项目实施前的征迁工作程序

征迁管理工作手册目录一编制目的二征迁工作定义三征迁工作组织架构和一般流程四征迁工作管理业务范围（业主委托的直接管理和配合管理）五直接管理征迁工作办法六配合管理征迁工作办法七征迁工作管理中的风险预测一、编制目的加强建设项目的征地征迁管理，依法规范征地征迁行为，维护征迁人（业主）的合法权益，提高征迁人（业主）投资效益，推动征地征迁工作的全面落实。

二、征迁工作定义征迁人（业主）指依法取得征迁资格证书，自行或接受征迁人委托对被征迁人进行征迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

被征迁人：指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。

被征迁人可以是对房屋享有所有权的人，即所有人；也可以是对房屋享有合法使用权的人，即使用人；还可以是对房屋享有共有权的人，即共有权人。

征迁主管部门：指市房屋征迁管理办公室征迁实施部门：指受征迁人（业主）委托的征迁实施单位，一般为市、区征迁办公室测绘部门：指受征迁人（业主）委托具有测绘资质的测绘机构评估部门：指受征迁人（业主）委托具有房地产评估资质的评估机构巡回法庭：指调解征迁纠纷的临时部门，一般由法院临时驻扎。

财务审计部门：指受征迁人（业主）委托，对征迁补偿进行审核并发放征迁补偿款的部门。

三、征迁工作流程（一）土地预审、报批流程委托咨询机构签订协议——实地踏勘——编制文本——当地政府落实用地指标——与区政府签订耕地占补协议——区国土部门落实基本农田补划——国土规划部门召开土地利用规划修改评审会——区政府召开土地利用规划修改听证会——对照评审意见修改文本——文本送专家签字确认——文本送区政府盖章、图纸送区国土部门盖章——国土规划部门组织专家对基本农田补划现场踏勘——基本农田专家论证会——对照论证会意见修改文本——送专家签字确认——国土规划部门组织召开项目用地预审会（需提供压矿、地灾、环评报告）——项目办提出用地预审申请，连同以上成果送国土规划处——规划处受理签署联审意见——国土耕保部门牵头，土地利用、地籍、法规、信访等部门进行联审——国土分管领导审批——提交国土厅厅务会通过（项目核准、需提供水保）——红线放样——委托咨询机构进行勘察定界——编制呈报说明书、农用地专用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案“一书四方案”——区政府落实耕地占补的验收批复——国土部门应产权人申请组织召开对拟征用土地的补偿标准、安置途径进行听证——区国土资源部门与被征地户签订征地补偿协议并作土地报批必备件——区政府落实被征地户社会保障并得到省劳动保障厅的批复——逐级上报至国土部（需提供林地、水保）——国土部批复、缴费——基本农田报国务院批复（开工建设）——省国土厅通过媒体公示征地批准事项——以区为单位办理土地证——归档。

（二）专项评估、批准流程包含压矿评估、地灾评估、环保评估、水土保持评估等委托咨询机构签订协议——实地踏勘——编制文本——委托评审机构签订协议——组织专家现场踏勘——召开专家评审会——对照专家意见修改文本——评审机构对文本修改的确认——地方相关行政部门初审——向行政审批机关申请——相关行政审批机关批复——收文、归档。

林地：红线放样——委托咨询机构签订协议——林地现场调查——形成报告——专家论证——修改文本——项目办向林业部门申请——市、区初审——省林业厅初审——报国家林业局审批——收文、归档。

文物调查挖掘：红线放样——委托机构签订调查协议——现场调查——形成调查报告——（没有文物）－形成批文——收文、归档——（有文物）——签订抢救性文物挖掘协议——现场挖掘——形成报告——收文、归档－施工中发现文物——施工单位向项目办报告——项目办向文物所报告——签订挖掘协议——形成挖掘报告——批文——收文、归档。

（三）征地征迁流程项目征地征迁动员大会——区召开征地征迁动员大会——与地方征迁办签订挖红线沟协议——设计院红线放样——区征迁办向征迁户告知——挖红线沟——国土部门进行勘测定界——设计单位出具征迁统计表、工程量清单——实物指标调查、核实、确认——与地方政府签订征地征迁包干协议——与杆线单位签订协议——地方征迁办起草征地征迁补偿安置方案并经市、区政府批准——地方征迁办与被征地单位和个人签订补偿协议——按协议支付征地征迁费用——发布迁坟公告、移栽树木等——实施征地征迁、杆线迁移——协调解决征地征迁、杆线迁移中存在的问题——督促、检查、落实征地征迁、杆线迁移进度——（获得土地批文后）施工队进场清表——复核红线面积——交地——开工建设——施工——督促、检查、落实征地征迁情况红线放样：委托地方征迁办签订开挖协议——设计院放边线、中线、打中桩、边桩——地方征拆办挖红线沟——设计、地方征迁办、项目征迁办、业主四方调查、核对、确认征地地类、征拆量等——数字不对的、情况不符合实际的与设计代表沟通、与业主沟通按实际数量更正确认——签订协议实施征地征迁——施工结束——隔离栅施工——数界牌桩（界牌间隔200米、离隔离栅50公分）施工进场：土地批准——施工队进场——用施工断面图复核用地面积——设计宽度与红线不对的与设计单位沟通后补征地——红线放位不够的与地方征迁办沟通红线放到位——放挖方、填方、坡顶（坡脚）线——与施工方土地交接——清表——施工二次征地：设计单位、业主、监理单位、当地政府人员现场核实补征地及遗漏征地（四）杆线迁移流程设计单位出具征迁统计表——复核公路用地图征迁清单——与权属单位复核征迁工程量清单——征迁工程量合同谈判——征迁资金申请、复核、审批、支付——权属单位进行杆线征迁——协调解决征迁存在的问题并配合征迁——督促检查落实征迁情况。

（五）房屋征迁准备工作程序1、做好项目的前期规划策划、可行性研究、安置房源和资金落实等工作。

2、向市房屋征收部门提交房屋征收意向书3、市房屋征收部门在拟征收项目基本条件具备后，就建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向市发展改革、国土资源、规划部门发出征询函。

各部门应在十个工作日内出具书面意见。

4、征收范围确定后，市房屋征收部门应发布征收冻结通告。

自冻结通告发布之日起，冻结期限最长不超过一年。

征收范围内的单位和个人不得进行不当增加补偿费用的行为。

5、做好被征收范围内房屋、土地的权属、区位、用途、面积和配套设施等情况的调查登记，并依据调查结果拟定征收补偿方案。

6、将拟定的征收补偿方案报市城市建设项目审批小组，审批小组组织有关部门对征收补偿方案进行论证。

7、市房屋征收部门以市政府的名义公布经市城市建设项目审批小组论证后的征收补偿方案，征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

征求意见的期限不少于30日。

8、组织做好征收项目的社会稳定风险评估工作，并出具征收项目社会稳定风险评估报告。

9、做好项目的正面宣传，造好声势，营造氛围。

10、在征收补偿方案公布前，市城管执法部门会同规划、住房保障等部门对未登记的房屋进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑、未超过批准期限的临时建筑及因政府原因造成的未登记房屋，应给与补偿；对认定为未经批准的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

对被征收人主动自拆违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，按照征迁成本进行奖励。

11、公布最终征迁补偿方案。

（六）征迁许可证的办理1、申请条件（1）建设项目批准文件（2）建设用地规划许可证（3）国有土地使用权批准文件（4）征迁计划和征迁方案（5）办理存款业务的金融机构出具的征迁补偿安置资金证明2、申报材料（1）书面申报表（2）市计划部门核发的固定资产投资项目批准文件（3）规划部门核发的建设用地规划许可证（4）土地管理部门核发的建设用地批准文件或土地使用出让合同（5）房屋征迁计划（6）征迁安置补偿方案四、征迁安置补偿方案（根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行）（一）济南国有土地征迁安置补偿方案1、被征迁房屋价值的补偿，按照征迁公告之日周围类似房地产的市场价格补偿。

2、因房屋征迁造成的搬迁、临时安置的补偿，一次性搬迁补助费按房屋建筑面积计算，住宅房屋每平米22元，私有非住宅房屋每平米28元。

临时安置补助费按房屋建筑面积每平方米22元计算，每月临时安置补助费不足1000元的，按1000元计发。

选择房屋安置补偿的，按实际过渡期限给与补偿；选择货币补偿的，给予6个月的一次性安置过渡费。

3、因房屋征迁造成的停产停业损失的补偿，一次性停产停业补偿费按私有非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米50元，其他非住宅用房为每平方米30元。

4、装修附属物补偿，按指定的房屋评估机构评估的价值补偿。

5、征迁奖励费，为了促使征迁的进度，原则上按户口给予征迁奖励费，每户5000-10000元。

6、设施迁移费，按设施迁移产生的实际费用给与补偿。

（二）济南集体土地征迁安置补偿方案（根据《山东省征地区片综合地价标准》执行）集体土地征收补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

土地补偿费和安置补助费标准，按照《山东省征地区片综合地价标准》执行。

市区内土地综合地价最高的为青岛和济南两市，其中青岛市区一类土地每亩价格为19.3万，济南市区一类土地每亩为13万。

聊城、菏泽市最低，市区内一类土地的综合地价均为4.8万元/亩。

地上附着物和青苗补偿标准按照省有关部门批准的补偿标准执行。

在中心城区规划建设用地范围内征收农民集体所有的土地，需要搬迁农民住房的，以房屋安置为主，标准为每人建筑面积40平方米，原住房面积不足每人40平方米的，按照每人40平方米安置。

原住房面积超出每人40平方米的，超出部分按照省有关部门批准的补偿标准补偿；安置房超出每人40平方米的部分和地下室，由被安置人按照房屋建设成本价购买。

搬家费、过渡安置费按照省有关部门批准的补偿标准执行。

乡镇（街道办事处）村公共设施或公益事业用房、乡镇村企业用房及其他非居住用房的，按照省有关部门批准的补偿标准予以补偿。

房屋及附属设施的搬迁费，按照该建（构）筑物补偿费总额的15-20%予以补偿。

五、征迁工作管理业务范围1 业主委托的直接管理（1）贯彻落实相关土地法律法规，做好项目征地征迁、移民安置和地方协调工作。

（2）负责项目土地、林业、压覆矿产、地质灾害、文物保护、水土保持、环境评估等报批及办理相关手续，督促落实相关评估意见。

（3）负责协调组织地方征迁办做好土地征用、俯着物征迁和移民安置工作，协调施工单位办理临时用地征用、采矿许可、爆破许可、爆破方案审查、用水用电等相关手续。

（4）负责编制项目的征地征迁工作计划，提出征地、征迁方案，核实征地面积和征迁数量，并组织绘制项目最终用地红线图。

（5）负责征地征迁费用及预算管理，严格执行征地征迁补偿标准，按期编制征地征迁计划和资金预算，及时支付征地征迁费用，缴交有关规费。