商品房建设_可行性研究报告

目录

第一章前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章项目开发经营环境分析

一、经济地理影响因素

二、市政配套条件及发展规划

第三章项目周边物业市场调查分析

一、未来供应

二、同类项目产品特征分析

第四章项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

三、客户定位

第五章项目开发建设建议

一、项目总体规划建议

二、项目建筑设计建议

三、项目配套设施建议

四、户型配置建议

五、环境艺术设计建议

第六章项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

第七章项目开发经营状况分析

一、项目价格定位

二、项目销售收入估算

三、项目利润估算

第八章项目开发经营风险分析

第九章结论与建议

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、北京市规划局规划方案；

2、国家建设部及北京市颁布的与房地产相关法律与政策；

3、北京市2005房地产年鉴；

4、现场勘察和实地调研所得资料。

三、项目概况

1．位置与范围：

东小口镇位于天通中苑，毗邻地铁五号线以及地铁十三号线。

2．交通条件：

30多条公交线路构成四通八达的交通网络，为居民的出行提供了快速，充分，便捷的交通条件。公车有858、849、758、358、417、422、522。

3．环境：

目前本项目东南紧临某设计院，东侧未来规划为工业预留地，北侧规划为住宅，西侧将有建筑高度达60米的住宅开发。

本项目南侧现状路两侧建筑均将保留现状，主要是xx学院和xx大学的园区和宿舍楼。目前周边环境较差，居住素质参差不齐。

周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身造景。

项目南侧路路状一般，作为未来进行本项目销售现场的主要道路，设计时需要进行重点考虑。

4．规划要求

（1）规划用地使用性质：一般居住用地、商业金融用地。

（2）规划建设用地面积：101700平方米

（3）建筑规划要求：

容积率：2.5

建筑密度：一般居住用地19%

建筑控制高度：≤80米。

建筑退让距离：

□退让规划用地边界线距离：原则上相邻单位就互退一半建筑间距。

□退让规划道路红线距离：住宅≥5米

（4）绿化环境规划要求：

绿地率：33%。

（5）交通规划要求：主要出入口方位：住宅：西、北；商业：西。

第二章项目开发经营环境分析

一、经济地理影响因素

1．自然环境

本项目位于昌平区东南部，与朝阳区、海淀区交界，毗邻奥运公园。小清河流经镇域东南部边缘，半截塔河由西北向东南流经境内，立汤路纵贯地域东部，回南路、中东路横贯北部和南部。地域面积32.8平方公里，

人口总数超过39万。地处首都绿化隔离带内，林木总面积947.32公顷，林木覆盖率24.9%。位于地域东部的天通苑居住区是北京市乃至全亚洲最大的大型经济适用房项目，回龙观文化居住区（东区项目）扩展入地域西北部，正在兴建。

东小口作为典型的近郊城乡结合部地区，承担着消纳城市人口，扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用，在北京市新的城市总体规划中，东小口地区已经被列入城区建设规划之中2．交通条件

现有市政路网：项目西邻京昌高速公路，南依北五环。距13号线轻轨2公里，项目周边公交线路达35条。

远景交通规划：地块东侧约300米有一条上下六车道的马路扩建工程正在进行，规划中将有一座横跨大桥，向南与林翠路相接直达大屯路，向北到回龙观，东接立水桥与地铁5号线交汇。全部规划工程预计2013年第二季度竣工。

3．区域经济

东小口作为典型的近郊城乡结合部地区，承担着消纳城市人口，扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用，在北京市新的城市总体规划中，东小口地区已经被列入城区建设规划之中4．人文环境

昌平区沙河卫星城北部建设北京沙河高教园区，并被列沙河高教新城作为北京市2002年―2005年的60大重点工程之一，被写入了北京市第九届党代表会和第十一届人代会报告。园区规划总用地面积799.72万平方米，总投资突破100亿人民币，建筑面积近500万平方米，总容积率约0.62。经教育部和北京市政府批准,园区入驻北京航空航天大学、北京邮电大学、北京师范大学、中央财经大学和外交学院等五所中央直属大学。

以后将会不断的输出高素质的人才配套的中小学也将进行建设，所以新兴的科技园区将是发展趋势。

二、市政配套条件及发展规划

1．目前周边市政配套条件

（1）购物场所：天通苑社区现已成为生活氛围成熟，配套完善的大型生活社区。周边拥有龙德广场、北方明珠、天通尾货、联盟天地广场、京粮广场等

诸多大型商城;超市发、物美、西单购物中心、翠微百货、家乐福等大型购物中心。购物集市齐全，包括小区内部的商店和地下的小超市，都给居民的生活带来很多的便利。龙德广场是综合性的大型商业广场：翠微百货，家乐福、百安居、万达影城、国美电器、屈臣氏、中国银行、建设银行、肯德基、麦当劳、辛巴克、必胜客等，还有些时尚、运动类的服装品牌。

（2）文化教育：昌平区天通苑小学、昌平区天通苑学校、天通苑中山实验学校、昌平区中滩中学、北京市昌平区北七家中学。

（3）医疗卫生：北京中医药大学天通苑医院、北京市昌平区天通苑中医医院、北京航空医院天通苑门诊部、北京天通仁和医院、北京天通汇仁医院（3）金融服务：项目南部300米有工商银行；西部200米有农村信用社；其他银行未见。

（4）金融服务：银行：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、广东发展银行

2．发展规划

东小口地区性商业中心

对东小口的规划要注意消费人群的流向，作为北苑集团的重要组成部分，规划时应与北苑集团整体设计相适应，要将其放在北苑集团内进行综合考虑。同时，因东小口处在奥运村经济圈范围内，规划时还要考虑到奥运村经济圈对当地商业、房地产业发展的辐射作用。东小口规划人口30-35万，是城市迁入人口的主要聚集地之一，是新兴的大型生活社区。应建有一定规模的地区性商业中心。

第三章项目周边物业市场调查分析

一、未来供应：

本项目即将上市，最近已经在做产品预热。其住宅总量达25万平方米，住宅部分容积率必然在2以上。由其楼面价推算，其未来售价将不低于20000元/平方米。

根据其项目目前估计产品定位不太可能走高端路线，从其透露的信息来看，其主力户型为100平方米左右的经济型。

二、同类项目产品特征分析

其周围的同类项目有天通苑东一区、天通苑西三区、天通苑西二区、天通苑北一区、天通苑北二区、天通苑北三区等。房价大多在15000以上。由于奥运经