南京市云水间别墅项目定位策划提报105页
关于月星水云间项目一期规划方案调整的批复(2020)
关于月星水云间项目一期规划方案调整的批复（2020）你公司报送的月星水云间项目一期规划调整方案，经市自然资源和规划委员会2020年第一次和第四次会议审议，并组织专家评审修改完善后，方案于2020年4月29日至5月11日期间公示无异议，现批复：一、原则同意项目以绿脉环路为界分两期规划实施，一期项目范围为绿脉环路以西部分，含A地块、B地块部分、引导区、限建区、绿化区。
其中：1、A地块用地面积54616.27平方米，规划总建筑面积85126平方米（地上计容建筑面积57346平方米、架空层面积180平方米、地下建筑面积27600平方米），容积率1.05。
2、B地块一期部分用地面积73948平方米（建设用地39355平方米、保留绿地34593平方米），规划总建筑面积29747平方米（地上计容建筑面积24547平方米，地下建筑面积5200平方米），容积率0.62，与二期合并计算容积率≤0.8。
3、引导区用地面积10084.07平方米，规划总建筑面积5216平方米（地上计容建筑面积2016平方米、地下建筑面积3200平方米），容积率0.2。
4、限建区用地面积17007.73平方米，绿化区用地面积5869.94平方米。
上述两区域规划主要以道路、绿化、景观功能为主。
二、A地块为住宅用地，主要规划低、多层组团住宅及9-11层高层住宅；B地块为商服用地，主要规划低多层组团商业；引导区为商服用地，主要规划低多层商业及项目配套设施。
建筑退用地界应满足《黄山市城市控制性详细规划》要求，护坡及围挡不得超越用地范围界线。
三、项目的地质灾害防治、水土保持、防洪、山体修复（复绿）工程和排水等综合防治工程，应按照市自然资源和规划委员会会审议意见与项目同步建设实施。
四、项目一期配建物业管理用房面积367平方米（A地块276平方米，B地块91平方米）；开闭所面积144平方米，位于引导区，配电房面积288平方米（其中A地块96平方米，B地块192平方米）。
南京云水间别墅项目定位策划提报
提报目录
市 场
地块属性研究
研
南京别墅市场分析
究
分
成功案例分析
析
客户分析
项目发展定位
2
Part 1 土 地 属 性 研 究
3
项目区位
52公里
项目位于冶山镇，属于南京都市圈一 小时生活半径内。
4
区域状况
项目所占地冶山镇旅游文化艺术资源丰富
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ合农民画：
六合县因四合农民画而被文化部命名为“中国现 代民间绘画画乡”。冶山镇是文化部命名的“中国民 间文化艺术之乡” 之一。 “棠城四合农民画，点染 丹青留美名。” 历史上，农民习惯受到吴楚文化影 响，民间盛行刻木剪纸、灶头画、中堂画、刺绣等
独栋主力面积区间在400-500平米，联排主力 面积区间在250-300平米。
25000 20000 15000 10000
南京别墅需求旺盛，市场呈现供销两旺的态势
南京别墅供求走势：
7
6
5
4
3
2
1
0 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9
上市面积 2.13 3.62
0.2
5.85 0.52 1.18
4.2 0.13 1.32
成交面积 1.9
1
1.85 5.65
0.7
0.98
金牛湖风景区
四合农民画
桂子山石柱5 林
区域发展机会
冶山镇（六合）位于 都市圈核心城市南京的北 门户，区域发展潜力巨大。
南京都市圈：也称“南京一小时都
市圈”，是江苏省三大都市圈之一。南 京都市圈以南京为龙头，包含了周边 100公里左右的区域，地跨苏皖两省， 面积达43236平方公里，覆盖人口约 2600万人。
蓝风精品-南京江宁五矿龙湖湾别墅营销策划报告
园的带领，借助森林公园和温泉 概念迅速成为南京另一种高端区
仙林板块人文别墅的代表地段，借助强力
的政府规划导向，占据中低地位
汤山板块
温泉概念区，还没有形成号召力
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25
将军山板块
江宁高端别 墅最为集中 的地区，板 块魅力大且 拥有多家具 备号召力的 项目，但放 量即将减少
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34
刚性需求的中端别墅
将打开五矿创造市场的门
一群有梦想的人，一 求的人，一群希望立 自己的生活状态的人 可以点燃的市场，属于
群有要 刻改变
一个 五矿
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35
他们梦什么，想什么 一个阶层的居住梦想
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36
他们生活在这座城市里
他们是这座城市的精英，他们有知识的高度，有属于 自己的社会地位。他们不是站在这个城市的顶端，但 是他们非常接近了自己的梦想。他们希望去印证生活
h
32
经济别墅市场，太贫瘠
经济别墅市场，多半除了便宜，就只剩了别 墅这种居住形态本身。这个市场所面对的客 户对人文等等附加的生活概念不关注。这样 的市场很难体现五矿的品牌高度，这样的市 场，别墅除了建筑框架，什么都没有
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33
中端别墅市场，大家都在等待突破
中端别墅市场，是新知阶层在突破原本的生 活状态的市场。这个阶层对生活有梦想，对 人文有需求，他们不屑单纯的价格便宜，更 看重建筑之上附加的生活方式和生活氛围等 等。但是在这个市场，所有的产品在概念的 虚幻上营造了够多，但是在产品上依然没有 找到突破的方向。这个市场等待突破与创新
大树的居所 大人物的家
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59
给每栋别墅一个大树冠
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60
大树荫下的别墅
别墅炒作媒体联动方案
别墅炒作媒体联动方案方案概述：本方案旨在通过媒体炒作，提升别墅的知名度和市场认可度，从而增加销量和投资价值。
通过和媒体的联动，打造别墅的品牌形象，并通过精准的营销策略，吸引潜在购房者的关注，进而促成购房交易。
一、制定品牌定位和宣传策略：1. 定位别墅为高端奢华住宅，注重其独特性、品质和豪华感。
2. 设计别墅的核心卖点，并打磨其独特的产品特色，形成差异化宣传点，以吸引目标客户群体。
二、与媒体建立合作关系：1. 与知名房产媒体、高端生活杂志、豪宅频道等建立合作关系，以获取媒体报道的机会。
2. 提供别墅的详细资料、图片和视频，便于媒体在报道中展示别墅的魅力。
三、策划媒体炒作活动：1. 策划专题报道或专栏文章，呈现别墅的设计理念、建筑特色、服务设施等，展示其独特性和高端奢华感。
2. 通过媒体发布别墅的最新消息，如室内设计、园林景观、私人俱乐部等提升购房者的期待感。
3. 邀请知名人士、明星或精英人物代言别墅，提升其在社会上的知名度和美誉度。
四、线上线下宣传联动：1. 利用社交媒体平台，如微博、微信公众号等，进行别墅的线上宣传和推广，发布别墅的图片、视频、户型图等信息，吸引潜在购房者的关注。
2. 在高端社交场合、媒体活动上进行别墅的线下宣传，与目标客户面对面交流，展示别墅的魅力和价值。
五、精准营销策略：1. 对目标客户群体进行精准定位，并利用各种市场调研手段获取相关数据，以确保宣传的针对性和有效性。
2. 制定针对不同客户群体的个性化宣传策略，如针对海外投资者、高净值人群等制定专门的宣传方案，以满足其特定需求。
六、持续监测和评估：1. 定期监测媒体炒作效果，通过相关指标评估宣传活动的效果和影响力，并及时调整宣传策略。
2. 关注客户反馈和需求变化，及时做出相应调整，确保别墅的市场竞争力和投资价值。
通过以上的别墅炒作媒体联动方案，可以提升别墅的知名度和市场认可度，吸引更多潜在购房者的关注和购买意愿，从而促成购房交易，增加销量和投资价值。
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
别墅项目主题定位、广告语、卖点提炼
别墅项目主题定位、广告语、卖点提炼别墅项目主题定位、广告语、卖点提炼提要：在提炼项目广告语之前，我们先对别墅业主的生活模式、文化方式等进行深入分析，然后用一句广告语概括出别墅生活的尊贵感觉别墅项目主题定位、广告语、卖点提炼1、寻找令人心动的项目主题定位主题定位就是用最简练又有感召力的方式告诉消费者我是谁，一个项目的主题定位的准确与否，会直接影响项目在消费者心目中的形象，所以提炼一个让人一见倾心的主题定位对项目非常重要。
为了寻求本项目主题定位的突破点，我们结合项目本身的特征，深入挖掘其近有太湖、远望又是连绵青山的自然景观优势，决定了她可以具有望山依水别墅的非一般品牌内涵元素。
我们尝试从三个角度提炼主题定位：一是从别墅的自然环境出发；二是从别墅的风格出发；三是从目标消费群描述出发。
最终综合考虑，把自然环境、区位优势等因素全部融入进主题定位中。
由此，我们将该项目主题定位首先导入全新的理念初步定：ELD （EcologicalLiveDistrict）--”生态居住区”。
ELD（EcologicalLiveDistrict）的概念为”生态居住区”，它是运用生态学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的循环规律，从而获得一种高效、低耗、无废无污染的新型居住区域。
一般ELD（EcologicalLiveDistrict）--”生态居住区”都打”别墅、绿色、低密度”的牌，所以在北京等大城市打ELD牌的楼盘都必须有无比优越的自然景观和深厚的文化积淀。
对于本楼盘来说，从区位上分析是最具备ELD特质的，不舍都市的繁华，又坐享一线湖景，拥有一流的自然风景。
所以在主题定位时，首先以”城市ELD”来定位。
然后还必须对本案的物业形态方面进行阐述，在这里我们又提出了”纯水岸上流别墅区”的概念。
纯水岸是一种品质生活的象征，也是一种唯美的生活的外在体现……纯水岸是种境界，是一种精神，只有物质积累到一定程度才能完全从精神层面上去生活，这正符合选择别墅人群的普遍特征。
某高档别墅绿水家园方案
某高档别墅绿水家园方案创意篇住宅建筑的精神是努力的用现有可获得的材料和技术创造一种生活，它超越了单纯的制造外型和营造空间。
住宅建筑就如同社会一样，是有阶级性的，经济实力、社会地位、受教育程度直接反应在他们所拥有的房子上面。
经济规律强制性的支配着我们的行动，而我们的观念只有在合乎这规律时才是可行的。
住宅问题是一个时代的问题。
设计的首要任务是重新估计它的价值，重新评估人与住宅的各个组成部分之间的关系。
凹凸曲折是建筑师的手法，它被考验出来是艺术家或者不是纯粹的工程师。
凹凸曲折是精神的纯创造。
分析篇•区位分析北京绿水家园地处北京亚北立水桥地区，属北京市的北部近郊。
隶属于整个北京亚北热销住宅区的范围之内。
南有北辰绿色家园及万科星园，北有天潼苑等著名楼盘，距离北四环7.5 公里。
•市场分析周边地带均为普通中档、中高档小高层及多层住宅，销售状况良好，房型设计、规划设计均为三年前流行设计，重复率较高。
大社区较多，配套齐全，规模庞大，符合北京一般市民的购买需求。
南面的小高层住宅楼房一般在均价5000~6000元（带装修）左右；北面多层住宅一般在均价3000 左右（经济适用房除外）。
•场地分析本案占地面积8.13 公顷，基地呈近似三角形。
红线以北为现状保留建筑（国家单位及职工宿舍），规划道路（50M 宽）以北为已建成的天潼苑。
南面为现有的工读学校。
东为清河绿带。
只有西面有90余米的开口与即将拓宽的城市主干道（规划30M 宽）相邻，为未来小区的主要出入口。
场地现状平整，只有树木与破旧的临房，地势比西侧现状城市道路低1~1.5 米•定位分析本案所处的大区域为北京近郊住宅热销地段，但整体住宅档次不高，缺少高档次的标志性楼盘，而本案地块为很多楼盘的必经之路，为树立高品位，高档次的标志性楼盘创立很好的条件。
又因本案地块较小，配套、规模均无法与其它地块相提并论，所以利用北京等大城市中的市民“精品消费意识” 来创造一个精品楼盘推向市场是顺理成章的。
【房地产】别墅媒体联动.pptx
《别墅当家》系列评估指标
别墅评估指标
区域评估指数
区域发展指数 区域环境指数 区域价格指数 区域人气指数 ……
项目评估指数
环境指标 会所指标 别墅功能指标 价格指标 ……
区域评估指数之区域发展指数：
片区 板块 交通便捷度 人文环境 商业成熟度
交通便捷度：
公路便捷、濒临轻轨交通
公路便捷或濒临轻轨交通
度身定做媒体套餐计划
媒体
南京日报·房地产周刊《别墅当家》专栏 专题深度大文章 四大别墅片区评估（片区评估、单项别墅评估） 本期特荐 走进南京别墅 别墅连接（其他三家联合媒体） 别墅茶馆（众人参与） 走出南京专题 南京别墅联盟专题（系列活动专题报道） 南京别墅景气指数专题 南京别墅居住状况调查专题 南京别墅消费需求调查专题 南京别墅假日大盘点专题 “别墅当家”别墅房展会专题 《南京别墅大全》 《南京别墅完全手册》 硬广告 软专题 特别赞助及特别广告标签
[ 南京目前正在销售或积极准备销售的别墅物业开发商 ]
南京别墅四大片区
环紫金山 片区
环主城 片区
南郊 片区
环汤山 片区
环紫金山片区
亚东板块：雁鸣山庄、金陵家天下、听泉山庄、 半山苑、沁兰·雅筑 紫金山麓板块：帝豪花园别墅、紫金山庄 麒麟镇板块：锦绣花园
环主城片区
环玄武湖板块：金陵御花园、盛世华庭 环月牙湖板块：大邦花园、金陵御庭园、明湖山庄 环花神湖板块：仁恒玉兰山庄 环莫愁湖板块：金基唐城
活动配合栏目： 走出南京专题 南京别墅联盟专题（系列活动专题报道） 南京别墅景气指数专题 南京别墅居住状况调查专题 南京别墅消费需求调查专题 南京别墅假日大盘点专题 “别墅当家”别墅房展会专题 《南京别墅大全》 《2002南京别墅完全手册》
江苏南京高淳房地产项目整体定位思考研究报告
湖滨一品 淳南路117号
多层、别墅 0.92 89000
都市尚品 淳溪镇水厂路西侧
多层、小高层 1.3 112222
玲珑湾 淳溪镇淳南路109
号 多层 1.3 35275
建筑面积（㎡）
110,000
一居65
主力房型面积（㎡）
二居66-107 三居104—133
四居195
销售价格（元/㎡） 5400
开盘时间
人民广场 湿 宝地 塔公 公园 园
固城湖
● 地块位置：高淳县宝塔 路以南，丹阳湖路以西 ● 用地性质：商住混合用 地 ● 面积形状：占地103335 ㎡，总建面182026㎡，商 业23320㎡ ● 规划限制：容积率在1.4 以下，限高18米（局部24 米），中心有保留用地
价值分析
板块价值 交通价值 景观价值 人文价值 品牌价值 配套价值
50793 两居90 三居110—130
7000 2011年5月18日 仅有一些剩余尾房
推出
高淳房市场在2009年得到了快速的发展，尤其是湖滨板块内的项目，目前均价已 经接近7000元/㎡，湖滨板块的快速发展也带动了相邻的武家嘴板块,而传统意义上的 老城区板块中的别墅项目也基本在7,000-8,000元/㎡之间。
平层均价7200元/方，跃层均价 7500元/方
典型个案：
ห้องสมุดไป่ตู้
销售分析：
销售情况
本期2011.4 开盘，推 出的户型为130-150的 平层，149—203的跃 层。
销售体量 优惠情况
本期共推出约100套房 源，目前已经售50%。
目前一次性9.9折。
楼盘后期 2011年下半年预计推出 别墅。
客户分析：
楼盘分布：
南京项目市场及产品设想报告(PPT 90页)
央成功遏制，甚至出现下降趋势，房地产投资、投机被挤压出市场，保障房建设取得重大进展。 考虑当前海外经济存在较大不确定性，透过影响出口增长回落而对经济近一步放缓产生一定影响，加上紧 缩政策的作用不效果已逐步体现，未来政策存在放松的转向可能，但预计在新一届政策产生之前，从紧从严 调控的力度不会改变。 房地产市场的调整趋势已经确立，调整的时间将持续多年。未来政策的关注点依然是信贷、税收、土地等 方面。随着通胀压力减小，房价下行趋势已立，为未来政策放松释放部分空间。 近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月信贷投放环比大幅上涨20%，资金 面紧张局面得以缓解。调控政策的关注点开始出现。
1、别墅各板块市场分析 2、竞品项目分析 3、南京别墅项目全方位分析 4、本项目SWOT分析 5、南京别墅项目客群分析 6、高端客群诉求分析 7、产品初步设想方向 8、产品组合及经济预算
第一篇：南京市场剖析
1、南京城市属性 2、南京宏观经济发展现状 3、南京交通条件简析 4、南京房地产宏观发展政策 5、南京房地产板块划分 6、南京别墅类市场销售情况分析
南京地铁线路规划图
第一篇：南京市场剖析 4、南京房地产宏观发展政策
货币
货币政策不断紧缩 新增贷款增速减缓 房地产新增贷款大幅下滑 保障性住房贷款大幅上升 各大银行停収房地产贷款
信贷
6次上调存款准备金率 1次扩容存款准备金缴纳范 围 2次上调基准利率 二套房首付六成，贷款1.1倍 一套房首付三成，优惠措施 取消 房地产信托实行严格审批
定位策划-别墅区-新景祥-2010南京别墅区浦口花卉大道项目定位及物业发展建议
210-230
230-250 250-270 270-290 290-310 310-330 330-350 350-400 400-450 450-500 去化率 100.00% 100.00% 1 6 6 1 6 6 2 2
73
80 95 74 26 56
27
49 70 56 17 21
20
14
第10页
推出套 数 152 40 96 32 40 8 60 28 84 18 154 186 180 120 10 4 154 1366
户型配比 11% 3% 7% 2% 3% 1% 4% 2% 6% 1% 11% 14% 13% 9% 1% 0%
累计认 购套数 148 37 96 31 38 6 51 24 84 18 142 93 31 23 0 0
双拼，面宽9，进深17 联排，面宽6.9，进深15 叠加，面宽6.9，进深12 洋房，面宽11.5，进深12
服务创造价值 第16页
人行主入口
水景
中国房地产策划代理综合实力TOP10企业
总体规划建议
方案2概念排布
与方案1的不同点： 南侧规划路（约700米长）上设计两个 出入口，分别用于洋房去、别墅区交通 疏散；
谨呈： 东方
2010.06.18
————————————————— 中国⊕南京 ————————————————
本次报告重点摘要
服务创造价值
第2页
中国房地产策划代理综合实力TOP10企业
1
宏观市场研判
城市解读
南京是长三角经济圈核心城市，对一小时都市圈尤其是安徽地区辐射力明显，经济的 快速增长、居民可支配收入不断提高和橄榄型的社会结构保证了强大的中高端消费潜 力，为项目提供潜在客户群支撑 浦口是南京跨江发展承接地，辐射苏北皖南地区，经济增长迅猛，随着轨道交通建设 迅速融入主城，郊区形象逐渐弱化，城市地位提升带来的区域建设提速和经济发展潜 力推动区域快速成熟，为项目潜在客户群和打造为一居别墅提供支撑 南京房地产市场逐步成熟，整体市场逐步回归理性，刚性需求和改善性需求主导市场， 经济型别墅为市场主流，顺应主流市场 浦口房地产市场逐步回归理性，房地产开发热点区域向珠江镇转移，别墅市场两极分 化，为项目提供市场空白 区域客户以主城外溢的刚性需求为主体，随着区域的成熟，区域内改善型性需求正逐 步释放，为项目提供潜在客群机会
流水别墅空间分析方案
流水别墅空间分析方案引言流水别墅是一种独特的住宅形式，通常由多个独立单元组成，每个单元都有自己的入口和生活空间。
在设计和规划流水别墅时，空间分析是至关重要的一步。
本文将介绍一种流水别墅空间分析方案，旨在帮助设计师和规划者更好地理解和利用别墅内的空间。
1. 空间功能分析首先，对流水别墅内的空间进行功能分析是非常重要的。
根据别墅的用途和业主的需求，每个单元可以被划分为不同的功能区域，如起居区、卧室区、厨房区、浴室区等。
通过对空间功能的分析，可以更好地规划和布局别墅的各个区域，使之满足业主的实际需求。
在空间功能分析的基础上，进行空间布局优化是流水别墅设计的关键之一。
通过科学合理地组织不同功能区域的位置和相对关系，可以实现空间的最优利用。
例如，将静态区域（如卧室）与动态区域（如起居室和厨房）分开布局，可以提高居住的舒适度并减少噪音干扰。
此外，考虑到采光和通风等因素也是非常重要的，可以通过合理的窗户布置和通风系统来改善别墅的室内环境。
3. 空间利用率提升流水别墅的面积通常有限，因此提升空间利用率是一个重要的目标。
通过巧妙地设计和规划，可以充分利用每个单元的空间，最大化地满足不同功能的需求。
一种常见的方法是设计嵌入式储物空间，例如储藏室或壁橱，以提供额外的存储空间，减少杂物对空间的占用。
此外，合理利用楼梯下的空间、墙面的嵌入式储物等都可以增加别墅的储物空间。
流水别墅的特点之一是多个独立单元之间的流线相对独立。
在设计别墅的空间布局时，优化流线是非常重要的。
通过合理布置不同功能区域的位置和出入口，可以实现流线的最优化，方便居住者的日常生活和使用。
例如，将厨房区域与用餐区域相邻，可以方便食材的取用和就餐，提高居住的便利性。
5. 空间灵活性考虑流水别墅通常具有灵活的空间划分，可以根据业主的需要进行调整。
在设计别墅时，考虑到空间的灵活性是非常重要的。
例如，可以选择可移动的隔断或可调节的家具，以便根据不同情况进行空间的重新划分和功能的变更。
会增值的别墅策划书3篇
会增值的别墅策划书3篇篇一会增值的别墅策划书一、项目背景随着人们生活水平的提高和对高品质居住环境的追求，别墅市场具有巨大的潜力。
我们旨在打造一个不仅能提供舒适居住体验，更具有显著增值潜力的别墅项目。
二、项目定位将别墅定位为高端、豪华、独具特色的居住产品，吸引追求高品质生活和具有投资眼光的客户群体。
三、项目优势1. 独特地理位置：选择环境优美、交通便利、具有发展潜力的区域。
2. 卓越设计：聘请知名设计师，打造独特且时尚的建筑风格和室内布局。
3. 高品质配套：包括私人花园、泳池、高端物业服务等。
四、增值策略1. 持续提升品质：在建设和后续维护过程中，始终保持高标准。
2. 打造品牌形象：通过专业的营销和推广，树立项目的高端品牌形象。
3. 引入优质资源：如与知名学校、医疗机构等合作，增加项目附加值。
4. 社区文化营造：组织各类高端活动，营造独特的社区文化氛围。
五、营销推广1. 线上推广：利用社交媒体、专业房产网站等进行广泛宣传。
2. 线下活动：举办开盘活动、品鉴会等，吸引潜在客户。
3. 合作与代理：与专业房产中介合作，拓宽销售渠道。
六、后期服务提供全方位的售后服务，包括物业管理、设施维护、安保等，确保业主的居住满意度，进一步提升项目口碑和价值。
七、预期收益通过合理的定价策略和有效的营销推广，预计实现别墅的快速销售和价值增值，为投资者和开发商带来可观的收益。
篇二会增值的别墅策划书随着人们生活水平的提高和对高品质居住环境的追求，别墅市场具有广阔的发展前景。
我们旨在打造一处具有独特魅力和巨大增值潜力的别墅项目。
二、项目定位定位为高端、豪华、舒适且具有独特设计的别墅社区，吸引追求高品质生活和投资增值的客户群体。
三、项目优势1. 优越的地理位置：选择在环境优美、交通便利、配套设施完善的区域。
2. 独特的设计理念：聘请知名设计师，打造独具风格的别墅外观和内部布局。
3. 高品质的建筑材料：确保别墅的质量和耐久性。
4. 完善的配套设施：包括私人花园、游泳池、健身房等，提升居住体验。
南京珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议报告
【最新资料，WORD文档，可编辑】珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议一、产品规划建议1.建筑规划建筑规划采取错落行列式布局，建筑物前后左右均错开布置，迎合夏季的主导风向，达到自然通风；建筑朝向争取主要居室良好的日照条件，避免西晒，使日照均衡，让视野范围最大化，充分获得高尔夫无遮挡的优势景观带来的视觉享受，建筑群体顺应山势形成不同标高，使自然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。
2.产品分类及配比整个别墅区由院落、独立及少量双拼组成。
院落别墅位于场地东南狭长区域，该区地势较为平缓，出于对场地利用最大化以及施工难易度的考虑，选择在此处规划小型院落别墅，约占总体别墅量的35%；向北随着地势的抬高及地形逐渐复杂，规划为山体独立别墅，约占总量的50%，并在该区域相对平缓地段辅建少量双拼，约占总量的15%，以满足该类产品的市场需求。
3.道路规划要点1）依地势山脊线合理设计行车路线，尽量避免开山劈路，减少人工挖填方量，保护原生环境。
2）处理好区内主干道与水体、建筑之间的关系，巧妙通过道路划分组团，最优化土地利用。
3）考虑主干道与入户支道的衔接，力求做到便捷及舒适，适当设计台阶及坡道，要求踏步的高度、级数在人体舒适度的范围内。
二、建筑设计建议林语别墅融合了中国传统的审美观与全球化进程渗透的新元素，它是纯坡景的建筑群落，以坡地、溪流、树林、草径组成了颇具层次的园区景色，将纯正的别墅掩映在如画的美景之中，使生活有了如坡地般起伏延伸的美感。
建筑风格，建筑立面形态，庭院、露台、屋顶、地下空间、车库设计等各方面都自成特色。
但鉴于坡地地形的特殊性，有些设计必须以实际地形为建筑基础，必须合理规划。
1、建筑风格建筑风格是糅合了东西方内外眺的建筑思想，将南洋的热情洋溢、中国的自然内敛、日本的简约精致集于一体，充分体现亚洲建筑精神的表现风格。
这种建筑风格既考虑了注重私密及功能的心理，又保证了在居住中接触大自然的效果。
在建筑风格的设计上，既不是传统的园林式建筑，也不是一味的欧式风格。
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板块 假型别墅
为主
百美山庄、 森林溪谷
产品分析
栋别墅的主力成交区间为400500平米，占整个独栋别墅成交 量的40%。300平以下的成交量比 重最低，仅为9%。 联排别墅主力成交区间在250300平，占整个联排别墅成交量 的47%，200-250平的成交量占比 重最低14%，200平以下的联排别 墅的占比为39%。
卧龙湖国际社区 森湖溪谷
百美山庄
区域
1小时远郊
半小时近郊
市场状况
远郊以独栋为主，总价200-700万为主，近郊产 品线广，其中独栋总价在1000万以上；优质景观资源 以及赠送大面积庭院和地下室是该类产品最大特点。
项目
中国边城
新湖仙林翠 谷 森湖溪谷 百美山庄
绿城玫瑰园
珍珠泉九号
国信自然天 城
产品
独栋：200-500平方米
提报目录
市 场
地块属性研究
研
南京别墅市场分析
究
分
成功案例分析
析
客户分析
项目发展定位
Part 1 土 地 属 性 研 究
项目区位
52公里
项目位于冶山镇，属于南京都市圈一 小时生活半径内。
区域状况
项目所占地冶山镇旅游文化艺术资源丰富
四合农民画：
六合县因四合农民画而被文化部命名为“中国现 代民间绘画画乡”。冶山镇是文化部命名的“中国民 间文化艺术之乡” 之一。 “棠城四合农民画，点染 丹青留美名。” 历史上，农民习惯受到吴楚文化影 响，民间盛行刻木剪纸、灶头画、中堂画、刺绣等
项目总价高，产品 稀缺市场知名度高
典型案例
珍珠泉九号， 香山湖一号
城开汤山公馆、 明阳山庄
钟山国际高尔夫
仙林 新兴别墅区板块，交通配套尚待完善，从前多以高层，小高层为主，近几 板块 年逐步出现别墅产品，数量比较多
未来供应量大
溧水 新兴别墅区板块，由于离城区较远，其基本依托稀缺的景观资源，打造度 产品以度假型别墅
南京都市圈的成员城市有：南京
市、马鞍山市、滁州市、镇江市、扬州 市、芜湖市六市全部行政区域以及淮安 市下辖的盱眙县、金湖县，巢湖市下辖 的居巢区、和县、含山县。 六合位于都市圈核心城市南京的北门 户，区域发展潜力巨大。
区域发展机会
本案
治山位于城市边缘地带，非城市重点发 展方向，未来以特色农业、生态保护为主。
航空：南京红花机场迁址六合，为军
民两用机场，目前正在施工中。
轻轨：规划中包括江北轨道线和玉带
轻轨，江北轻轨将和过江的地铁三号线 对接。
项目状况
区域的统一整体规划，有利项目资源整 合，项目规模优势明显。
黄山岛旅游度假开发项目位于冶山镇南 郊，距南京市区约60公里，其前身是江苏省 科协白云山科学园。黄山水库中心岛又名黄 山岛，四面环水，群山环抱，西南有白云山， 北面有观音山，树木葱绿，山体植被良好， 自然环境优美，空气清新宜人，规划占地面 积4204亩，建开发用地578亩亩。
金牛湖风景区：
集水面积为124.14平方公里，总库容量9600万立 方米，是南京市最大的人工湖泊。被列入南京明都城 外七片重点保护和开发区之一。
桂子山石柱林：
方圆0.2平方公里，高52.6米，其东侧为玄武岩， 石柱林即发育于玄武岩中它的规整性、个体大小及总 体规模在国内罕见，又可与美国黄石公园、爱尔兰北 部、冰岛等地的玄武岩柱相媲美。
板块分析
9.00% 8.00%
41.00%
江北和江宁是南京别 墅市场供求主力区域。
39.00%
3.00%
江北
城东
江宁
仙林
溧水
板 块属 性
市场特征
江北 板块
江宁 板块
主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等区域。其中以老山的区域最为广 阔，板块自然资源好，产品多样化，随着别墅市场崛起，一旦区域市场成 熟，江北将成为南京最大的别墅居住区之一。
190-280 200-300
单价（元/平米）
30000 —— 32000 50000 20000 30000 35000 30000 13000
14000-15000
14000-15000 13000 10000
9000-10000
总价
1400-3500 1000-2000
2000 4500 830-990 12000-1500 2500万起 1350-1800 300-600万 （在售300平米以上） 售价在400-1000万 300-700万 520万 190-300万 200-300
金牛湖风景区
四合农民画
桂子山石柱林
区域发展机会
冶山镇（六合）位于 都市圈核心城市南京的北 门户，区域发展潜力巨大。
南京都市圈：也称“南京一小时都
市圈”，是江苏省三大都市圈之一。南 京都市圈以南京为龙头，包含了周边 100公里左右的区域，地跨苏皖两省， 面积达43236平方公里，覆盖人口约 2600万人。
产品特点 资源特点或者优势 在售产品
地下室赠送面积达 到60-300平方米 ， 带花园
句容伦山湖度假区内， 原生态植被保持好
独栋：300-500 平方米
价格
400-1000万元
花园加庭院面积在 靠近华宝山4A景区，
80-140平方米
自然资源佳
目前房源售罄， 联排：213万元左右
预计11月推出 独栋:380-670万元左
成交量（套数） 1245 4238 969
板块分析
南京别墅市场可分为 城中环紫金山板块、江宁 板块、仙林板块、江北板 块。而历来主要的供应重 点集中在江宁三山板块， 其次是紫金山、仙林板块 也有相当数量的别墅供应， 其他板块别墅供应量则相 对较少。
随着近两年城市的发 展，远郊度假别墅类产品 开始出现，江北、溧水、 句容等板块别墅也逐步启 动，发展力度不可小视。
南京别墅供求走势：
7
6
5
4
3
2
1
0 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9
上市面积 2.13 3.62
0.2
5.85 0.52 1.18
4.2 0.13 1.32
成交面积 1.9
1
1.85 5.65
0.7
0.98
2.1 0.88 2.40
南京别墅价格走势：
2010.4 独栋
2010.5
2010.6
10年上半年独栋别墅成交面积段（成交量比）：
10年上半年联排别墅成交面积段：
500以上 30%
200-300 21%
250-300 47%
200以下 39%
400-500 40%
300-400 9%
200-250 14%
产品分析
南京独栋产品市场分析：
区域
项目名称
单价 （元/平方米）
11000
总价
200-300万元
双拼：300平方米左右 联排叠加：200平方米左右
双拼：26000 联排叠加：20000
双拼：700-900万元 联排叠加：400万元
联排：358平方米 叠拼：147-216平方米
双拼：420平方米
联排：310平方米 双拼：400平方米 联排：236-280平方米
联排：197-256平方米 联排:200-250平方米 双拼:200-300平方米
18000
20000
联排：11000 双拼：12000 15000 13000-15000 联排:9000 双拼未售
150-400万元
双拼：800-900万元 联排：360万元 双拼：450万元 350-450万元 260-390万元
项目状况
有较好的山水环境资源，空气质量佳，项 目可塑性强。
属性小结
站在城市的 高度重新解
站在发展的 角度重新解
冶山
偏远小镇 文化艺术之乡 南京北门户、潜力之镇
项目
区域大盘 优质景观资源 天然氧吧、生态居住之地
Part 2 市 场 研 究
1
南京别墅市场分析
2 旅游度假别墅市场分析
别墅市场
南京别墅需求旺盛，市场呈现供销两旺的态势
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
12185
11637
15444
15243
13833
13942
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
成交均价
年份 2008年 2009年 2010年1-9月
供应量（套数） 2100 2187 837
主要分布在“三山”（翠屏山、将军山和韩府山）、百家湖、方山、汤山 和禄口等处。产品多样化，属于比较成熟的别墅板块
项目不多，产品多 样化
项目多，但是大多 接近销售尾声
城东 板块
城东板块处在主城区，一直是南京市场发展的热点，该板块内还集中了月 牙湖、紫金山等稀缺资源，配套完善，而其中价格最高的是环紫金山地区， 该地区以量稀价高著称
近郊：面积在400-800平米，总价在10004500万
远郊：面积在200-500（主力在250-350）， 总价200-600
面积 （平方米）
600-900 400-500
620 870-890 400-570 400-500 700-900 450-500 230-500
200-500
210-470 400
180-250万元
别墅市场小结
整体走势
供需两旺，市场表现较好。
板块发展 产品情况
溧水、句容、江北等远郊板块兴趣，江北和江宁板块成为市场主力。
独栋：近郊主力面积400-800平米，远郊面积200-500平米。 非独栋累别墅：主要分布于近郊，远郊供应量有限，主力面积在250350平米。