营改增”后物业公司如何正确纳税

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营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税

营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税第一篇：营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税某市区的甲物业公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，2016年5月发生如下经营业务：（1）、收取物业费106万元，开具增值税专用发票，增值税专用发票注明的销售额合计为100万元，增值税税额合计为6万元；（2）、原价代收电费50万元，发票由电力公司直接开具给业主；（3）、银行支付乙公司园林维护款，乙公司为小规模纳税人，收到乙公司从税务机关代开的3%增值税专用发票价税合计5.15万元，发票注明的销售额为5万元，增值税税额为0.15万元；（4）、因办公需要支付购进固定资产、办公用品价款11.7万元，取得增值税专用发票，增值税专用发票注明的销售额为10万元，增值税税额为1.7万元；（5）、物业公司自用巡逻车辆发生油料费1.17万元，增值税专用发票注明的销售额为1万元，增值税税额为0.17万元；要求：1、做出业务（1）-业务（5）的会计分录。

2、计算甲公司2016年5月份应纳的增值税。

1、案例解析业务（1）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十五条第（1）款规定，纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率；《实施办法》第二十三条规定，销售额=含税销售额÷（1+税率）。

业务（1）销项税额=106÷（1+6%）×6%=6万元。

会计分录为：借：银行存款 106贷：主营业务收入--物业费用100应交税费--应交增值税(销项税额)6业务（2）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

营改增后，开发公司自持物业不同运营模式如何纳税？

营改增后，开发公司自持物业不同运营模式如何纳税？营改增已进入第二个申报期，各财务人员已由从关注增值税的基本政策层面，逐渐过渡到关注增值税筹划层面，财务人员永远都走在学习的道路上。

下面我们来聊聊关于房地产开发公司自持物业的涉税事宜：一、房地产开发公司自持物业的运营模式房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：房地产开发公司涉税：1.增值税：不交纳。

2.城市建设维护税：不交纳。

3.教育费附加税：不交纳。

4.地方教育费附加税：不交纳。

5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式：房地产开发公司涉税：1.增值税分三种情况：房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5% 财税[2016]68号2016年5月1日后一般计税11% 财税[2016]68号小规模无限定简易计税5% 财税[2016]68号2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

营改增后物业公司各类收费税率一览表

营改增后物业公司各类收费税率一览表第一篇：营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。

所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。

下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。

/ 3特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。

装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。

物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。

物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。

根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：•（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

•（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。

这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

•（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

♣但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。

如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。

但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

“物业管理”营改增问题解答

物业管理营改增问题解答根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。

物业管理属于企业管理服务。

1、物业管理按照哪个税目缴纳增值税?答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。

物业管理属于企业管理服务。

2、营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理?答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“已委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。

若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。

3、物业管理公司代为收取的污水处理费是否免税？发票应如何开具?答：（1）符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的可不计入销售额。

（2）如不符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的需计入销售额，属于免税范围，开具增值税普通发票。

4、物业收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税?答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

5、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，发票，以区别不同税率?答:«财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

营改增下物业企业涉税风险及税收管理

营改增下物业企业涉税风险及税收管理摘要:营改增作为国家财税体制改革和供给侧改革的一项重要工作，自2021年5月全面实施以来给劳动密集型的物业企业带来不小的机遇和挑战。

物业企业业务广泛，涉及多种经营，适用不同增值税税率，营改增增加了物业企业的纳税难度，使企业面临税负上升、成本加大、发票管控、人员培训等诸多风险。

税收管理作为物业企业财务管理的重要部分，要审时度势，牢固树立降低税负完善抵扣链条的大局意识，坚决贯彻落实各项营改增政策，通过税收法规学习、组织架构选择、业务流程改造、财务核算提升、发票风险管控等应对措施，不断降低企业涉税风险，为企业实现价值最大化，在市场竞争中立于不败之地做出贡献。

关键词:营改增;物业企业涉税风险;税收管理为了加快财税体制改革，减轻企业税负，深化供给侧改革，持续为大众创业、万众创新清障搭台，释放中国经济新活力，国家自2021年提出试点，2021年5月全面实施营业税改征增值税政策。

营改增作为企业运营的外部环境，是企业不能改变的约束条件，企业如何减少税费降低涉税风险是财务税收管理的重要课题。

营改增下，物业企业需要认真学习税收法规，熟练掌握财税政策，积极适应变革要求，尽力降低涉税风险，不断提升市场竞争力，努力实现企业价值最大化。

一、营改增财税法规政策自营改增全面推开以来，国家陆续发布了多项营改增财税法规政策，用来规范指导营改增涉税业务，其中需要物业企业着重关注的政策有:1.财税［2021］15号:关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知。

2.财税〔2021〕36号:关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。

3.国务院令第691号:关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定;以及修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》。

4.财税〔2021〕47号:关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知。

关于物业企业营改增后税负问题解答

关于物业企业营改增后税负问题解答物业企业营改增后税负问题解答随着营改增政策的实施，物业企业面临着税负问题的调整。

在此，我们将回答一些与物业企业营改增后税负问题相关的常见疑问，以帮助您更好地理解和解决这些问题。

一、营改增政策的背景和影响1. 为什么要实施营改增政策？营改增政策是我国财税体制改革的重要一环。

通过取消增值税与营业税的“两税分开”模式，实施增值税取代营业税的政策，旨在促进内外市场的公平竞争，优化税制结构，降低企业税负。

2. 营改增政策对物业企业有哪些影响？物业企业是营改增政策的重要对象之一。

该政策对其增值税纳税实体、应税行为、免税政策、税率等方面均有所调整。

营改增对物业企业的影响主要体现在税负方面的调整。

二、物业企业营改增后税负问题解答1. 营改增后，物业企业如何纳税？根据国家相关规定，物业企业纳税主体为增值税一般纳税人，实行增值税的征收和缴纳。

物业企业需要按照增值税税率对其提供的服务进行征税，并承担相应的纳税义务。

2. 营改增后，物业企业如何处理以前的增值税发票？营改增后，物业企业发票的管理方式也有所调整。

以前的增值税发票需要按照税务部门的要求进行处理，一般包括报废、注销等操作。

同时，物业企业需要按照新的税收政策开具符合要求的增值税发票。

3. 营改增后，物业企业如何调整费用结构？营改增后，物业企业需要对其费用结构进行调整，以适应新的税负环境。

此时，物业企业可以通过合理规划和管理费用，降低企业税负。

例如，减少不必要的费用支出、合理稳定物业服务费标准、提高管理水平等方式，可有效降低企业税负。

4. 营改增后，物业企业如何处理免税政策？营改增后，物业企业对于免税政策的处理需要符合国家相关规定。

一般情况下，物业企业可以按照国家免税政策的规定享受相应的税收优惠。

但需要注意的是，物业企业在享受免税政策时需要符合相关条件和手续要求。

5. 营改增后，物业企业的税率是否有变化？营改增后，物业企业的税率有所调整。

论营改增后物业管理企业纳税筹划对策

论营改增后物业管理企业纳税筹划对策摘要：进入21世纪后，我国社会主义市场经济发展迅速，传统的纳税模式已经逐渐不能适应市场经济发展的需要，纳税改革势在必行。

营改增政策的推广，改变了以往一些行业营业税和增值税并行的纳税模式，将实行营改增政策的行业，在进行纳税时，将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，在一定程度上避免了重复纳税的现象。

在物业管理企业实行营改增政策，在短期来看企业的税负有增无减，但是从长期来看，有利于提高该企业的工作效率，促进物业管理企业的长远发展。

关键词：营改增；物业管理；企业；纳税筹划；对策营改增政策是我国社会主义市场经济体制改革的重点内容，经过较长时间的实施，取得了较为良好的效果。

营改增政策的实施，对物业管理企业来说既是机遇，也是挑战。

因此，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该明确营改增政策对企业纳税筹划的影响，根据企业的实际情况，不断优化营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略，通过对非居住物业和居住物业实行区别征税，尽量争取税收优惠，减免保障性住房税收和保留补贴税收优惠以及适当增加简易征收的应用范围等方式，提高企业的纳税筹划策略，实现物业管理企业税收利益最大化，促进企业的长远发展。

1营改增政策与企业纳税筹划1.1营改增政策营业增政策即营业税改增值税，指将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，可以有效的避免重复纳税，有利于企业减少税负。

2011年我国财务部和国家税务局联合下发营改增试点方案，于2012年开始在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，营改增试点后取得了良好的效果，2013年8月将营改增范围推广到全国，2016年5月我国全面推开营改增试点。

在推行营改增政策以前，很多行业的营业税和增值税并行，造成了重复纳税，加重了纳税人的负担，影响了企业的长远发展。

营改增的征收范围为交通运输业和部分现代服务业，将营业税的价内税改为增值税的价外税，形成增值税的进项税额和销项税额的抵扣关系，减少了重复征税，有利于促进企业的转型和产业结构的调整升级，在一定程度上促进了我国国民经济的发展。

物业管理企业需要关注的营改增问题.doc

物业管理企业需要关注的“营改增”问题()物业管理纠纷物业管理维权物业管理费物业管理员物业管理条例物业管理职责物业管理服务“营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。

物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。

1、物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。

用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。

2、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具的发票不同物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。

自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。

开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。

3、营改增后，原帐上应交税费那部分余额应如何做账务处理?后续收到的物业费需开具增税发票，做账时是否仍按此规则计算缴纳增值税(尤其是预收的那部分)?应如何计算当期应缴纳增值税?原来每月按实际开营票金额作为缴纳营业税依据(即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费)，实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额(预交)。

(1)根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，但因为收到预收款时全额开具了发票，故全额计算缴纳了营业税。

原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。

如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记银行存款贷记应交税费-应交营业税如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记营业税金及附加贷记应交税费-应交营业税。

3. 《营改增税制下物业企业会计实务手册》

3. 《营改增税制下物业企业会计实务手册》《营改增税制下物业企业会计实务手册》1. 前言随着我国经济的不断发展和改革开放的深入推进，税收制度也在不断变革和完善。

其中，营改增税制的实施，对于物业企业的会计实务管理带来了许多挑战和机遇。

本文将从营改增税制对物业企业会计实务的影响、会计处理方法以及未来发展趋势等方面进行探讨。

2. 营改增税制对物业企业的影响在营改增税制下，原先的营业税、增值税两税制合并为增值税。

这意味着物业企业的税务处理方式发生了根本性的变化。

原先纳税对象繁多、税率复杂的情况得到了改变，税负也得到了一定的缓解。

但是，与此增值税的纳税范围和纳税计算方式也出现了新的变化。

物业企业需要对税收政策的变化有一个清晰的认识，加强税务管理和规划，以应对不断变化的税收政策带来的影响。

3. 会计处理方法在营改增税制下，物业企业的会计处理也需要进行相应调整。

首先是发票管理方面，物业企业需要严格按照税收政策的规定进行发票管理，确保发票的真实性和合规性。

其次是成本和费用的核算和分摊，物业企业需要根据营改增税制的政策，合理地进行成本和费用的核算和分摊，并及时进行会计处理。

另外，还需要加强财务报表的编制和申报工作，确保符合税收政策的要求，避免因税收政策的变化而导致的税务风险。

4. 未来发展趋势随着我国税收制度的不断完善和改革，营改增税制也将继续发展和完善，对物业企业的影响也将持续深化。

物业企业需要不断关注税收政策的变化，加强税收政策的研究和分析，及时调整会计处理方法和管理措施，提高对税收政策的适应能力和应对能力。

还需要加强内部管理，规范会计核算行为，避免因税收政策变化而导致的税务风险和财务风险。

5. 个人观点和理解作为一名财务人员，我深切地感受到营改增税制对物业企业会计实务管理的影哨和挑战。

在实际工作中，我通过不断学习和实践，加强对营改增税制的了解和应用，提高会计处理的准确性和合规性。

也通过加强内部管理和规范会计核算行为，加强对税收政策的适应和应对能力，为物业企业的发展做出了积极的贡献。

营改增对物业管理的影响及对策

营改增对物业管理的影响及对策
营改增是指将原先的营业税和增值税合并为一种税种的改革措施。

对于物业管理行业而言，营改增有以下影响：
1. 税负变化：营改增将原先的营业税转为增值税，对于一些营业税负较重的物业管理企业来说，可能会减轻一部分税负负担。

2. 税收结构调整：营改增将税收重点从销售环节转移到了增值环节，对于物业管理企业来说，需要重点关注增值税的申报和缴纳，并合理安排减税政策的使用。

3. 发票管理：由于增值税具有发票抵扣机制，物业管理企业可以更灵活地使用增值税发票，提高发票管理的效率。

4. 税务风险：营改增对于物业管理企业来说可能也带来了一些税务风险，如纳税义务的界定、税负计算等方面的问题，需要加强对税务政策的了解和学习，防范潜在的税务风险。

针对以上影响，物业管理企业可以采取以下对策：
1. 税负优化：根据营改增后的税负变化情况，制定相应的税负优化策略，合理安排业务结构和经营模式，降低税负负担。

2. 发票管理：加强对增值税发票的管理，规范发票的开具和使用，确保充分合规，提高发票管理的效率和准确性。

3. 税务规划：根据营改增后的税收结构调整，积极寻求合规的减税优惠政策，合理安排申报和缴纳，避免税务风险。

4. 加强税务风险意识培训：组织员工参加税务培训和学习，提高对税务法规和政策的了解和掌握，及时调整经营策略和应对措施。

总之，营改增对物业管理行业带来了一定的影响，物业管理企业需要灵活应对，合理规划税务策略和管理措施，以确保遵纳税法法规，减少税务风险，提高经营效益。

财税实务关于物业企业“营改增”后税负问题解答

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务关于物业企业“营改增”后税负问题解答问：我是一家物业公司，我们单位营改增后，收取的物业费税负会上升吗？
答：物业公司营改增后收取的物业费税负不会上升，物业费在原营业税模式下，适用5%的税率，“营改增”后，物业公司如果为一般纳税人，收取的物业费适用税率为6%，相比原营业税模式，按照增值税销售额价税分离原理，税率仅上升0.66%。

考虑到物业公司其采购的办公用品、固定资产、不动产都能够进行抵扣，在抵扣充分的前提下，实际税负与原营业税相比将下降。

比如，某物业公司为增值税一般纳税人，营改增后当月物业费收入（含税）106万元，同期采购办公用品等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。

在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：106÷（1+6%）
×6%-1.7=4.3万元。

同样的物业费收入，改革后增值税相比较营业税少负担税款1万元。

物业公司如果为小规模纳税人，物业费适用征收率为3%，相比原营业税模式，税负直接下降40%以上。

比如，某物业公司为增值税小规模纳税人，营改增后物业费当月收入（含税）103万元，纳税人当期应缴纳的营业税为：
103×5%=5.15万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：103÷（1+3%）×3%=3万元。

同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款2.15万元。

问：我们单位营改增后，出租原有物业项目，收取的房屋租金税。

营改增对物业管理企业的影响及策略

营改增对物业管理企业的影响及策略随着国家的进一步推进营改增政策，物业管理企业也在这一政策的影响下遭遇了一定的冲击。

营改增政策的实施对于物业管理企业的税负、经营模式等多方面产生了一定的影响。

因此，本文将从税负、经营模式两个方面探讨营改增对物业管理企业的影响，并提出相应的应对策略。

1.原“两税合一”税制下的税负情况在之前的“两税合一”税制下，物业管理企业主要缴纳的是营业税，税率一般为5%。

此外，物业管理企业还需要缴纳房产税、资源税等。

其中，房产税一般为房产总值的1.2%，资源税的税率则因企业所在区域而异。

总体来说，物业管理企业在税负方面相对稳定。

2.营改增下的税负变化随着营改增政策的实施，营业税被增值税所取代。

在此背景下，物业管理企业税负发生变化。

增值税税率为10%、13%两档，然而，物业管理企业所涉及的增值税税率均为10%，这也导致了物业管理企业的税负上升。

对于那些不参与增值税专业户选举的物业管理企业，会产生销售额不足50万元但需要交纳增值税的问题。

1.服务收费方式调整营改增政策实施后，物业管理企业的经营模式也发生了改变。

基于此政策，物业管理企业可以享受相应的增值税专用发票，可进行增值税专用发票的开具、税率计算调整等相关操作。

根据此类发票，物业管理企业可以对外提供税后的服务收费，也就是说：税会在业主缴纳服务费用时直接计入单价内，不再单独缴纳税金。

2.服务质量变更营改增政策的实施使得物业管理企业面临了服务质量的新压力。

为了提升税后单价，物业管理企业需要不断提升服务质量，增强服务能力。

此举既可以为业主带来实实在在的实惠，也可以提高物业管理企业在市场的竞争力。

针对上述影响，物业管理企业可以采取如下对策：一、降低成本1.合理控制物业管理企业的经营成本，采用物理治理、信息化等方式提高物业管理效率。

2.通过资源配置和节约，合理利用物业管理资源，缩小可控成本范围。

二、提高服务水平1.贯彻落实质量第一、顾客至尊的服务理念，提高服务质量、满足业主需求；2.推行服务标准化，实现物业管理的标准化、规范化、科学化，为企业提供良好的组织保障。

营改增下物业企业涉税风险及税收管理

营改增下物业企业涉税风险及税收管理
营改增是指由原来的营业税改为增值税。

对于物业企业来说，营改增带来了一系列的涉税风险和税收管理问题。

1.税负问题：营改增后，物业企业的增值税税率相对较高，可能会导致企业税负的增加。

企业需要对营改增后的税负进行全面评估，做好税务成本控制。

2.发票管理：营改增后，物业企业作为纳税人需要进行发票管理，包括开具、接收、报销等。

企业需要建立健全的发票管理制度，确保合规操作，避免纳税风险。

3.税务申报：物业企业需要按时、准确地进行税务申报，包括增值税申报、销售额申报等。

企业需要了解相关的税务规定，并确保及时申报，避免滞纳金和罚款。

4.税务优惠政策：针对物业企业，税务部门出台了一系列的税收优惠政策，如小规模纳税人增值税减免政策、增值税专用发票使用政策等。

企业需要详细了解相关政策，并合理利用，减少税负。

5.税务合规风险：在税收管理方面，物业企业需要严格遵守相关的税法法规和规定，避免出现逃税、偷税等违法行为。

同时，企业还需防范税务风险，如转型税务风险、避免税务风险等。

总之，营改增给物业企业带来了一系列的涉税风险和税收管理问题，企业需要加强税收管理和合规风险防控，以确保按时、准确地履行税务义务，避免税收风险和不必要的罚款。

营改增后开发公司自持物业不同运营模式如何纳税

营改增后开发公司自持物业不同运营模式如何纳税一、房地产开发公司自持物业的运营模式房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）印花税：合同价款的万分之五缴纳。

（6）土地增值税：以对应增值率计算交纳。

（7）企业所得税：如符合《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。

2.商业运营公司涉税：（1）接受投入环节①商业运营公司需按万分之五交印花税。

商业运营公司如能符合《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。

②商业运营公司在5月1日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产，取得增值税专用发票，按11%税率分两年抵扣增值税；从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产，取得增值税专用发票，按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。

（2）接受投入后再出租环节①增值税分三种情况：⑥印花税：合同价款的千分之一缴纳。

⑦房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12％。

营改增后物业企业需要关注的几大问题

营改增物业企业需要关注的几大问题由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。

在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

（一）“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额==当期销项税额—当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。

这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。

但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。

因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。

“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。

假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A：进一步分析可知，若进项税额<0.006A，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A，则“营改增”后企业的税负额将下降。

如，一个年物业服务费100万元的物业项目：因当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额得知，若进项税额为0.6万元时，应缴纳的增值税额为5万元。

与原按照5%的税率征收营业税相比相等，若进项税额>0.6万元(0.006A)，为1万元时，缴纳的税额为4.6万元，小于应缴纳的税额5万元(0.05A)，则“营改增”后企业的税负额将下降。

同理，若进项税额<0.6万元(0.006A)时，“营改增”后企业的税负额将上升。

换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)<0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将上升，若(Y-Z)>0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将下降。

物业企业＇营改增＇，巧妙安排减税负

物业企业＇营改增＇，巧妙安排减税负我国物业企业营改增，预计于2015年底前完成。

在即将到来的营改增面前，物业企业如果能充分了解营改增后涉及增值税情况，就能够充分利用税收政策，达到减轻增值税负担的目的。

下面笔者结合已发布的营业税改增值税文件—《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）相关规定，结合工作实际谈一下营业税改增值税后物企如何安排，才能有效减轻税收负担。

为探讨方便，下面仅以一般纳税人（应税服务年销售额超过500万元）举例进行说明：1、物管费用收入：可以按6%税率一般计税方法征收增值税，亦可以按3%征收率简易征收办法征收增值税。

一般物业公司选择按3%征收率简易征收办法征收增值税2、会议费用收入：只能按6%税率一般计税方法征收增值税。

3、不动产租赁收入，假设按11%税率一般计税方法征收增值税。

4、有形动产租赁收入：只能按17%税率一般计税方法征收增值税。

5、销售货物收入，只能按17%税率一般计税方法征收增值税。

6、其它各种收入，必须依据的正式财税文件规定范围确认适用税率或征收率。

上述不同收入，必须分开核算才能按规定的税率或征收率征收增值税，否则会出现从高适用税率或征收率情况。

案例1：四川吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥公司）是2011年成立的物业公司，营改增前连续12个月应税服务销售额为6000万元。

假设2015年10月起国家全面完成营改增计划。

2015年11月物管费用收入含税412万元（吉祥公司选择按3%征收率缴纳增值税），会议费用含税收入53万元，销售水含税收入23.4万元,不动产租赁含税收入55.5万元。

除物管费用收入相应不可抵扣进项1万元外，其它可以抵扣的进项税额为6万元。

假设2015年10月无留抵金额。

1、如果分开核算：吉祥公司2015年11月（1）、按一般计税方法应纳增值税为53÷（1＋6%）×6%＋23.4÷（1＋17%）×17%＋55.5÷（1＋11%）×11%－6＝5.9万元（2）、按简易计税方法应纳增值税为412÷（1＋3%）×3%＝12万元（3）、吉祥公司2015年11月应缴纳增值税为5.9＋12＝17.9万元2、如果不分开核算，根据财税[2013]106号附件二第一条第一款第三项规定，兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。

浅析“营改增”对物业管理公司的影响

浅析“营改增”对物业管理公司的影响"营改增"即营业税改征增值税，是中国税制改革的重要一步，自2016年5月1日起全面推行。

这项改革对各行各业都产生了深远的影响，物业管理公司作为服务行业的一部分，同样面临着诸多变化。

以下是对"营改增"对物业管理公司影响的浅析：1. 税负变化：物业管理公司由原来的营业税改为增值税，税率从5%变为6%，但增值税具有进项税额抵扣的特点，这可能使得实际税负有所降低，尤其是对于有较大进项税额的物业管理公司。

2. 财务管理：增值税的征收方式要求物业管理公司更加精细化地管理财务，包括对成本和收入的核算，以及对进项税额的合理抵扣，这对公司的财务管理能力提出了更高的要求。

3. 服务定价："营改增"后，物业管理公司在定价服务时需要考虑增值税的影响，可能需要调整服务价格以适应新的税收环境，确保公司的利润水平。

4. 合同管理：由于增值税的引入，物业管理公司需要重新审视和修订现有的合同条款，确保合同中的价格包含或不包含增值税，以及明确税务责任的分配。

5. 发票管理：物业管理公司需要适应新的发票管理规定，包括开具增值税专用发票和普通发票，以及确保发票的合规性。

6. 税收筹划："营改增"为物业管理公司提供了税收筹划的空间，公司可以通过合理选择供应商、优化成本结构等方式，降低税负。

7. 行业竞争：税制改革可能会加剧行业内部的竞争，物业管理公司需要通过提高服务质量、优化管理流程等方式，增强自身的市场竞争力。

8. 政策适应：物业管理公司需要密切关注国家税务总局发布的相关政策和解读，及时调整经营策略，以适应政策变化。

9. 培训与教育：为了适应"营改增"的要求，物业管理公司需要对员工进行相关的培训和教育，提高他们对增值税制度的理解和操作能力。

10. 风险管理："营改增"可能会带来一定的税收风险，如发票违规、税务申报错误等，物业管理公司需要加强内部控制，防范税务风险。