JCT清单工程合同模式在项目招标、管理及结算中应注意的风险

JCT清单工程合同模式在项目招标、管理及结算中应注意的

风险

JCT工程合同在招标、项目工程管理及竣工结算中，发包人应注意的一些风险提出分析、研究，共同探讨解决办法。

关键词：发包人JCT合同模式总承包招标项目工程过程管理工程竣工结算风险分析

随着我国城市化进程的加快、人们生活和收入水平的提高，社会产生了对商品房的需求激增，政策优惠、需求旺盛、资金密集、利润丰厚、风险较其他行业相对较低，一时间国内房地产市场风起云涌，大量的资本以其追逐高额的利润的本质，呈现出涌入国内商品房市场的势头。特别是我国加入WTO后及房地产产业保护期到期后。因受我国有关投资政策的限制规定，大多数境外及港、澳、台在国内房地产的投资主要采用与内地房地产商或同业合资成立地产开发公司模式，借助国内合资方的人脉资源开展业务。外资在进入内地市场的同时，带来了巨额资金和丰富的房地产经营管理经验。在房地产经营管理中，合资房地产公司从境外移植了众多的工程建设合同模块进行项目开发管理，有FIDIC、JCT、ECC、NEC等等，特别是大多数港资房地产开发及相关企业（含港资项目管理咨询公司、造价管理咨询公司等），因长期在英联邦体系下，受英国计价模式影响较大，因此他们在内地开展业务时，积极推行皇家测量师学会的JCT清单工程合同模式。

笔者有幸在重庆地区某房地产企业（重庆房地产开发企业多年五十强，

且前十名内），以发包人（业主）第一线直接操作者的身份，自2005年起历时近三年时间，组织了约六十万平方米房地产建筑开发项目的JCT 合同模式总承包招标、项目工程过程管理及部分工程竣工结算；现以本项目为案例，就JCT工程合同在招标、项目工程管理及竣工结算中，发包人应注意的一些风险提出以下看法，希共同探讨。

一、项目背景及合同模式选用介绍

本案例项目总建筑面积约60万平方米，物业形态涵盖百米高层、小高层、花园洋房及叠拼别墅，交通便利、地块位置优良，集团公司资金雄厚，对项目公司积极支持。公司在项目立项过程中，由集团公司牵头对当时重庆地区房地产市场普遍采用的总承包合同模式进行了近半年的调研，一方面借助自身原有的房地产开发经验，另一方面集团领导层在加强管理、控制成本的前提下，要求引进新的、负有开拓性的工程管理模式；在大量调研市场开发企业及走访了重庆地区工程行政主管部门的基础上，公司认为当时重庆地区房地产市场普遍采用的老的定额计价模式及国家推动的清单计价模式，均有无法克服的缺陷，无法满足新形势下的房地产竞争要求。在一家与集团公司有合作项目的沿海房地产知名企业的推荐下，逐步认识了JCT98版传统模式的合同模式，同时走访了北京、沿海城市一些知名房地产企业使用JCT合同情况，与比利、哈伯根、伟立信等知名房地产咨询公司进行座谈、研讨，最后决定采用JCT 清单合同模式。