苏州-万科中式别墅项目提报
苏州别墅项目营销报告
苏州别墅项目营销报告1. 项目概述苏州别墅项目是位于苏州市市中心的一个高端别墅项目。
该项目占地面积200亩，拥有40栋独立别墅。
项目的设计理念是融合自然与现代的建筑风格，注重提供豪华舒适的居住体验。
2. 市场分析2.1. 目标客群本项目的目标客群主要包括以下几个方面：•高净值人群：有一定购房能力的高净值人群是本项目的主要客户群体。
他们通常具备较高的购房预算和对品质生活的追求。
•办公人群：苏州市中心的白领阶层是潜在的客户群体之一。
他们在市中心上班，对居住环境要求较高。
•商业投资者：一些商业投资者或房地产投资者也有投资别墅的需求。
他们通常会将别墅用于日租或长租，追求稳定的收益回报率。
2.2. 市场竞争情况苏州市目前已有一些别墅项目，但大部分集中在郊区地区，离市中心较远。
因此，市中心地区的别墅项目有较大的市场空间。
然而，由于市中心土地资源有限，竞争较为激烈。
需要通过独特的设计和优质的服务来吸引客户。
3. 营销策略3.1. 定位策略本项目将定位为高端别墅，旨在提供舒适的居住体验和优质的服务。
通过高品质的建筑和周边环境的打造，吸引高净值客户和白领阶层。
3.2. 产品特色与优势该别墅项目与其他竞争对手相比具有以下特色与优势：•优越的地理位置：项目位于苏州市中心，交通便利，生活配套设施完善。
•独特的建筑设计：别墅采用现代设计风格，注重自然和谐，打造独特的生活空间。
•专业的物业管理：项目将配备专业的物业管理团队，提供全天候的服务，保障业主的居住舒适度。
•优质的社区配套：项目周边将建设高端商业区、休闲娱乐区等，为业主提供便捷的生活服务。
3.3. 市场推广渠道针对不同的客户群体，我们将采取多种市场推广渠道，包括：•在线广告投放：通过互联网和社交媒体平台进行广告投放，提升项目知名度。
•实地参观活动：定期组织别墅参观活动，吸引潜在客户了解项目。
•合作伙伴推广：与地产中介、金融机构等合作伙伴合作，增加项目曝光度。
4. 销售策略4.1. 价格策略考虑到项目的高端定位和优质服务，项目的别墅将以相对较高的价格进行销售。
城市语境下的诗意之所苏州万科上湾璟园展示馆【致逸筑】
城市语境下的诗意之所苏州万科上湾璟园展示馆【致逸筑】苏州万科上湾璟园展示馆“云千重，水千重，身处千重云水间；桥如虹，水如空，一叶飘然烟雨中。
”——陆游场所: 都市中的湿地在被高楼大厦裹挟生长的都市之中，夏驾河湿地公园以占地面积近百万平方米的宏大尺度贯穿整个昆山经济开发区，其间树影婆娑，鸟类栖居，水天一色，这样的原生态风貌显得弥足珍贵。
如何凝练延续这份质朴的美好，让人与自然和谐共生，这便是设计开始的起点。
△项目实景鸟瞰图缘起: 水杉林中的“岛屿”建筑将以何种姿态呈现于这片场所之中，如何与周边自然环境和谐共存，达到建筑语言与情感体验的统一，设计团队进行了多轮深度的思考。
△方案生成过程分析图通过跨专业间的反复推敲，我们重新规整场地布局，积极利用基地西南角的城市道路和湿地之间的三角形用地，使建筑临于城市界面，在强化昭示感的同时与自然产生对话。
△建筑与场地关系剖面图最终，设计师从建筑、自然与居者体验的相互关系重新出发，让建筑以轻盈舒展的体量“消隐”于此。
我们以场地高差为切入点，将玻璃盒子抬高悬浮于场地之上，重构建筑体量的横向线条，与自然元素的竖向肌理形成反差。
△充满神秘与静谧之感的展示馆空间建构: “折叠”的东方庭园理性的设计最终要以感性的体验呈现。
我们着力于内与外、自然与建筑的关系，将建筑作为一种物理层面的媒介浸入自然之间。
设计延续了东方庭园所蕴含的内在价值，将传统园林的平面格局立体化，通过多维度的空间延展与穿插，试图打破建筑的边界与桎梏。
△传统与现代、感性与理性的碰撞如果说自然与场所的尺度格局为设计师提供了建筑形态构成的依据，那么蜿蜒的路径体验则为创造多层次的动线交互埋下了伏笔。
“移步换景”的诗意风情不仅存在于中国传统园林里，也存在于这幢展示馆之中。
△总平面图第一重: 城市街道-弧形桥在城市与建筑之间，通过一座弧形的浮桥将其连接。
从城市道路缓缓而来，入口广场半石半水；水面跌落消失于地下，桥面逐渐升起，轻盈的建筑仿佛浮于水面。
赏析｜万科遇见山新中式庭院样板房实景图
赏析｜万科遇见山新中式庭院样板房实景图
设计风格：新中式风格
设计类型：苏州万科遇见山——样板房
设计面积：25㎡
设计理念：删繁去奢，绘事后素。
设计思路：院子的总体色调以灰色为主，黑白色调为辅。
所谓现代主义风格的院子，色彩就要跳跃出来。
利用亮色植物的搭配如月季、五彩苏等植物达到一个四季有花，四季常绿的效果。
大胆而灵活，不单是对现代主义风格庭院的遵循，也是主人个性的展示。
新技术和新材料的合理应用也是这个院子设计的至关重要的一个环节，在人与空间的组合中反映流行与时尚，更能够代表多变的现代生活。
•雨棚：PC耐力板透光率高达90%，重量轻、防紫外线，阻燃、隔音效果好。
•阳台：防腐木铺装，洗手池。
•植物配置+小品：景观置石，陶瓷组景、鸡爪槭、月季、五彩苏、铁线蕨、鼠尾草等
•铺装：花岗岩、席纹铺、青砖、散置鹅卵石。
202004-江苏省-常州市-钟楼区-万科-皇粮浜地块提案报告
当 万科 遇见国宾
注定是一场重器封疆的恢弘巨制
品牌》
品牌的核心是人群精神和价值观的引领
砥 砺
30+
载
精 筑70+ 城
更强大的品牌话语权 世界骄傲 匠心品质
从南到北 ，助推城市价值飞跃 深耕常州 焕新常州
更人性化的产品&服务体系 豪宅经验 精工产品系
产品》高端改善
景观 | 智能| 空间|精工
定制级 精奢产品 品质标杆
【同类竞品】 路劲雅居乐城市万象 路劲雅居乐国仕九礼
竞品去化火爆， 预计本案入市时 尾盘阶段，本案 可承接该板块溢
出客户
钟楼教 育示范 板块
定位为钟楼新城 教育示范区，主 打觅小分校和北
郊分校卖点
【分流竞品】 美的旭辉天赋 雅居乐路劲棠颂 中南红玺台 保利和光晨樾 金地保利桃李东方
竞品集中区域， 规划地铁4号线 但遥遥无期，学 区都是分校，本 案主打地铁、公 园、学校卖点
中吴宾馆、中天凤凰汽配城、弘阳 广场、宝龙广场、万泰国际广场等
生活配套短程即享
“
一个主城宜居高地
未来
优质资源包围
稀缺
的富人聚集场所
高端
”
该如何定位推广？先看竞品》
知己知彼，取其精华，去其糟粕
国仕九礼
定位：国宾洋楼社区 线上推广：以“与国宾同行”为主推广语，强调国宾文化血 统、圈层符号； 营销活动：2018年9月28日，一场千年盛世发布会，揭开 龙城国宾级人居序幕 2018年10月20日，世界奢居的巡礼|国仕九礼国宾生活馆暨 精奢样板间倾城盛放
定位：智慧精工住区 线上推广：以学区为主打卖点，创意包装天赋书院，无限放 大项目的教育文化价值； 营销活动： 2018年9月2日，常州首家网红移动书院——天赋书院启幕 2018年9月30日，天赋书院总店暨美的·旭辉天赋营销中心 即将全城启幕 2018年10月27日，实景示范区&体验样板房惊艳来袭
苏州万科金域缇香小区绿色建筑实践
苏 扑『 万科 金域 缇香 位于 苏卅｝ 工业 园 区 项 目总用地 面积 约 为
４．万 ｍ 总 建 筑 面 积 约 １ ．： ７ ． ０４５ｍ ，项 目 于 ２ ０ 年 ６月 立 项 ．预 ０８
放 绿化 空 间 ．缓 解 了 区域 热 岛效 应 ．且 增 加场 地 雨 水及 地 下水
涵 养 ．减 轻 排 水 系 统 负 荷 （ 图 １） 。 见
标 准 设 计 ，充 分 采 用 相 关 绿 色 生 态 节 能 技 术 ，达 到 绿 色 建 筑 三
星 级 指标 要 求 ，并且 本 项 目已通 过 国家 住房 和 城 乡建 设部 三 星
在 建 筑 设 计 选 材 时 考 虑使 用材 料 的可 再 循 环 使 用 性 能 。在
保 证 安 全 和 不污 染环 境 的情 况 下 ，可再 循环 材 料 使 用 重 量 占所
外 窗采 用 Ｐ ＶＣ塑料 单 框 普通 中空 玻璃
（ ＋ Ａ＋ ５ ９ ５） ，外 墙 采
用 建筑 材料 总重量 的１ ％ 以上 。 ０
用太 阳能 这 一清 洁 的 可 再 生 能源 本 项 目在 １ ３≠ 样设 置 的太 — ≠、５
阳能 系 统 ．来 为 小 区居 民提 供 大 部 分 生 活 热 水 ，采用 热 管 式 真
空 管 型 太 阳 能 强 制 循 环 系 统 ， 温 差 控 制 循 环 。 当 地 年 平 均 日 照
内 自然 通 风 的模 拟分 析 并 进 行 优 化 ，取 得 了 良好 的 自 然通 风 效
别墅推广策略·万科庄子
3 东方富人的 重境界
1、名成利就 丰盛的物质享受，实现了大众眼里的身份证言 2、淡泊雍容 喧嚣之外，收拾名利河山，梳理心灵江山。 3、磅礴万物 与天地自然融通，开始万物皆可往来的自我实现。
广告沟通的3个境界
庄子的境界
亮相
淡泊世间雍容
开盘
磅礴万物于一心
持销
创作系统展示
庄子的境界
磅礴万物于一心
一花见世界 一叶知菩提 天地有大美而不言 四时有明法而不议 万物有成理而不说 心泊天下，则境界可观 心涵四季，则境界可赏 心载万象，则境界可造 物华 心及 境至 乘物以游心 [万科·庄子] 道法自然 磅礴万物于一心
备选名字↘
九溪 东方 三湖润月
境界的另一个通道
回到宁静的川上
产品
软性
网络
Step 2
时间段 05—06月
户外：庄子的境界
营销节奏 锁定客户 推广阶段 亮相期
报纸软文 炒作地块/资源，放大未来的人文价值
主力价值 地块、资源
预期目标
展示项目形象，顺着公关势头对位 目标人群，形成项目认知偏好。
阶段主题 庄子的境界
关键词 境界
报纸硬广 东方意境下的人生、生活、居住境界
当财力多寡已无法直接划分阶层时 境界高低成为了衡量的另一个天平
当标签在逐渐丧失威力时 状态（境界）将成为高价购买的关键诱因
叁
【核心】
境界，什么境界？
境界
竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界…… 心驰神往的境界；喧嚣之外的境界；淡泊名利的境界……
世间功名利禄完成了生命的一种成全。 天地自然造化完成了生命的另一种成全。 东方的哲学语境里 儒，授我以使命，教我在社会人格中自我实现，以身践行。 道，假我以羽翼，教我在纷繁人世间自我超脱、心灵遨游。 儒家教我们承担了重任，而道家让我们举重若轻。 请自备心境，恭请入境。
现代中式别墅的调查与研究的开题报告
现代中式别墅的调查与研究的开题报告开题报告题目：现代中式别墅的调查与研究一、研究背景随着中国经济的不断发展和人民收入水平的提高，越来越多的人开始关注生活环境和居住质量的提升。
中式别墅因其自然、舒适、典雅的风格，颇受一部分人的喜爱，而现代中式别墅更是在保留传统中式建筑精髓的基础上，更加强调了现代时尚与舒适度的结合。
因此，现代中式别墅的调查和研究具有一定的现实意义和学术价值。
二、研究目的本研究旨在通过调查研究现代中式别墅，探讨其建筑特点、设计理念、空间布局、材料运用、文化内涵等方面的现状和发展趋势，为现代中式别墅建筑师、规划设计者、学者提供参考，促进中式别墅的发展和创新。
三、研究内容和方法1. 现代中式别墅的概念和定义。
2. 现代中式别墅建筑特点和设计理念。
3. 现代中式别墅的空间布局和材料运用。
4. 现代中式别墅的文化内涵和现状。
5. 现代中式别墅的发展趋势和创新思路。
本研究采用文献法、实地调查法、案例分析法等综合研究方法，以国内外现有的现代中式别墅为实例，分析其空间布局、材料选择、文化内涵、建筑特点等方面，借鉴其成功经验和创新思路，为现代中式别墅的发展提供借鉴和参考。
四、预期成果和意义1. 建立现代中式别墅的档案数据库，提供关于现代中式别墅的基础资料和案例分析，为规划设计者和建筑师提供参考和借鉴。
2. 分析现代中式别墅的发展趋势和设计理念，为中式别墅的创新和发展提供理论支持和实践借鉴。
3. 加强现代中式别墅在公众心目中的认知度，推广中式建筑文化，丰富国内建筑文化多样性，具有一定的文化推广和学术价值。
五、进度安排1. 研究阶段及时间安排：第一阶段：文献综述与案例调研，(两个月)；第二阶段：现代中式别墅设计理念与建筑特点的研究 (两个月)；第三阶段：现代中式别墅空间布局与材料运用的研究 (两个月)；第四阶段：现代中式别墅文化内涵和发展趋势 (两个月)；第五阶段：论文撰写和修改 (两个月)2. 预期成果及论文提交时间：预计在2022年5月完成论文，并在同年6月提交。
万科潭溪别墅口语化说辞
万科·潭溪别墅口语化销售说辞区位篇：您好！欢迎参观万科·潭溪别墅。
这是我们的区位图，我们现在的位置是万科·兰乔圣菲，溪潭别墅项目位于兰乔圣菲南向约3000米的位置，净月管委会南行约800米，邻近净月潭国家森林公园西门约2300米。
您可以从净月大街、聚业大街、新城大街（指示路线）到达潭溪别墅。
项目是位于长春市东南部生态新城——净月旅游经济开发区。
区域以新城大街为发展轴，西部被规划为多中心的高端居住区，东部已形成高教区、净月旅游区和以净月管委会为核心的中央别墅区。
依托于国家4A级公园——净月潭国家森林公园独一无二的自然环境，中央别墅区内成为长春市理想别墅生活的唯一位置，万科作为中国房地产业的领跑者，06年已经在此区域内成功开发了一个高端别墅项目，就是我们现在所在的兰乔圣菲，潭溪别墅继承了兰乔圣菲的经典，延续了万科的高端气质。
潭溪别墅的具体位置是在柳莺路与红梅街的交汇处，距行政中心净月管委会只有直线约800米的距离，位于中央别墅区的核心位置。
从潭溪别墅出发有三条规划路直通南部新城，分别是南四环路（102国道）现在修建到这个（指示）位置，福祉大路修建到这个（指示）位置，和项目南侧规划的丁二十二路。
项目距人民大街直线只有约8公里的距离，到达市政府新址也只有约9.5公里，交通非常便捷。
买别墅一定要看发展，南部新城是长春市大力发展的城市第二市中心，CBD中央商务区和超高层的规划建筑将作为城市的地标性建筑，而中央别墅区是连接未来CBD 中央商务区和RBD旅游商务区的沟通枢纽，发展潜力是巨大的。
中央别墅区内大量高端别墅项目的聚集也汇聚了众多的高端人群，由此也形成了真正的别墅级配套。
长春市在净月区规划的五大中心，我们中央别墅区内就包含其中的两大中心：农业博览中心和省科技文化中心；净月潭森林公园内的高尔夫球场是省内唯一一个国际标准的森林高尔夫球场，它是高端人群休闲娱乐的必到场所，今年的高球开杆赛由我们万科·潭溪别墅承办的，是历届开杆赛参与人数最多的一次，反响很好；项目东侧的长影世纪城是以电影文化为主题的乐园，二期正在规划建设中，就在项目东侧约1700米处；规划中的喜来登酒店（慕利亚集团建设）将成为区域内唯一一家五星级酒店；知名的保利大剧院也规划于我们中央别墅区内；教育方面我们不但有大学城，而且市实验中学、东北师大附中、东北师大附小、一站式教育体系已经形成；医疗方面有月潭医院，同时以项目出发到达中日联谊医院的交通也是非常便捷的。
万科第六园苏州万科玲珑湾别墅项目前期策划报告172PPT
4、价格走势、去化节奏及产品结构 （P41－P44）
5、目前购买客户群体来源及置业动 机（P45－P47）
6、未来供应量分析 （P48－P51）
ห้องสมุดไป่ตู้
7、园区市场发展历程 （P52－P53）
9、区域市场价格走势 （P58－P59）
11、园区别墅产品研究 （P62－P65）
13、湖东别墅市场现状（区域板块的 竞争对手）、所在区域的城市发展 （P69－P75）
时间
阶段特点
代表楼盘
起步期 初次发展期 初次活跃期 稳步发展期
1994年 1999年 2002年 2005年
外资企业进入苏州，高档外销别墅兴起
白莲花园、御花园、 太湖湖畔山庄
上海Townhouse流行，苏州联排、经济型 独栋别墅兴起
独墅苑、美之国花园
经济快速发展，豪宅项目脱颖而出，苏州 “一木三湖”格局形成、中式园林别墅兴起
1、了解苏州市别墅市场发展历史及目前整体状况； 2、了解各个竞争区域市场的分布现状； 3、了解苏州市别墅市场产品类型的分布结构； 4、了解苏州别墅客户群体构成情况； 5、了解苏州别墅市场的未来供应量； 6、掌握项目所处地块的基本特征； 7、掌握项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征； 8、明确项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在； 9、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知； 10、明确项目构建优势的市场机会及企业机会； 11、提出项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路； 12、提出项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
万科第六园苏州万科玲珑湾别墅项目 前期策划报告172PPT
【本报告相关说明】 1、研究时间： 06.5.24截止 2、研究范围：苏州园区、市区（金阊区、沧浪区、平江区）、吴中区、相城区、新区 3、数据来源：市场调研积累、苏州商品房销售网上管理系统
第五园案例分析[1]
![第五园案例分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/ea4fdb3a83c4bb4cf7ecd1ef.png)
第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。
其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。
另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。
万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。
一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。
而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。
一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。
（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。
2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。
03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。
2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。
而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。
然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。
03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。
深圳万科棠樾项目研究报告
万科·棠樾项目研究报告2008-10-14目录1．万科棠樾项目概况 (3)2．土地属性研究 (5)2.1地块属性分类说明 (5)2.2 适合此地块的开发理念 (5)3．项目客户定位 (6)4．项目产品定位与产品分析 (6)4.1 产品定位 (6)4.2产品分析 (6)4.2.1规划思想 (6)4.2.2文化主题分析 (7)4.2.3景观环境分析 (9)4.2.4建筑规划实体分析 (10)5.项目可借鉴之处 (10)5.1合适的开发模式与理念 (10)5.2 明确、精准的定位 (11)5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11)6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13)5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14)5.6 低开高走的价格策略 (14)6．项目的反思 (14)6.1“地王”之困 (14)6.1.1高价格拿地 (14)6.1.2 面向未来的风险意识不强 (15)6.2成本之高 (15)6.3产品之憾 (15)6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (15)6.3.2 户型设计不尽合理 (15)6.4外围导示包装缺点 (15)附件：万科棠樾户型图................................................................ 错误!未定义书签。
万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。
融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。
万科·棠樾概况表物业类别别墅建筑类别低层、联排别墅、双拼别墅装修状况毛坯物业地址东莞塘厦·大坪·观谰高尔夫球会旁价格 2.3万元/m2 占地面积60万平米绿化率40% 建筑面积40万平米大一期容地率0.8 大二期容地率0.5该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。
万科东方传奇项目说辞(第一版)
万科·东方传奇项目说辞基本信息：您现在看到的是东方传奇项目沙盘，方位是上北下南、左西右东，本项目位于曲江雁翔路及黄渠头南路十字向东约200米，是万科西安公司继金域曲江后在曲江的又一力作。
项目总占地约165亩，总建面约49万㎡，共有18栋住宅楼，其中4栋小高层、14栋高层，以及万科“邻里家”形式的商业街、幼儿园组成。
住宅分五期开发完成，首期预计在2017年上半年交房。
整个小区采用人车分流设计，共有2个主人行入口，一个位于项目西侧8和14号楼之间，另一个位于项目东侧10和11号楼之间。
车库出入口有3个，一个在项目北侧黄渠头路，另外两个在项目东侧。
目前接受咨询的是9#、10#、11#、12#这四栋楼。
户型面积从89——160平米之间，所有户型均有不同程度的赠送面积，以上是我们项目的一些基本信息。
历史：万科之所以选择在这个地方拿地，是有多方面原因的。
一方面这个地块是QCIC 的核心板块，曲江建设集团占了51%的股份，是政府支持项目。
另外一方面，我们项目位于黄渠之上，黄渠本为曲江池活水源头，是古时上风上水之处，公元600年，隋文帝开国之治引中南活水开黄渠，在杜陵这里分为两支，流经鲍陂，再北入曲江。
大唐盛世时，唐玄宗再修黄渠，扩曲江建紫云楼、彩霞亭，同时也开启了黄渠兴盛之路，这也正是我们项目择址黄渠的原因之一。
正因为地块有着这样源远流长的历史，所以我们设计师在整个项目的设计上也保留了这种历史传承的理念，建筑风格采用了新亚洲风格，它将传统的东方元素巧妙融入西方的建筑语系，并且社区内运用独具匠心的精工造园手法呈现东方意境的社区景观，这种独特的设计角度既不对西方景观进行表面模仿，也不对中国传统景观肤浅的诠释，它旨在打造一种新东方主义的高品质住区。
万科集团在2014年提出“三好”房屋理念，三好指的是“好房子”“好配套”“好服务”三个方面。
而这三好能够在我们东方传奇项目完美体现。
好房子：首先，万科的房子在建造之初就十分考究，我们的楼体排布是根据多次日照、采光、通风等综合测试才调整成现在的布局，大大的提升了项目整体居住舒适度。
风火苏州万科提案122p(非常有创意的提
这里有个关键的路障： 消费者把区域内更便宜 的房子和我们划等号。 他们的购买只是为了一 个底线：我住进了金鸡 湖，住进了house。
如果只着眼于使用功能 劳力士可以等同于百达 翡丽。这种替代效应的 存在，说明我们必须要 构建本案在产品之外的 心理价值。
贰三大战役
三大战役 万科vs别墅 本案vs片区对手 宅vs人
消 者洞察１：既然是在 金鸡湖买房子，我干脆就 多花点钱，买个 段更好 的，离湖更近的，级别更 高的房子。
对于高端消费群来说，如 果踮起脚去能够得到更高 品牌，他就不甘心俯下身 来。不是性价比如何的问 题，而是虚荣心使消费者 没有一个该有的价值概念
这个概念是消费者用经验 推理不出来的。也不是能 解释清楚的。大部分消费 者要靠证明而不是教育扭 转自己的观念
产品力
销售力
卖得更快＋ 卖得更贵＋ 卖得更出名
品牌力
卖得更快＋ 卖得更贵＋ 卖得更出名
只有在这个目标下的推广思路， 才是更有价值的。
重构一个时代的涵养
壹问题核心
谁都知道，在金鸡湖的别 墅板块里，我们的售价不 会是最贵的，也不会是最 便宜的。处于夹缝中的尴 尬在于：受到上下两方面 的挤压。
以湖西中海项目为代表 的， 段更好，资源更 强，价格更高。以水墨 江南为代表的， 段稍 差，价格更实惠。
一本画册
《中国别墅的世界观》
汇集兰乔圣菲、十七英里、第 五园精美图片及设计理念传达
一程旅行
邀请前期VIP客户访问 万科上海、深圳之别墅 项目。发展意见领袖。
再战夺旌 本案vs近邻 关键词：地位
第一战，我们抓到了消费 者的注意力。在这里要进 行第二战：产品比拼。这 里有个推广大忌就是演绎 产品卖点。它会整体拉低 项目的形象
苏州万科长风别墅区——赖特+新中式
苏州万科长风别墅区——赖特+新中式
项目占地：48713平方米
建筑风格：新中式
建筑设计：上海天华建筑公司
景观设计：上海意格事务所
设计时间：2009
竣工时间：2011
项目由苏州中航万科长风置业有限公司开发建设，从1992年“西郊花园”始创上海西区第一代海归独栋起，万科建造别墅已经有18年的历史。
18年间，万科先后打造了西郊花园、兰乔圣菲、蓝山、第五园、棠樾等知名项目……长风别墅项目是万科最新的原创别墅作品，汇集了万科18年的别墅精粹，延续了万科18年别墅传奇。
它将不仅开创苏州里程碑式的高端物业，更将树立苏州新的豪宅标杆。
小区实现了真正意义上的人车分流。
从小区入口开始，通过合理的动线安排，将小区的车行道和人行道完全区隔开，使人和车各行其道，保持社区内部严谨的出行秩序。
特别是将人行道穿插进绿化之中，郁郁葱葱，步行其中不禁使人心旷神怡，更大程度的提高了物业档次及行人安全。
出入口的设计不同以往，在出入口处巧妙的设置了一个绿化围合式的贵宾等候区，您既可以让私人司机在此等候，为您提供便捷的出行，亦可在此迎接来访宾客，彰显了小区业主的尊贵身份。
小区建筑风格打破了苏州古城中式别墅的传统手法，从白墙灰瓦之中跳脱出来，宜人温暖的色彩，首度展现了苏州文化的兼容并包。
建筑风格吸收了赖特式建筑基于人与自然和谐互动的设计理念，让小区建筑如同生命体一样生长在景观之间，最大程度地将生活贴近于自然。
小区建筑使用了干挂石材外立面，还原了别墅立面的时间本色，突出建筑端庄、高雅和洗炼的风范，综合了实用与身份体现的双重价值。
三顺位总结-万科版资料
二、客户储备情况
需要解决的问题
一、销售资源与目的 二、客户储备情况 三、精确制导之路 四、客户特征分析
1、客户问题。作为洋房产品的首次亮相，新、老客户对项目洋房者产品的 认知度需要认真分析。同时，由于项目自身距离远、配套相对不足等特点， 别墅产品的销售经验告诉我们，客户的渠道拓展尤为重要。
新客户资源
培育有效客户
一、销售资源与目的 二、客户储备情况 三、精确制导之路
外部渠道拓展客户及已积累客户大规模销售
意向强烈客户
11月初开始电话沟 通积累客户，有意 向的客户邮寄二期 产品资料
电话沟通意向客户，参加 11月19日二期洋房推介会， 公布价格区间,填写需求 意向单，初步装户
暂 535组积 犹
1、有利于对客户进行进一步筛选。2、有利于业务员对客户进行综合引 导，避免客户选房的单一性。
过程中的三顺位应用工具
一、销售资源与目的
资源需求单
二、客户储备情况 三、精确制导之路 四、客户特征分析
客户姓名：________ 联系电话：_______销售代表：_______
楼座： 1#（南入口）_____ 5#(北入口) _____
三顺位引导
购
通过资源需求单初步了 解客户对不同产品及户 型区间的需求，从而为 价格制定提供初步支撑
释放价格区间，同时填 写意向登记卡，进一步 对客户需求筛选和引导 对价格进行进一步调整
释放价格，同时根据客 户意向对客户进行三顺 位引导并装户
确定选房顺序后，根据最 终购房顺序对客户进行整 体引导、并装户，同时挖 掘不稳定客户资源
第一意向超过3人 第一意向超过2人 合计意向超过3人 存在第一意向
中式别墅项目文案
中式别墅项目文案明清册北中国首席苏州园林别墅聚师大师聚合国粹再现“明清册”汇聚罗哲文、路秉杰、张新颖、韩建中、叶放、曾旭等六位大师，融汇中国古建、园林、文化、艺术等各界精英领袖，远见八方，融汇四海睿智，于北中国谱写国粹巨著，擘画“尘外结庐，华中栖居，私家山水，园林别业”之风雅境界。
相地白云清风壶天胜境怀揣家之梦想，上下求索，于白清寨自然风景区觅得一址福泽，群山环绕，森林茂密，群溪中流，藏风聚气，民间俗称为“瓮”，中国传统文化日为“壶天”。
细观之，如《圆明园四十景图咏》中“方壶胜地”，亦宛若田园诗人陶渊明笔下之“桃源之地”。
中国传统园林建筑的三种模式：昆仑山模式，代表建筑为颐和园；蓬莱模式，代表建筑为西湖三岛；壶天模式，则为，《桃花源记》中之理想家园，代表建筑是闭合性的众多古典园林。
佛化之地佛化之地福泽万众“清明册”择址所在，历史文化底蕴深厚，多少千古史说，于此流传。
传闻唐代薛礼东征，留下“藏军洞”千古史说；清朝乾隆年间于兵家必争之地兴建广福寺，刀兵化为日月光，福泽万众；而今，清明册追寻中华神姿，再续传奇，多少精彩将于此衍生。
广福寺。
佛教圣地，为盛京（沈阳）名刹之一，位于清明册不远处群山环抱之中，始建于康熙三十二年，乾隆五年扩建，民国为二十一年第三次修葺。
二零零三年在原址重新修复，再现昔日风采。
重建以来，祥瑞不断，金龙现身，古兽赑屃，托梦现世，伽蓝护法，频指迷津，善男信女，络绎不绝。
桃源之地桃源之地尘外结庐白清寨自然风景区中部，三面环山，清溪中流，树木华茨，群鸟聚集，空气清新，鲜养充沛。
数千亩黑松林环抱的天然山谷中，错落有致的园林建筑与婉约如画的私家山水完美融合。
结庐尘外，栖居画中，心向往之。
白清寨自然景区环境指数。
森林覆盖率60.7%，有植物77科，283属，551种，国家重点保护植物4种，包括15种国家二级保护鸟类在内的各种动物137种。
因为植物繁密，空气清新，空气中的负氧离子含量为国家一级标准的三倍之多。
最新整理文案软文别墅区万科·第五园文化的自信民居的未来.doc
万科·第五园——文化的自信民居的未来万科·第五园，以“对民族文化和精神的自信和坚持”，带领国人找回一种文化自信。
第五园所代表的中式民居文化，已经成为一个醒目的“城市文化标记”，影响着我们今天的居住理念，并且还将更加深远地影响我们未来的居住形态…这是一幅典雅的岭南风情写意图。
简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。
中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。
有人说，万科·第五园将引领中国民居人文价值的回归；也有人说，万科第五园的成功，所带来的不是一阵中国风，而是赋予了中式住宅新的旺盛的生命力和活力。
万科·第五园，给中国民居，一个可以持续的未来。
“中式住宅”回归 20xx年，中国房地产行业的领跑者，万科——发起了一场对“中式民居”在现代生活中如何回归的文化思潮。
万科，一个多年致力于“房地产文化”建设的企业，在进行了大量的现代城市住宅开发以后，目睹社会的变迁所带来的“文化的尴尬”，开始对多年秉持的居住文化理念寻求突破。
引用一家市场调查机构的一个数据：现在愿意选择欧陆风格的，已经从过去的100％下降到了25.8％，愿意选择中式住宅的上升到接近20％。
此数据的可靠性暂且不论，“中式”项目的确已在全国的房地产市场出现，并且销售状况良好。
以第五园为例，开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为3.5亿元。
作为一个移民城市，深圳人对中式住宅的热衷不禁让业界吃惊。
一位社会学者做出如下判述：“深圳移民城市的特点造成了从各地来的年轻人对文化归属感的缺失。
在国人长期文化归属感的缺失下，在深圳这座城市的文化归属感总在探寻而庞杂的状态下，人们心底渴求一种根本性的文化归依。
而中式住宅能够很好的满足国人的文化归属意识。
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印象苏州
上有天堂，下有苏杭。
往 事 悠 悠 古 城 越 千 年
古韵今风里，藏着多少中国表情？
吴侬软语，妙音清词，评弹江南百年草树斜阳、清风细雨……
江南园林甲天下，苏州园林甲江南
百戏之祖今安在？万花丛中一兰花
曾经经济的命根，今日文化之符号
碧螺春、阳澄湖大闸蟹、太湖三 白、两山鲜果……背后是绵延故老文明。
创意中式生活
玫瑰湾西班牙风格 我们用品牌、产品创意以及性 价比抵消玫瑰湾的市场先发优 势，产品总价优势，风格认可 优势。
广播稿30秒《减化篇》
倒数声：10、9、8、7、6、5、4、3、2、1
旁 白：减，也是一种力量。万科品园， 减而厚，创新中式建筑。新装上市。
请致电：66668888
选择媒介投放时，尽量选择财经时 政类媒体或者时段，避免浪费。 传播尽可能务实，言之有物，在调 性上需要把握好档次感，感觉上的 有价值是其关注和实现购买的关键 部分。 档次感的实现一定是以品位、文 化的形式实现，恶俗和叫嚣将被 嗤之于鼻。
手段
户外
主题
网络
减，而厚，创意中式建筑
层次一：项目整体形象输出。 层次二：产品卖点整合。
主力面积 180-240 220-250 200-250
产品风格/形态 意式风格 联排、小高层 中式 联排、独栋 西班牙风格 联排、双拼
推案时间 07.4 07.3 06.12
预计总价 270-360 240-280 200-250
星岛仁恒
9.78万
0.58
230-300
现代风格 联排、独栋07.5 Nhomakorabea……
“一座东方的水城让世界读了2500年，一个现代
工业园却用12年时间磨砺出超越传统的利剑。 它用古典园林的精巧，创意出现代经济的宏图， 它用双面绣的绝活，实现了东方与西方的完美 对接”
坚守与开放兼容，传统与现代互动。
苏州房事
苏州联排市场：
项目名称 庭院 半岛华府 项目体量 8万 5.9 单体面积㎡ 209-387 199-261 目前售价 15000 11500 7000-8000 （联） 5500-6500 （叠） 7500 10000 销售率 80% 100% 项目形式 联排/中式 联排、小高层 /意式 联排、叠加、 独栋/德式 联排、多层 /现代 联排/中式
报纸
软文 活动 电台 直邮
其它线上线下传播物料
产品卖点整合
产品在竞争环境中
面对水墨江南可能的总价优势 以及产品细部亮点。品牌、性 价比、产品细节以及配套优势 将是我们应对之策。
中海意式
减，而厚，创意中 式建筑
万科
中式水墨江南
面对中海资源以 及品牌先发的优 势，我们应对于 性价比和产品风 格差异化。
营销活动提示
LV创意中国
借用国际最前沿的品牌拼搭，LV空间花落品园， 打造最令人心动的概念样板空间（会所、样板 房等）。夯实产品概念，引发关注，制造强势 品牌关联，提升项目档次,文化与富贵兼
得的解决之道。
关于案名的思考
万科品园
1、取意于品正、品位。 3、符合苏州审美。 2、力图平实中展现大气。 4、值得品的园。
95%
82% 产品风格/形态 意式风格 联排、小高层
联排、多层 /现代
联排/中式 推案时间 07.4 预计总 价 270-360
水墨江南
玫瑰湾 星岛仁恒
6.6万
11.2万 9.78万
0.6
0.8 0.58
220-250
200-250 230-300
中式 联排、独栋
西班牙风格 联排、双拼 现代风格 联排、独栋
德邑
5
230-387
40%
依云水岸 世家留园
16 2.2
180-310 235-800
95% 82%
市场销售情况良好（个案表现除外）。 以自住为主要需求，投资性需求较弱。 消费行为因区域不同而存在的较大差异。
园区态势
项目名称 中海项目 水墨江南 玫瑰湾
建筑面积 9.8万 6.6万 11.2万
容积率 0.78 0.6 0.8
产品的创新，这种足够的差异化如何传播？
现代中式建筑创意过程：
减
本案
创意的过程其实是做减法的 过程，加法总比减法容易， 越减越需要智慧，需要创造， 需要深厚的设计功底。
减
第五园
厚
比较减的过程和程度， 越减越具分量，越显示 智慧，越感觉厚重，越 凸显深沉。
减
水墨江南
减
江南民居
厚
厚
厚
化繁入简，形简质精，形减神厚。
万科信念
• 坚持做中国地产的领跑者 • 拒绝平庸 • 满足需求，并能超越需求 • 以“企业公民”为己任 • 与时俱进,视“创新”为生命
一家带有理想主义色彩，以创新为己任负责任 的拒绝平庸的企业公民，开始了苏州之旅……
品味产品
155700 平方米的空间，规划三期开发。
三期APT
一期
二期
示范区
三期TH
：
传播上重要之阶段。随着工程的推进，有层次的传递 产品和销售信息，建立强大清晰的项目形象，截流客 户，为开盘创造良好条件。
传播方向确定
面对不成熟的区域，曾经我们成功 贩卖趋势。面对文化的沙漠，曾经 我们成功贩卖情结。
今天，当我们面对一个全新的差异 化产品。我们的机会在于产品
概念和产品的极至释放！
在竞争中检验我们的方向。 差异化是否足够？
影象： “很中国，很现代”
现代和传统的界限在这里模糊，熟悉的气息隐藏在浓烈现代影象深处。
印象：不挑檐，不画栋，形式少了，内涵深了。
“华美的贫乏，空虚的充盈，开放的围蔽，柔和的坚硬，光亮的黑 暗，模糊的清晰，浩瀚的荒僻”
空间：
中庭、正房正院、房房朝南，全地库人车到户…空间与形工艺的结合， 既实用又富有灵感，透出智慧。
为超越而来
苏万项目策略思考及沟通传播提案
马一丁广告12/13
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为超越而来——苏万项目策略思考及沟通传播提案 一、印象苏州 系列图象，找到笼罩在苏州头上的光环 二、苏州房市——竞争项目数据，分析 三、品读万科 四、品位产品 有智慧和创造力 有熟悉味道 现代创新建筑 ——创意中式建筑 五、推广步骤 第一阶段：起势 市场环境——传播的任务——主题——手段 第二阶段：蓄势 1、市场环境——传播的任务——传播方向确定（创意传播、沟通传播的对象）——主题—— 手段 2、产品卖点整合 六、营销活动 LV创意中国 七、案名：万科品园 八、物料运用
“在一种创造的界限里，在阳光、阴影、空气中相互交融， 远离城市喧嚣”
神髓：形减· 质精· 神厚
“惟有舍弃与质简，才能愈呈现事物的深度，才能深入人心， 直指心灵。”
产品小结
有智慧和创造力 有熟悉味道 现代创新建筑
创意中式建筑
化繁入简，这样一个透晰着智慧和创造的过程， 经过记录、沉淀和升华，我们称之为“创意”， 在中国土壤上创意，为中式的建筑创意。
闪亮的城市名片，不只是因为建筑。
浩淼金鸡湖，还将激荡起几许苏州梦想？
透过影象，我们轻而易举找到笼罩在苏州头上的无 数光环……
• 全国首批24个历史名城之一 • 全国优秀旅游城市 • 最具投资价值城市第一名 • 2004年，苏州GDP超越深圳 • 最具经济活力城市（园区） • 三任市委书记均直接走上正部级
随处可见的老字号，曾经姑苏“富甲江南，名冠天下”的最好见证
江南才子
自古天下闻名，江南风雅的最佳文本阐释。
你方唱罢我登场，华灯初上，现代苏州来了……
保护与发展齐飞，高楼共长堤一色。
曾经一片最中国的土壤上，现代竟成了唯一的语言。
闪亮的城市名片，不只是因为建筑。
闪亮的城市名片，不只是因为建筑。
面对守旧的传统，我们化繁为 简，智慧创造。全新的产品形 态，充分展示创意爆发的力量。
中海意式
创意中式建筑
万科
现代中式水墨江南
在帝王将相般 的腐朽面前， 我们应对于灵 动厚实的创造， 以及品位的表 情和智慧的内 在，还有熟悉 的味道。
玫瑰湾西班牙风格
具备足够差异 化的创新建筑
泛滥的庸俗，终究让位于厚实 的智慧创造，只有创造才有最 大化的产品力。
关于案名的备选
三间院子
湖东别院 中国方阵 中国立方 方园 东园
谢谢宝贵时间。欢迎讨论。
07.3
06.12 07.5
240-280
200-250 230-320
一水的传统中式抑或现代异域风情。一个充满活力的城 市，却拥有一个缺乏智慧的和创造力的市场，以湖东项 目“正式”进入苏州的万科，如何应对？ 是因循守旧还是破旧立新？
面对一个需求旺盛的市场，守旧往往意味着因循过往成功的轨迹， 立新则代表着更多的付出和不可预期的未知。
再沉淀
减，而厚，创意中式建筑
强调创意、智慧 和创造过程。 创意的结果，建筑价值 的浓缩。也是一种哲理 的思考。
沟通传播的对象
外企高管
公务员
私营小企业老板
企业高级管理、技术人员
财经金融人士
进入他们的生活之点滴，
做到更具针对性。
家庭收入： 50 万 -100 万之间，或者 更高。除固定收入外，大都还有股 票、基金等投资类收益。 消费习惯：务实，理性。并不盲目 追逐名牌（从其身上穿着看的出）， 但对于认为值得的东西毫不吝啬。 偶像：他们也有自己的偶像，他们 会欣赏王石、张五常这样的偶像， 也会有姚明、刘翔这样的偶像，但 他们并不对富豪榜上的富豪感兴趣。
是故步自封还是自我超越？
作为一家全国性企业，过往成功的案例似乎应当是涉足一个新市 场的最佳选择，可预期的产品，可借鉴的营销，甚至可COPY的推 广，而自我超越则意味着更大勇气和和更多努力。