担任房地产开发公司常年法律顾问应掌握的基本知识

三、应掌握的基本概念及基本用语
（三）常见的几种价格名词
1、地面价：多指以亩为单位的国土出让成交价。 2、楼面价：多指以平方米为单位的土地出让金的分担成本。 3、商品房销售价：一般指备案公示价格。 4、土建价格：一般指建筑物主体施工的单位造价。 5、安装价格：一般指设备及设施安装的单位造价。 6、建筑造价：一般包含土石方、土建、安装等价格。 7、建筑综合造价：一般包含建筑造价、小区道路、园林绿化、土地成本 及企业利润等。
三、应掌握的基本概念及基本用语
（四）应熟记的几种规划硬性规定
1、建筑物层高的规定： 多层及高层住宅层高不得大于3.6m，一般为3m左右。 商业建筑层高不得大于5.1m，一般为5m左右。 层高小于2.2m的不计入容积面积，即不能作为产权登记面积。 2、阳台面积规定： 小户型（60㎡以下），阳台面积小于10㎡的减半计算。 大户型（60㎡以上），阳台面积小于房屋套内面积17%的减半计算。 3、飘窗面积规定： 突出外墙面或窗台板与室内地坪高差大于0.45m的，不计算面积。
一、建筑用地的分类及来源
（二）建设用地的来源
1、划拨
2、出让——招、拍、挂 3、转让
二、建设用地的基本规划指标
1、容积率——指建设项目计容建筑面积与建设用地面积的比值。 表达公式为：容积率=计容建筑面积÷建设用地面积 2、建设密度——指一定地地块内，地上建筑的水平投影总面积 占建设用地面积的百分比。 建筑密度=建筑投影部面积÷建设用地面积×100% 3、绿地率——建设用地内的绿化用地面积占建设用地总面积的 百分比。 其中：旧城改造区不低于25%；新建小区不低于30% 4、建设控高——指城市某项目的最高建筑的限制高度。 5、建设规模，又称建筑总面积——指某项目建设工程的总建筑 面积。 6、建设用地——指规划用地范围线内建设项目的用地。
物理层：指本幢建筑物从修建的最底层起算的各楼层。 名义层：又称标识楼层，一般从本幢建筑物的地上第一层起 算的各楼层。
四、房地产项目开发建设的基本流程
项目考察调研→开发建设用地的取得（招、拍、挂及转让） →签订国土出让合同→办理国土使用权证→向规划部门申 办建设用地规划许可证及附件、附图→申报建设工程规划 设计方案→初步设计→施工图设计→专业审图公司审批→ 申办建设工程规划许可证→规划部门放线、验界→办理施 工许可证→开工建设→建设工程完成部分量后申办商品房 预售许可证→在办理预售许可证的前后时间内可以签订商 品房认购协议→签订正式商品房买卖合同（网签）→建设 工程验收→交接房。
道路用地
建 筑 用 地 红 线
道 路 红 线 16m 道路路幅 中 心 线
建 筑 用 地
退让距离 3 7m
16m
建设用地红线 规划红线
三、应掌握的基本概念及基本用语
（二）常见的几种建筑物的区分
1、低层建筑h≤10m 低层住房为1—3层 别墅、联排 别墅 2、多层建筑h＞10≤24m 多层住房为4—8层 花园洋房 3、高层建筑h＞24m 9层以上（含9层） 备电梯 18层以下住宅称为小高层；18层以上h≤100m高层；h＞ 100m称为超高层
三、应掌握的基本概念及基本用语
（一）几种用地红线的区别
1、规划红线，又叫规划用地范围线，是指经批准而划定的具 体建设项目的规划用地封闭线。 2、道路红线，规划的城市道路路幅的边界线。 3、建筑红线，又称建筑控制线，指城市道路两侧控制沿街建 筑物或构筑物靠临街面的界线。
图示如下:
三、应掌握的基本概念及基本用语
三、应掌握的基本概念及基本用语
4、项目小区车位配置规定： 中、高楼住宅、商业、办公、宾馆等均按建筑面积100㎡一个；普通住 宅按建面100㎡0.8个配置。 5、绿地率的规定： 旧城改造区不低于25%；新建小区不低于30%。 处罚：拆除建筑或者按商品房出售单位的10倍罚款。
（五）建筑物物理层和名义层Hale Waihona Puke Baidu区分
担任房地产开发公司常年法律顾问 应掌握的基本知识
一、建筑用地的分类及来源
（一）建设用地的分类
1、居住用地 （ R） 2、商业服务业设施用地（B） 3、公共设施用地 （C）包括：教育、体育、卫生、交通设施等 4、市政公用设施用地 （U） 5、工业用地 （ M） 6、仓储用地 （ W） 7、对外交通用地 （ T） 8、道路广场用地 （ S） 9、绿地 （ G） 10、特殊用地 （ D）