•土地证书：检查土地使用权证书，确认土地使用权的期限、用途是否符合规划。
•土地规划状况：了解土地规划用途，是否存在限制性规划、拆迁风险等。
4. 建筑物状况•建筑物权属：核实房产的建筑物权属，是否存在共有、转让权纠纷等。
•建筑物结构：检查房屋建筑物的结构是否牢固，是否存在结构性问题或安全隐患。
•房屋面积：测量房屋实际面积，与合同或宣传资料中的面积进行核对。
5. 房屋抵押和担保情况•房屋抵押情况：查询房屋是否存在抵押，抵押的金额和期限。
•担保情况：了解是否存在其他形式的担保，如房屋作为担保贷款、关联企业提供担保等。
6. 财务状况调查•房主财务状况：了解房主的财务状况，包括收入来源、负债情况、是否存在财务风险。
•房产租赁情况：查询房屋是否存在租客，租金是否正常、租期是否合规等。
7. 环境和污染状况•环境影响评估：了解房产所处区域的环境影响评估报告，是否存在环境风险。
•污染源调查：核实周边是否存在重要污染源，是否会对房产产生不利影响。
8. 法律风险评估•不动产登记：核对房屋的不动产登记情况，确认登记的真实性、完整性。
•其他法律纠纷：查询房产是否存在诉讼、拍卖、查封等法律纠纷。
9. 开发商信誉调查•开发商背景调查：了解开发商的资质、信誉情况，是否存在违约、欺诈等行为。
尽职调查要素清单地产详细
房产项目前期准备及调查要素清单项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。
一、涉及公司类的文件1、公司营业执照正副本2、公司房地产开发资质证书3、公司章程4、公司历次股东会、董事会决议5、公司的税务登记证6、公司组织机构代码证7、公司的银行开户证明和贷款卡8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况9、公司历次的注册和增资的验资报告通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。
二、设计开发项目类文件1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证2、国有土地使用权证3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同4、发改委立项文件或可行性方案批复5、施工许可证6、预售许可证7、大产权证或小产权证8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复9、项目扩初的批复10、项目各类市政配套部门的征询意见11、项目的方案文本、扩初文本或施工图12、项目的地质勘探报告13、项目的各类验收报告14、项目面积测绘资料收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。
通过以上文件的尽职调查主要是了解：1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。
三、涉及财务类的资料1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件；2、公司历年的报表及审计报告；3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等；4、银行及非金融机构贷款的明细；5、对外担保的明细；6、开户银行的明细；通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。
尽职调查清单(地产类项目)
尽职调查清单一、项目基本资料1、有关项目全套政府批文；2、有关项目合同及协议；3、说明诉讼情况及诉讼后的项目土地处置安排；4、说明取得项目土地后是否需要办理哪些政府批准程序，项目办理上述手续的周期及计划安排。
二、详细商业计划书应当包括以下内容：（1）项目简介;（2）行业及市场分析；（3）建设规划内容；（4）项目周期及进度;（5）投资概算及财务评价；（6）融资方案及详细资金使用计划；（7）还款方式及还款来源说明；（8）提供的风险担保措施，比如股权质押、不动产抵押、第三方担保等。
请提供项目公司、收购主体公司、拟担保有限合伙基金GP的实力公司的以下资料。
一、公司基本资料1、基本证照（1）营业执照、组织机构代码证、税务登记证；（2)法人身份证；(3)开户许可证；（4）贷款卡号，贷款卡查询委托书；（5）贵公司本行业的批准证书（如有）；2、公司设立及历次变更的协议、股东决议、公司章程，以及历次验资报告（请到工商局打印最新全套备案资料）二、股东资料情况1、当前股权结构图（直到实际控制人）；2、公司每位股东情况描述，如是法人股东,还应包括其业务范围、经营范围及法定代表人等基本信息，并提供该法人股东现时有效且经过年检的企业法人营业执照复印件、公司章程以及其从事的业务情况介绍；3、请确认和说明股东所持有的公司股份是否设置质押，是否存在被司法冻结，是否存在权属争议等其他限制其转让的情形,是否存在委托持股或代持股等相关情况,如存在，请提供相关的合同、质押登记文件、书面说明等相关材料；4、请确认公司股东是否与他人签订转让、回购或质押所持公司股份的协议（如有）;5、其他与公司股东权利或公司的股权有关的任何协议，比如优先购买权协议、表决权协议、股权托管协议等（如有）。
三、公司主要资产情况1、土地（1）公司所占用的全部土地的清单及附图（内容包括土地使用权取得方式、各地块的地址、面积、用途及使用年限）；(2）土地使用权证、租赁登记证明、抵押登记证明等；（3）与土地使用权相关的所有批准文件、合同(如土地使用权出让合同、转让合同、租赁协议、抵押协议等)；（4）土地使用权出让、租赁、转让所涉及的出让金、租金、转让费和土地使用费的支付凭证；对于出租的土地,请提供出租方有权出租的证明；（5)请确认上述土地上是否设定了任何抵押、担保，如有，请提供抵押协议、担保协议、抵押登记文件、主债务合同；2、房产（1）公司拥有的全部自有房产清单（不包含租赁房产）；（2）请提供房屋的房屋所有权证；（3）已有建筑物的施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程用地许可证等，以及建筑工程竣工相关验收文件，包括但不限于环保验收、消防验收、安全验收等;（4）任何与在建工程相关的文件，包括但不限于任何批准、许可证、证书或协议；（5）公司拥有的全部租赁房产清单，并相应提供该等租赁房屋的租赁协议、租赁登记文件等相应文件）、租金支付凭证等;（6)请确认上述房产上是否设定了任何抵押、担保,如有，请提供抵押协议、担保协议、抵押登记文件、主债务合同；3、固定资产(1）请提供详细的固定资产清单，包含车辆和机器设备清单；（2）提供与上述固定资产有关的采购合同、付款凭证及发票等；（2)请确认上述固定资产上是否设定了任何抵押、担保，如有，请提供抵押协议、担保协议、抵押登记文件、主债务合同；4、应收账款（1)请提供公司应收帐款的明细表；(2)提供与上述应收帐款相关的财务帐薄、合同等。
资产并购尽职调查清单(常用)
资产并购尽职调查清单(常用)资产并购是指企业在进行资本投资时，通过收购、兼并、剥离等方式获取其他企业的股权、资产和业务等资源的行为。
而尽职调查则是对目标企业进行全面的审核和调查，以减少投资风险和增加投资收益。
本文将为大家介绍在进行资产并购时常用的尽职调查清单。
I. 公司概况1.公司名称和注册地址2.公司成立时间和经营年限3.公司经营范围以及业务模式4.公司的全部合法营业资格证书，如营业执照、税务登记证、组织机构代码证等。
5.公司的管理层和董事会成员名单II. 财务状况1.近五年的财务报表（包括利润表、资产负债表和现金流量表）以及审计报告2.企业所处的行业地位和发展趋势，对于竞争对手和市场前景的分析3.税务清单以及近五年的纳税记录III. 合同和协议1.公司和客户、供应商之间的合同和协议2.公司内部的关键合同，包括员工合同、房地产租赁合同、商业保险合同等3.公司与投资者、出资方之间的协议，例如合资协议、股权协议等IV. 法律和知识产权1.公司的专利、商标和版权等知识产权的登记情况以及管理情况2.公司的许可证、执照等证照是否符合要求以及是否有过违法记录3.公司的诉讼记录、仲裁案件等法律事件的处理情况V. 财产和设备1.公司拥有的财产和设备的活动时间和记录2.公司设备和财产的估价和保险记录3.公司拥有和租赁的房地产和厂房记录，这些厂房记录也可以用于税收方面的考虑VI. 经营风险和潜在问题1.公司的合法性和合规性是否合法，是否有过诉讼或调解等历史记录2.该行业对公司经营的风险和潜在的问题等。
3.公司经营中可能存在的风险和问题结论综上所述，本文列出了资产并购中常用的尽职调查清单，以提供一些有益的信息。
但实践中，每次并购都会有其自己的特定的要求和问题，尽职调查清单是根据每个项目自动化和定制的结果。
因此，本调查清单只是一个起点，需要在实践中不断优化和完善，以确保最终收购方案的有效性和长期成功率。
房地产项目公司收购要点及尽职调查清单
房地产项目公司收购要点及尽职调查清单
1. 项目收购意向书
2. 项目尽职调查
3. 洽谈正式合同
1. 营业执照（包括正副本是否过期）
2. 各种开发资质
3. 税务登记
4. 企业组织代码
5. 贷款卡
6. 所有股东的存在和变更情况
7. 股东章程的变化情况
8. 历次股东会议的会议纪要
1. 对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）
2. 项目公司需提供原始凭证和账册
3. 项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）
4. 项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）
5. 审计项目公司的资金到位和使用情况
1. 项目的所有权证和批文，包括项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳；项目的建设用地规划许可证或规划意见书；项目的建筑工程规划许可；开工证等。
2. 项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）
3. 项目的可行性批复
4. 项目的规范性调查
1. 公司营业执照正副本
2. 公司房地产开发资质证书。
资产收购尽职调查报告三篇
资产收购尽职调查报告三篇篇一：关于资产收购尽职调查报告企业的扩张通常通过两种方式进行：一是通过引进投资者的方式增资，包括引进战略投资者或者风险投资者；二是通过并购的方式，包括股权并购和资产并购。
而第二种方式由于实行周期相对较短，成本较低，成为企业扩张的常见方式。
企业并购是项复杂的法律工程，并购的成功与否取决于众多因素，其中，投资者对目标公司了解的程度是众多决定因素中最为重要的因素之一。
因此，投资者必须对目标公司进行必要的调查，了解目标公司各方面的情况。
这样的调查工作往往不是投资者自己能够独立完成的，必须委托专业机构进行，其内容通常包括委托律师调查目标公司的主体资格、目标公司经营管理的合法性、目标公司资产、债权债务等可能存在的法律风险；委托资产评估公司对目标公司的资产进行评估，委托财务咨询公司或者其他专业机构对目标公司的经营能力、经营状况、竞争能力等方面进行调查、评估，委托专业机构对目标公司的技术能力进行调查、评估，委托环境评估机构对目标公司所涉及的环境保护事项进行评价，等等。
在实践中，这些调查被通称为“尽职调查(Due Diligence)”。
公司并购本身是一种风险很高的投资活动，在设计与实施并购时，一方面要利用其所具有的缩短投资周期、减少创业风险、迅速扩展规模、弥补结构缺陷、规避行业限制等优势，同时也要注意存在或可能存在一系列财务、法律风险进行防范和规避。
因此，在风险管理的实践中，尽职调查中的法律尽职调查成为公司并购活动中最重要的环节之一。
一、法律尽职调查的必要性由于中国的公司并购市场尚处于初级市场阶段，市场规则的完善性、市场参与者的成熟程度、监管方式的先进程度等等诸多要素都有着初级阶段的明显特征。
在这种不成熟的并购市场体系下，收购方通过并购的方式进行企业规模与市场份额的扩张，其风险因素更需要在试水之前进行全盘的规划。
对于收购方而言，公司并购最大的风险来源与收购方对出让方和目标公司的信息不对称，信息的不对称最终演化的风险就是我们通常所说的并购当中的陷阱———债务黑洞的陷阱、担保黑洞的陷阱、人员负担的陷阱、无效乃至负效资产的陷阱、违法违规历史的陷阱、输血成本超过承受极限的陷阱等等。
房地产项目尽职调查清单(精心整理)
房地产项目尽职调查清单(精心整理)
为了尽可能减少房地产项目投资风险，进行尽职调查是十分必要的。
以下是本清单包括的一些重要文件：
1. 公司结构与资质
- 公司注册地和时间
- 公司基本信息，例如注册资本，经营范围等
- 公司股权结构，以及所有人或其他股东的具体情况
- 公司所有人或其他关键管理人员的背景以及信誉状况
2. 项目资质
- 项目所有权证明
- 确认开发商拥有完整权利开发和出售项目的证明
- 相关政府部门、商会或委员会颁发的许可证书、执照、认证书、测试报告和其他证明文件的复印件。
- 项目融资情况、银行贷款情况、债券发行等情况的总览
3. 工程量与质量保证
- 最新的项目总规模、详细规划、设计图纸及修改情况等
- 建筑工程项目建议书、施工许可证书、结构、机电工程等设计图纸和申报资料
- 工程标准及质量保证体系文件、安全生产和环保的安排以及文件，包括建筑施工工艺与质量文件、施工技术等
- 工程资金筹措、工程现金流管理、合同条款、进度安排、款项支付等文件记录情况
4.营销计划
- 项目概况及项目定位描述（定位、普及率、种族、年龄、服务对象、定价支持、品牌策略等）
- 项目特点和竞争分析
- 市场调研报告或调研结论、产品推广策略
- 预售准备材料，包括拟售房屋的宣传、销售、价格说明等材料。
进行以上尽职调查非常重要。
根据结果，投资人可以决定他们对该房地产项目是否值得投资。
需要注意的是，在进行尽职调查过程中，所有文件必须能够得到证实。
如果某些信息不可证实，就必须停止进行投资。
尽职调查工作底稿——公司财务调查固定资产调查
调查结论
1、经查阅公司近两年经审计的财务报告，公司固定资产计价政策、折旧方法、使用年限和残值率的估计符合企业会计准则的相关规定。
其他应
说明事项
无
附件
3-6-1固定资产明细表
3-6-2固定资产权属证明文件
3-6-3按类别列示的固定资产及折旧明细表
3-6-4固定资产实地查看记录
3-6-5固定资产实际运行（使用）状况
3-6-6固定资产计价政策、折旧政策、使用年限及残值率情况
3-6-7固定资产折旧重新计算表
3-6-8购买固定资产及在建工程入账凭证及附件抽样记录
6、经查阅公司近两年经审计的财务报告，公司无融资租入固定资产。
7、经查阅公司近两年经审计的财务报告，公司用于抵押或担保的固定资产：
单位：元
项目
2015年12月31日
2014年12月31日
抵押借款
29,000,000.00
合计
29,000,000.00
截止到2014年12月31日短期借款2,900.00万元，系以公司的土地使用权、在建工程（生产车间、行政楼及宿舍楼）作抵押取得。2014年12月31日期末余额的2,900.00万元抵押借款已经于2015年归还。
上述固定资产均为公司生产经营所必需且正常使用的资产。
截止2015年12月31日，公司的各类固定资产运作良好，固定资产总体成新率50%以上，不存在需要计提减值准备的情形。
（2）固定资产增减变动情况
近年来，随着公司业务规模的扩张，固定资产投入逐步增加公司生产经营用固定资产市场供应充分，固定资产的更新不会对公司财务状况和经营能力产生重要影响。目前，公司固定资产能够满足生产经营的需要，不存在淘汰、更新、大修、技术升级等重大情形，不会对公司财务状况和持续经营能力产生较大的影响。
40-不动产投资计划尽职调查实施细则_20180420-修编刘家瑞0427
不动产投资计划尽职调查实施细则第一条为了规范公司不动产投资业务尽职调查行为，有效防范投资风险，依据《保险资金投资不动产暂行办法》等相关法律法规和监管规定，结合公司实际，制定本细则。
第二条交易对手/项目基本情况调查与分析（一）调查产权历史沿革和近年来人事、经营战略等方面的重大调整情况，了解企业高管层有无重大违规违纪情况，分析企业管理层的经营作风是否稳健;（二）通过实地走访企业职能部门，了解企业内部组织结构、内部控制制度的健全程度、重大决策程序等管理方面的情况;（三）必要时通过政府机关、企业的往来银行、供应商、产品用户、企业雇员等渠道调查企业在遵规守法、偿还贷款、结清货款、雇员满意程度等方面的情况，判断企业的信用水平。
第三条交易对手/项目经营状况调查与分析（一）经营情况的调查与分析应侧重于企业投资方向、市场状况、经营风险和行业风险等几个方面;（二）对于房地产公司，应重点考察企业历史已投项目情况、已投项目的盈利情况，公司土地储备的数量及地域分布情况；（三）了解公司全年开工面积，以及开盘面积，开盘区域，土地储备计划，判断公司近期的资金投入及盈利情况；-1-（四）了解项目的定位、创新等；项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。
不同的项目方风险喜好不同，采取的决策不同，因追求项目与其他项目的“差异性”，可能引发创新风险。
在尽调过程中应予以关注，以判断项目方主导产品的适稍程度和市场前景。
（五）了解项目方是否建立了完善的项目管理体系，保证项目管理体系流程清晰、责任明确；不动产业务管理是在不动产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策，这些管理事务本身都是重量级的风险事件。
如果管理不到位，可能会给项目带来工程质量风险、工程进度风险以及人力风险。
（六）通过对施工方的访谈，了解项目方工程款支付情况以及支付进度。
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目标公司资产尽职调查方案
一、尽职调查目标
1.目标公司披露的资产真实存在
2.目标公司披露的资产投入核算准确、真实、完整
3.目标公司披露的资产产权明晰
4.目标公司实质拥有和控制，其披露的资产
5.目标公司披露的资产现状情况是否具有带来经济利益能力
6.目标公司披露的资产是否抵押、担保、质押和处于诉讼中
二、尽职调查范围
1.土地
2.建筑物和构筑物（已完工和未完工）
3.设施设备
三、尽职调查工作内容
（一）收集、整理和核实资料情况
1.土地相关资料
（1）土地成交确认书
（2）土地出让合同/租赁合同/划拨合同
（3）土地产权证书
（4）土地出让金支付凭单
（5）土地出让金缴纳取得专用票据
（6）土地缴纳相关税费原始凭证（如契税、印花税、土地使用税、土地使用费、耕地占用税、大市政配套费用、拆迁补偿支出、安置及动
迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补缴费用、土地闲置费）
（7）勘探报告
（8）土地登记机关存档文件
（9）土地核算入账记录
（10）土地抵押、担保、诉讼等情况登记表
（11）目标公司或其控股股东与当地政府签订的投资协议书
2.建筑物和构筑物（已完工和未完工）相关资料
（1）环评报告和批复
（2）交评报告和批复
（3）文物报告和批复
（4）水土保持方案
（5）防雷装置施工图核准意见书
（6）气候防灾和适应气候审核意见
（8）工程抗震设防要求审查意见
（9）项目可研包括
（10）立项文件以及立项批准文件
（11）节能审查备案登记表
（12）市政道路及绿化项目批复
（13）同意项目名称变更复函
（14）项目总平面图
（15）控制性规划
（16）项目地勘报告审查意见书
（17）规划条件
（18）规划意见书
（19）规划设计方案批复
（20）施工图设计文件审查协议书
（21）方案审查意见（人防、消防）
（22）审定设计方案通知书
（23）建筑方案项目审议决定的通知
（24）项目规划及调整设计方案审议决定的通知（25）园林审查意见
（26）工程审批意见
（27）工程规划许可证
（28）人防工程设计要求审批表
（29）人防工程方案初审的意见
（30）人防审查意见
（31）消防审查意见
（32）招标备案
（33）施工图审查意见表
（34）建筑面积的复函
（35）施工许可证
（36）消防、人防、园林、环保、规划等相关验收文件（37）竣工备案书及备案表
（38）质量验收文件
（39）施工图和竣工图
（40）目标公司对外签订所有合同/协议台账、结算台账和付款台账（41）总体开发进度计划及开发大纲
（42）已完工程和在建工程进度表以及投资说明、开竣工日期（43）已交工程保修期结算情况
（44）项目开发总预算
（45）项目合约规划
（46）项目设计和施工过程中变更、签证、索赔等资料
（44）大配套与小配套容量及交费情况
（45）红线内配建红线外代建和市政项目等资料和说明
（46）现场临建及临时设施情况
（47）未售房产和已售房产情况
（48）已完工程和在建工程抵押、担保、诉讼情况登记表
3.设施设备（简称“固定资产”）相关资料
（1）固定资产台账
（2）固定资产计提折旧明细
（3）固定资产减值明细
（4）固定资产使用情况说明
（5）固定资产抵押、担保、诉讼情况登记表
（二）尽职调查工作内容
1.获取目标公司拥有项目整体规划总平面图和控规
2.在总平面标注覆盖土地现状以及编制相关说明，如：
（1）建设用地和非建设用地，其中非建设用地具体是什么
（2）总体需要征地拆迁地块位置和面积
（3）已完成征地拆迁位置、面积
（4）未完成征地拆迁位置、面积
3.按照规划图指引，在项目现场进行实地查看和访谈并予以记录
（如：文字、语音和拍照等）
4.编制整体项目内土地现状信息台账，如
（1）建设用地位置、面积、现状和非建设用地位置、面积、现状
（2）总体需要征地拆迁地块位置、面积、预估总体成本
（3）已完成征地拆迁位置、面积、成本（已支付和未支付）
（4）未完成征地拆迁位置、面积、预估成本
（5）项目规划内取得每年供地计划（指标）
（6）通过出让方式已取得建设用地面积、属性（用途）、土地出让金额以及是否取得专用票据、建筑面积、容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率、取得土地日期、产权证编号、出让合同编号、土地出让确认书、产权情况（是否抵押、担保、涉及诉讼、面临闲置回收、涉及违规取得被冻结）
（7）通过出让方式已取得建设用地缴纳相关税费，若涉及减免应取得红头批复文件，关注少缴和漏缴
（8）通过出让方式取得建设用地账务处理是否正确、是否取得相关原始凭证（允许税前扣除依据），统计和分析不能税前抵扣相关成本对税费影响
5.获取目标公司或其控股股东与当地政府签订的投资协议书，关注
是否有效、有效日期、优惠条件、目标公司权利和义务、政府权利和义务
6.查看投资协议书关键条款，如征地款出借和使用方式、约定取得
土地成本上限（若超过上限，政府返款土地价款方式）、目标公司未来拥有取得土地面积和条件等
7.核查政府是否涉及土地价款返还方式，返还时间、返还次数、返
还金额、如何入账；若未有返还，通过访谈和分析未来土地价款返还的概率
8.查看目标公司通过借款方式支付政府土地征地款：使用情况和进
度，后期增加借款时间和金额、剩余额度返还时间和金额（返还概率是多少）
9.访问、查看、统计和分析未取得建设用地面积、未来取得条件和
时间、预估成本
10.关注非建设用地使用方式、年限和费用
11.关注和了解项目整体地块的地勘报告，查找历史变迁和以前用途
等情况，拆迁、三通一平是否完成，原基地是否设过厂，土壤是否受到污染、污染程度，是否需要换土和土壤修复处理
12.核对并统计相关证书情况（如国有土地使用证、不动产产权证、
探矿权、建设用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证），是否缺少，以及原因
13.项目周边配套情况（道路系统、交通设施、水、电、通讯、环
卫、安全等公共基础设施），目前现状是否满足项目需要，后期是否需要投资建设以及成本
14.核查缴纳规费情况（如城市配套基础设施费）
15.核查人防建设要求、或人防异地建设费
16.获取、整理和分析，如下资料
（1）合同台账：所有设计和工程施工合同、材料设备采购合
同、专业服务合同和分包合同、包括借款合同
（2）工程结算台账：工程结算书、审定单
（3）合同付款台账
（4）施工过程变更、签证和索赔等资料以及统计表
（5）项目总规划图和竣工图
（6）规划许可证面积、竣工面积和备案的实测面积
（7）已完工程和在建工程进度表
（8）已交房工程保修期结算情况
（9）大配套和小配套容量及交费情况
（10）红线内配建项目、红线外代建项目和市政项目资料和说明（11）项目现场临建及临时设施情况
（12）未销售不动产明细
17.根据现场查看不动产情况，编制不动产清单并描述现状
18.根据不动产分类统计、整理对于应的签订合同、结算书/单、变
更签证索赔和支付情况及凭据；描述合同实际执行情况、结算情况、变更签证索赔情况、已付款情况、未付款情况等
19.要求目标公司根据已入账财务数据，按照不动产名称编制成本费
用明细表以及价款支付明细表
20.比较和核对从工程成本角度和财务部角度统计不动产投入成本费
用，若有差异，找出原因（要求目标公司说明情况），关注是否虚高成本投入情况；同时从这两个角度归集土地、前期费用、建安工程、基础设施费、公共配套费和间接费用，并做相互比较21.关注合同现已中止和违约情况、以及未来有可能违约情况，涉及
抵押担保和诉讼情况引起潜在负债金额
22.从合同台账、结算台账、支付台账等采集基础性数据，测算项目
的开发成，估算未结算项目的造价，核查已付款情况
23.通过对以上数据比较、分析数据之间逻辑关系，关注是否数据异
常和伪造虚假行为
24.评估剩余资产价值，其中剩余资产包括未开发土地、不动产、设
施设备
25.评估未完工工程价值，测算它们的土地成、前期费用、建安成
本、基础工程、公共配套和间接费用等
26.根据固定资产台账，实地检查重要固定资产是否存在，关注是否
存在已陈旧过时或报废但未核销的固定资产
27.检查目标公司是否拥有固定资产的所有权和控制权
28.检查固定资产入账金额是否正确、计提折旧是否正确
29.检查对于不动产和固定资产的借款费用（借款利息、汇兑差额、
辅助费用）资本化的计算方法和资本化金额、以及账务处理是否正确
四、尽职调查分工（见附件）。