第八章成本法及其运用
2020年中级会计师《财务管理》基础精讲讲义第八章 成本管理
考情分析本章内容较多，涉及面广，除个别知识点外，整体难度不算太大。
主要介绍了本量利分析、标准成本、作业成本以及责任成本的相关知识。
主观题的主要考点有本量利分析、成本差异分析，其中，成本差异分析是本章的难点。
从历年考试情况来看，本章考试热点恒定，考核点相对集中。
预计2020年考分在12分左右。
『知识框架』第一节成本管理概述一、成本管理的意义（一）降低成本，为企业扩大再生产创造条件（二）增加企业利润，提高企业经济效益（三）帮助企业取得竞争优势，增强企业的竞争能力和抗风险能力二、成本管理的目标（一）总体目标依据竞争战略而定：价廉物美成本领先战略：追求成本水平的绝对降低；差异化战略：在保证实现产品、服务等方面差异化的前提下，对产品全生命周期成本进行管理，实现成本的持续降低。
『指南例题1·单选题』成本领先战略中，成本管理的总体目标是（）。
A.实现成本的持续降低B.追求成本水平的绝对降低C.对产品全生命周期成本进行管理D.保证实现产品、服务等方面差异化『正确答案』B『答案解析』成本领先战略中，成本管理的总体目标是追求成本水平的绝对降低，选项B是答案。
差异化战略中，成本管理的总体目标是在保证实现产品、服务等方面差异化的前提下，对产品全生命周期成本进行管理，实现成本的持续降低，选项ACD是针对差异化战略的表述。
（二）具体目标对总体目标的细分1.成本计算目标2.成本控制目标三、成本管理的原则四、成本管理的主要内容『例题·单选题』以下关于成本管理内容的说法中，正确的是（）。
A.成本计划是成本管理的第一步B.成本控制和成本核算的关键都是方法的选择C.相关分析法是成本核算的方法之一D.管理成本核算只用历史成本计量『正确答案』B『答案解析』成本预测是成本管理的第一步，选项A错误；成本分析的方法主要有对比分析法、连环替代法和相关分析法等，选项C错误；管理成本核算既可以用历史成本，又可以用现在成本或未来成本，选项D错误。
第八章标准成本法
6、计算繁琐，效益性差。实际成本制度片面强调 、计算繁琐，效益性差。 实际” “实际”，而把大量的劳动耗费于一些作用不大的事 后分配计算上。经过多次分配、迂回计算出来的成本， 后分配计算上。经过多次分配、迂回计算出来的成本， 是否就是真正的实际成本是令人怀疑的， 是否就是真正的实际成本是令人怀疑的，其究竟有多 大用处也值得研究。 大用处也值得研究。
四、实施标准成本制度的步骤和条件
（一）实施标准成本制度的步骤 1、正确制定成本标准 、 2、揭示实际消耗与标准成本的差异 、 3、积累实际成本资料并计算实际成本 、 4、计算实际产量的标准成本 、 5、通过标准成本与实际成本的比较，算出标准成本差 、通过标准成本与实际成本的比较， 异，并分析成本差异原因 6、进行标准成本及其成本差异的账务处理 、 标准成本制度可与任何一种成本计算模式和计算方法 相结合。 相结合。它可用于全额成本会计模式也可用于变动成 本会计模式；它既可以与分批法相结合， 本会计模式；它既可以与分批法相结合，也可与分步 法相结合。 法相结合。
第八章 标准成本法
第一节 标准成本的种类与制定
前一章所讲述的成本核算的五个基本方法，是根据生产技 前一章所讲述的成本核算的五个基本方法， 术和生产组织特点，追踪生产过程的生产费用特点， 术和生产组织特点，追踪生产过程的生产费用特点，采用 尽可能如实反映生产费用汇总分配的适当的成本计算方法， 尽可能如实反映生产费用汇总分配的适当的成本计算方法， 计算出尽可能接近真实的实际生产成本， 计算出尽可能接近真实的实际生产成本，属于实际成本制 度的范畴。它们虽然也能较正确地反映产品的实际成本， 度的范畴。它们虽然也能较正确地反映产品的实际成本， 为编制会计报表提供资料，对成本管理起一定的作用， 为编制会计报表提供资料，对成本管理起一定的作用，但 这种实际成本制度却很难适应现代化大生产经营管理的需 其缺陷主要有： 要，其缺陷主要有： 1、反应迟钝，控制性差。实际成本制度的着重点是放在 、反应迟钝，控制性差。 事后核算；生产费用发生时，没有及时进行差异的核算； 事后核算；生产费用发生时，没有及时进行差异的核算； 将合理成本与可避免的损失混在一起计入最终产品。 将合理成本与可避免的损失混在一起计入最终产品。这样 计算出来的实际成本不能直接回答是高还是低以及高低的 原因，失去了成本核算的控制作用。 原因，失去了成本核算的控制作用。
成本法的概念及其应用原理
成本法的概念及其应用原理1. 成本法的概念成本法是一种用于确定资产价值的评估方法，它基于购买或开发资产所需的成本来确定资产的价值。
成本法假定，在理性市场中，资产的价值取决于购买或开发该资产所需的成本。
成本法的核心原则是资产的价值应当与其成本相关联。
这意味着成本法不关注资产的市场价值或其他因素，而是通过考虑资产的建设和维护成本来确定其价值。
2. 成本法的应用原理2.1 资产分类成本法适用于不同类型的资产，包括物质资产和无形资产。
物质资产包括土地、房屋、机器设备等有形资产，而无形资产包括专利权、商誉等。
2.2 编制资产清单在应用成本法时，首先需要编制资产清单，列出所有相关资产及其相关的成本信息。
资产清单应该包括资产的名称、建设或购买成本、使用寿命等信息。
2.3 计算折旧成本法需要考虑资产的使用寿命，因此需要计算资产的折旧。
折旧是指资产价值随着时间的推移而减少的过程。
通常使用直线折旧法来计算资产的折旧，即将资产的原值减去其估计残值，然后将结果按照资产的使用寿命进行分摊。
2.4 汇总资产价值在计算了折旧后，需要将所有相关资产的价值进行汇总，从而得出总资产的价值。
这包括计算每个资产的建设或购买成本以及折旧值，然后将其相加以获得总资产价值。
2.5 比较成本和市场价值在得出资产的总价值后，需要将其与市场价值进行比较。
如果资产的市场价值高于成本法计算出的价值，说明该资产有可能被低估。
相反，如果资产的市场价值低于成本法计算出的价值，说明该资产有可能被高估。
3. 成本法的优势和局限性3.1 优势•成本法是一种直观且简单的资产估值方法，不需要复杂的市场分析和预测。
•成本法对于无法在市场中找到可比较资产的情况非常有用。
•成本法可以提供一个相对保守的估值，避免对资产价值的过高估计。
3.2 局限性•成本法不考虑市场需求和供应的影响，无法反映资产的市场价值。
•成本法无法捕捉到资产的潜在价值增长，例如地理位置或未来可能的研发创新。
作业成本法概论
生。 作业成本法对直接材料、直接人工等直接成
本的核算与传统的成本计算方法相同，其 特点主要体现在间接制造费用的核算上。
传统成本计算方法对制造费用的分配
传统成本计算方法对制造费用的分配
（1）计算作业量差异（效率差异） （2）计算作业费用率差异（价格差异） 4、与作业量及产量均不相关的固定制造费用
的分析。 （1）预算差异 （2）生产能力利用差异 （3）生产效率差异
八、作业成本管理
（一）作业成本管理的内涵
管理者在作业及成本动因分析过程中，通过区分不 增值作业和增值作业，尽量消除作业链中的不增 值活动，从而达到降低成本的目的，这就是作业 成本管理。
率，将归集的成本一一分配给在作业分析的基础上，确认作业、主要作 业，划分作业中心
2．以作业中心为成本库归集费用 根据作业分析所确定的作业中心建立作业成
本库，并按照作业成本库来归集费用，计算 各作业中心的作业成本。 3．将各作业成本库归集的成本分配计入最终 产品或劳务上，计算出产品或劳务的成本
它反映产品消耗作业的情况，是作业中心 的成本分配到产品中的标准。
如，如果在各种产品或劳务的每份订单上 所耗用的费用基本相当，那么，就可以 按照订单份数来向各种产品或劳务分配 订单作业成本。则：订单的份数就是一 项作业动因。
作业成本法
以作业量为成本分配基础，以作业为成本 计算的基本对象，旨在为企业作业管理 提供更为相关、相对准确的成本信息的 成本计算方法。
如材料整备费用。
3、与作业次数相关但与产量不相关的费用。 如设计制图费、产品生产流程编制费等。
4、与作业量及产量均不相关的固定费用。 如厂房及机器设备的折旧费、租赁费。
第八章成本法及其运用
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 14
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
15
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 8
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
9
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
成本法及其运用
目
录
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
2
第一节 成本法概述
管理会计第八章 作业成本法
核心理论 “成本驱动因素”理论
生产经营导致作业的发生 作业消耗资源并导致成本的发生。
实质
在资源耗费和产品生产之间借助作业来分离、 归纳、组合,形成各种成本计算对象（如产品 成本、责任成本）的成本。
成本计算
成本计算是在企业生产经营过程中所耗费的、用货币表现的 生产资料价值和劳动者为自己所创造价值进行归集的基础上， 采用一定的方法并按确定的成本计算对象进行分配，最终形 成成本计算对象单位成本和总成本的一项工作。
新浪微博@六月雪_1
Байду номын сангаас
案例 1次服务成本： （30×46+500×23+50×1108+500×23+60×1131+1000×4） ÷（1108-23） =139.76（元）
新浪微博@六月雪_1
PART 02
作业的确认和分类
作业的确认 从技术或管理角度看，作业是指企业生产过程中的各工序 和环节。 从作业成本计算角度看，作业是基于一定的目的、以人为 主体、消耗一定资源的特定范围内的工作。
重要。
(四)作业可 以区分为增 值作业和不 增值作业
不增值作业虽然也消
耗资源，但其消耗是
不合理消耗。
作业的分类
按是否 增加价值 区分作业
分为增值作业和不增 值作业，其中增值作业 是指能给顾客带来附加 价值因而能给企业带来 利润的作业，而不增值 作业是指不能给顾客带 来附加价值的作业。
作业的分类
例如车间领用钢材10吨，其中6吨加工成 产品对外销售，而4吨退回仓库。此时，6 吨钢材的领用就是增值作业（作业种类为 搬运作业），而4吨钢材的领退就是不增值 作业。
作业成本法的步骤
完成成本计算过程； 再按各项作业成本与成本对象（产品或服务） 之间的因果关系，将作业成本追溯到成本对象；
第八章标准成本法
第八章标准成本法第一节标准成本法标准成本法是指通过制定标准成本、将标准成本与实际成本进行比较获得成本差异，并对成本差异进行因素分析，据以加强成本控制的一种会计信息系统和成本控制系统。
一、标准成本及其种类(一)标准成本的定义标准成本是指在正常生产经营条件下应该实现的，可以作为控制成本开支、评价实际成本、衡量工作效率的依据和尺度的一种目标成本。
[特点]1．是根据对实际情况的调查，用科学方法制定的。
2．在现有的生产技术和管理水平上，经过努力可以达到的。
（二）标准成本的种类1．理想标准成本理想标准成本是在最佳工作状态下可以达到的成本水平，它排除了一切失误、浪费、机器闲置等因素，根据理论上的耗用量、价格以及最高的生产能力制定的标准成本。
2．正常标准成本正常标准成本是在正常生产经营条件下可以达到的成本水平，它是根据正常的耗用水平、正常的价格和正常的生产经营能力利用程度制定的标准成本。
它反映了过去一段时期实际成本水平的平均值，反映该行业价格的平均水平、平均的生产能力和技术能力。
当生产技术和经营管理条件变动不大时，它可以在较长一段时期采用。
3．现实标准成本现实标准成本是在现有的生产经营条件下应该达到的成本水平，它是根据现在所采用的价格水平、生产耗用量以及生产经营能力利用程度而制定的标准成本。
现实标准成本最接近实际成本、最切实可行。
它与正常标准成本不同的是，它需要根据现实情况的变化不断进行修改。
(三)标准成本的作用◆便于企业编制预算◆可以有效地控制成本支出◆可以为企业实施例外管理提供依据◆有利于企业进行产品的价格决策和预测◆可以简化存货的计价及成本核算的账务处理工作二、标准成本制度的内容（一）标准成本的制定产品成本是由直接材料、直接人工和制造费用三个成本项目组成，因而应按照这些成本项目的特点分别制定其标准成本。
其基本形式是数量标准乘以价格标准，从而得到各有关成本项目的标准成本。
可以分别根据直接材料的标准用量和标准价格、直接人工的标准工时和标准工资率以及制造费用的标准工时和标准分配率来具体计算。
第八章 资本预算-更新项目现金流量估计及其决策方法——平均年成本法和总成本法的应用
C.增加债务会降低加权平均成本 D.不能用股东要求的报酬率去折现股东现金流量 正确答案：A 解析：选项B没有考虑到相同资本结构假设；选项C没有考虑到增加债务会使 股东要求的报酬率由于财务风险增加而提高；选项D说反了，应该用股东要 求的报酬率去折现股东现金流量。
2015年注册会计师资格考试内部资料 财务成本管理
第八章 资本预算 知识点：更新项目现金流量估计及其决策方法理
特点 决策指标 决策原则
一般来说，设备更换并不改变 企业的生产能力，不会增加企 业的现金流入，更新改造决策 的现金流量主要是现金流出。 即使有少量的残值变现收入 ，也属于支出的抵减，而非实 质上的流入增加 【提示】两个 方案比较：不考虑无关流量
总成本＝未来使用年限内的现 金流出总现值 （年限相同时应 用）
平均年成本＝未来使用年限内 的现金流出总现值／年金现值 系数 （年限不同）
总成本或平均年成本最低的方 案为优
【提示】 1.例题中没有考虑所得税，如果考虑所得税，应该考虑所得税对现金流 量的影响。比如折旧抵税、税后付现成本、税后残值等均需考虑。 2.如果新旧设备使用年限相同，则不必计算平均年成本，只需计算总成 本即可。这种方法也可称为“总成本法”。 例题： 1.在进行资本投资评价时，下列说法正确的是（）。 A.只有当企业投资项目的收益率超过资本成本时，才能为股东创造财富 B.当新项目的风险与企业现有资产的风险相同时，就可以使用企业当前的资 本成本作为项目的折现率_
第八章 成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
分部分项法的实质是由部分加总成整体。首先把估价 对象分解为各个独立的构件或分部分项工程，测算其数量 和其在估价时点的价格或成本，然后相乘汇总，再加上专 业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开 发利润。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项 也不得重复计算。 工料测量法：首先把估价对象还原为建筑材料、建筑 配件和建筑设备，测算重建所需材料、配件和设备的种类、 数量和人工工时，然后乘以估价时点对应的材料、配件和 设备的单价和人工费标准，最后汇总并加上专业费用、管 理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。 指数调整法也称为成本指数趋势法，即利用指数或成 本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。
第五节 建筑物折旧的求取
• 三、折旧求取方法——年限法
• 年限法及年限的相关概念 • 年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的预期经济寿 命、有效年龄或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法 • 建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄） • 实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的是历年数， 类似于人的实际年龄。 • 有效年龄：是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄， 类似人看上去的年龄。 • 有效年龄可能小于也可以等于或大于实际年龄。当维修养护 为正常时，有效年龄＝实际年龄；当维修养护比正常好，有 效年龄＜实际年龄；当维修养护比正常差，有效年龄＞实际 年龄。
第一节 成本法概述 • 二、成本法的理论依据
生产费用价值论，即商品的价格是依据其生 产所必要的费用而决定的。 从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建 设所付出的代价，包括必要支出和利润。 从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如 果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发。 均衡点：卖方不低于开发建设已花费的代价，买方
房地产估价整理习题
房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
( )2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A.发明、B.发现、C.创造、D.确定3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。
4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统评估业务、B.价值分配C.相关经济损失评估、D.价值减损评估1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。
A.易受限制、B.相互影响、C.独一无二、D.不可移动3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A.户型、B.楼层、C.层高、D.装修4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。
A.土地总量有限、B.规划限制、C.房地产不可移动、D.价值量大1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
（）2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。
成本法及其适用范围
成本法及其适用范围《成本法那些事儿》嘿，咱今儿来聊聊成本法。
你知道不，这成本法就像是咱过日子里的一本账。
啥是成本法呢？简单说，就是看看咱为了得到某个东西花了多少钱。
比如说，你买了个房子，那你买房的钱，加上各种税费、手续费啥的，这就是这个房子的成本。
成本法就是专门盯着这些成本的。
那它适用在啥地方呢？比如说你是个老板，你要算一算你生产一个产品花了多少成本，这里面包括原材料的钱、工人工资、设备折旧费等等，这时候成本法就派上用场啦。
咱再打个比方，你开了个小卖部。
你得知道你进那些货花了多少钱吧，这就是成本。
你要是不知道成本，那你咋知道该卖多少钱才能赚钱呢？对吧。
成本法就是帮你把这些成本算得清清楚楚的。
还有哦，像一些固定资产，比如机器设备啥的，也能用成本法来算算它们的价值。
你不能稀里糊涂的，都不知道自己家当值多少钱吧。
而且哦，成本法还挺靠谱的呢。
它就像一个老实巴交的会计，一笔一笔给你算得明明白白。
不像有些方法，可能会有点虚头巴脑的。
我记得有一次，我朋友打算盘个小店。
他一开始也不知道用啥方法来估算这个店的价值。
我就跟他说，你就用成本法呀，把人家之前的各种开销加起来，不就大概知道值多少钱了嘛。
他听了我的，最后还真盘下来了，现在生意做得红红火火的。
咱平常过日子也一样啊。
你买个啥东西，心里也得有个成本的概念。
别花了冤枉钱还不知道呢。
总之呢，成本法就像是我们生活中的一个小助手，帮我们把各种成本算清楚，让我们在做决策的时候心里有底。
它虽然看起来简单，但是用处可大着呢。
咱可别小瞧了它，要用好它，让它为我们的生活和工作服务。
成本会计学第八章-作业成本法
企业D的案例分析
总结词：失败应用
详细描述：企业D在实施作业成本法过程中 ，由于缺乏足够的支持和资源投入，导致实 施效果不佳。企业D需要重新审视其实施策 略，加强资源投入和培训，以提高实施效果
。
感谢您的观看
THANKS
作业成本法
基于实际作业消耗的资源来计算成本，能够更 准确地反映实际成本情况。
总结
作业成本法更注重实际成本的核算，而标准成本法更注重成本的预先控制。
作业成本法与直接成本的比较
直接成本01直接计入特Fra bibliotek产品或服务的成本。
作业成本法
02
将间接费用按照资源动因和作业动因分配到产品中，能够更准
确地反映产品消耗资源的真实情况。
适用于生产类型较复杂、间接费用较 高的企业，如制造业、物流业、金融 业等。
建议企业在实施作业成本法前进行充 分的调研和评估，制定详细的实施计 划，并逐步推进，同时加强员工培训 和知识普及，提高员工的素质和能力。
04
作业成本法与其他成本计算 方法的比较
传统成本法与作业成本法的比较
01
02
03
传统成本法
作业中心
作业中心是一组相关的作业集合，用于归集和分 配成本。
成本动因
成本动因是指导致成本发生的因素，是作业成本 法中分配成本的依据。
02
作业成本法的实施步骤
确定作业和作业中心
确定作业
作业是作业成本法的最小成本归集单元，是产品或服务在生 产过程中的一系列活动。在确定作业时，需要将相似的活动 归为一类，并确保每个作业都是可辨认和可量化的。
将作业成本分配至成本对象
确定成本对象
成本对象是最终的成本承担者，可以是产品、服务、客户、销售渠道等。
成本法及其应用
成本法及其应用
成本法是一种会计方法，用于计算和记录资产的成本。
它基于假设，即资产的价值应当与其购买或生产所花费的成本相等。
成本法的应用广泛，主要涉及以下几个方面：
1. 资产计价：成本法用于计算和确定资产的价值，包括固定资产、存货、投资等。
通过将购买或生产成本加上相关费用，如运输费、关税等，可以得出资产的成本。
2. 资产摊销：在成本法下，某些资产需要进行摊销，即按照其预计使用寿命或期限分摊其成本。
例如，固定资产通常按照折旧法进行摊销，而无形资产则按照摊销法进行摊销。
3. 存货计价：成本法在存货计价中也有应用。
根据成本法，存货应当按照其购买或生产成本进行计价，包括原材料、直接劳动成本和制造费用等。
4. 经营决策分析：成本法还可以用于经营决策的分析。
通过计算相关成本和收入，可以评估不同决策对企业利润的影响。
例如，成本法可以用于计算某项投资项目的回报率，以及决定是否应该购买新设备或开展新业务等。
总而言之，成本法是会计领域中常用的一种方法，用于计算和记录资产的成本，并在资产计价、资产摊销、存货计价和经营决策分析等方面应用广泛。
第八章成本法及其运用(PPT)
第三节 本钱法的根本(gēnběn)公式
三个步骤(bùzhòu)：
30 第三十页，共六十一页。
第三节 本钱 法的根本公式 (běn qián)
三、适用(shìyòng)于旧的房地产的根本公式 〔一〕适用于旧的房地的根本公式
旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧 或：旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新 购建价格－建筑物折旧 〔二〕适用于旧的建筑物的根本公式 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折旧
二、本钱法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要(bìyào)的
费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价〔包含开
发建设的必要支出及应得利润〕
4
第四页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
三、本钱(běn qián)法适用的估价对象和条件
5
第五页，共六十一页。
建筑物重新购建价格的求取思路
假设已取得一空地，在空地上建造与该建筑物 相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出 及应得利润
也可设想，将该全新建筑(jiànzhù)物发包给建筑(jiànzhù) 承包商建造，发包人应支付给承包商的全部费用， 再加上发包人的其他必要支出〔如管理费、销售 费、投资利息、销售税费等〕及发包人的应得利 润
2
第二页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为 房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建 价格之差。
本质：以房地产的重新开发建设本钱(běn qián)为导向来求取 房地产的价值。
3 第三页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
成本法及其运用
解析
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]
+600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
五、估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
一、含义
思路：求取估价对象在估价时点时的重置价 格或重建价格，然后扣除折旧。
本质：是以房地产的重新开发建设成本为导 向来求取房地产价值，测算出的价格称为积 算价格。
积算价格=重新购建成本—折旧
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
五、估价公式
房地产价格构成（7项）=土地取得成本+开 发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售 税费+开发利润
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
愿你们将来为学习了建筑工程评估基础而庆
幸，不是遗憾。
——让我们一起努力！
22
设置情景 提出任务 任务实施 任务小结 巩固练习
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
40
第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
实质：市场法 有单位面积法和单位体积法两种：
单位面积法：适用于同一类型的建筑物的单位建筑面 积建安费基本相同的建筑物
如住宅、办公楼、标准厂房等 单位体积法：适用于同一类型的建筑物的单位体积建 安费基本相同的建筑物
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等
14
第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
31
第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
一、重新购建价格的含义 又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状 况的估价对象的必要支出及应得利润 重新购建价格应是估价时点的价格 重新购建价格应是客观的价格 重新购建价格应是在全新状况下的的价格，土地的重新 购建价格应是在估价时点状况下的价格
22
第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
2成
直接成本利润率＞投资利润率 ＞成本利润率＞销售利润 率
利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产 开发项目的利润率得到的
24
第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式
房地产价值=重新购建价格－折旧
5. 在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的 地区的房地产
6. 适用于可独立开发建设的整体房地产的价值
7. 适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适 用于建筑物过于老旧的房地产
6
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
成本法估价需要具备的条件 1. 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，
二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整
三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 8 第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
15
第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义
是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算 的利息
土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金， 都应计算利息
（二）投资利息的计算
1. 应计息项目
2. 计息周期
3. 计息期
4. 计息方式
5. 利率
20
第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
六、销售税费 销售税费，是指销售已经开发完成的房地产或者预售未
来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费 包括： 销售税金及附加——营业税、城市维护建设税和教育费
附加（简称“两税一费”） 其他销售税费——印花税、交易手续费等 为便于实际估价中正常开发利润的调查估计，销售税
29
第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
三个步骤：
30
第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
三、适用于旧的房地产的基本公式 （一）适用于旧的房地的基本公式
旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧 或：旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重 新购建价格－建筑物折旧 （二）适用于旧的建筑物的基本公式 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折 旧
27
第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
新开发的房地产一般不存在折旧，但应考虑下列 因素，作增价或减价调整
28
第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
新开发区宗地的估价 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的
总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用 +总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷ （开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积 的比率）×用途、区位等因素调整系数 开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可 转让土地总面积/开发区用地总面×100%
4
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述 三、成本法适用的估价对象和条件
5
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
1. 很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地 产
2. 有独特设计、特殊建筑的房地产 3. 单纯的建筑物或者其装饰装修部分 4. 房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损
害赔偿
13
第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
基础设施建设费
包括道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设 施的建设费
注意：熟地中，此项费用已含在土地取得成本中，不须另外计 算
公共配套设施建设费
教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性 设施的建设费用
其他工程费
包括工程监理费、竣工验收费等
假设已取得一空地，在空地上建造与该建筑物相同或 者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润 也可设想，将该全新建筑物发包给建筑承包商建造， 发包人应支付给承包商的全部费用，再加上发包人的 其他必要支出（如管理费、销售费、投资利息、销售 税费等）及发包人的应得利润
35
第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
三、建筑物重新购建价格的求取方式
按重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为：
重建价格又称重建成本，指采用与估价对象建筑物相同 的建筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在 估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造 与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利 润——可理解为“复制”
成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 2. 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高
7
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
注意三个问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本 实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发 商的实际花费
客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大 多数房地产开发商的一般花费
2
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其 金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时 点的重新购建价格之差。 本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求 取房地产的价值。
3
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
二、成本法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的 费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包 含开发建设的必要支出及应得利润）
重建价格与重置价格通常不同：
38
第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
四、建筑物重新购建价格的求取方法 （一）单位比较法 要点：
以建筑物为整体 以单位面积或单位体积作为比较单位
39
第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
对类似建筑物的建安费用进行修正、调整 将不正常的建安费修正为正常的建安费； 将建造日期时的建安费，调整为估价时点时的建安费； 根据设施设备、装饰装修方面的差异，对建安费进行 调整
36
第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建 筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等， 在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下， 重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新 建筑物的必要支出及应得利润
37
第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
第八章成本法及其运用
2020/11/23
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。 重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
32
第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
二、重新购建价格的求取思路 房地重新购建价格的求取思路
两大路径： 将房地分为土地和建筑物，模拟房地产开发过程，采用 成本法求取； 将房地分为土地和建筑物，先求土地的重新购建价格， 再求建筑物的重新购建价格，然后相加——适用于能直接 在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况
11
第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本 □ 取得开发用地的三条途径：
12
第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
二、开发成本 勘察设计和前期工程费 市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规 划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通 路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出 注意：场地平整费与土地取得成本的衔接 建筑安装工程费 包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装 工程费、装饰装修工程费等 附属工程：指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化 等
9
第八章成本法及其运用
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润