香港房地产市场及建筑成本分析

房地产项目的成本控制内容及成本控制方法40

房地产项目的成本控制内容及成本控制方法随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过去。

面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到“心中有数”。

其次，对于项目开发要有具体的成本控制方法，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发成本的有效控制。

1 、房地产开发工程成本的主要构成内容房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

房地产项目的成本，大致划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等。

在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重，主要包括：1.1土地费用土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。

土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，随着国家对土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。

目前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。

开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。

1.2 前期工程费房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。

前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。

由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调控，规定费率与实际收费存在差异，因此，开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。

房地产投资利弊分析

房地产投资的利弊分析摘要:随着我国现代房地产市场的发展，房地产投资成为社会各界关注的重点，如何使房地产保值增值，已成为社会各界期待解决的问题。

本文通过房地产投资的利弊分析，为社会各界投资房地产理清思路，把握投资脉络，掌握发展方向，提高投资回报率，减小投资风险。

关键词收益水平、抵押、通货膨胀、资信等级、变现性、投资周期前言房地产是一个关系到国计民生的热点产业，房地长投资作为附属行业也成为社会各界十分关注的行业。

特别作为我国正处在房地产快速发展阶段，房地产市场存在许多不规范的行为，市场风险大、泡沫多。

随着我国城镇化的发展进程，房地成市场将稳步增长，而房地成投资也必然发展壮大。

近阶段在社会投资渠道不多的情况下，投资房地成已成为社会各界的不二之选。

在投资过程中如何减小风险，就必然要把握房地产投资的利与弊。

本文就房地产投资的利与弊分别做以下分析。

１、房地产投资之利在介绍房地产的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。

这里我们再介绍房地产投资的其它一些优点。

(1). 相对较高的收益水平房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20％的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100％。

房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15～20％的股本收益率也是很平常的事。

这相对于储蓄、股票分红、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

(2). 能够得到税收方面的好处置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。

从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。

这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。

房地产SWOT分析

房地产SWOT分析1。

北辰实业的投资和商业地产主要集中在亚洲奥林匹克商圈奥运会的建设和发展将进一步促进该地区的商业繁荣，从而增加公司资产的增值潜力。

2、政府政策促进二、三线城市城市化进程，有利于长沙三角洲项目，降低其发展风险奥运会后，北京的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资性房地产收入增速放缓。

2。

商业地产仍面临压力，因为大量新供应品将进入办公室和零售市场。

9，华润置地(1109，香港)优于1。

母公司华润集团是国资委直属企业，也是实力雄厚的万科房地产的大股东。

2年，华润全面转型为综合型房地产开发商，以住宅开发和投资性房地产租赁互补为主要经营模式。

3，XXXX年销售额250亿元，比XXXX增长212%此外，以“万向市”为首的持股比例正在上升。

据估计，投资物业对未来总利润的贡献可达XXXX。

从那以后，母公司已经六次向华润注入了1450万平方米的土地和项目。

另一方面，华润置地以股权为对价成功融资100多亿元。

5，拓展住宅增值服务，将有助于挖掘华润集团内部资源整合潜力，增强差异化竞争优势。

情况是1。

目前，母公司持有的土地储备有限，母公司的注资模式已经不可持续。

2。

房地产业务的过度多元化使得资源整合更加困难，并可能影响核心业务的增长率。

ACF直接受益于母公司对房地产资产的整合卫威万达集团、宝龙地产等一批专业商业地产开发商逐步发展壮大，对公司投资地产的发展空间构成威胁。

十、远洋地产(3377，香港))优秀潜力1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团三大股东实力雄厚2。

该公司在渤海湾地区有很强的竞争优势。

它在北京住宅市场的市场份额是连续六年来的首次，目前约为5%在XXXX，该公司60%的销售收入来自北京3、准确定位土地储备，秉承“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等区域土地储备超过1260万平方米，其中78%位于渤海湾地区。

4.在XXXX，远洋地产的合同销售额将达到约140亿元，年增长率为222%XXXX利润复合增长率预计达到32%5.公司发行新股和债券以稳定其资产负债表并为增长提供保障。

国际建筑业的现状与趋势分析

国际建筑业的现状与趋势分析一、国际建筑市场的现状与前景分析二战以后直到20世纪80年代末，国际建筑市场经历了一个完整的景气循环，目前正在进入第二个景气循环的快速增长阶段，国际建筑市场的基本格局也在发生重要变化。

二战后，国际建筑市场随着各国转入和平建设时期而逐渐兴起，增速不高但平稳持续。

进入20世纪70年代，国际建筑市场在两方面力量推动下进入快速增长时期。

第一，海湾石油输出国在巨额“石油美元”的支持下，掀起了大规模的建设高潮，并成为当时全球最大的国际承包市场；第二，东南亚地区政局稳定，外贸兴旺，国际直接投资不断增加，经济保持稳定增长，国际承包市场也日趋活跃。

据统计，1981年世界250家国际大承包商的合同成交额（营业额）达1299亿美元，达到历史最高水平，标志着国际建筑市场景气循环繁荣阶段的顶峰。

1982年以后，世界经济形势开始逆转。

石油供过于求，价格暴跌，产油国收入税减，经济发展受到严重影响，被迫压缩建设规模；西方发达国家经济低速增长，美元大幅度贬值，西方国家特别是美国的固定资产投资一直处于停滞状态；拉美发展中国家债务沉重，初级产品供过于求，价格下跌；非洲地区连续遭受自然灾害，经济困难。

世界经济处于低潮，国际承包市场逐渐收缩。

世界250家国际大承包商的合同成交额（营业额），1980年为1083亿美元，1981年1299亿美元，1982年1231亿美元，1983年936亿美元，1984年805亿美元，1985年816亿美元，1986年739亿美元，1987年739亿美元。

1981年以来，除1985年有微弱回升外，呈直线下落趋势，6年减少了43%。

1988年，世界经济开始进入新一轮景气循环。

经济增长达到4.5%的较高水平，世界贸易超前增长达到8.5%，国际金融市场十分活跃，国际直接投资迅猛增长。

国际建筑市场也随之出现较大增长，250家国际大承包投资商的合同成交额（营业额）达941亿美元，比上年增长27.3%，走出了低谷。

房地产公司外部环境分析

• 提高了产品质量和投资效益 • 促进房地产业的结构优化和升级 • 提高了企业的竞争力和品牌 • 降低了开发成本，增加了产品附加值
建筑技术创新住宅销售创新物业服务创新
WTO为房地产带来了新的机遇与挑战
WTO带来的变化
•外商扩大在中国的业务，设立分部或建设分厂
对需求方的影响
•中高档市场的消费者会增多，需求量加大 •工业厂房需求增加 •对中高档住宅需求增加
国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强劲动力
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 ÒÒ
51 49 47 45 43 41 39 37
4.4
48.6
46.4 44.5 41.9 39.2 37.9 96 97 98 99 00 01 02
别墅 Town house 公寓
顶级收入阶层
在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等
到高端市场趋于饱和
高收入阶层后才会关注中端及低端消费者的需求。随着区域市场的深化
普通商品房
中等收入阶层
发展，住宅消费主体
必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主。
经济适用房
各项因素推动住宅成为消费热点，居民个人成为消费投资、决策的主体
22% ó Ð ´ Í ¼ ¯ Å Í ¹ « Ë ¾ 14¼ Ò ¿ Î ² ¯ » ú ¹ Ø 8¼ Ò â Ê Í ¡ Ê Ð ¹ « Ë ¾ 3¼ Ò
来源：建设部信息中心云志房地产资讯中心
大单客户购买写字楼考虑因素依次是：相对独立性、公司形象、楼盘档次、位置交通、置特殊需求、配套设施、区域因素

香港汇丰银行大厦建筑结构分析 ppt课件

总结结论2Fra bibliotek 精品资料• 你怎么称呼老师？ • 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你
是否会认为老师的教学方法需要改进？ • 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭 • “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我
笨，没有学问无颜见爹娘 ……” • “太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
能充分利用占地面积符合香港的城市规划结构体系悬挂体系分类悬臂帽顶拱式悬臂梁主构架虽然承受压弯但是由于截面尺寸较大稳定承载力较高强度能够充分发挥吊杆是次构件虽然截面尺寸小但是由于仅承受拉力强度也能得到充分发挥
建筑结构选型案例分析
停放在港口的宇宙飞船
香港汇丰银行大厦
目录
1
建筑介绍
2
结构分析
3
结构创新
4
奥韦·阿鲁普（Ove Arup,1895.4.16—
1988.2.5
英国结构师协会会员
国际著名工程咨询公司奥雅纳的创始人
7
目录
1
建筑介绍
2
结构分析
3
结构创新
4
总结结论
8
设计理念
1.在建筑上要有与众不同的独特外貌
以新颖的结构体系表现建筑
2.在使用上要有最大的灵活性和可变性
能充分适应发展中的银行业的需求
外墙大体上用玻璃制作，以整套垂直窗棂支撑，藉此强化透明感。
30
结构的缺点
1
巨型悬挂体系结构的设计和施工都比较复杂，一般都是为了适应建筑规划的要求才会采用这种结构体系
2
由于构件刚度增大，温度，收缩和局部压力的影响也会加剧，节点构造上也会出现新的问题。
3

房地产企业财务分析以碧桂园为例

房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。

房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。

在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。

本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。

所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。

关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractThe real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and theproperty quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts.Key words:Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework.目录目录摘要 (1)Abstract (2)目录 (3)一、 .................................................................................................................................. 导论6（一）研究背景与意义 (6)1、研究背景 (6)（二）国内外的相关文献综述 (6)1、国内的财务分析状况 (6)2、国际的财务分析状况 (7)（三）研究思路与方法 (7)1、研究思路 (7)2、研究方法 (8)（四）本文主要研究内容与框架 (8)二、 ................................................................................ 碧桂园财务分析的相关理论基础9（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 (9)（二）哈佛分析框架的基本内容 (10)三、 ................................................................................ 哈佛分析框架下碧桂园财务分析10（一）碧桂园的战略分析 (10)1.房地产行业分析 (10)2. 碧桂园战略分析 (11)（二）碧桂园会计分析 (12)1.房地产主要会计项目与会计政策确定 (12)2.碧桂园相关会计项目的分析 (13)（三）碧桂园财务分析 (15)1.偿债能力分析 (15)3.盈利能力 (21)（四）碧桂园前景分析 (24)1.战略预测 (24)2.财务预测 (24)四、主要结论 (25)五．碧桂园集团的发展建议 (26)参考文献 (27)一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。

从香港工程造价咨询服务看国内造价咨询业的发展

2003年8月到11月，笔者有机会到香港一家建筑工程工料测量师有限公司进行工作交流和培训，通过3个月具体的工作和学习，使我对香港的工程造价管理有了一个初步的了解，联想到国内的建筑工程咨询公司的现状和发展，有一些体会与大家交流如下。

在香港，工程造价按投资来源的不同分别确定，即由政府投资的工程项目，其工程造价的确定和控制由政府各部门来确定；私人投资的工程一般聘请工料测量师顾问公司来确定工程造价（也有少数大型开发商自己配有自己的预算部门）。

政府和各工料测量顾问公司（造价咨询公司）各有一套根据香港标准合同文件修订的工程合同造价合同文件系统，标准文件包括招（议）标办法、投标表格、合同书、合同条款、履约保证书、工料规范基本要求和技术要求、工程量计算规则等内容。

由于政府投资的工程风险低，工程造价管理合同的条款制定就相对较严。

作为主要为私人投资服务的工料测量师顾问公司（咨询公司），主要是按委托人的要求，提供成本估算、工程量清单编制、招标文件及合同制订、建筑合同财务管理、工程项目管理、工程纠纷调解（作用相当于律师）等顾问服务，保障委托人的经济利益，使其投资获得最佳效益。

工料测量师顾问公司从项目可行性研究阶段就介入工程，首先了解投资人的投资预算与建筑意图，然后根据设计草图，进行初步成本估算，落实合理的财务预算；在图纸设计阶段，制订详细的分项估算，并与投资预算作分项比较，通过成本研究与比较，协助设计并有效地运用工程费，以达到一个最经济合理的设计方案。

在这个过程中，设计师与工料测量师都围绕投资人的投资预算与建筑意图进行互动，“画”与“算”相结合，技术与经济相协调，从而使工程造价得到最有效的确定和控制。

有资料显示：在设计阶段节约工程造价的可能性为85%左右，而施工阶段节约工程造价的可能性仅为12%左右。

因为，工程造价在施工图完成后已基本确定。

“按图施工”是施工单位必须履行的原则，施工单位无权随意变动图纸。

可见，要有效地确定和控制工程造价，必须抓住设计这个关键的阶段。

浅析房地产企业香港会计准则和中国会计准则的差异

浅析房地产企业香港会计准则和中国会计准则的差异作者：赖林来源：《中国经贸》2014年第16期【摘要】近几年，随着全球经济的快速发展，企业纷纷以上市的形式寻求发展，许多内地企业赴香港上市。

对于在香港上市的内地企业而言，由于内地会计准则与香港会计准则存在一定的差异性，因此，报表核算存在差异，影响财务报表的统一，财务信息不够全面。

本文在分析香港会计准则与中国会计准则不同点的基础上，探讨内地房地产企业在香港市场后多面对的会计核算差异，以此为上市企业提供参考。

【关键词】房地产上市企业；香港会计准则；中国会计准则；核算差异据统计，截止到2013年底，已有82家境内企业同时在香港联合交易所（H股）、内地（A股）上市，在这种背景下，企业需要对香港、内地会计准则的差异之处进行了解，对不同准则编制的财务报告进行掌握，以此达到对财务会计信息的全面掌握。

同时，随着《企业会计准则》的逐步实施，中国企业会计准则逐趋同于国际准则，中国会计准则与香港财务报告准则也达成一些协议，逐渐实现等效。

但是，在上市企业财务核算、财务报表编制的过程中，香港、中国准则仍具有一定能够的差异性，影响财务报表的统一。

一、香港准则与中国会计准则不同要求1.价值强调不同对于香港会计准则而言，它更注重公允价值的运用，而内地会计准则更加注重对账面价值的强调。

在资产计价的过程中，特别是资产交易中，两者都对公允价值的运用较为强调。

但是，根据内地已颁布的会计准则与现行的会计制度，内地企业的资产计价以账面价值为基础，尤其在非货币性交易、投资处理方面。

2.不同的财务会计信息披露要求在香港会计准则中，对于上市公司披露的年报财务会计信息而言，其会计准则对信息披露的要求较为灵活，在某项经济业务的披露中，公司可有较多的选择权。

例如，在房地产企业编制年度财务报告时，侧重于对合并财务报表的编制，包括合并财务状况表、合并现金流量表、合并利润表等，其中财务状况表可通过母公司的财务报表体现，而报表附注相关内容体现其余报表内容。

用五力竞争模型分析恒大地产

建筑承包商
• 恒大的施工单位都是有国内一级资质的。因为楼盘的主要核心部分就是施工单位负责，他们决定着一座大楼的质量，所以施工单位的谈价能力较高。但是几乎每一个房地产公司所雇用的施工单位价格都相差无几，所以成本方面，大家应该都不会相差很大
三.新进入者的威胁
首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，投入资金少则几十亿多则上百亿千亿，很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。
（注：与保障房相对的是商品住房）
所以政府在房地产的一举一动都在影响着恒大地产的商品房销售。随时有被替代的威胁，如何保证自己在中国房地产市场中的地位将是几年后恒大地产第一个需要考虑的问题了。
替代品的威胁
2.二手房及租赁房
随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。虽然政策短期抑制了部分购房需求，但是从整体看，刚性的购房需求依然存在。
近期房地产情概况
国家统计局最近公布的数据显示，8月份，全国70 个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有 69个，其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨幅度高达 18%~20%之间。从全国范围上看，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。其中北京领涨全国，同比涨幅达到19.3 ％。
一.同业企业的数量和力量对比
1.万科，万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业， 2011年中国房地产排行第一，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同

中海地产公司房地产行业SWOT分析报告

中海地产公司房地产行业SWOT分析报告一．公司简介“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。

中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688.HK，简称“中国海外”）。

2007年，中国海外率先入选香港恒生指数成份股。

2010-2013年，连续4年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”，为唯一上榜的中资房企。

房地产开发是公司的核心业务，历经30余年的发展，成功打造了中国房地产行业领导公司品牌“中海地产”。

中海地产已形成以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，业务遍布港澳及内地近50个经济活跃城市，为逾百万客户提供了数十万套中高端精品物业。

截至2013年底，公司总资产达2965亿港元，净资产达1100亿港元。

2013年，累计实现房地产销售额1385.2亿港元，净利润230.4亿港元，经营效益稳居行业第一。

截至2013年底，公司拥有土地储备面积超过5000万平方米。

中海的企业文化是在香港规范的自由竞争环境中形成的，是中华民族优良传统与西方和香港现代文化观念相融合的企业文化。

在这种文化熏陶下成长的中海人，讲团队、讲精品、讲奉献、讲创新。

中海人将个人的追求融入企业的长远发展，以团队合作的力量创造一个又一个辉煌。

中海，以包容的底蕴、海纳着城市文化语境，以生生不息的企业精神与创造力，实践着“百年精品”的企业理想。

中海努力为员工创造公正、透明、良性竞争环境，使员工各尽所能、为集团与社会创造更多价值；同时，更为员工提供了多元、开放、健康的生活氛围，使员工在用心工作的同时，体会到生活的无尽乐趣，为精彩的人生加分。

中海于1992年成立联谊总会，积极推进员工关系建设，组织开展丰富多彩的企业文化活动，打造了“中海之声”文艺汇演、“中海杯”球类比赛等文化品牌，形成了“体育活动与文艺汇演一年一度交替”的企业文化活动机制，提高了员工队伍的归属感和凝聚力。

恒大房地产分析

一、恒大集团宏观环境分析1。

政治环境面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制其价格。

而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。

具体如下：1）政府出台限购令“国五条”2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。

国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度.严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

国家调控政策为房地产提供了机遇与挑战，在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。

系列调控政策的叠加,将会在短期内对房地产市场产生波动影响。

2）限制出让土地使用权《建设用地容积率管理办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

《办法》规定,国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

《办法》还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开.在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分.（容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

)3）严守土地利用总体规划国土资源部《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（以下简称《通知》)强调,从2012年4月1日起，土地管理各项相关工作以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据。

中国大陆的建筑成本东亚排名第六

府不堪负重，同时，产品和服务质量较低，单纯的涨价改革思路已越来越难说服消费者。而正在加速进行的工业
市场的主体，而且是平等主体，不可以用行政命令，要求国企一定要退出或部分退出该领域市场。（阮煜琳）
０回嘧的固统扇
凰∞ 名鳕
调查对象表示难以招到足够的砖匠，
水、排水和污水处理、集中供热、供气、
产品和公共服务，政府理应是城市公
用事业的投资主体。
徐宗威说，下一阶段城市公用事城市公用事业是政府的职责，政府不可推卸地要成为投资城市公用事业的
主体。其次，从国际经验看，世界上多
的股权转让、上海浦东水务５％０的股权业改革必须解决三大问题。首先，发展卖掉了、全国城市５％０以上水厂股权已
亚地区建筑成本排行表上列第六位，转嫁给消费者最明显的是泰国，６％９的象表示，随着建筑业不断繁荣，诸如工香港排名第二位。这项亚洲建筑调查调查对象都表示产品价格在上升。而程师、测量师这样的专业人员将出现
报告由ＲＣ特许测量师学会建筑成本ＩＳ中国和马来西亚在这方面的数字较低，为４％０。根据中国报告的数据显示，私人域增长强劲，而公共住房、卫生和教育的最主要原因是材料成本的上升，在短缺现象，导致专业人员的薪酬一路上扬。ＲＣＩＳ特许测量师学会北京分会
半国家仍然保持公用事业国家投资、国家所有、国家控股。因此，城市公用
事业的发展也不必全部私营化或是市场化。最后，国有企业和民营企业都是

探究房地产的卖方市场特征

４７５８．５，亡，每平方米建安费仅为１ｏｏｏ元，占总成本２１％，其他各项税费，与
４／５，如房地产出售价格超过万元／平方米，利润率就超过１００％，再考虑到房
项目总用地面积的比值）来反映。设房地产增量为ＱＲ（平方米建筑面积），土地供给量为ＱＩ（平方米土地面积），容积率为Ｆ，则有ＱＲ＝Ｆ×ＱＬ。当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地
一
、
房地产行业利润率明显偏高，接近“ 暴利”
我在 — 卜地供给方面也存在着与西方国家相似的土地供给抑制的现象，
我城市土地国有，类似丁我国香港，政府垄断城镇土地供应一级市场，称为级城市土地市场的政府垄断供应，政府是唯一的土地供应者。政府可以通过控制土地供应量和土地供应的市场化程度等政策工具，影响和调控房地产市场；按照《土地管理法》的相关规定，我国建设用地分为住宅用地、商业服务
元，投资方向调节税７４８万元，共３９８９万元。③建安工程费：３３００万元，管理费８２万元，共３３８２万元：照此计算，该项目造价为１５７０８万元，每平方米建设成本房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，它们之问的火系由容积率（项目用地范围内总建筑面积与

香港建筑人工成本特点对内陆的启示

香港建筑人工成本特点对内陆的启示阐述了目前香港建筑业人工成本增长现状，分析了香港建筑人工成本的特点，在此基础上提出了它们对内陆的启示，即内陆建筑业人工成本上升空间大，需要推行一系列措施应对这一趋势，包括推行建造工业化，加强劳动者培训，着力改善建筑企业形象等。

【标签】香港；人工成本；上涨；对策引言建筑人工成本不但关系到广大建筑业从业人员的切身利益和建筑产品的价格，也影响着建筑业技术和管理的发展方向。

香港是典型的发达地区，分析其建筑业在工资水平、用工模式以及生产效率等方面的特点，对把握我国内陆应对建筑人工成本上涨具有积极的启示作用。

1、香港建筑业人工成本特点1.1香港建筑业生产工人工资水平高，且呈上升趋势香港建筑业生产工人具有较高的平均工资水平，这不仅表现在其工资标准的绝对数值远远大于我国其他地区及其他发展中国家建筑生产工人的工资水平，而且表现在其工资水平高于香港所有行业（除金融保险业）生产工人的平均工资水平。

此处，工资是指正规工作时间付给雇用人员的工资或薪水，不包括加班奖金、假期津贴、保险、养老金等福利。

表1为香港总工会于2012年10月发布的建造业工友薪酬，13个工种加薪5%到30%不等，而获得加薪最多的模板工人则可由此前1000元港币的日薪，增至1300元港币，增幅高达30%。

[1]阐述了目前香港建筑业人工成本增长现状，分析了香港建筑人工成本的特点，在此基础上提出了它们对内陆的启示，即内陆建筑业人工成本上升空间大，需要推行一系列措施应对这一趋势，包括推行建造工业化，加强劳动者培训，着力改善建筑企业形象等。

【标签】香港；人工成本；上涨；对策引言建筑人工成本不但关系到广大建筑业从业人员的切身利益和建筑产品的价格，也影响着建筑业技术和管理的发展方向。

香港是典型的发达地区，分析其建筑业在工资水平、用工模式以及生产效率等方面的特点，对把握我国内陆应对建筑人工成本上涨具有积极的启示作用。

1、香港建筑业人工成本特点1.1香港建筑业生产工人工资水平高，且呈上升趋势香港建筑业生产工人具有较高的平均工资水平，这不仅表现在其工资标准的绝对数值远远大于我国其他地区及其他发展中国家建筑生产工人的工资水平，而且表现在其工资水平高于香港所有行业（除金融保险业）生产工人的平均工资水平。

历年港片成本分析报告

历年港片成本分析报告
自2000年至今，港片成本一直处于较为高昂的水平。

与其他地区的电影制作成本相比，港片的制作成本在全球范围内处于中等水平。

本文将从不同角度分析过去几年港片的成本情况。

首先，制作港片的成本主要包括人员费用、场地租赁、摄影设备、服装道具、后期制作及推广费用等方面。

人员费用是港片成本的重要组成部分，包括演员、导演、编剧、摄影师等各类工作人员的薪酬。

由于香港电影行业竞争激烈，优秀的演员和创作人员薪资相对较高，这直接导致了港片的制作成本较高。

其次，场地租赁费用也是港片成本的重要组成部分。

由于香港房地产市场的特殊性，场地租金较高。

而电影拍摄往往需要在不同的场景中进行，这就要求制片方需要支付高额的场地租赁费用。

摄影设备、服装道具以及后期制作等方面也是港片成本的重要组成部分。

摄影设备和服装道具的购买和维护费用较高，而后期制作包括剪辑、特效等方面，需要付出大量的人力和技术支持，这些都需要额外的费用。

另外，推广费用也是不容忽视的一部分。

在港片制作完成后，需要进行推广和宣传，以便吸引观众的关注和购票。

推广费用包括电影预告片、海报、广告公司费用等，这些都需要耗费一定的成本。

总体而言，港片的制作成本较高，这一方面与人员费用、场地
租赁费用以及摄影设备、服装道具、后期制作和推广费用等多个方面相关。

同时，港片的制作成本也受到市场需求、电影类型、制片方自身实力等因素的影响。

未来，随着技术的不断发展和电影市场的变化，港片的制作成本或许会有所改变，但港片长期以来的高成本局面可能会持续存在。