淮安项目市场分析50页PPT
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淮安市场调研
淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重 要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、 植被、生物资源等具有明显的过渡特征。
一 城市解读 位于江苏省腹地，高速、铁路、水路航路各项交通便利，能迅速到 达各大城市
2、交通状况
高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、 淮盐、宁淮等五条高速公路在境 内交汇，距上海、北京分别只有3 个多小时和8个小时车程，确立了
一 城市解读 一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城
5、城市规划
城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的 交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中 心城市。 城市规模：中期（2010年）100万人，远期 （2020年）120万人。
淮安城市的特点： “一个高速圈、两大组团、 三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮 盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团 两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲 轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、 大运河。
9
淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长，但其经济总量在江
城市经济 苏城市中处于落后地位
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
1、地理区位
淮安市地处江苏省北部中心地域。
北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市 和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大 直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。
2004年，市区建成区面积80平方公里。 下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、 洪泽、盱眙、金湖4 县。
对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上 升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将 更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力， 总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升本案的区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区 域住宅物业后续发展潜力较大，为项目以后良好的销售形成强有力的支持。
一 城市解读 位于江苏省腹地，高速、铁路、水路航路各项交通便利，能迅速到 达各大城市
2、交通状况
高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、 淮盐、宁淮等五条高速公路在境 内交汇，距上海、北京分别只有3 个多小时和8个小时车程，确立了
一 城市解读 一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城
5、城市规划
城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的 交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中 心城市。 城市规模：中期（2010年）100万人，远期 （2020年）120万人。
淮安城市的特点： “一个高速圈、两大组团、 三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮 盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团 两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲 轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、 大运河。
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淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长，但其经济总量在江
城市经济 苏城市中处于落后地位
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
1、地理区位
淮安市地处江苏省北部中心地域。
北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市 和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大 直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。
2004年，市区建成区面积80平方公里。 下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、 洪泽、盱眙、金湖4 县。
对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上 升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将 更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力， 总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升本案的区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区 域住宅物业后续发展潜力较大，为项目以后良好的销售形成强有力的支持。
淮安市场分析报告
淮安市场分析报告一、市场概况淮安市位于江苏省中部，地理位置优越，交通便利，是江苏省对外开放较早的城市之一。
淮安市市场规模庞大，涵盖了多个行业领域，包括制造业、农业、商贸、服务业等。
随着经济的不断发展，淮安市市场呈现出稳步增长的态势。
二、产业结构淮安市的主要产业包括制造业、农业、商贸和服务业。
制造业是淮安市的支柱产业，涵盖了机械、化工、纺织、电子、汽车、食品等多个细分行业。
农业是淮安市的传统产业，以种植业和养殖业为主，主要产品有大豆、小麦、棉花、玉米、猪肉、牛奶等。
商贸业发展迅速，淮安市有多个大型商场和批发市场，吸引了来自周边城市和农村的消费者。
服务业也在不断发展壮大，包括金融、教育、医疗、旅游等多个领域。
三、消费市场淮安市的消费市场不断扩大，消费者需求多样化。
随着收入水平的提高，人们对品质生活的追求也越来越高。
食品、家居用品、服装鞋帽、电子产品等是淮安市一些热门的消费品。
此外，旅游、教育、医疗等服务消费也日益增长。
四、竞争环境淮安市市场竞争激烈，涉及到各个行业和细分领域。
制造业是淮安市的核心竞争力，电子、机械、化工等行业有一些规模较大的企业，它们在技术研发、品牌建设上具有一定的优势。
农业现代化也是淮安市的发展方向，提高农产品的质量和品牌形象对于农业企业来说至关重要。
商贸业的竞争主要体现在商品价格、品质和供应链管理方面。
服务业领域的竞争主要是在品质与服务上的提升。
五、市场机会与挑战淮安市市场机会巨大，但也面临一些挑战。
随着市场竞争的不断加剧，企业需要不断提升核心竞争力，不仅要注重技术创新、产品质量，还要加强品牌建设和市场推广，不断提高消费者的满意度。
此外，淮安市的消费者消费能力不断提高，对于高品质产品和服务的需求也在增长，企业可以通过满足消费者的个性化需求来开拓市场。
同时，淮安市市场还有巨大的潜力待开发，特别是在农业现代化和服务业领域。
六、市场发展建议针对淮安市市场的特点，我们提出以下几点市场发展建议：1. 提高产品和服务的品质：企业应该注重产品研发和创新，提高产品的质量和性能，不断满足消费者的需求。
天士力淮安项目市场调研及定位报告下
瑞尔特房地产顾问机构
硬件支持 科技应用
直饮水系统 太阳能系统 新风系统
天士力淮安项目
定位支撑
区位价值 大运河风光带 中央居住区 清浦新城 城南板块
14
二、形象定位
太阳能光电一体化热水系统
应用原理：
采用设计壁挂式太阳能，可以垂直外挂，在技术 上可以与厂家商量是否可设置不外挂。
参考成本：
50-60元/平方米左右。
档 次 定 位 排 列
天士力淮安项目
档次形象上，紧随领跑者，打造更高性价比产品
本案与周边项目有什么关系？
恒大名都 运河城
本项目
京河湾 学林雅苑
中央美地 月季花园
（1）本项目与恒大名都、运河城紧邻，因此竞争最为直接，彼此之间重叠的产品将面对同一层次的客户群体，项目核
心竞争力的塑造决定这一层次的客户流向，因此建议项目需要打造2-3个独有亮点。
（2）一期物业是整个项目对外宣传的一个窗口，是树立项目形象、企业品牌的重要一步，为整个项目 建立示范作用。 （3）一期项目物业的资金回笼状况，对整个项目的成功起到至关重要的作用，并为后期物业的滚动开发提供资金保障。
瑞尔特房地产顾问机构
4
PART 2 项目定位
天士力淮安项目
瑞尔特房地产顾问机构
5
整体定位目标
瑞尔特房地产顾问机构
7
一、客群定位
天士力淮安项目
目标客群描述
年龄相对集中在25-45岁之间； 是现代社会中坚力量，他们代表着时代发展的方向； 职业生涯处于上升期，在事业上处于打拼期； 大都受过良好的教育，并且以知识和智慧谋生； 是文化资本的受益者； 已经占有了一定的社会财富，并且财富指数随着工作的拼搏呈上升趋势； 是现代城市菁英阶层，具有较高的文化品位，适应了繁华喧闹的都市生活，希望拥有一个品味的生活 居所。
淮安汇金的项目营销的的策划的报告PPT文档74页
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
ห้องสมุดไป่ตู้
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
淮安汇金的项目营销的的策 划的报告
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
ห้องสมุดไป่ตู้
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
淮安汇金的项目营销的的策 划的报告
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
天士力淮安项目市场调研及定位报告
目录
第一部分 市场调查研究
PART 1 城市投资环境分析 PART 2 城市房地产市场分析 PART 3 区域房地产市场分析
第二部分 项目定位及规划设想
PART 1 地块分析及运营思路 PART 2 项目定位 PART 3 规划设想
第三部分 项目开发模拟
1
第一部分 市场调查研究
PART 1 城市投资环境分析
3
一、城市解读
淮安市地处江苏省北部中心地域，面积 10072 平方公里，人口524万。市区建成区 面积80平方公里，人口83万。
淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。
4
下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、
金湖4县。
一、城市解读
清浦新城总规图
清浦新城——淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心
使更多市民加入到购房行列。
8
PART 2 城市房地产市场分析
9
一、房地产政策
在政策密集调控下，市场正向政府预期的方向发展。
在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：4月17日国务院的新政，业内称“国十条”。
影响深远的“国十条”：
(一）统一思想，提高认识。
（二）建立考核问责机制。
（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。
天士力淮安项目 高档居住区 生活配套区 商务办公区 生态休闲区 综合商贸区 物流发展区 高教园区 预留用地
清浦最大的优势在于区位， 作为淮安的南大门，交通便利， 并具备空间优势，将建设成为 现代物流中心、配送中心、仓 储中心。
清浦新城将逐步打造成淮 安中心城市的商住新区和休闲 娱乐中心。
清浦新城规划的实施将有 力促进项目所在区域的发展， 打造景观资源，逐渐完善生活 配套设施；提高区域市场认知
第一部分 市场调查研究
PART 1 城市投资环境分析 PART 2 城市房地产市场分析 PART 3 区域房地产市场分析
第二部分 项目定位及规划设想
PART 1 地块分析及运营思路 PART 2 项目定位 PART 3 规划设想
第三部分 项目开发模拟
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第一部分 市场调查研究
PART 1 城市投资环境分析
3
一、城市解读
淮安市地处江苏省北部中心地域，面积 10072 平方公里，人口524万。市区建成区 面积80平方公里，人口83万。
淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。
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下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、
金湖4县。
一、城市解读
清浦新城总规图
清浦新城——淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心
使更多市民加入到购房行列。
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PART 2 城市房地产市场分析
9
一、房地产政策
在政策密集调控下，市场正向政府预期的方向发展。
在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：4月17日国务院的新政，业内称“国十条”。
影响深远的“国十条”：
(一）统一思想，提高认识。
（二）建立考核问责机制。
（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。
天士力淮安项目 高档居住区 生活配套区 商务办公区 生态休闲区 综合商贸区 物流发展区 高教园区 预留用地
清浦最大的优势在于区位， 作为淮安的南大门，交通便利， 并具备空间优势，将建设成为 现代物流中心、配送中心、仓 储中心。
清浦新城将逐步打造成淮 安中心城市的商住新区和休闲 娱乐中心。
清浦新城规划的实施将有 力促进项目所在区域的发展， 打造景观资源，逐渐完善生活 配套设施；提高区域市场认知
大型游乐场项目分析报告.pptx
（劣势） 3、南面是农田及部分未拆迁农房，影响整体形象。
O （机会）
T （威胁）
1、淮安市超一流的规划，必将提升淮安的整体知名度，从而带来大批的 消费人群；
2、整个苏北地区缺少一个规模性的主题公园游乐场，填补空白 3、政府提倡拉动内需，促进人民消费 4、随着生活水平不断提高，人们对休闲娱乐的需求日益高涨 1、淮安知名度还不够，当地居民消费理念需要进一步提高； 2、需加强与周边城市的交通联系，吸引外地消费者； 3、游乐场的成功主要在于经营管理；
全市行政面积1.01万平方公里，总人口约530万；其中市建成区面积达120平方公里， 人口达100万。淮安经济开发区成立于1992年，位于市区东侧，南接楚州，西连清浦区， 北接清河区及淮阴区，处于整个淮安市的中心区域。面积143平方公里，常住人口20万人 。本着“城区东扩，中心东移”的城市发展战略，淮安正加大力度对开发区进行城市配套 及环境建设，以吸引大量人口的导入。淮安开发区已升级为国家级开发区，成为集休闲、 商务、娱乐、居住、生态旅游为一体的城市新的中心。目前开发区已建成和在建中的大型 配套有比如奥特莱斯购物广场、七星旅游岛、古淮河公园、汽车博览城、开发区文体中心 、开发区管委会等大型公共设施。另外，开发区集中了淮安出口加工区、富士康工业园、 留学生创业园、高教园区、韩国工业园、民营工业园区、物流园区、商贸综合功能区等高 新产业区域，是淮安未来发展最主要的经济动脉，是淮安最具有活力的经济体。可以说， 淮安开发区正成为淮安乃至整个苏北地区最值得投资及居住的区域。
六、富士康科技园板块：以富士康及周边高科技园区消费人口为主，目前没有大型的人 文公建旅游设施，以住宅小区、沿街商业、工业区以及建材五金市场为主，未来有发展 成为城市东区CBD的可能。 七、楚州老城： 周恩来故居、吴承恩故居、河下古镇，以旅游、餐饮业为主，人口密集。
天士力淮安项目市场调研及定位报告
渠道拓展与 合作
积极寻求与更多优质 渠道商的合作机会， 拓展市场份额，提升 企业竞争力。
THANK YOU.
目标市场定位
天士力淮安项目的目标市场定位为中 高端消费者群体，主打高品质、绿色
健康的品牌形象。
竞争格局
淮安市健康食品市场竞争较为激烈 ，但天士力具有品牌、研发和渠道
优势，有望在竞争中脱颖而出。
市场规模
根据调研数据，淮安市中高端消费 者群体对健康食品的需求持续增长 ，市场规模较大。
营销策略
建议采用多元化渠道策略，加强线 上与线下融合，提高品牌曝光度和 市场占有率。
预测未来市场趋势和发展方向，为天士力淮安项 目的战略规划提供决策支持。
02
淮安市场环境分析
宏观经济环境分析
经济增长
近年来，淮安市的经济增长速度 稳定，GDP总量和人均GDP均有 所提高，为项目提供了较好的宏 观经济环境。
产业结构
淮安市的产业结构以第二产业和 第三产业为主，其中制造业、服 务业和农业是主要的产业支柱。
研究不足与展望
数据时效性
本次调研数据截止到 2022年，未来市场变 化可能对调研结果产 生影响。
消费者偏好 变化
随着时间推移，消费 者偏好可能发生变化 ，需要持续关注市场 动态。
新产品开发 与推广
为满足消费者需求， 未来可考虑开发更多 高品质、绿色健康的 健康食品，并加强市 场推广力度，提高品 牌知名度和美誉度。
淮安项目是天士力在江苏省的重要投资项目之一，旨在利用 当地的资源和市场优势，建立一个现代化的生产基地，以满 足公司未来发展的需求。
项目调研目的
了解淮安地区医药市场的现状和竞争格局，分析 潜在的市场机会和挑战。
确定目标客户群体，制定针对性的市场策略和营 销推广方案。
淮安市场调研
对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上 升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将 更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力， 总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升本案的区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区 域住宅物业后续发展潜力较大，为项目以后良好的销售形成强有力的支持。
2866.93 2250 2150 2002 1920 1315 1150 1024
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
城市 苏州 南京 无锡 常州 镇江 扬州 南通 连云港 徐州 盐城 淮安 宿迁
2010年城镇人口可支配收入 29219 28312 27650 26220 23085 21750 19468 19000 18769 17600 15646 12740
运河之都：明清时期与苏州、杭州、 扬州并称运河沿线“四大都市”， 作为河道治理中心、漕运指挥中心、 漕船制造中心、漕粮储备中心、淮 北盐运集散中心，奠定了“运河之 都”的历史地位。
5
风景名胜 风景怡人，历史悠久的文化名城。
淮安自建县起，至今已有2200年 的历史，是一个古老而文明的城市， 并于1986年，被列入全国历史文化名 城。古城主要名胜古迹有：周恩来故 居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列 馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、 关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈 士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信 钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、 徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历 史陈列馆、新安小学旧址、中共中央 华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿 战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念 碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安 府衙、小沧州与远香草堂等。
2866.93 2250 2150 2002 1920 1315 1150 1024
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
城市 苏州 南京 无锡 常州 镇江 扬州 南通 连云港 徐州 盐城 淮安 宿迁
2010年城镇人口可支配收入 29219 28312 27650 26220 23085 21750 19468 19000 18769 17600 15646 12740
运河之都：明清时期与苏州、杭州、 扬州并称运河沿线“四大都市”， 作为河道治理中心、漕运指挥中心、 漕船制造中心、漕粮储备中心、淮 北盐运集散中心，奠定了“运河之 都”的历史地位。
5
风景名胜 风景怡人，历史悠久的文化名城。
淮安自建县起，至今已有2200年 的历史，是一个古老而文明的城市， 并于1986年，被列入全国历史文化名 城。古城主要名胜古迹有：周恩来故 居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列 馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、 关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈 士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信 钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、 徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历 史陈列馆、新安小学旧址、中共中央 华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿 战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念 碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安 府衙、小沧州与远香草堂等。
淮安行业分析报告
淮安行业分析报告1. 引言淮安市位于江苏省中部，是一个具有重要战略地位的城市。
随着经济社会的快速发展和城市建设的不断推进，淮安的各个行业也迅速发展起来。
本文将对淮安市的主要行业进行分析，从市场规模、发展趋势以及竞争格局等方面进行深入研究，以便了解淮安市各行业的现状和未来发展的潜力。
2. 主要行业概况2.1 房地产行业淮安的房地产行业在过去几年中发展迅速，并且呈现出稳定增长的态势。
目前，淮安的住宅市场需求旺盛，尤其是中等收入家庭的购房需求。
然而，随着房地产市场的饱和和政府政策的调整，淮安的房地产行业面临一定的挑战。
2.2 制造业淮安的制造业是市区的支柱产业之一，包括了机械制造、化工、纺织、食品加工等多个子行业。
由于淮安地理位置的优势和政府的支持，制造业在淮安的发展势头迅猛。
然而，随着国内外市场竞争的加剧和劳动力成本的上涨，淮安的制造业也面临一些困难。
2.3 服务业服务业是淮安市快速发展的一个领域，包括了旅游业、餐饮业、金融业等多个子行业。
淮安市作为一个历史文化名城，旅游业具有很大的发展潜力。
同时，随着淮安经济的增长和人们对生活质量的要求提高，餐饮和金融服务等行业也得到了快速发展。
3. 行业发展趋势3.1 房地产行业淮安的房地产行业在未来有望继续保持稳定增长的态势。
随着城市化进程的推进和居民收入的增加，住房需求将持续增加。
同时，政府的土地供应政策以及购房补贴等措施也将推动住房市场的发展。
3.2 制造业淮安的制造业在未来可能面临一些挑战。
一方面，国内外市场竞争加剧，制造业企业需要提高产品质量和技术创新能力，以保持竞争力。
另一方面，淮安还需要进一步加大对制造业的支持力度，提供更多的政策和资金支持，以促进制造业的发展。
3.3 服务业服务业将成为淮安未来发展的重点领域。
随着消费能力的提升和人们对生活品质的追求，旅游、餐饮、金融等服务业将持续展现出良好的发展势头。
同时，随着互联网的普及，新兴的互联网服务也将成为服务业发展的新动力。
淮安城市房地产市场报告 PPT
万㎡
宁镇扬
下滑
苏南
下滑
环沪
大幅 上涨
苏北
整体上涨
01 迎来高铁时代，实现宁淮1小时同城生活圈
淮安首条高铁2019年9月通车，未来5条高铁横穿淮安，可北达京津、南抵沪宁，实现宁淮1小时同城生活圈， 融入上海2小时经济活动圈。
徐宿淮盐铁路
于2015年动工，预计2020年建成通车。由徐州到盐城，经过徐州市、睢宁县、宿迁市、泗阳县、淮安市、阜宁县、 建湖县、盐城市这8个县市。 徐宿淮盐铁路有”江苏铁路金腰带“之称。
2015年12月28日正式通车， 是全国第七座、江苏第三座 开通有轨电车的城市。
淮安有轨电车一期工程线路 西起市体育馆，沿交通路至 大运河广场北侧，经和平路 至水渡口广场，向南沿翔宇 大道、楚州大道至淮安区马 甸连接线，全长20.07公里， 共设车站23个。
有轨电车2号线开展前期工作
规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，同步启动 地铁1号线前期工作，“十四五”期间开工建设。
宁淮城际铁路
预计2018年开工。宁淮城际铁路途经南京市、金湖、洪 泽县、淮安市。将南京与淮安各地的距离大大缩短。
01 市内交通升级，有轨电车2号线开展前期工作
淮安规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，其中，有轨电车1号线已通车，有 轨电车2号线开展前期工作。
有轨电车1号线
政策严控，供不应求，热销依旧，而楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄，仍有利润空间 而房企集中度不高，且政府控制土地供应，市场开放度低，土地获取较难，深耕空间不足
确定淮安为收割型城市
02 政策环境：苏北唯一限购城市
2017年可谓是淮安楼市调控最严的一年，从1月 “淮五条”出台，再到5月 “限购”政策出台。而银行的房贷 利率也经过了几番调整，首套房利率从有折扣到恢复基准利率再到到上浮至10%-15%，购房门槛一再提高。
项目评估第四章市场分析PPT课件
间接渠道
通过经销商、代理商等中间商销售产品，扩大市场覆盖面。
混合渠道
同时采用直接和间接渠道进行销售，以实现优势互补和市场拓展。
促销策略
1 2
广告宣传
通过各种媒体和平台进行广告投放，提高产品知 名度和曝光率。
促销活动
举办促销活动、打折、赠品等吸引消费者购买。
3
公关活动
组织公关活动、赞助活动等提升品牌形象和社会 影响力。
项目评估第四章市场分析 ppt课件
• 市场分析概述 • 市场环境分析 • 市场需求分析 • 市场趋势分析 • 市场策略制定
01
市场分析概述
市场分析的定义
01
市场分析是对特定市场进行深入 研究和评估的过程，旨在了解市 场需求、竞争态势和潜在机会。
02
它涉及收集、整理和分析与市场 相关的数据和信息，以指导企业 的战略决策和业务发展。
行业环境分析
01
02
03
04
市场规模
研究目标市场的总体规模和发 展趋势，包括行业增长率、市
场饱和度等。
行业结构
分析行业内的主要参与者、市 场份额、竞争格局等，了解行 业的集中程度和竞争态势。
行业趋势
研究行业的发展方向和未来趋 势，如技术进步、消费升级等
。
行业风险
识别和分析行业可能面临的风 险和挑战，如政策风险、市场
价格策略
成本导向定价
根据产品的生产成本和预期利润，制定合理的销售价格。
竞争导向定价
根据市场竞争对手的价格水平和市场供需情况，制定具有竞争力的 销售价格。
需求导向定价
根据消费者的购买意愿和支付能力，制定能够满足市场需求的价格 策略。
渠道策略
直接渠道
通过经销商、代理商等中间商销售产品，扩大市场覆盖面。
混合渠道
同时采用直接和间接渠道进行销售，以实现优势互补和市场拓展。
促销策略
1 2
广告宣传
通过各种媒体和平台进行广告投放，提高产品知 名度和曝光率。
促销活动
举办促销活动、打折、赠品等吸引消费者购买。
3
公关活动
组织公关活动、赞助活动等提升品牌形象和社会 影响力。
项目评估第四章市场分析 ppt课件
• 市场分析概述 • 市场环境分析 • 市场需求分析 • 市场趋势分析 • 市场策略制定
01
市场分析概述
市场分析的定义
01
市场分析是对特定市场进行深入 研究和评估的过程，旨在了解市 场需求、竞争态势和潜在机会。
02
它涉及收集、整理和分析与市场 相关的数据和信息，以指导企业 的战略决策和业务发展。
行业环境分析
01
02
03
04
市场规模
研究目标市场的总体规模和发 展趋势，包括行业增长率、市
场饱和度等。
行业结构
分析行业内的主要参与者、市 场份额、竞争格局等，了解行 业的集中程度和竞争态势。
行业趋势
研究行业的发展方向和未来趋 势，如技术进步、消费升级等
。
行业风险
识别和分析行业可能面临的风 险和挑战，如政策风险、市场
价格策略
成本导向定价
根据产品的生产成本和预期利润，制定合理的销售价格。
竞争导向定价
根据市场竞争对手的价格水平和市场供需情况，制定具有竞争力的 销售价格。
需求导向定价
根据消费者的购买意愿和支付能力，制定能够满足市场需求的价格 策略。
渠道策略
直接渠道
江苏省淮安市房地产住宅项目市场调研报告
Part 3
第三部分 两个研究 典型楼盘研究 Typical properties 社区底商研究 Community Business
第二部分 四个解析
项目土地属性
第一部分 两个理解
城characteristics
项目土地属性
理解淮安这座城 Understanding of this city Huai'an
城市定位—长江三角洲地区先进制造业基地/综合交通枢纽/区域性服务中心
■从先进制造业上看，以台湾鸿海集团投资的富
士康科技城项目为标志，表明苏北地区成为长三 角核心区产业转移的第一阵地。 ■从交通上看，整个长三角的高速公路网密度明
显呈现由核心区向南北外围地区递减，而北部地
区的淮安四面被高速公路包围，呈现明显的公路 枢纽特征。而随着淮安机场的建设，加上京杭运 河，形成多方式联运的交通枢纽。 ■从区域性服务中心上看，目前淮安是苏北腹地 的中心城市，包括市域，及连云港、盐城、宿迁 的部分县。
城市解析
空间结构—由哑铃状格局向三城联动发展
城市发展框架拉开，把淮安建成辐射2000万人 口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。 目前淮安城市发展较为成熟的主城区与楚州古城 分别距于西北、东南方位，新兴发展区域为连接 两城的开发区，整体城市空间格局由哑铃状向三 城联动发展。 东扩南连 三城融合 五区联动 东扩南连：主城区向东拓展，向南连接楚州城区 三城融合：主城（清河、清浦、淮阴城区）、古 城（楚州城区）、新城（开发区）三城相互融合， 主城
城市解析
人口规模&城镇化率—人口总量缓增，城镇化率不断提高
淮安市05-09年度人口规模 （万人） 600 500 400 300 200 273.2 276.48 276.52 277.94 274.52 528 533 全市人口 市区人口 534 537 534
淮安PPT汇报
据介绍，盐河航道整治结束后，淮安市将启动全长 31.94公里的张福河整治工程。
这一工程的目的，是 打通淮河上游出海通道，使洪 泽、盱眙能与连云港顺畅通联，从而实现海河联运、 “海港内移”和“借港出海”的目标。物流、信息 流等新鲜血液将源源不断地输送 到淮安腹地。
2.4航空
淮安涟水机场位于淮安市东北方向，距离淮安市 中心22公里、涟水县城10公里，2010年9月26日正 式通航，是国家“十一五”规划建设的重点支线机 场，飞行区等级为4C，跑道长2400米。 机场通航以来，以建设“一流服务、一流管理、 一流效益”品牌机场为目标，先后开通了北京、上 海、广州、深圳、厦门、西安、武汉、重庆、宁波、 温州、长沙、南宁、沈阳13个城市航班。2011年生 产运输量进入全国第99位，实现了科学、跨越发展。
江苏韩泰轮胎有限公司
江苏清江橡胶厂和韩国轮胎制 造株式会社于1996年在淮阴共 同投资成立的合资企业——江 苏韩泰轮胎有限公司
采用了世界著名品牌 “HANKOOK”的全套生 产制造技术和工艺管理、控 制、检测手段，产品质量优 良，市场竞争力及市场占有 率大幅度提高。
主要产品 ； 轮胎;载重汽车子午 线轮胎;载重汽车斜 交轮胎;
当代淮安
小组成员：吕明月：12335314 王晨晨：12335316 丁莉霞：12335337 万姗姗：12335342 汇报人：吕明月
策划人：吕明月：12335314
王晨晨：12335316 丁立霞：12335337 万珊珊：12335342
目录
城市简介 物流基础设施
小组建议
蟹黄汤包
藕夹
软兜长鱼
朱桥甲鱼
平桥豆腐
淮安茶馓
淮安市场分析报告
市场供应和销售中对2×2×1、3×2×1及3×2×2户型比较亲睐。
市场供求 09年市场处于消化存量的阶段，成交价格先扬后抑
3800 3700 3600 3500 3400 3300 3200 3100 3000
淮 安 市 区住宅类商品 房每月成交均价（元/㎡）
3640
3719
3429 3279
3319
价格、教育
日月星城
小高层
4600
青浦区事业单位职工为 主，周边客户
区位、配套、教育
清江华府
小高层
3600 客群以工业区职人为主 价格、工作便利
运河明珠
高层
6200
周边公务员为主
区位
新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对
开发区板块 缺失，人流量不足。
区位特征：翔宇大道以东 区域，政府规划的工业园集 中带，发展速度快，内部交 通发达；
中心城区
开发区
淮阴区
楚州区
09年1月到09年12月各区商品住宅成交量比例相对稳定，09年5-9月主城区比例上升，对整 体均价的提升具有较大影响
产品结构 主城大盘入市，舒适性户型成为市场供求主力
2009年商品住宅上市面积比例
2009年商品住宅成交面积比例
12.30%
0.40%
11.40%
29.00%
淮安市场分析报告
2010-03-23版本
1
报告框架
定位结论篇 市场分析篇 具体项目篇 客户分析篇 城市简析篇
市场总述
二、市场分析篇 土地市场
住宅市场
一、市场总述
淮安房地产市场总述
政策 ►从限制到救市，从提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房价过快增长；2008年9月 16日“双率下调”；2009年各地出现“井喷”现象，而2010年前两月成交量相对于2009年 后两月一般。 市场
市场供求 09年市场处于消化存量的阶段，成交价格先扬后抑
3800 3700 3600 3500 3400 3300 3200 3100 3000
淮 安 市 区住宅类商品 房每月成交均价（元/㎡）
3640
3719
3429 3279
3319
价格、教育
日月星城
小高层
4600
青浦区事业单位职工为 主，周边客户
区位、配套、教育
清江华府
小高层
3600 客群以工业区职人为主 价格、工作便利
运河明珠
高层
6200
周边公务员为主
区位
新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对
开发区板块 缺失，人流量不足。
区位特征：翔宇大道以东 区域，政府规划的工业园集 中带，发展速度快，内部交 通发达；
中心城区
开发区
淮阴区
楚州区
09年1月到09年12月各区商品住宅成交量比例相对稳定，09年5-9月主城区比例上升，对整 体均价的提升具有较大影响
产品结构 主城大盘入市，舒适性户型成为市场供求主力
2009年商品住宅上市面积比例
2009年商品住宅成交面积比例
12.30%
0.40%
11.40%
29.00%
淮安市场分析报告
2010-03-23版本
1
报告框架
定位结论篇 市场分析篇 具体项目篇 客户分析篇 城市简析篇
市场总述
二、市场分析篇 土地市场
住宅市场
一、市场总述
淮安房地产市场总述
政策 ►从限制到救市，从提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房价过快增长；2008年9月 16日“双率下调”；2009年各地出现“井喷”现象，而2010年前两月成交量相对于2009年 后两月一般。 市场
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二、城市经济发展
＊2019年，地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资增长迅速。 ＊居民生活水平稳步提高。
全年城镇居民人均可支配收入10447元，增长14.6％；人均消费性支出7077元，增长10.8% 农民人均纯收入4430元，增长10.1%；人均生活消费支出2881元，增长10.7%。在岗职工平 均工资16590元，增长17.4％。
淮安市整体经 济快速发展、 人民生活水平 逐步改善，对 房地产市场的 具大支撑作用 仍将持续。
淮安城市综合 实力的增强和 工业化进程的 加快，将进一 步改善城市的 生活、工作和 居住环境， 进而吸引更多 的人口在城市 居住，繁荣房 地产市场。
淮安是水、陆交通 十分便利，以淮安 为中心，3小时车 程内，有大中城市 15座，人口8000 万，房地产市场容 量巨大。
250 200 150
万平方米
100 50 0
05/06年保障性住房计划施工面积 205.5
2、市级商贸中心区
淮海广场商业中心，以主城区组团的淮海广场为核心， 以银川路、漕运路、人民路、丰登路等路段所包围区 域构成市级商业中心。
3、市级高教园区
根据城市总体规划，城南片区是淮安主城区四个片区之 一，将发展成为以文教、体育为主的生活配套设施完善 的城市新区.规划设计范围北起京杭大运河，南到柴米 河，西自规划勤政路—明远路—毓秀路一线，以及淮海 南路东侧部分用地。
一、市场宏观分析
作为衡量房地产市场的几项重要数据指标，如开发投资量、施工及竣工面积量、房地产供销量
以及价格走势等反映了淮安房地产的基本情况，本公司调研小组经过市场以及相关政府部门的
细致的取样调查和总结，相关数据绘制如下表：
1、开发投资 亿元
房地产开发投资
80 66.35
60
40 21.54
20
34.59
4、市级经济园区
淮安经济开发区位于淮安主城东部，内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住 宅区、生态园区，以“九通一平”为前提，建成一个崭新的、人与自然和谐的、生态型、园 林式淮安新城区。
政策开放
宏观环境对房地产的影响
经济因素
人口因素
交通因素
淮安地初苏北腹地，良好的 政府招商政策，引进大量的 外地资金，给城市的建设注 入了强大的经济活力。目前 象富式康、沃尔玛等大型知 名企业或商场已经正式进驻 淮安，不仅给淮安解决大量 闲置人员就业问题，同时也 带入一大批精英人才，促进 相关产业的发展。
宏观经济与城市建设的迅猛发展，为淮安的房地产市场发展奠定了良好的基础；同 时也要看到，淮安同长江三角洲其他同级别城市在发展中还存在着一定的差距，但发展 潜力是巨大的。随着淮安经济、人口及城市规模的不断扩张，对商品住宅的需求将会越 发增大。因此，区域经济与城市发展奠定了本项目开发建设的基础。
第二部分：淮安房地产市场研究
0
第一季度
16.4167.78
第二季度
17.01 15.2ห้องสมุดไป่ตู้
16.35 13.35
第三季度
第四季度
2005年 2006年
小结： 从05年与06年比较来看，房地产投资占固定资产比重明显增加，并且在2019年第一季度 其投资比重已超过22％，市区房地产发展形势被看好。从房地产投资开发情况看，近两 年淮安市房地产投资开发也以较快的速度在增长，每季度平均增长率在40%以上。从2019 年开始，淮安房地产业就开始高速发展，近2年投资增幅比例相当大，特别是住宅供应量 持续扩大。这说明区域房地产业已经到了空前高度发展的时期，目前房地产业已成为淮 安城市经济发展的支柱产业。
43.36
开发投资
0 2003年
2004年
2005年
2006年
小结： 从当年各季度以及05年与06年比较来看，市区房地产开发投资力度增强，并无减退迹象。 市区房地产被房地产商看好，并得到众多资金涌入，其后续竞争将会愈来愈激烈。
房地产投资占固定资产投资比重
25
20
15 %
10
22.06 16.64
5
“两组团”是以淮阴区、清河区、清浦区和规划于清浦 区城南新建的市行政办公中心、大学城等新区为第一 组团，以楚州老城区和淮江路以北规划新建的新城区 为第二组团；“双中心”则是以上述“两组团”为淮安市市 区城市发展的中心，或者叫“一主一副双中心”。
＊淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、
三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河
＊工业经济增势明显。 ＊重点项目建设进展顺利。 ＊服务业发展水平进一步提升。 ＊消费品市场繁荣活跃。
消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额230.15亿元，比上年增长16.0%。其 中，城市消费品零售额146.50亿元，增长16.0%。
三、城市发展规划
1、城市整体发展规划布局
＊城市总体规划成“两组团、双中心”的结构布局。
目录
第一部分：淮安市宏观环境分析
一、城市简介 二、城市经济发展 三、城市发展规划
第二部分：淮安房地产市场研究
一、市场宏观分析 二、中微观市场分析
第三部分：项目概况以及项目研究
一、项目概况 二、项目规划研究 三、项目户型设计研究
第一部分：淮安市宏观环境分析
一、城市简介
淮安市地处江苏腹地、江淮平原北部。至今 已有2200多年的历史。与扬州、苏州、杭州并称 为京杭大运河沿线的「四大都市」。2000年12月 21日，淮阴市更名为淮安市，下辖涟水、洪泽、 金湖、盱眙四县和清河、青浦、楚州、淮阴四区， 行政区划土地面积达10072平方公里，城市总人 口520万左右。市区面积337平方公里，人口50万 左右。
2、施工/竣工面积
各年度计划施工/竣工面积统计
2500 2000
1500 (万M²)
1000
500 0
1344 787
2004年
1728.2 1017.1
2350.57 1422
2005年
2006年
市区施工面积 市区竣工面积
小结：
从近三年来看，市区房地产经济不断升温，其施工面积呈现高速增长趋势；竣工面积 也稳步提升，市区房地产市场竞争将会愈加激烈。