绿城玫瑰园提案
日济南海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案
海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案济南海尔绿城置业有限公司二〇一〇年十一月十四日第一部分市场概况 (3)一、全国宏观经济情况 (3)1、2010年1-3季度国内经济情况 (3)2、2010年1-3季度国内房地产市场运行情况 (5)3、2011年国内经济预测 (10)二、济南市宏观经济情况 (12)1、济南简介 (12)2、济南市经济概况 (13)3、2010年1-3季度济南经济运行情况 (18)4、济南市城市规划与建设 (20)5、济南城市建设重大事件以及特点 (24)6、未来济南城市建设热点 (27)三、济南市房地产市场运行情况 (29)1、2009年济南房地产市场特点 (33)2、2010年济南房地产市场概况 (34)3、主要竞争项目重点分析 (41)第二部分海尔绿城全运村二期玫瑰园基本情况 (64)第一部分市场概况一、全国宏观经济情况1、2010年1-3季度国内经济情况2010年前三季度国内生产总值268660亿元,按可比价格计算,同比增长10.6%,比上年同期加快2.5个百分点。
分季度看,一季度增长11.9%,二季度增长10.3%,三季度增长9.6%。
分产业看,第一产业增加值25600亿元,增长4.0%;第二产业增加值129325亿元,增长12.6%;第三产业增加值113735亿元,增长9.5%。
农业生产形势较好,秋粮预计增产较多。
全年粮食产量有望再获丰收。
前三季度,猪牛羊禽肉产量5439万吨,同比增长2.6%,其中猪肉产量3589万吨,增长2.7%。
工业生产较快增长,企业效益大幅提高。
前三季度,全国规模以上工业增加值同比增长16.3%,增速比上年同期加快7.6个百分点。
分季度看,一季度增长19.6%,二季度增长15.9%,三季度增长13.5%。
前三季度,分登记注册类型看,国有及国有控股企业增长15.1%,集体企业增长9.4%,股份制企业增长17.3%,外商及港澳台商投资企业增长15.8%。
绿城玫瑰园景观示范区开放活动策划方案共65页
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
绿城玫瑰园景观示范区开放活动策划方案
小提琴演奏：
活外动籍乐规队划：：
摇滚/蓝调乐队
录制CD
花样游泳
派对中最不能缺少的
景观示范区开放 样板间布置
样板间模特展示： 再现绝代艳后的生活场景
红酒品鉴： 打造红酒的世界
景观示范区开放 法式晚宴
活动流程：
18:30-19:00 嘉宾入场签到，弦乐迎宾，礼仪礼宾
19:00—19:10 弦乐开场——法国情调
模型涂鸦、感知艺术的魅力
活动现场设有Mini直升机模型涂鸦，来宾及小朋友发挥想象力，利用颜料笔涂鸦出自己喜欢的Mini直升机模型。 涂鸦运用色彩，能够激发创意，吸引小朋友的兴趣，增加小朋友与家长的互动。
玫瑰花饼烘焙：
将玫瑰花瓣做成佳肴定是一种舌尖上的享受
闪电迷宫：两名参赛者共同合作，通过金属迷宫，不能碰到金属导体
活动流程规划：
根据活动整体安排，整场景观示范区开放为三个篇章
贯穿全天
第一篇章：游•景（初遇景观示范区：景观示范区开放仪式、法国微建筑观展、游园会） 第二篇章：玩•景（景观示范区情调演奏、泳池派对、浪漫之约） 第三篇章：味·景（法式大餐、弦乐表演）
景观示范区开放 开放仪式
活动流程：
07:00-07:30 所有工作人员就位，包括贵司活动负责人及我司项目负责人、 工
埃菲尔铁塔
凯旋门
发过雕像
法国美术展览： 展示浓郁的法国油画
景观示范区通道布置： 营造氛围景观示范区的氛围
景观树包装、爱情之树心形许愿树：用具有浪漫的情怀打造景观示范区
景观 树
游园会，秘密花园 代领客户完成关于法国魅力的浪漫之约
微景观DIY，把景观风景带回家
活动现场设置微景观植物生态瓶DIY，来宾与小朋友在工作人员的协助下，使用动漫木偶，绿植，贝壳、石头等装饰物DIY一个 自己的植物生态瓶。DIY增加了家长与孩子之间的互动，强调了居住环境的重要，同时传递玫瑰园良好的绿化居住环境。
绿城·富春玫瑰园宣传手册
绿城·富春玫瑰园奏响富春山水人居奢镜最强音绿城房地产集团有限公司目录法式高贵建筑形制，经典价值恒久传世 (3)一、项目概况 (3)二、产品营造 (3)三、区位优势 (4)四、园区配套 (4)五、详细信息 (5)户型赏 (7)首期法式独栋大宅，5月传世开篇 (12)五大传世价值唯时间可鉴 (13)天下佳山水，古今推富春 (14)黄公望，富春山居图入画之地 (15)楼盘评分 (16)绿城.富春玫瑰园销售动态 (16)法式高贵建筑形制，经典价值恒久传世一、项目概况二、产品营造图2 绿城富春玫瑰园绿城•富阳富春玫瑰园以法式建筑为蓝本，充分运用法式建筑经典装饰符号，运用法式古典的立式屋顶、主墙身、基座三段式立面，在美学与建筑学基础上构筑建筑的美感，在追求整体恢宏与庄重之余，采用整体设计的方法，将建筑和景观相互结合，融于自然环境之中，尽显法式浪漫气质。
园林设计借鉴法式宫廷风格，运用中轴对称的美学体系，以规整、大气的礼制，承载着身份礼仪和心灵归属。
景观四季常绿，层次分明，“春有花，夏有色，秋有果，冬有景”，绿植掩映营造出院与院之间的高度私密，存留美好的安宁。
图1 绿城富春玫瑰园外观图绿城•富阳富春玫瑰园，源自绿城的高端别墅玫瑰系，传承九溪玫瑰园之别墅经典，汇集绿城玫瑰系17年大成之作，以法兰西文艺复兴后期的建筑结晶为原形，面眺富春江，背枕黄公望森林公园，周邻富春山居国际高尔夫球场，于富春江畔再铸玫瑰经典。
项目规划用地面积43.8公顷，产品类型包含有：法式庭院大宅、法式山景大宅、法式合院。
一期丹桂苑37栋法式低密度大宅即将面世。
项目开发商有杭州华滋绿城房地产有限公司、杭州香溢春江山居置业有限公司。
三、区位优势四、园区配套图4 绿城富春玫瑰园绿城•富阳富春玫瑰园规划有三大会所，会所功能包括餐饮、超市、游泳池、健身房、棋牌室、咖啡吧、酒吧、图书室等，为客户解决不同需求，实现高雅生活。
绿城•富阳富春玫瑰园引入绿城首创的园区生活服务体系，整合绿城完整价值的健康、文化、生活等优质资源，营造尊贵闲适的品质生活。
上海绿城玫瑰园提案新0327_1_
3、总精神广告表达：
传承以传世
继往开来，筑铸经典。
传承上海百年醇厚文明，尽握欧洲各国建筑精髓，
缔造与峰层人士匹配的至上境界。 235款旷世杰作，细意人居详致思虑，
万千极致，惟君所取。
上海绿城· 玫瑰园，建筑之巅，稀世呈现。
4、前期形象概念演绎—— A
继承经典，然后自成经典。
以“文化”的传承为表达方向，回到建筑，回到文化，演
绎当代建筑经典。
4、前期形象概念演绎—— B
极尽荣耀，只因历尽荣耀。
以“建筑”本体为切入点，体现建筑的价值，同时满足人群身份与气质的对位。
在上海为极富阶层营造出一个符合其身份需求的现代、舒适、 人文感的独立的生活区。
三 核心竞争力ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ值
1、市场同类产品核心价值体现：
世茂佘山庄园：
依附佘山，以区域地段价值突显价值
佘山高尔夫：
以国际标准的高尔夫球场为核心价值依托
九间堂：
中式大宅建筑风格诉求，以产品的差异化突显独特价值
2、上海绿城· 玫瑰园竞争力价值
4、前期形象概念演绎—— C
思索未有，直至创所未有。
从“品牌”层面，将上海绿城的开发商责任感、实力技术与不断探索的精神体 现。
五
广告表现
方案A
方案B
四
形象推广
1、推广总精神：
传承以传世
A、对城市历史文脉的传承与延续 B、对老洋房建筑文化的弘扬与光大 C、建筑继往开来的前瞻性与先进性 D、现代建筑精华于一身的集大成之作 E、贯通项目精神与产品的整体宏观价值体现 F、文化感与历史积淀感的人文价值观认同
美地行四大顶级别墅营销咨询策划案例：檀宫 上海绿城玫瑰园 颐和原著 紫园
采 光 井
户型举例——D户型（建筑面积：1085平方米） 地下一层 ——会客区。
本案的景观与庭院
本案的智能化设备
本案的优质服务体系
L01庭院示例
室外 烧烤 室外 泳池
景观 矮墙 景观 矮墙 下沉式 花园 草坪活动区
热水 SPA
草坪活动区
本案的建筑设计团队与规划理念
本案的房型特点
本案的庭院
本案的智能化与高科技设备
本案的优质服务体系
玫瑰园的十六大系统
一、十一重智能安保系统 1、泄露电缆报警系统 2、大周界视频监控系统 3、防越报警系统 4、出入口车辆管理系统 5、人行出入口管理系统 6、河道翻越报警系统 7、园区内视频监控系统 8、可视对讲及门禁系统 9、住宅家居安防报警系统 10、室内紧急报警按钮系统 11、电子巡更系统
E1户型
地下二层
建筑面积：1052平米 占地：273平米 花园：150平米
1.酒窖属于无窗空间，整墙采用原石与酒架 2.娱乐室棋牌摆放完全逼真还原，具有真实情景再现 的震撼感受 3.地下两个车位，加上地上两个车位，共有4个车位
六、营建工艺
50年树种
虎皮墙
大门
四季景观
入户大门
七、选材用料
选用树种列表
采 光 井 采光井
采 光 井
区域分隔丰富。 四边均有采光井，保证采光充 足。 可设计会议室和雪茄吧，用于 正式的商务洽淡和非正式的会 见。
会所专题研究(4) 上海绿城玫瑰园 2013年
绿城玫瑰园——2012年2月新聚仁地产研究院周边市场考察⏹本案位于上海外环以外的闵行马桥商圈，周边生活配套齐全。
⏹拥有高端的体育场所的配套设施，已建成的有：上海市旗忠网球中心、上海市旗忠高尔夫俱乐部。
⏹规划中：新高尔夫球场、马术中心、游艇俱乐部及水上公园。
基于周边市场大环境完全可以满足别墅居住所需，且含有大型的娱乐环境。
所以绿城玫瑰园的会所功能更偏向于运动、养生、社交等私人化的生活娱乐;项目定位集运动、养生、社交为一体的顶级豪华会所客源定位：休闲度假、享受生活的高端人群⏹占地面积：30000平方米⏹建筑面积：17000平方米⏹开放人群：服务于业主，也对外开放规划布局四面环水一面迎宾于两河交汇之所，45亩岛屿之上，以一条千米林荫大道联系外界，呈现出“四面环水、一面迎宾”的岛屿规制，从而营造出奢华优雅、低调私密的社交环境。
入口景观法式园林尊贵的对称排布，具有很强的仪式感，凸显奢华度与尊贵感建筑立面上海绿城玫瑰园会所，以PALM BEACH（棕榈滩）豪宅区的普林斯顿皇家度假酒店为榜样，承袭法国卢浮宫的工字型宫廷建筑意象，绿城玫瑰园——印象卢浮建筑卢浮宫形如一个巨大的马掌，它是欧洲最长的建筑，其长度比三个平放的对接起来的埃菲尔铁塔都要长。
而上海绿城玫瑰园度假酒店俯瞰则是一个“王”字，虽没有卢浮宫如此的长度，酒店却处处精致、完美。
绿城玫瑰园卢浮宫建筑立面⏹建筑布局突出轴线的对称、展现其恢弘的气势，享受豪华舒适的居住空间；⏹建筑点缀于自然之中，崇尚冲突之美，呈现出浪漫典雅的建筑风格；⏹外墙石材贴面，建筑散发出优雅、高贵、浪漫的人文气息；建筑立面正面侧面建筑立面细节全石材打造浪漫法式的尊贵品质法式连廊精致的法式雕花细节浪漫的罗马石柱大堂形象◆卢浮宫的大厅富丽堂皇、大厅的四壁及顶部都有精美的壁画及精细的浮雕，处处都是呕心沥血的艺术结晶。
在几百年的历史发展过程中才形成像今天这样的一个整体。
上海绿城玫瑰园度假酒店作为一座印象卢浮建筑，通过人文环境传递酒店本身带来的壮丽雄伟！绿城玫瑰园卢浮宫◆世界排名第一的室内设计公司Wilson 首席设计师Jwssica Dahnert 女士担纲设计大堂内部细节形象大堂大堂长廊大堂休息区内部功能服务三大特色类别功能建筑面积运动康体健身健身房、斯诺克房、乒乓球室、壁球室、瑜伽室24小时恒温室内宫廷泳池、娱乐项目配套KT、贵族阅览室、宠物寄养室、电影放映厅、室外儿童戏水池、儿童活动中心、棋牌室、养生特色水疗桑拿房1200平米社交商务会议多功能厅、会议厅宴会厅（400平米）容纳10-100人不等的三大会议室餐饮中餐厅、咖啡厅、红酒吧、雪茄吧中餐厅：9间40-250平米包间豪华五星级度假套房豪华套房19间54 -220平方米开业时间：2012年6月最低消费：4999元/桌+15%服务费（暂时以婚宴、会议为主）消费方式：4999元/桌、6999元/桌、8999元/桌，十桌以上免场地费，最大承接20桌。
绿城和声机构杭州青山湖玫瑰园市场策划与广告沟通建议98PPT
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•13
追溯国际湖区豪宅意象
湖区生活意象：“世上最美的经典名宅，总在最美的湖边！” 在西雅图华盛顿湖湖畔，有比尔•盖茨的水岸豪宅；在瑞士莱芒湖边
，有舒马赫的度假豪宅……世界最著名的富人区，都是水岸住区。其 亲水价值表现出从海岸到淡水、从江河到湖泊递增的价值线。诸如莱 蒙湖、西雅图华盛顿湖、瑞士日内瓦湖、马萨诸塞瓦尔登湖、英国英 格兰湖区、澳大利亚堪培拉格里芬湖、加拿大的安大略湖区等都是世 界名宅聚集地。
延请专业机构，对青山湖玫瑰园区域进行环境监 测、空气、水、植物、湿度等，形成专业权威的 湖居生态报告，强调其环境价值。
为度假别墅的市场认知提供理性支持。
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•18
青山湖玫瑰园基地气质
山地 浓荫 直接面湖 大盘（1600亩）
与浓荫、与湖没有距离
十年玫瑰
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•11
大纲
• 第一部分——市场策略 • 第二部分——整合传播计划 • 第三部分——视觉执行
•品牌线 •资源线 •话语体系
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•12
资源线：建立全新的青山湖价值体系
追溯全球湖区豪宅意象 迫近城市的杭州大湖 青山湖风景价值的重新挖掘与演绎 青山湖湖居生态报告
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•16
青山湖风景价值的重新挖掘
青山湖的风景价值被过度商业化渲染后变得令人 疲倦，本案对风景资源的演绎将独取蹊径，以清 新、公益的诉求建立新的风景认知；
当风景变得纯粹，市场将再次被激活。
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
绿城玫瑰园景观示范区开放活动策划方案
活动目标概述
01
吸引潜在客户和媒体的关注，提高绿城玫瑰园的知名度和曝光 率。
02
展示绿城玫瑰园的独特景观和特色，强调项目的品质和价值。
通过活动的策划和执行，加强绿城集团的品牌形象和市场地位
安全预案与紧急处理措施
安全预案
制定详细的安全预案，包括应对突发情况的 措施、人员受伤或财产损失等情况的处理方 式等。
紧急处理措施
针对可能出现的紧急情况，制定相应的处理 措施，如人员受伤时的急救措施、火灾等突 发事件的应急处理措施等。同时，准备好相 应的紧急救援设备和物资，确保能够及时有
效地处理紧急情况。
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THANKS
活动物料采购费用
根据活动需求采购物料费用。
其他物力成本
包括宣传物料制作等费用。
其他费用预算
活动宣传费用
包括广告投放、宣传物料制作等费用。
活动交通费用
根据参与人数和交通需求计算费用。
活动场地搭建与装饰费用
根据活动规模和场地装饰需求计算费用。
活动餐饮费用
根据参与人数和餐饮标准计算费用。
07
活动效果评估与总结
与相关行业的合作伙伴共同推广， 通过联合宣传提高活动的知名度和 参与度。
宣传内容与形式
活动主题宣传
景观示范区宣传
突出活动的主题和宗旨，让公众了解活动的 主要内容和亮点。
介绍景观示范区的特色和优势，吸引公众前 来参观。
互动体验宣传
口碑营销宣传
通过设置互动游戏和体验环节，让公众更好 地了解活动和景观示范区。
03 。
预期效果与影响
上海绿城玫瑰园提案新03271PPT课件
顶级别墅是综合环境、建筑、居住、人文历史价值等多 种因素于一体的表达。
是在特定时代、特定地段，以具有鲜明建筑特色和历史 人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权 力的人居住的独立式住宅的代表。
2、推广的节奏
A、前期形象树立：以在市场中树立形象为目的，形成概 念与气质的表达。 从三个层面：文化、建筑、品牌来逐一贯彻概念，达成形 象的树立。
B、产品深化支持：以产品的细节特点，来让形象落实， 在建筑中找到依托。达成客户对形象的具象理解与认知。
C、品牌建立阶段：以客户活动为核心的品牌价值树立， 形成项目的口碑传播。
上海绿城·玫瑰园项目整体价值归整： 新海派别墅代表，一种当代的极致生活
是建筑与精神与生活的层层递进。 是对文化的传承，在建筑中的创新，在生活中的体现。 是文化、建筑、生活的高度统一。
四 形象推广
1、推广总精神：
传承以传世
A、对城市历史文脉的传承与延续 B、对老洋房建筑文化的弘扬与光大 C、建筑继往开来的前瞻性与先进性 D、现代建筑精华于一身的集大成之作 E、贯通项目精神与产品的整体宏观价值体现 F、文化感与历史积淀感的人文价值观认同
精细的生活功能考虑， 成就极致的生活品质保证
东方与西方兼备的生活解决方案（中西双厨、主客分区） 3-8亩的围合私密空间 全采光地下室 高档会所，集娱乐、健身与养生于一体的设施 ……
4、人文历史价值：
对海派文化的传承， 代表时代与上海的精神价值体现
海派文化内涵： 海纳百川，东西融合 多国、多民族的文化集合 鲜明的开放性与国际性 创新、务实、精致
居住小环境：自身居住社区内的生态效应与景观资源，以生物方式与科技 手段营造的空气清新、景色怡人的生活空间
奉化绿城玫瑰园三期I标段+大体积混凝土方案
目录第一章．编制依据……………………………………………………………………………………………… (2)第二章．工程概况……………………………………………………………………………………………… (2)第三章．大体积混凝土主要施工部位概况 (3)第四章．混凝土工程施工操作 (4)一．劳动力安排………………………………………………………………………………………………… (4)二．砼浇筑前的准备工作及施工要求 (5)三．混凝土原材料控制……………………………………………………………………….......................5四．泵送工艺……………………………………………………………………….................... (6)五．砼的浇捣………………………………………………………………………………………………… (7)六．季节性施工……………………………………………………………………….................... (8)七．砼施工注意事项………………………………………………………………………………………………..9八．混凝土拆模………………………………………………………………………………………………… (10)第五章．大体积混凝土裂缝产生的原因及防护措施 (10)一、大体积砼裂缝产生的原因分析 (10)二、大体积砼温度裂缝主要控制措施 (11)三、提高砼的抗拉强度……………………………………………………………………………………………..13四、温度控制……………………………………………………………………………………………… (14)第六章．安全施工技术措施……………………………………………………………………………………………….14 附件：地下室混凝土浇捣分区图地下室施工阶段平面示意图第一章编制依据奉化绿城玫瑰园三期I标段施工图纸国家现行技术标准、施工验收规范、工程检验及评定标准施工现场及周边实际情况第二章工程概况工程信息：工程名称: 奉化绿城玫瑰园三期I标段建设单位：奉化绿城房地产开发有限公司设计单位：浙江绿城建筑设计有限公司监理单位：杭州城市建设监理有限公司建设单位：浙江省建工集团有限责任公司一、工程概述1、基本情况简述二、工程建筑设计说明1、工程位于本工程位于位于宁波奉化县江北侧，岳林寺南侧，东至金钟路绿化带，南至规划仁湖路、桥西岸，西至开源路，北至金钟路绿化带；三、工程结构设计说明1、工程结构类型为框架剪力墙结构，结构设计基准期为50年，结构设计使用年限为50年。
杭州绿城之江云栖玫瑰园项目策略推广提报
规划套数：200户
曾经的之江：
杭州别墅发展最早的区域，传奇别墅的诞生地。
今日之江
中国12个国家级度假区之一 顶级别墅的汇聚之地
最适宜居住的区域之一 杭州高端人居仰止
之江之地位
坐落国家级度假休闲区
两个高尔夫球场，两个五星级标准的酒店，15个别墅园区，再加上本身就是一件艺术品的中国美院……这里集中了 杭州除西湖之外几乎所有的景点与游览区，无论航空公司、军政机关或是工会组织都在这里建有高规格的疗养院， 度假村、度假酒店、主题公园和高尔夫球场构成休闲度假的生活体系，美誉巅峰。
艺术氛围浓郁，气质高贵
之江之人文
政府在该区块投入了大量人力物力，由20个商贸、休闲、生态大项目带动整个地区的发展，在自然风景之中又 添加了更多的人文风景。 借助浙江大学、中国美院和浙江工业大学等高等院校的集聚资源，之江转塘板块除了“之江文化创意园·凤凰 创意国际二期”、 “商务中心一期”等5个主体工程建设之外，还准备开工建设国际会议中心等6个大项目工程。 根据政府规划，将在5至8年内，把该区块打造为融特色化、国际化、品牌化于一体的“国际艺术新区”，营造 人与自然和谐共生的高品质生态示范区。
精心规划。
在保证南北朝向的基础上，充分利用原生地貌，将景观资 源最大化，建造法式古典建筑风格的联体排屋和双拼排屋。 主入口处为泛商业中心区域，通过相对窄小的口子与生活 区以及中心湖区自然过渡，做到整个项目亦有合理的动静 分区，既享便利，又无喧嚣。
项目规模：占地3.8余万平米，总建筑面积1.4余万平方米 容积率：0.38 绿化率：40％
物业类型：独栋别墅 规划套数：50户
2003年
润和山庄
九溪玫瑰园
合肥绿城翡翠湖玫瑰园别墅整合推广思路
—— 绿城· 翡翠湖玫瑰园整合推广思路 ——
以极致向极致献礼
With the ultimate gift to the ultimate
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡， 与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。
客户策略
看得见的阶层
看不见的阶层
“明线“标榜 阶层榜样领袖的力量
“暗线“拓展 成交客户中的另一种主力
客户策略
重点打击意见领导者（opinion leader）是形成口碑的捷径
消费者的消费行为往往参照与自身相同或略高的阶层。即他所从属的圈子或他所 向往的圈子的消费行为。我们在推广中重要的是打击参照群体中的意见领导者， 从而进一步影响数量众多的同类人群和追随者。 〖实例一〗 陈逸飞对于棕榈泉国际公寓的部分业主而言即承担了意见领导者的角色。 〖实例二〗 新城国际的销售顾问常常用普华永道高层主管是其业主来暗示消费者。
核心策略
极致。现场策略 极致。活动策略
LOGO优化方案
LOGO优化方案
产品定位
中国首席法式合院别墅
推广SLOGAN
世界观 中国心
备选SLOGAN
泊心 泊湖 泊天下
极致。表现策略 极致。客户策略 极致。服务策略
核心策略
极致。现场策略 极致。活动策略
客户锁定
极致。地王 极致。品牌 极致。翡翠湖
核心价值
极致。法式合院ຫໍສະໝຸດ “地王”的光环VS
极致的信仰
极至。地王 极致。品牌
核心价值
极致。翡翠湖
新昌玫瑰园临时治理规约(物业开发公司修改)
绿城·玫瑰园临时治理规约
第一章总那么
第一条为增强绿城·玫瑰园（以下简称“本物业”）的治理，保护全部业主和物业利用人的合法权益，保护公共环境和秩序，保障物业的平安和合理利用，依照国务院《物业治理条例》和浙江省物业治理等有关地址性法规的规定，制定本临时治理规约，全部业主、物业利用人均须自觉遵守。
第二条建设单位应当在物业销售前将本临时治理规约向买受人明示，并予以说明。
物业买受人与建设单位签定物业生意合同时对本临时治理规约予以的书面许诺，表示认可本临时治理规约的内容。
第三条本临时治理规约对全部业主及物业利用人均有约束力。
物业利用人违背本临时治理规约的规定，相关业主应当承担连带责任。
物业的所有权发生变更时，原业主对本临时治理规约书面许诺的效劳及于物业继受人。
第四条本临时治理规约的说明适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策和本物业所在地的法规、政策。
本临时治理规约与相关法律、法规和有关政策相抵触的部份无效，但不阻碍本临时治理规约其他部份的效劳。
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绿城黄浦湾BUNDHOUSE
上海绿城玫瑰园ROSEGARDEN
因此，绿城在上海的每一个项目几乎或多或少均印有老上海的影子。
“比如在上海．绿城玫瑰园的营造中，最为明确的主旨就是寻找上海城市建筑的文脉，捕捉不同的片段 努力还原老上海繁华倚梦的城市记忆,不仅是建筑,包括规划,景观,庭院,甚至在道路的尺寸方面都尽
一贯坚持 最默契的团队
项目总控 艺术总监
艺术世家成长 热爱旅游 走遍世界的摄影作品
孙琪
日本第一企画ADK广告 美国灵狮 LINTAS 广告 灵创机构 MAXRAY 执行董事 首席创意长 创邑地产 总 经 理
创意总控/策略主创
戴芳芳
新西兰ＣＯＬＯＵＲＡＭ广告
在国外受教育和成长,对东西文化的融合有独特的见解
灵创整合· 创邑地产 秉承国际4A理念和本地执行力相结合的服务方式， 成立就三年来，在业界异军突起，成功服务众多国内外知名品牌。 成就4A公司里的地产 地产里的4A
一贯坚持 最系统的服务体系
灵创整合传播机构
灵创广告
创邑地产
快速消费品
公关活动
商业办公
住宅地产
一贯坚持 最好的创意环境
一贯坚持 优雅的生活和工作态度
荒岛营销代理
策源营销代理 创邑地产 副总经理
策略执行官／文案主创
刘毅
策源营销代理 世联机构 创邑地产 策略首席执行官
热爱生活,对事业充满理想,音乐,文学,诗歌有深厚的造诣
一贯坚持 服务最优质的品牌
从最奢华的日用品到最高档的汽车,我们始终与奢侈品相伴随
快消类&公关
食品类 多美滋奶粉（DUMEX） 雅培奶粉(ABBOTT) 统一集团(UNIF) 饮料、酒类 立顿红茶(LIPTON) Moet香摈 日用品类 联合利华(UNILEVER) 上海庄臣(SC JOHNSON ) 德国汉高(HENKEL) 羽西化妆品(YUE-SAL) 金红叶纸业(APP) 江苏同大 其他 LVMH亚洲区品牌顾问 DDB品牌顾问 先锋中国 Sony电器 德国默克
沙逊别墅 SHANXUNVILLA
孙中山故居ZHONGSHANHOUSE
爱庐AILUHOUSE
在上海这座充满传奇色彩的城市里，名门望族的花园洋房曾经星罗棋布 当年进进出出更都是民国史上有脸有面的人物，活跃着影响中国甚至于世界的人物
老洋房业主的职业分布 外国商人 12幢 民族资本家 34幢
17幢 社会名流 19%
1932年的上海 1923年的上海 2009年的上海 1928年的上海
“上海是中国最繁荣的城市之一，也是中国改革开放的最高成就。 绿城非常希望在上海能有稳固而长远的发展. 因此必须营造出真正具有“上海精神”的建筑,
而宋卫平他所认同的上海精神，是指上海文化的先进性、经典性与上海情调的结合。”
上海绿城GREENTOWN
上海绿城玫瑰园 I 时间 · · 时世 时代
GREENTOWN ROSE GARDENTAST SHANGHAI SHANGHAI TAST
PART 2
项目的核心价值演绎
拥有这些建筑的主人在那个时代是先锋，他们影响着一个时代的进程，更造就了新的时代。 而如今，成功的人在具有影响力的建筑里，进行着影响着整个时代的事情。 这样的房子，不再是桃花园，不再是伊甸园，是您更大成就，更大影响力舞台的前庭。
6幢 军界要人 7%
政府大员 22幢
社会名流 17幢
军界要人 6幢
12幢 外国商人 13%
22幢 政府大员 24%
34幢 民族资本家 37%
14 12 10 8 6 4 2 0
系列1
制造业 13
加工业 1
投资业 2
建筑业 2
金融业 3
电子业 1
民族资本家大多属外地入沪发展的外省人，有金融家，房地产巨子 外企买办，面粉、纺织、颜料大王等等，他们均在十里洋场中达到 事业的颠峰。他们是老花园洋房主要的建造者和消费者，
房产类 住宅地产 外滩黄浦湾 浅水湾恺悦花园 嘉里华庭丁香御苑 嘉华－ 慧芝湖花园 顺驰－湖畔天城 大华－颐和华城 凯欣豪园 东海路一号 新世界 丰盛汇 综合地产 安信广场 苏州-时代广场 造城项目 大宁国际社区 森兰·外高桥
办公地产 Sunnyworld南京第一高楼 张江国际科技园区 东银中心 城建国际中心 淮海国际广场 证大五道口广场 铭德国际广场 太湖世家国际 张江创新/创业园 苏州-新天翔广场 杭州-美亚大厦 合肥-新城国际
PART 3
无论是
过去
现在
总结与提问
还是未来
时代影响力从未改变
绿城玫瑰园 之时代影响力
GREENTOWN ROSE GARDEN
TAST SHANGHAI SHANGHAI TAST
PART 1
解析玫瑰园与百年上海梦的关系 推导出项目核心价值
Branding影响力 Product影响力
上海绿城玫瑰园 I 时间 · · 时世 时代
绿城玫瑰园园区服务/时代影响力
客户满意度最高的服务品质带来的时代影响力 ------孩子的教育和老人的医疗 绿城除了硬件建筑的专注外,对于软性服务 又一核心价值带来的时代影响力
ROSEGARDEN产品附加值
之 时代影响力 THETIMES 于
绿城玫瑰园会所/时代影响力
世界顶尖会所品质带来的时代影响力 影响力人士聚集圈带来的时代影响力
｛上海绿城玫瑰园 在老洋房的基础上将上海文化的先进性、经典性与上海情调的结合} ｛老洋房最初的主人 是影响了中国半个世纪的风云人物｝
｛如今绿城玫瑰园的拥有者 更是中国时世风云的造就者｝
他们拥有远大的梦想,更拥有非凡的力量---掌握过去，把握现在，规划未来的力量
时代影响力
PART 1
解析玫瑰园与百年上海梦的关系 推导出项目核心价值
上海绿城玫瑰园 I 时间 · · 时世 时代
GREENTOWN ROSE AST SHANGHAI SHANGHAI TAST
灵创整合.创邑地产呈现
创意公司简介/ 灵创广告.创邑地产
一贯坚持 最初的理想
灵 创 整 合 传 播 机 构
灵创整合传播机构（Maxray）创立于2000年6月,拥有九年的卓越成就 是一家致力于为客户提供全方位精准营销服务的综合广告公司。 公司现有员工四十余人，其中主创人员均来自 国际4A公司和专业地产策略公司。
之 ROSEGARDEN玫瑰园 时代影响力 THETIMES 于
绿城玫瑰园会所/时代影响力
Quintessentially国际精英会(Q-Club)成立于2000年12月，
由英国社交名流Aaron Simpson 和Ben Elliot创立。通过
Quintessentially 国际精英会 “会员制”形式提供给会员至优休闲生活的管理及私人助理 服务，创立至今已成为全球最专贵的生活时尚导航者。
Quintessentially 国际精英会 在世界上最顶级的餐厅用餐，还是安排庆祝周年纪念的私人派 对……，Q-Club都可为会员提供全年365天24小时优质服务。
之 ROSEGARDEN玫瑰园 时代影响力 THETIMES 于
绿城玫瑰园会所/时代影响力
为一位会员以其名字命名了银河系的一颗星星。 为在埃及金字塔旅游的一个团组聘请到一位资深埃及学者。 在麦当娜-伯爵宫演出票售罄后为会员找到了10张票。 Quintessentially 国际精英会 为一位会员找到其曾在《007》电影中看到的水貂皮做的按摩手套。 ……
GREENTOWN ROSE GARDENTAST SHANGHAI SHANGHAI TAST
PART 2
Idea影响力 项目的核心价值演绎 Strategy影响力
时代影响力
PART 3
总结与提问 Vision影响力
Promotion影响力
GREENTOWN绿城品牌
之 时代影响力 THETIMES 于
之 ROSEGARDEN玫瑰园 时代影响力 THETIMES 于
绿城玫瑰园会所/时代影响力
Quintessentially 国际精英会
之 ROSEGARDEN玫瑰园 时代影响力 THETIMES 于
绿城玫瑰园会所/时代影响力
Q-Club最值得骄傲的服务是：他比阁下最得力的私人助理还
要能处理一些棘手的问题。无论是您预定一个奢华的假期，或
上海综合品质第一的项目
在整个时间的长河里，保持住它的地位性和持久性
产品定位
最具时代影响力的别墅
老洋房,已经不仅是一种建筑形态，它是参与了百年上海的变革和进程的是起源点, 在过去的20,30年代,它的存在代表了一个时代的荣光．而现在今天绿城将种历史的 成就感植入到上海绿城玫瑰园这样一个新造的建筑里,将这份荣光保留, 将这份影响力延续，成就更伟大的梦想和力量．
产品定位
Branding影响力 Idea 影响力 Product 影响力 Strategy影响力 Vision影响力 Promotion影响力
客层定位 Slogan
整体策略演绎 视觉系统优化
时代影响力
媒体平面 户外高炮 时代影响力 财富影响力 艺术影响力 时尚影响力 生活影响力
产品定位前的思考
既有的产品定位： 具有典型海派特征的中国顶级别墅社区 绿城的第三代别墅产品 根植于老上海文脉的高档别墅 传世海派别墅 当下的要求： 在产品力和精神层面上有一个独特的地方
以别墅起家的开发至高点,真正改变人居住理念的影响力
INDENTINTY开发理念
之 时代影响力 THETIMES 于
绿城的每一代作品都是划时代的作品 每一代别墅产品带来的时代影响力 “继承老洋房超越老洋房”的第三代别墅产品带来的时代影响力
御用世界最具有影响力的设计大师来共同描绘绿城的蓝图
上海绿城玫瑰园在整个绿城产品体系里的地位和影响力
TAST SHANGHAI SHANGHAI TAST