2019上海市七浦路万豪营销思路报告终36p-37页精选文档
战略管理-XXXX万豪国际商业街招商策略报告 精品
策略 2
产品结构适度扩大，以大型品牌商家带动全而招商、 扩大客户群体
策略3
整合各种推广资源，扩大项目市场知名度和影响力， 实现项目全县范围内招商，快速实现项目目标
项目总体定位
项目定位策略： 整合项目各种优势和市场机 会，拔高形象高度，增强市场影响力和号召力
►根据城市规划发展 要求、建材商圈业 态调查、片区商业 特征，以及项目的 优劣势及规模来确 定项目定位；
租金及收益测算
租金定位依据：
✓ 区域租金水平； ✓ 行业租金水平； ✓ 项目发展前景； ✓ 项目地理位置； ✓ 意向商家租金承受能力。
其他建材市场租金
根据项目调研和市场访谈，主要选择区位相近和业 态相似的建材市场作为参照对象。
项目名称 资丰市场 奥华装饰城
租金水平 1F街铺:1元/㎡,内铺0.6-0.8元/㎡ 1F:平均1元/㎡，2F：0.6元/㎡
建材街总体业态分布原则如上所述：
后期将根据实际招商结果和客户需求，开放少量区位 作为超市等小区生活配套。
思维导图
➢市场背景分析 ➢建材市场调研 ➢未来发展趋势
市场分析
项目分析
➢项目总体定位 ➢消费群体定位 ➢功能业态定位
项目定位 招商策略
➢项目基本概况 ➢项目SWOT分析
➢招商核心思路 ➢关键时间节点 ➢招商营销推广 ➢租金水平建议
对外交通等优势，抢占市场机会、 会优势，克服项目劣势条件
实现项目目标
商业街，抢占第一桶金
威胁 Threaten
发挥优势，转化威胁
减小劣势，避免威胁
1、市场竞争激烈
2、发展商缺乏借鉴经验，操作 难度加大
突出宣传、整合项目各项优 势，通过强势推广，确立项 目市场形象
万豪西花园项目营销策划报告
导言
无论什么样的策划，都需要经历“提出问题、分析问题、解决问题”—— 这个无法回避的普遍路径；正是由于差异化的问题，才得以酝酿出差异化的答 案。
就像“南国奥林匹克花园”、就像“顺驰·太阳城”、就像“万科·十七英 里”、就像“万豪·西花园”……没有相同，没有不同。
这也许是在阐述着某种启示：一篇有效的策划，需要从提问开始……
2020/9/29
第二个问题：
2nd Question
项目是否具备，或者说具备哪些——成为跨地域、甚至 是划时代名盘的潜质？
本案
2020/9/29
北区
西区
中心区
南区
我们的城市坐标
东区
区位——优
西
2004年始，便成为城市热点开发区域
战略思考
区
项目解读
2006年，已初步呈现土地稀缺性 目前，已具现代化新城雏形
对于“万豪·西花园” 而言： 1、要体现第一个大型住区项目的战略价值 2、以“树立高度”代替“孤立思考”，赢在起跑线 上
战略思考 项目解读 价值引擎 总体策略 一期执行 销售建议
2020/9/29
“万豪·西花园”的战略使命：
项目开发的战略使命
出品牌
出体系
项目 开发使命
出团队
出网络
出效益
“
五
出 ” 战 略
扬州
万豪·西花园 项 目
营销策划报告
2020/9/29
目 录 CONTENT
·导
言
Ch1 — Ch2 — Ch3 —
战略 项目 价值
思考 解读 引擎
Ch4 — Ch5 — Ch6 —
总体营销策略 一期执行规划 一期销售建议
· 写在 后面
上海w酒店营销策划方案范文
上海w酒店营销策划方案范文一、市场分析与背景说明上海W酒店是一家位于上海市中心的五星级酒店，拥有豪华的设施和独特的设计风格。
酒店的目标客户群体主要是高端客户和商务旅客，他们对于住宿环境和服务质量有较高的要求。
随着上海作为国际金融中心和旅游目的地的地位的提升，市场竞争日益激烈。
因此，为了保持竞争优势和提高市场份额，上海W酒店需要制定一系列的营销策划方案。
1. 市场分析上海W酒店所在的市场主要由高端酒店和商务酒店组成。
根据市场调研，目前上海市的高端酒店市场呈现出以下的特点：（1）市场需求稳定增长：随着上海作为国际金融中心和旅游目的地的地位的提升，高端酒店的需求持续增长。
（2）市场竞争激烈：随着市场需求的增长，高端酒店的数量也在不断增加，市场竞争加剧。
（3）客户需求多样化：随着市场的发展，客户的需求也变得越来越多样化，不再满足于简单的住宿需求，更加注重酒店的文化氛围、设施设备和服务品质等方面。
2. 竞争对手分析上海W酒店的竞争对手主要是同样定位于高端市场的酒店，如深圳酒店、香格里拉酒店、上海柏悦酒店等。
这些酒店都有着优越的地理位置、先进的设施和卓越的服务质量。
二、营销策划目标基于对市场的分析以及竞争对手的情况，上海W酒店制定了以下的营销策划目标：1. 提高市场份额：依靠酒店独特的设计和高品质的服务，提高上海W酒店在高端酒店市场的市场份额。
2. 增加客户忠诚度：通过提供个性化的服务和独特的旅游体验，增加客户对上海W酒店的忠诚度。
3. 提升酒店品牌形象：通过精心策划的营销活动和宣传推广，提升上海W酒店的品牌形象和知名度。
三、营销策略基于对市场的分析以及营销目标的确定，上海W酒店制定了以下的营销策略：1. 创新设计与服务：上海W酒店将继续推出具有独特设计和风格的客房和公共区域，为客户提供与众不同的住宿体验。
与此同时，酒店将继续加强员工培训，提升服务质量并满足客户个性化需求。
2. 房间价格优惠：为吸引更多的客户，上海W酒店将定期推出房间价格的优惠活动。
万豪酒店的营销策略
万豪酒店的营销策略万豪酒店是世界知名的高品质酒店品牌，具有多年的发展经验和强大的品牌影响力。
在市场营销方面，万豪酒店采用了多种策略以吸引目标客户并提升品牌知名度。
首先，万豪酒店注重提供优质的客户体验。
他们将客户的需求和满意度放在首位，不仅提供舒适的住宿环境和便捷的服务，还提供个性化的服务，以满足不同客户的需求。
万豪酒店以客户为中心的理念吸引了众多消费者，这也是他们取得成功的重要原因之一。
其次，万豪酒店通过不断提供创新的产品和服务来吸引客户。
他们不仅提供传统的住宿服务，还推出了多种特色产品和服务，如Spa疗养中心、健身房、高级餐厅等。
这些创新的产品和服务使万豪酒店在竞争激烈的酒店行业中脱颖而出，吸引了更多的客户。
再次，万豪酒店运用了有效的市场推广手段来提升品牌知名度。
他们利用社交媒体、电视广告、在线广告、杂志广告等多种渠道进行广告宣传。
同时，他们还与一些知名的旅行网站和航空公司进行合作，提供独家优惠和奖励计划。
这样一来，万豪酒店通过不同的渠道传达品牌信息，吸引更多潜在客户。
此外，万豪酒店注重与客户建立长期的关系。
他们通过会员计划和忠诚度计划来奖励忠实客户，并提供更多的特权和福利。
这些计划不仅增加了客户的满意度，还能促使客户选择再次入住万豪酒店。
此外，万豪酒店还定期发送电子邮件或短信给会员，为他们提供个性化的优惠和折扣信息。
这种与客户之间的互动不仅加深了客户的粘性，还提高了客户的忠诚度。
总结起来，万豪酒店的营销策略主要包括注重客户体验、提供创新的产品和服务、运用有效的市场推广手段以及与客户建立长期关系。
这些策略让万豪酒店成为了知名的酒店品牌，吸引了众多消费者，并在竞争激烈的酒店市场中保持了领先地位。
万豪国际酒店集团营销策略分析
参考文献
1,梭伦《宾馆酒店营销》北京中国纺织出版社，2009
此外，万豪Ex-ecu Stay在37个主要市场管理已设有家具的公寓单位。万豪高尔夫球场管理公司在全球管理26个高尔夫球场，同样满足了其高端客户群的需求。
二，酒店定价策略
为了有效开展市场营销，增加销售收入，提高利润，企业不仅要给产品制定基本价格，还需要对基本价格适时地进行调整。因而定价策略也是营销组合策略里极其重要的组成部分。下面以万豪客房和菜单的定价策略的例子简单介绍。
(3)声望定价法。
声望定价法同样是针对细分市场，将目标对准市场中高消费层次的客人，酒店凭借信誉和客人的“地位、声望需求”以及“价高质则优”的心理，用较高的菜肴价格吸引这一档次的客人。这种定价法要做详细的市场调查：除细分市场顾客的身份和消费实力外，还需要考虑年龄结构和客人所能承受的最低、最高价格限度。尤为重要的是，产品的价格必须与质量相吻台，这样才能保证酒店的声誉，不损害客人的利益。
内容摘要
随着中国经济的蓬勃发展，国际化程度的日益提高，酒店行业作为接待的窗口也随之发展壮大，酒店行业的竞争也日益白热化。在这种复杂的背景情况下，准确的市场定位和以市场为导向的完善的产品组合的营销策略显得尤为关键。所以酒店的管理者应积极的寻找新产品，通过拓宽自己酒店产品的深度或者优化产品组合，同时通过制定合理灵活的定价策略和有效的分销渠道，提高自己的市场竞争力。
（二）菜单定价策略
(1)菜肴特定时间定价法
菜肴同时也带动了酒店其他产品的销售，使得酒店的总体收益增加。定价法是酒店为了招徕客人，故意将某些有名的菜肴短时间内降价，以接近甚至低于成本的价格出售。客人受到这种促销方式的诱惑而前来品尝或者购买。
豪宅项目营销报告-25DOC
东方圣荷西营销报告解决问题：形成购买、提升销量购买活动的构成要素：产品买方——客户卖方——销售团队目录东方圣荷西营销报告 (1)第一部分产品 (2)[一] 产品外部环境 (2)1.行业动态 (2)1.1国内 (2)1.2大连 (7)2.政策走向 (9)3.区域环境 (11)4.竞争环境 (13)[二] 产品内部环境 (14)1.产品描述 (14)2.产品细分 (14)3.销售情况 (15)4.SWOT分析 (16)5.产品定位——寻找购买决定因素 (16)第二部分客户 (17)[一] 来访客户——“触动”成交 (17)1.成交客户分析 (17)2.意向客户分析 (17)[二] 未访客户——寻找目标 (18)第三部分销售团队 (19)1.专业 (19)2.管理 (20)3.执行力——标准化、信息化、分级审核机制 (21)4.服务——与客户成为朋友 (22)第四部分销售指标 (22)1.销售目标 (22)2.销售节奏 (22)第五部分合作方式 (23)【方案一】 (23)【方案二】 (23)第一部分产品[一] 产品外部环境1.行业动态1.1国内从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。
从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。
总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。
第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。
由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。
今年前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。
住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。
万豪酒店服务式公寓营销推广方案 看-
动作三：网络---新闻事件在线传播
主题：
全球热销+超五星标准的万豪品质产品
网站：业内：新浪首页、搜狐。 财经：金融界、和讯等。
形式：搜索引擎+文字链+网上看房展示。
第四阶段：产品力实销期&年底答谢
新闻/广告/活动/杂志/网络
动作一：事件新闻+广告---承上启下，梅开二度
工程筹备/现场包装/销售道具/展会筹备
技术筹备期
工程筹备
园林峻工 售楼处投入使用 样板间开放
展会筹备
广告设计 媒体选择 物料准备
现场包装
主入口形象墙 外墙包装 看房通道 施工围挡 售楼处指示系统 售楼处LOGO墙样 板间指示牌
销售道具
形象楼书 产品楼书 户型手册 宣传折页 项目网站
第二阶段：境外预导期----启势
约100 ㎡的一室两厅两卫 约150 ㎡的两室两厅两卫 约250 ㎡的三室两厅四卫 精装：六星级精装修 配套：以万豪酒店为标准，超五星级配套服务
项目价值
酒店价值 北京万豪酒店
地段价值 地理：长安街商务带、建国门黄金点、王府井、CBD 形象：明城墙
产品价值 万豪酒店的超五星配置 万豪六星级精装标准 综合体建筑的复合功能（北京万豪酒店+酒店服务式公寓）
销售目标与推广费用
推广比例：总销售额的1.5% 总销售额：1,125,000,000元 推广费用：16,875,000元
推广费用分类
■ 海外路演：40% ■ 平面媒体：30% ■ 网络媒体：15% ■ 公关活动 ：10% ■ DM直投：5%
工程与销售节点
工程 节点
➢园林 成型
➢ 样板间成型
➢ 现场具备 ➢ 接待条件
万豪会所营销策略分析报告
万豪会所营销策略分析报告摘要：本报告旨在对万豪会所的营销策略进行分析，并提出相关建议。
通过对万豪会所的市场定位、目标客户群体、市场竞争环境等因素的研究，我们得出结论：万豪会所应进一步优化其品牌形象，加强市场营销推广，提升客户满意度，以保持竞争优势和持续发展。
一、引言万豪会所是一家知名的高端酒店品牌，拥有全球广泛的分布网络和良好的品牌声誉。
然而，随着市场竞争的加剧和消费者需求的变化，万豪会所需要不断调整和改进其营销策略，以确保其市场地位和经营状况。
二、市场定位和目标客户群体万豪会所的市场定位是高端商务和休闲旅行客户，追求奢华、舒适和个性化服务的顾客群体。
其中，商务客户主要是国内外企业高管和商务旅行者，休闲客户主要是高收入群体和旅游度假者。
三、竞争环境分析万豪会所面临着激烈的市场竞争，主要竞争对手包括其他高端酒店品牌，如洲际酒店集团、希尔顿酒店集团等。
这些竞争对手在品牌知名度、服务质量和市场份额等方面与万豪会所存在一定的竞争优势。
四、营销策略分析1. 品牌形象优化：万豪会所应通过提升品牌形象，增强品牌价值和认可度。
可以通过与知名设计师合作，进行酒店装修和形象升级，以提升客户的感知和满意度。
2. 市场营销推广：万豪会所应加大市场推广力度，通过多渠道的宣传和广告活动，增加品牌曝光率和客户认知度。
同时，可以与旅行社、企业合作，推出优惠套餐和特别服务，吸引更多客户。
3. 客户满意度提升：万豪会所应重视客户反馈和评价，及时解决客户问题，提高服务质量。
可以通过培训员工，提升员工的专业素质和服务技能，以提供更优质的服务体验。
五、结论与建议万豪会所作为一家知名的高端酒店品牌，在竞争激烈的市场环境中，需要持续优化其品牌形象，加强市场营销推广，提升客户满意度。
建议万豪会所与知名设计师合作，进行酒店形象升级；加大市场推广力度，提高品牌曝光率；注重客户反馈和评价，不断提升服务质量。
通过这些措施，万豪会所将能够保持竞争优势，实现持续发展。
万豪君天下营销推广第三步
——选择北京知名中介租赁公司进行投资回报率的理性评估，并针对2号楼 所有一居、两居、三居、四居跃层户型统一规范月租金，作为温州专场展示 的促销展板内容； ——以市场部总监为总指挥，胡婉莹作为销售管理精英带队，名单为：范樱 花、李艳萍、崔珣、王素云。相对来说，以上四人均为新来公司的具备长期 销售经验人员，无过多老客户积累，不影响北京老客户的业绩脱钩。
◇核心问题 规划变更是导致1号楼较低成交率及较高退房率的首要因素，也是居
住投资型楼盘对于2号楼“老业主正常带动新业主”的主要制肘，同 时亦是新客户通过网上及口碑传播或售楼处初次了解到“所谓的问题 楼盘”之后，2号楼近一段时间成交率相对低下的主要原因。
◇连带问题 周边居住层次杂乱、交通环境短期不便、装修质量堪忧、工程交付
3、温州购房行为借鉴性分析 ◇当地——截至2003年5月底，中国人民银行温州市中心分行办公室公布：温州民 间储蓄达到982．83亿元；加上企事业单位存款，在温州闲置资金已达1729亿元。 温州目前民间闲置资金高达600多亿元；另温州晚报购房俱乐部成员达5000人以上 。
◇上海——温州人购房选择城市的先后顺序：上海—北京—杭州—温州。在上海购 房，不仅房价低，而且按照相关政策，可以解决购房人员的上海蓝印户口。此举对 外地人颇有诱惑力，同时，购房款还可冲抵个人所得税。温州人还提到，在上海购 房，契税比率仅为０．７５％，而北京却按２％或４％征税。另外上海的房地产开 发商服务周到，能够保证购房者的投资回报率，使得投资安全可靠。上海最繁华的 南京路、淮海路上，便有大量写字楼与商铺被温州人买断或长期租用。上海是温州 人最喜爱的城市，温州外流近70%民间房产投资中，上海占70%--80%。
【广告策划-PPT】万豪酒店服务式公寓营销方案
Threats – 挑战
销售单价较高 产品的认知度还有待提高
产品SWOT分析
产品定位
Product Positioning 产品定位
产品定位建议
服务式公寓品质的中小型高档公寓
➢ Monthly Rent:(sq.m/month)
2003 $30
2004 $31
2005 $30
Kerry Center
Marriott Executive Apartment
➢ 224 Units ➢ Size:125-286sq.m ➢ Occupancy
2003 -
2004 -
2005 65%
➢ 173 Units ➢ Size:213-434sq.m ➢ Occupancy
2003 70%
2004 88%
2005 94%
➢ Monthly Rent:(sq.m/month)
2003 $29
2004 $27
2005 $28
Embassy House
Somerset Fortune Garden
2003 82.57%
2004 86.2%
2005 90.38%
目标客户年龄分析
50--55 15%
>55 5%
<24 3%
25-29 7%
30-39 38%
40-49 32%
Targeted Buyers Positioning 目标客户定位
目标客户家庭年收入分析
50-100万 33%
<50万 9%
万豪酒店市场营销策略（2）
万豪酒店市场营销策略（2）3、万豪酒店创新之道“万豪”会在什么样的情况下推出新品牌或新产品线呢？答案是：当其通过调查发现在旅馆市场上有足够的、尚未填补的“需求空白”或没有被充分满足的顾客需求时，公司就会推出针对这些需求的新产品或服务——这意味着公司需要连续地进行顾客需求调研。
通过分析可以发现，“万豪”的核心能力在于她的顾客调查和顾客知识，“万豪”将这一切都应用到了从“公平旅馆”到“丽嘉”所有的旅馆品牌上。
从某种意义上说，“万豪”的专长并不是旅馆管理，而是对顾客知识的获取、处理和管理。
“万豪”一直致力于寻找其不同品牌间的空白地带。
如果调查显示某细分市场上有足够的目标顾客需要一些新的产品或服务特色，那么“万豪”就会将产品或服务进行提升以满足顾客新的需求；如果调查表明在某一细分目标顾客群中，许多人对一系列不同的特性有需求，“万豪”将会把这些人作为一个新的“顾客群”并开发出一个新的品牌。
万豪国际公司为品牌开发提供了有益的思路。
对于一种现有的产品或服务来说，新的特性增加到什么程度时才需要进行提升？又到什么程度才可以创造一个新的品牌？答案是：当新增加的特性能创造一种新的东西并能吸引不同目标顾客时，就会有产品或服务的提升或新品牌的诞生。
万豪公司宣布开发“弹性套房”这一品牌的做法是一个很好的案例。
当时，万豪将“弹性套房”的价格定在75-95美元之间，并计划到1999年3月1日时建成14家，在随后的两年内再增加55家。
“弹性套房（springfieldsuites）”源自“公平套房（fairfieldsuites）”，而“公平套房”原来是“公平旅馆（fairfieldinns）”的一部分。
“公平（fairfield）”始创于1997年，当时，华尔街日报是这样描绘“公平套房”的：宽敞但缺乏装饰，厕所没有门，客厅里铺的是油毡，它的定价是75美元。
实际上，对于价格敏感的人来讲，这些套房是“公平旅馆”中比较宽敞的样本房。
万豪君天下营销推广
学习改变命运,知 识创造未来
万豪君天下营销推广
• 我们完全有理由重新审度一下万豪君天下的神秘含金量：君天下使CBD远 期的投资回报与赛特的成熟相结合，不再井水不犯河水，纯居住可以遭遇投资 ；现房湾天下可以使雷声大雨点小的CBD住宅供量在批判中早熟，翻出奇迹； 湾天下的地域不适合做豪宅的土壤，但完全让拒绝叫嚣式的浅层次健康贵族， 找到了竖向城市的最佳横向选择。
• • 2号楼既定完成销售额共计3.30亿元左右，营销推广费用按1.5%计算，共 计495万元。自2003年6月至2004年1月底，平均每月61.87万元。具体推广投入 计划如下：
• 销售额3.30亿元的80%=2.64亿元，平均每月计划完成3300万元销售额，即 平均每月完成总任务指标的12.5%。 • 导入期2003年6—8月份 • 此阶段是万豪项目整体形象及口碑的重塑期，是决定项目整体发售成功与 否的最关键阶段。虽为房地产相对的传统淡季，但无论从推广力度强度与完 成销售指标的比例，均应遵循“高强度投入，高成交率的原则”。 • 计划完成总销售额的40%左右，即1.056亿元左右，以150平米为单位，共 计70.4套左右，平均每月23.5套； • 计划投入总费用的40%，即198万元，其中6月份以新闻造势及硬广、展会 为主，6月份最终共计68万元；7月份以促销活动及开辟第二营销渠道为主，8 月份组合营销为主。
学习改变命运,知 识创造未关于价格优惠的申请：万豪君天下2号楼均价11600元/平米（含全精装），市场 部计划在此价格基础上限量推出10套130平米以上的户型， 折优惠；限量推出 69、99平米的中小户型10套， 折优惠。有效期6月19日至7月19日一个月。
• • 奖励基金 • 市场部奖励基金为当月总销售额的0.2‰，其中—— • 客服/策划分别为0.05‰，当月销售冠军0.1‰
万豪酒店发展历程、门店扩张及商业模式分析(2021年)
2.2. 提价能力超过 CPI
1996 年-2019 年，万豪北美地区门店RevPAR 从 82 美元提升至154 美元/CAGR 2.7%： 其中入住率随宏观周期波动/中枢为 73%，08-09 年经济危机期间一度下滑至 65%； 平均房价是 RevPAR 上涨的主要驱动，从 105 美元提升至 203 美元/CAGR 2.9%，同 期 CPI 复合增长 2.1%。
目录
1. 万豪的问鼎之路：百年优势企业，稳居全球第一 2. 穿越周期的成长：量、价、业绩持续提升
2.1. 万豪与美国酒店行业周期同步 2.2. 提价能力超过 CPI 2.3. 门店规模持续扩张
3. 成功启示：商业模式迭代，内生外延并重助力品牌多元和全球扩张
3.1. 商业模式变迁：自持物业→管理加盟→REITs 和特许经营 3.2. 品牌矩阵丰富：全服务→有限服务→奢侈酒店→细分定位/时尚精品 3.3. 全球扩张：通过内生+并购实现全球门店布局 3.4. 并购助力品牌完善和全球扩张
5
2001 年“911”事件后，门店拓展一度放缓，01年-04 年万豪门店量 CAGR 降至 3%；
2005 年后内生门店拓展相对稳健，2005-2020 年门店量内生 CAGR 5%；2016 年完 成喜达屋收购后，万豪在美国市场的市占率从 10%提升至 14%。
表 1：2006 年以来美国六家酒店公司酒店数量及房间数量
年度 2006 2010 2015 2019
万豪
酒店
房间
2,832 3,545
513,832 618,104
4,424 759,330
7,349 1,380,921
洲际
酒店
房间
3,540 4,437
下载万豪营销推广实战报告1焦点写字楼网
◇迅速将积累的问题逐一良性消化，迅速提升来电来访的质量，迅速创收资金尽快 结案，需要各领导层及各部门的全力配合，需要背水一战的决心，需要大家的群策 群力。
◇推广是明线，消化解决入住问题是暗线，两者相互促动影响。以下着重针对影响 销售成交率之核心问题——营销推广部分，提出系列操作方案，经开发商领导层决 策确定后，予以全面执行。
下载万豪营销推广实战报告1焦点写字楼网
记录时间 2004-3-19 2003-11-17 2003-10-15 2003-7-9 2003-7-9 2002-4-22 2001-10-9 2001-6-15
均价 13000元/平方米 13000元/平方米 12000元/平方米 13000元/平方米 12000元/平方米 11500元/平方米 11000元/平方米 10700元/平方米
学习改变命运,知 识创造未来
下载万豪营销推广实战报告1焦点写字楼网
网上报道原文：
记者找到了万豪开发商德润房地产开发公司工程总顾问李宗普。他表示，万豪 和通用土地，原先都属于土地粮油食品工业公司。而万豪当初拿到的，就只有 这两幢楼的土地。万豪的项目分两期，分别为两幢楼。一期于去年8月动工， 今年年底完工。二期于今年4月动工，明年8月完工。两期各有224套房。目前 ，万豪与通用没什么关系，两个项目有各自独立的会所，没有道路公用的，其 他没有任何关系。
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我们的成功销售目标：确保完成90%，回笼资金在2.2个亿。 销售原则：短蓄短爆，渠道铺点实现快速销售
销售总体计划面积 Biblioteka 300销售均价单价
总价
80000
264000000
面积 收入单价 3300 80000
比例 15%
佣金/㎡
销售支出
金额 12000
现金收益/㎡ 68000
甲方 收购成本/㎡
徐汇汇鑫项目 销售业绩： 50000方 销售周期：2019.5-2019.10 客户蓄水：1500组
嘉定沃尔玛广场 销售业绩： 9000方 销售周期：2019.2-2019.8 客户蓄水：800组
通过前几个项目，我们已具备有近1500组的商户资源
天盟中介合作资源
万豪商铺中介联动表
名称
中原地产 21世纪不动产
57576
我们建议80000元/平方米作为项目成体成交均价。 发展商可获得利润10424元/平方米 发展商在整个项目可获得利润70000万。
利润/㎡ 10424
销售第一阶段方案（方案一）
楼层 1F 2F 3F 总计
面积 1100 1100 1100
成交价 105000 80000 60000
销售比例 45% 25% 15%
15
36
12
27
从租金地段优势可以看出：二、三线的价格底线明显优于一线地段价格。 而租金价格决定了商品本身的销售价格
商业市场竞争格局—租金及去化比重对应关系
白马大厦高级服饰市场
主力租金段14-28元/平方米/天 租售率在87%
上海豪浦服饰城
主力租金段18-36元/平方米/天 租售率在95%
新兴旺国际服饰城
1%
15-70 20-30
7%
7-70 10-30
12%
10-120 20-40 13%
B2：停车场；B1：精品箱包鞋 类、流行饰品；1F：流行服饰、 美甲一条街；2F：休闲时装、 1F：女装、牛仔系列； 每层业态分布 牛仔系列、肯德基；3F：品牌 2F:少女装 3F、4F：品 童装、床上用品；4F：精品外 牌女装；5F：品牌男装 贸服饰；5F:精品外贸服饰、
美食广场
B1：天阜精品童装；1F：各式 B1:男士西裤，牛仔裤；
1F-2F:少女、牛仔、 休闲裤、外贸男装、牛仔系列； 1F：内衣、睡衣、雨
休闲
2F-3F：时尚中老年服饰、外 伞、饰品、男女各类
3F-4F 精品女装 贸服饰；4F：时尚女装、精品； 服饰、女包；2F：时
5F-6F 精品男装 5F：经典品牌、时尚女装；6F： 尚女装；3F：精品女
七浦路万豪商业项目 整体营销思路报告
2019.2.13
开篇
此次报告我们要解决一个核心问题： 1、如何在3个月内实现7000万的总销回笼？ 2、如何在1年内实现90%的去化速度？ 3、在销售中解决后期运营的问题?
R1
本案商铺的价值体系
项目核心问题推导
R2
操作思路的价值实现
商铺价值
价值实现
市场分析→项目定位→项目操作思路
德佑房产 易居臣信 我爱我家 万家灯火 古北门店 合富地产、汉宇地产、住商不动产、宝原等其他中介门店
数量
70 100 50 10 30 15 25 近200家
近500家的中介门店为我们保驾护航
销售第二阶段操作方案
第二阶段销售方案根据第一阶段实际销售成果进行调整。 预计在完成销售30%近90套左右的商铺。 在第一阶段客户的基础上衍生客。 此时启动网店带动投资客进入。
项目所在位置
位于新七浦路商圈外延性商圈
产品信息分类表 一层主力面积 二层主力面积 三层主力面积
6-15 7-12 7-12
面积小总价低，是其最大的卖点
1f 2f 3f 总计
使用面积 428 497 497 1422
公用面积 622 583 583 1788
总面积 1050 1080 1080 3210
主力租金段50-70元/平方米/天 租售率在99%
租金因素导致同款型的产品价格底线不一样。 从市场格局看，项目的日租金在市场格局建议在16-28元/平方米之间。
商业市场竞争格局中的定位
项目定位:七浦路限量版MINI商铺 关键字：稀缺、低门槛、核心商圈、租金的稳定性。
市场价值： 目前七浦路地区租赁 处于供不应求的状态
第二部分 销售计划篇
总体销售节点 本案销售方案 渠道资源介绍
销售总体计划
第一阶段
预计开盘时间 2019年4月
销售周期 去化量累计量 预计回笼资金
3个月 30% 约7000-7500万
第二阶段
2019年10月 3-5个月 60% 近7000-7500万
第二阶段
根据后期销售环境定 根据后期销售环境定
物业管理公司、停车场
装
是否统一经营 管理
是
是
是
是
是
目前七浦路市场基本处于一铺难求的市场现状， 外溢客户众多，给本案入市具有一定的需求性。
商业市场竞争格局—租金与同类产品销售对比
一线地段销售价为170元
对应售价比 对应租金比
17
54
同类款的 一件女式
服装
二线地段销售价为150元 三线地段销售价为120元
开发商实收比例 85% 85% 85%
回收资金 44178750 18700000 8415000 71293750
方案一特征：我们以20年招商方式作为市场切入点。
我们建议采用常规的销售模式。预计第一期累计去化30%左右，近90套左右的商铺，回笼资 金近7100万元。
销售第一阶段方案（方案一）
三层
报告目录
市场论证篇 销售计划篇 营销包装篇
确定项目定价体系以及项目整体定位 确定项目整体销售方案以及计划选定 项目营销包装及渠道发展方向
第一部分 市场论证分析
项目商业价值分析 项目商业竞争定位 项目商业价值探索
商业价值分析—地段价值
区域现状 七浦路市场总规划建成建筑面积为50万平方米， 总长约为1公里。拥有兴浦市场、超飞捷市场等超 过10个室内商场。
现金收益/㎡ 68000
34399200
甲方 收购成本/㎡
57576
面积 3300
单位收入/㎡ 73950
销售利润（方案二）
单位支出/㎡
收购成本/㎡
11092.5
57576
单位利润/㎡ 5282
利润/㎡ 10424
销售利润总额 17429750
方案对比思考1：从利润收益角度而言，方案二在销售速度上以及实际销售利润上均 不如方案一。
区域定位 七浦路商圈的功能定位：面向海外市场的服装接 单中心及展示中心；服装设计中心；模特交流中心； 批发销售中心；服装代理中心。成为全国享有较高 知名度的品牌交易展示地和重要孵化地。
项目地处七浦路商圈边缘区，该地区是目前上海最知名的服饰批发 中心及面向中低端的零售集合市场
商业价值分析—项目自身特性
年租金收 益
设定回报率
售价
单位年回 回报面
报
积
年返还金 年理论收 额益
收益
7227000
7227000
13008600
13008600
19272000
8%
85000 6800 3300 22440000 -3168000 2316600
19272000
9%
85000 7650 3300 25245000 -5973000
销售第一阶段方案（方案二）
面积 3300
销售报价 单价 85000
总价 280500000
报价 85000
包租返还（售价抵扣）
年份
返还比例
2
13%
返还金额 11050
面积 单位收入/㎡
3300
73950
单位支出/㎡ 11092.5
销售利润 收购成本/㎡ 57576
单位利润/㎡ 5282
销售利润总额 17429750
销售第一阶段蓄客方案
蓄客渠道一：通过目前市场中现有的外部想进入该市场的准入客户进行开发40%。 蓄客渠道二：启动我们公司的500家中介战略门店进行租售30%。 蓄客渠道三：通过天盟自身的商家资源进行产品推荐30%。
目标：预计第一阶段完成150组的客户积累。
天盟商家资源
南京市建邺区 销售业绩：22000方 销售周期：2019.6-2019.11 客户蓄水：1300组
二层
一层
5年期起租
13
17
23
10元。
10年期起租
11
13
19
8元。
20年期起租
8
10
14
6元。
市场前提：为了扩大市场份额，以及快速回笼资金的要求，我们建议提出分段的价格建议， 通过5年、10年、20年的分层定价，通过优惠折扣逼定长期客户。 这样做的话能吸引一批既想进入七浦路的商户但又觉得门槛高的商户。
项目价值： 本案是区域内进入日租金
较低总价商铺
核心提要：我们的核心价值是我们的租金不增长是我们的核心价值。
商业市场竞争格局中的定位
日均人流量
以较低的租金带动商户成本 下降，形成低价效应。
通过后期整体运营后的定位
日租金量
目前项目在区域内的定位
通过项目整体运营包装，形成差异化的主题模式以及整体运营，通过活动以及整场的 租销，增加人气，从而获取人流量，同时伴随日租金的上升。
销售第一、二阶段方案（方案比较）思考2
方案二的投资回报角度的前5年
年限 面积
1 3300 2 3300 3 3300 4 3300 5 3300
租赁收益
预估单位日 预估单位年