某商业广场招商报告

商铺招商报告

深圳市星彦房地产顾问有限公司二OO四年五月二日

深圳市百老汇投资发展有限公司

袁总台鉴：

承蒙信任，我公司非常荣幸地向贵公司提交“百老汇商业广场”商铺招商报告，供贵公司决策时鉴！

根据市场调查分析工作，我司就“百老汇商业广场”商铺招商进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司相关部门专业人员的策划代理经验所完成的。

但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，本公司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目商铺成功招商的目的。

因为项目包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目产品本身，惟有从前期就引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目招商及推广的每个细节，才是招商成功的前提保证。

我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“百老汇商业广场”商业项目操作达致圆满成功。

专此送达，顺致商祺！

深圳市星彦房地产顾问有限公司

二○○四年五月二日

目录

第一部分项目综合评估

一、项目说明

二、项目综合评估

第二部分项目市场定位

一、项目定位原则

二、项目综合定位

三、经营结构和销售商品定位

四、经营定位概念和经营定位

第三部分营销推广

一、营销推广策略

二、营销计划

三、项目包装及营销通路整合

四、项目整合传播

第四部分招商实施

一、招商总体战略及目标

二、招商阶段性工作安排

三、招商前期准备工作

第五部分宣传推广策略

一、广告目标

二、广告诉求

三、广告风格

四、阶段性安排

五、媒体组合策略

项目综合评估

第一部分项目综合评估

一、项目说明

⏹项目名称

百老汇商业广场

⏹地理位置

“百老汇商业广场”位于福田中心区，毗邻岗厦商圈和皇岗商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟，房地产开发日新月异，交通四通八达；所处地理位置近邻滨河大道,又与福民路、福强路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势，具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。

⏹项目规模

项目批准总用地面积10737.2㎡，建筑占地面积8016.19㎡，总建筑面积26061.74㎡，具有大商业规模化经营的条件。

⏹项目性质

临时性建筑，用地合同时间为15年。

⏹政策导向

政府对福田中心区进行规划时，将对一些不规范建筑和商业进行整改和拆迁导向，对项目的商业立项是非常利好的，而项目本身具有的地利、天时、人和对商业立项具备了充分的支撑条件。

二、项目综合评估

项目处于深圳市中心区，同时也处于华强北商业区域的直接辐射影响地带，使之与中心区的政治、文化与商业区的经济贸易在区域内形成有机的融合；同时，为了让中心区的经济建设与商业配套，政府把彩田路片区规划为未来的中心区商业中心，主要是满足于中心区及皇岗片区居民的购物需求。项目所在区域里的办公、娱乐、食肆、星级酒店一应俱全。政府有意把彩田路规划建设成为福田区的又一华强北，而项目毗邻彩田路，享有“地理、物流、交通、房地产开发、成熟中高档居民社区”等丰富的消费资源优势。

但项目区域与华强北所不同的是，华强北有原来强有力的工业架构作为后盾，并且有政府强有力的支持，基本上完成了华强北横向经济发展组合，到现在已形成了集大型超市，电子专业市场，零售业、饮食、娱乐和商业步行于一体的大型商圈，彩田片区商业则是以“表面经济”为发展的纵向经济发展，横向经济不能起到支撑作用，且另外中心区商业的规划也是一个概念，目前区内缺少大型的集中专业化的购物商城，同时商业步行街也没有形成，特别是后者的建设跟不上，也是大型的零售业跟不上的原因之一。但这些都能作为区域未来的发展展望，我司的理解是大型的购物商城的诞生是建立在零售业发展的基础上，商业步行街是零售业发展的组成部分，因此我司建议项目在定位上首推集中专业化、规模化经营的业态商性定位，并融入商业步行街的概念。

结论：

项目地理位置得天独厚，建设规模属于大型建设项目，又处于福田中心

区，与彩田片区岗厦商圈相隔几十米，其未来经营前景看好，使项目所

面临无与伦比的发展机遇，推出集中专业化、规模化经营的业态商性定

位，并融入商业步行街的商性概念的发展方向是可行的。

项目市场定位

k第二部分项目市场定位

一、项目定位原则

综上所述，区域定位须遵循纵观大市场和对比区域市场，细考局部市场，并结合项目特征的原则，其科学定位应考虑如下几点：

⏹全面衡量大市场和区域市场及局部市场的商业发展现状

⏹正确评估区域的消费方向和集群购买力

⏹如何将区域内的主流商业业态进行准确的区分

⏹开发出的商业应满足于未来中心区的发展需求

⏹采取差异化的定位确定区域的差异化需求

⏹提供商业经营的初步构想和规划

⏹在追求利润最大化的同时，保障开发商和经营者的利益。

二、项目综合定位

⏹定位概念

◆福田中心区大型集家居、餐饮娱乐于一体的综合性商业广场

⏹业态主题定位

◆综合性商业广场——家居休闲广场

◆经营范围——家居产品、餐饮、娱乐

⏹营销战略

◆引进龙头商家入驻，迅速聚集人气

◆形成商品差异化

◆迅速传播市场知名度

◆实现快速招商

⏹定位分析

根据前期市场调研结论和“定位假设”逐项进行分析论证后，对项目作出“家居餐饮娱乐商业广场”的定位，符合项目本身特点和区域市场的业态商性，解决