物业管理案例分析(安全类)
物业安全管理实操案例精选(36篇)
物业安全管理实操案例精选（36篇）◆细查深究——电梯意外受损怎么办去年某天，某花园富明阁的消防电梯一到底层，就发出异常声响。
大堂保安员及时将其关闭，并立即通知负责维修保养任务的电梯工程公司。
电梯维修人员当即赶到现场，检查后发现位于一层的地坑中有根不知来自何处的1米多长的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动，导致12个感应器全部损坏。
于是，管理处围绕铁管展开了一系列的调查工作。
他们首先排除了人为破坏的可能，多方分析后认定，铁管是有人搬出搬入时，用其来支撑电梯门(许多人在搬出搬入时都习惯于这样做，这是危及电梯安全的重大隐患，物业公司应当想一个既方便客户又确保安全的两全之策)，而不小心滑落到地坑中的。
然后分别找3名大堂保安员，让他们详细回忆近日搬出搬入时有无异常音响。
其中一名保安员反映前天下午4时7楼某家搬运垃圾时，曾听到碰砸声音，当时还到电梯轿厢内查看询问，没发现什么情况，便嘱咐了一些注意事项，未予深究。
由此断定，铁管十之八九是这家这时掉下的(平时蛛丝马迹了然在胸，遇到问题才能追查根源)。
顺藤摸瓜，管理处找到该业主，介绍电梯受损情况及原因。
业主说装修已经结束，责任人无从找起。
管理处当即明确表示，如果业主不能找来装修负责人，那么请来装修人员的业主必须负连带责任。
业主见百般推托都搪塞不过去，只好把装修负责人领到管理处。
装修负责人见到铁管无话可说，按电梯受损配件的市场价格，赔偿了5000多元。
管理处避免了经济损失。
点评：应当说在管理实践中认认真真地办成一件事并不难，难就难在时时处处都丁是丁、卯是卯。
像这个案例，倘若有一个环节马虎一下，事情恐怕就要不了了之。
◆保安可以随便进入居民住宅吗（保安半夜进民宅物业公司被判赔）北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员，在夜间巡逻中发现该户房门没有锁，怕发生意外，便进屋看看情况。
物业安全案例分析PPT幻灯片
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[解决方法]
物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大。这是 因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害，另 一方面还要进行经济赔偿，名利双失。因此，在物业管 理实践中，安全管理就显得极为重要。
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[相关法规制度]
现行违法犯罪行为的处置程序 （1）报警：公司内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、盗窃、抢劫、卖淫
嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务 人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，根据不同情况先采取相应 的措施，防止事态的发展。 （2）制止违法活动：专职保安干部对现行违法犯罪行为根据案件性质和案情 轻重缓急，及时通知公安部门到场处理，并做好预警处理。 （3）协助取证： 1．对被害人、当事人做好陈述笔录。 2．找寻目击人、报告人和在场公司服务人员做好询问笔录。 3．保安人员做好工作记录和陈述笔录。 4．保安部做好工作记录和汇总情况记录，交公安部门作证据，办好移交手续。 5．协助公安部门做好被伤害人员的验伤、治疗。 6．清点公司损失数量，列出估价单，交公安部门处量。 （4）现场的保护（略） （5）人犯移送 （略）
长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。路线 制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外 控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经 的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工， 电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工 停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场 部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内 外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和 特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控 制的区域，短时间内反复途经重点巡逻点，巡逻中交叉使用，三 是定点定线原则。
物业管理案例100例
物业管理案例100例安管服务篇案例一、居功自傲后悔莫急[案例描述]2004年 2月7日，休闲购物城管理处保安员王瑞国在上班期间擅离岗位，并提前到饭堂就餐。
事后态度恶劣，不接受领导的教育和批评，面对自己的错误言行，王瑞国不但没有悔改之意，而且执迷不悟，擅自将管理处的《处罚通知单》撕毁。
[处理过程]鉴于王瑞国的恶劣行为，管理处经研究决定，对其给予扣除当月浮动工资50%，并建议公司对其作劝退处理。
[案例点评]王瑞国自2003年6月11日入职以来，工作尽职尽责，积极主动，遵守公司的各项规章制度，努力学习三正文化，多次受到业主/住用户的称赞，并得到了管理处及公司领导的好评。
因工作表现突出，2003年7月被公司评为“服务标兵”。
面对自己的进步和成绩，王瑞国沾沾自喜，从而放纵自已，居功自傲，在工作中懒懒散散，目无领导，不服从管理，最终断送了自己发展和成长晋升的机会。
案例二、处警迅速有勇有谋[案例描述]2004年2月15日上午8：50左右，正丰豪苑管理处6号岗保安员彭卫用对讲机紧急呼叫，报告叠翠居8栋301房内发生火灾。
[处理过程]保安部值班部长成为刚接到呼叫后，立即同工程部副部长邵宗军迅速前往事发地点，赶到后发现窗口有浓烟冒出，并有一男一女在窗口呼救。
当时，成为刚立刻安排邵宗军和两名保安员去抬梯子救人，然后和当值领班王进及其他岗位上赶来的保安员胡新桂、石绍勇、杨川、吴永峰、李义官、王磊、陈永彬、汪四平、肖世波、任家安（当时已下班，闻讯赶来救火）一起到3楼救火。
由于门是反锁着的，屋内的人无法打开（因烟太浓），他们便合力用脚将门踢开。
门打开后发现烟较大，冒出的烟充满了整个楼梯间，使扑救人员无法进入，情急中成为刚马上组织保安员疏散楼上和楼下的住户，并及时联系管理处刘经理赶往现场指挥灭火。
同时，安排保安员王进、胡新桂协助成为刚启用消防栓灭火；经过近半小时的奋力扑救，终于在9：20分左右将火扑灭并安全救出两名被困业主，过程中无一人受伤。
2024年度物业管理案例分析6则
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应急处理措施及效果评估
立即启动应急预案，通 知相关人员赶赴现场， 安抚被困人员情绪，确
保安全。
01
在故障电梯周边设置警 示标志，引导乘客使用 其他电梯或楼梯通行。
03
应急处理措施及时有效 ，被困人员得到迅速解 救，大厦内秩序恢复正
常。
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紧急联系电梯维保公司 ，要求迅速派员进行抢 修，恢复电梯正常运行
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02 案例二：某商业 大厦电梯故障应 急处理
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背景介绍
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商业大厦位于市中心，拥有多部 电梯，日常承载大量人流。
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故障发生时间为工作日上午高峰 时段，多部电梯同时出现故障。
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电梯故障原因分析
经检查，故障原因为电梯控制系统故 障，导致电梯无法正常运行。
进一步分析发现，控制系统故障可能 与近期进行的电梯维护操作不当有关 。
收费系统落后，存在 人为操作失误和收费 不透明等问题。
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停车场内标识不清， 导致停车混乱，车辆 刮蹭事故频发。
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管理优化方案设计与实施
对停车场进行扩建，增加车位数量，缓解停车难问题。
完善停车场内标识系统，设置明确的停车位和行驶方向指示牌，减少停车混乱现象 。
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引进先进的智能收费系统，实现自动化计费和在线支付功能，提高收费效率和透明 度。
物业管理案例分析6则
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目 录
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• 案例一：某小区绿化改造与居民参与 • 案例二：某商业大厦电梯故障应急处理 • 案例三：某写字楼停车场管理优化 • 案例四：某住宅小区安防系统升级实践 • 案例五：某工业园区环境卫生整治行动 • 案例六：某城市综合体物业管理模式创新探索
物业安全案例分析
擅自更改房屋结构（一）
李女士在某工业区莲竹花园小区购得房屋一套，该房 屋位于楼房的一层，2001年2月6日，李女士为做生意 方便，未向物业管理单位报批，擅自将该房屋朝南阳 台的部分南墙拆除，安装了铝合金门，作为物业管理 方的莲竹物业管理公司在劝说无效的情况下，向法院 起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状，并负担本案的 诉讼费用。
装修现场事故（二）
当值主办立即命令先将液化气罐搬离现场，同 时疏导室内装修人员撤离，自己则和其他安全 员抱起灭火器，顶着火焰和浓烟向燃烧点靠近 ，轮番喷射，火终于被扑灭了。事后查明起火 原因是该室装修人员用液化气罐烧烤蜡水，导 致蜡水温度过高，引起火灾。
点评
虽然安全员发现火情能够迅速反应、及时组织灭火， 但却忘了向119报警。如果火势发展凶猛，单靠小区安 全力量控制不了，再想起报119，那将延误救火，后果 不堪设想。管理处应吸取教训，完善突发事件处置方 法的培训，提高安全员的突发事件处理能力。严格规 定现场必须配备灭火器，禁止违章动火作业、存放液 化气罐等现象，管理处在办理装修手续时就应对装修 现场的消防安全做出明确规定。
从《刑法》第20条的规定可以看出，正当防卫必须 具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二 ，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须 是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过 必要的限度。显然，张某之所以被法院认定防卫过 当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的 限度。法律是无情的。张某防卫过当，将对方打成 重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。然 而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之 灾，这样的演变结果的确有些出人意料。如果当时 有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正 好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一 个样子。
写字楼物业管理案例分析
第一章安全管理类案例案例二如何处理停车场设备设施意外毁损时间：200４年5月１2日地点：大厦B2层东坡道出口事由：挡车臂感应器被撞处理经过：200４年5月１２日17时18分车牌号为京CＨXXXX得捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位,车主在打开车门得情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车得过程中,由于车门就是打开得,不慎将车场得挡车臂感应器撞损。
秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损得感应器用护栏围挡，以便其它车辆得正常驶出.随即通知电感应器得维保厂家进行维修并报告。
并于24小时内填写事故报告上报.所需维修费用采取通过物管中心保险索赔得方式进行解决。
具体索赔程序,由客户服务部、财务部跟踪解决。
评析：1、此事故处理程序正确,特别就是立即上报部门领导与维保厂家，并于次日上交事故报告。
2、车场值班人员应随时注意车场情况，尤其就是进出口处。
3、车辆在车场内发生熄火等故障时,车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。
案例六如何管理空置房间时间：２00４年5月１日地点:大厦FXX层事由：关于空置房间节日锁门问题处理经过：2００4年5月１日上午9时,秩序部经理对大厦进行巡查,发现FXＸ层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。
秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对ＦXＸ层得空置房间上锁。
评析:1、对大厦空置房间及时上锁。
2、在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查，发现问题要及时上报。
3、要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。
4、节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。
案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间:2０0Ｘ年6月7日11：５0分地点：ＸＸ客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由:客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从ＸＸ房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。
处理经过：2０0X年6月７日11：50左右，XＸ房间发生高空坠物事件,经秩序员现场认定与多方调查,原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XＸ房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处,形成高空坠物事件.秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件得目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访,就是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。
5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇
5A级写字楼物业管理案例分析安保篇（一）如何按程序处理上访人员时间 2004年4月3日地点 XX大厦大堂事由 XX公司个人上访处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。
内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。
内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。
随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。
评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。
以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。
2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。
3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。
备注（二）如何处理停车场设备设施意外毁损时间 2004年5月12日地点大厦B2层东坡道出口事由挡车臂感应器被撞处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。
安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。
物业管理案例分析(安全类)
居家安防篇
解析: 【案例一】保安的行为不构成非法侵入住
宅罪，但对业主财产权利的侵害显而易见， 可视具体情况与业主进行沟通，可向业主 赔礼道歉或给予一定的精神赔偿。 【案例二】保安员做法存在严重失误，有 不作为之嫌，至少存在管理瑕疵。
居家安防篇
【建议】：在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件： 1、住户发生紧急求助情况，首先应正确判断并在第一时间报警； 2、平时加强对业主和周围环境的了解，扩大员工知识面，增强判断突发事件
来访安防篇
【解析】: 从法律角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区
无可厚非。无论是商品房住宅区还是政府建造的福利、 微利住宅区，所有权都属于全体业主，而住宅区本身 也是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而 非供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所；但用业 主自有财富建造的住宅小区则不是公共物品，而是业 主私有财产，这种建立在对业主私有财产侵犯的基础 上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。
居家防盗篇
【案例五】：业主家中被盗，物业公司应否赔偿？ 某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗
贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭， 负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没 有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与 小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己 交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护， 于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力 追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一 个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。
消防管理篇
【解决方法】 1.物业管理公司针对李先生投诉, 深刻认识自己错误, 与
李先生协商, 赔偿部分财产损失。用较好的认识态度, 争取业主不追究法律责任。 2.物业管理公司立刻进行整改消费隐患, 避免被消防部 门处罚。 3.大力落实各项消防措施, 加强消防巡查。另外, 物业管 理公司还充分利用这一典型案例, 宣传《消防法》有关 规定, 要求广大业主用户配合做好消防工作, 不得随意 使用、挪用消防器材, 树立消防意识, 促成小区的安全 环境。
物业管理案例分析
案例处理过程
业主迟疑不决，水电工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理， 你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了 业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装，并且与 装修巡视员握手言和。
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即时自测 1.案例中巡视员的做法正确吗？碰到类似问题你会如何解决？ 2.请分析本案例中水电工所用的技巧
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案例处理过程
耐心说服: 当住户的友人不愿登记时，护卫员和言悦色地做好解释工作，讲清对住 户带人的友人进行登记，是确保社区安全的必要措施，这样做既是对访客 负责，也是对住户负责，同时请带友人上楼的住户给予理解和协助。
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案例处理过程
变通处理: 当住户坚持不让其友人示证件时，护卫员便把原则性与灵活性结合起来，
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案例
也许是下班了的缘故吧，这位管理员并没太在意，只是随口说：城市里的 孩子接触泥沙的机会不是很多，我们小区内还有好多其它喜欢玩沙的孩子 呀，其它物体也存在着可能的危险，我们不能因为它存在可能的危险就取 消了呀。这位老先生针对‘不能因为它存在着可能的危险就取消’的话， 来气了：你们管理处没有听取我们业主的意见，我要找你们领导 ……
即时自测 1、物业公司是否有权破门而入？ 2、雷小姐的损失应由谁来承担？
法律依据 《物业管理条例》第47条第1款规定：物业服务企业应当协助做好物业管 理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措 施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
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知识点
紧急避险 是指为了本人或者第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的实际存在的
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策略分析 • 站在业主的角度，急业主之所急、想业主之所想 • 管理人员要对小区相关设备的功用、物业管理的相关知识等信息尽可能
物业管理案例100例
物业管理案例100例安管服务篇案例一、居功自傲后悔莫急[案例描述]2004年 2月7日，休闲购物城管理处保安员王瑞国在上班期间擅离岗位，并提前到饭堂就餐。
事后态度恶劣，不接受领导的教育和批评，面对自己的错误言行，王瑞国不但没有悔改之意，而且执迷不悟，擅自将管理处的《处罚通知单》撕毁。
[处理过程]鉴于王瑞国的恶劣行为，管理处经研究决定，对其给予扣除当月浮动工资50%，并建议公司对其作劝退处理。
[案例点评]王瑞国自2003年6月11日入职以来，工作尽职尽责，积极主动，遵守公司的各项规章制度，努力学习三正文化，多次受到业主/住用户的称赞，并得到了管理处及公司领导的好评。
因工作表现突出，2003年7月被公司评为“服务标兵”。
面对自己的进步和成绩，王瑞国沾沾自喜，从而放纵自已，居功自傲，在工作中懒懒散散，目无领导，不服从管理，最终断送了自己发展和成长晋升的机会。
案例二、处警迅速有勇有谋[案例描述]2004年2月15日上午8：50左右，正丰豪苑管理处6号岗保安员彭卫用对讲机紧急呼叫，报告叠翠居8栋301房内发生火灾。
[处理过程]保安部值班部长成为刚接到呼叫后，立即同工程部副部长邵宗军迅速前往事发地点，赶到后发现窗口有浓烟冒出，并有一男一女在窗口呼救。
当时，成为刚立刻安排邵宗军和两名保安员去抬梯子救人，然后和当值领班王进及其他岗位上赶来的保安员胡新桂、石绍勇、杨川、吴永峰、李义官、王磊、陈永彬、汪四平、肖世波、任家安（当时已下班，闻讯赶来救火）一起到3楼救火。
由于门是反锁着的，屋内的人无法打开（因烟太浓），他们便合力用脚将门踢开。
门打开后发现烟较大，冒出的烟充满了整个楼梯间，使扑救人员无法进入，情急中成为刚马上组织保安员疏散楼上和楼下的住户，并及时联系管理处刘经理赶往现场指挥灭火。
同时，安排保安员王进、胡新桂协助成为刚启用消防栓灭火；经过近半小时的奋力扑救，终于在9：20分左右将火扑灭并安全救出两名被困业主，过程中无一人受伤。
物业安全生产案例演讲稿(3篇)
第1篇大家好！今天，我非常荣幸能在这里与大家分享一个关于物业安全生产的案例。
安全生产是我们物业管理工作的重中之重，它关系到业主的生命财产安全，关系到企业的稳定发展。
下面，我将为大家讲述一个发生在我们身边的安全生产案例，希望通过这个案例，引起大家对安全生产工作的重视。
标题：筑牢安全防线，守护美好家园——XX小区安全生产案例分享一、案例背景XX小区是我公司管理的一个大型住宅小区，共有居民2800户，物业工作人员100余人。
近年来，随着居民生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
然而，在追求舒适便捷的同时，安全生产问题也不容忽视。
2019年5月，XX小区发生了一起因违规操作导致的火灾事故，给小区居民的生命财产安全带来了严重威胁。
二、事故经过2019年5月15日晚上10点左右，XX小区某栋居民楼发生火灾。
火灾原因初步判定为居民楼内一户居民在装修过程中，违规使用电焊作业，引发火灾。
火灾发生后，物业公司迅速启动应急预案，组织人员进行灭火救援。
在消防部门的协助下，火灾被成功扑灭，未造成人员伤亡。
然而，火灾造成的财产损失高达50万元。
三、事故原因分析1. 业主安全意识淡薄：部分业主在装修过程中，为了追求速度和节省成本，忽视了安全生产，违规操作。
2. 物业安全管理不到位：物业公司对业主装修过程中的安全监管不力，未及时发现和制止违规操作。
3. 应急预案不完善：虽然物业公司制定了应急预案，但在实际操作过程中，预案的执行力度不够，导致救援工作不够及时。
四、事故教训与改进措施1. 加强业主安全宣传教育：通过悬挂宣传横幅、发放宣传资料、举办安全知识讲座等形式，提高业主的安全意识。
2. 严格装修管理：加强对业主装修过程的监管，对违规操作进行制止，确保装修安全。
3. 完善应急预案：结合小区实际情况，制定更加科学、合理的应急预案，并定期组织演练，提高应对突发事件的能力。
4. 加强安全检查：定期对小区进行安全检查，发现问题及时整改，消除安全隐患。
物业管理风险十大典型案例
物业管理风险十大典型案例案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 (2)案例二、物业管理公众责任险案例 (4)案例三、小区内交通安全案例 (6)案例四、小孩小区爆炸死亡物业公司判赔近7万 (8)案例五游泳池安全管理（体育健身设施责任） (10)案例六小区化粪池炸伤人案 (12)案例七 5 岁独生子女命丧小区窨井案 (14)案例八都是“李子”惹的祸（高空抛物责任） (15)案例九、车场大树砸坏小轿车 (17)案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折物管赔偿2万多 (19)案例一、“广告牌”的特殊侵权问题某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。
某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。
该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿………经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙，经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。
分析：1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。
2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。
《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。
此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。
物业安全管理案例及分析
物业安全管理案例及分析物业管理安全方面部分实用案例案例1大堂遗失物品住户心急如焚案例描述一个周末的夜晚，住在某大厦东座的一位小姐到大堂处理一件事情。
办完事后，发现放在一旁的手袋不见了，里面有刚领到的工资和公司保险柜的钥匙。
处理过程管理处马上到现场了解情况，同时调看事发时段的大堂监控录像。
从录像中，大家清楚看到一名男子顺手牵羊拿走了小姐置于一旁的手袋。
但非常遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度的限制，录像只显示了该人的背影，虽与东座某公司的一位员工很相似，但不能完全确认和肯定。
失主不希望带来其他麻烦，要求管理处继续帮助寻找。
管理处经过商议，在大堂贴出告示，讲清失主失窃的情况，申明可疑人已被摄入监控录像，此事公安机关已立案，希望其能迷途知返，主动归还被子窃的手袋，以免闹出更大的乱子。
翌日，手袋已被悄悄地送回来了，里面的东西丝毫未损。
管理处工作人员及时通知失主领回了手袋，女失主重金酬谢被管理处婉言谢绝。
案例点评物业管理是没有刑侦权利的，同时在证据不足的情况下也不可能指证。
该案通过敲山震虎的做法，巧妙地运用了人的心理作用，达到了处理问题的目的。
案例2 访客蛮横车辆乱停案例描述某大厦发生了这么一件事：一辆武警牌照的外来轿车要进小区停车场，安管员见是外来车，便告知这里是私家停车场，请他到其他的地方停放。
而车主声称是来找楼上业主的，并以进去调头为借口驶入车场后，把车往道路中间一横，开始破口大骂。
安管员见他堵塞交通，又如此蛮横不讲理，就争执起来。
处理过程安管领班小田赶到现场后，觉得安管员认真履行职责，并无不妥之处，但如果处理不好，不仅给业主造成误解，也会打击安管员的工作积极性，就一定请车主解释清楚，否则不能离开。
车主见情况不妙，急忙通知楼上业主诬告说安管员不让停车也不让走，还要打人。
当业主某小姐来到停车场，听取小田把事情简要介绍后，忙打圆场说，原来大家误会了！我代他给你们道歉，部队上的人脾气急，就别跟他计较了，让他把车开走吧！小田见某小姐很通情达理，自己的基本目的也达到，不如见好就收，便函叫安管员开闸放行。
物业管理14个案例分析
物业管理14个案例分析1. 业主投诉物业服务不到位。
某小区业主对物业服务不满意，多次投诉物业公司服务质量不到位，包括保洁不及时、绿化维护不到位等问题。
物业公司应及时响应业主的投诉，加强对员工的培训和管理，提升服务质量，以满足业主的需求。
2. 小区停车管理不善。
小区停车位有限，停车管理混乱，导致停车难题频发。
物业公司应加强停车管理，制定合理的停车位分配方案，加强管理力度，解决停车难问题。
3. 小区安全隐患。
小区存在安全隐患，如楼道灯坏、电梯故障等问题，严重影响了居民的生活质量。
物业公司应及时排查安全隐患，加强设备维护和管理，确保小区居民的生活安全。
4. 小区环境卫生差。
小区环境卫生差，存在垃圾乱堆放、绿化维护不到位等问题。
物业公司应加强环境卫生管理，提升保洁质量，改善小区环境。
5. 小区公共设施老化。
小区公共设施老化严重，如水电设备老化、管道漏水等问题。
物业公司应加强设施维护和更新，确保小区公共设施的正常运行。
6. 物业费管理不透明。
业主对物业费管理不满意，认为物业费收取不透明，存在乱收费等问题。
物业公司应加强物业费管理，做到收费透明化，建立合理的费用收取标准，提高业主满意度。
7. 小区安全管理不到位。
小区存在安全管理不到位的问题，如门禁系统不完善、保安巡逻不到位等。
物业公司应加强安全管理，提升小区的安全防范能力，确保居民的生命财产安全。
8. 小区物业管理混乱。
小区物业管理混乱，存在管理不规范、服务不到位等问题。
物业公司应加强管理规范化，建立健全的管理制度，提升服务品质，提高小区管理水平。
9. 小区业主大会决议不执行。
小区业主大会决议不得到物业公司的有效执行，导致小区管理混乱。
物业公司应严格执行业主大会决议，加强与业主的沟通，确保决议得到有效执行。
10. 小区设施维护不及时。
小区设施维护不及时，如电梯故障、楼道灯坏等问题。
物业公司应建立健全的设施维护体系，加强设施巡检和维护，确保小区设施的正常使用。
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析1案例一：停车场丢车赔不赔某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。
一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。
观点一：声明在先，不予赔偿理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。
收了费，保管关系成立。
单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：双方有责，各负一半。
观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳：1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。
2.物价部门未核准收费标准，收费违法。
3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。
5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。
提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。
案例二：楼上住户漏水问题徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。
找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。
虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。
对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？案例分析：1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
物业服务案例分析
相关法规：
民法通则一百二十六条规定,建筑物或者其他设施 以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、 坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当 承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。
7
相关法规：
物业管理条例第56条规定,物业存在安全隐患, 危机公共利益及他人合法权益的,责任人应当 及时维修养护,有关业主应当予以配合。责任 人不履行养护义务的,经业主大会同意,可以由 物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
32
并非立即解决
几日后,7号楼1103室的业主还是能够听到鸡叫声, 于是物业联合业主一同拨打了城市管理综合执法部 门的电话,向政府部门寻求帮助。
最后在城市管理综合执法部门的监督下,1102室的 业主迅速将饲养的大公鸡做了处理。
33
总结
以法规和政府相关规定为依据解决问题最给力。 联合政府相关部门解决问题最给力。 出现问题及时解决,不留后患,工作效率高。 出现问题,正确的解决方法是关键。
经查,在距离李某家阳台垂直距离约5米的地方,有10千 伏高压电线。事发前天晚上,刮7级大风将电线刮断落 在了树上,导致损害的发生。
12
张某的父母向法院提起诉讼
物业服务企业未尽到在小区内的管理职责,对 电线刮断的事实未引起充分重视,应当承担责 任。 电力公司作为高压电线的经营人,负有保障电 力设施安全的义务但亦未履行该义务,也应当 承担责任。
8
相关法规：
民法通则第一百二十六条规定,物业使用人对物 业进行使用的过程中,应当按照物业的性质加以 利用。
物业管理条例第三十六条规定,物业服务企业应 当按照合同的约定,提供相应的服务。物业服务 企业未能履行合同的约定造成业主人身、财产
9 安全受到伤害的,应当依法承担责任。
物业事故案例分析
2楼2、物业管理公众责任险案例2004年2月23日19：20分左右，某小区业主开车驶入停车场入口时，车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸，正在办理车辆放行手续时，一业主小孩（3岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能妥善照顾小孩，小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮，道闸突然放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。
事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长（小区业主）的损失，隐瞒事实向保险公司理赔（注：该物业小区办理了物业管理公众责任险）。
分析：1、物业管理作为一个高风险行业，各项业务涉及面多、人广，直接涉及人身和财产安全，同时繁杂、多样，受环境影响大，处于随时随地的动态之中，可控性低，涉及的对象（人和不动产）都是金额巨大的标的物，但同时物业管理又是一个微利行业，物业公司多保本甚至亏损经营，合理的风险转移是必不可少的，物业管理公共责任险也就应运而生。
2、在现实工作中，个别物业公司在购买物业管理公共责任险后，出现思想麻痹，认为公司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道，物业公司从此可以高枕无忧，从而在日常管理工作中出现松懈。
其实，购买保险，转嫁的仅仅是经济赔偿责任，保险公司并不会承担管理品质下降、客户满意度下降的后果，物业公司仍然必须承担自己的管理责任，承担客户抱怨甚至流失的后果，长此以往，物业公司也只能被市场抛弃。
更有甚者出现在现实操作中为了取悦客户，不坚持原则、对保险公司隐瞒事实真相的违规操作，物业公司此种行为属于违约行为（物业公司与保险公司之间的合同），不但有可能面临保险公司拒绝赔偿、公司荣誉受到伤害的风险，若达到一定数额，符合一定条件，公司及法人代表要承担相应罚金甚至刑事责任。
3 、从维系客户关系角度来看，良好的客户关系是建立在专业、优质的服务基础之上的，本案中的做法其实并不利于物业公司与业主维持良好的客户关系，反而可能会给日后处理类似问题带来困难。
同时，为维护业主不当利益，却损害合作伙伴的合法权益，也与公司一直强调的诚信、尊重顾客、尊重合作伙伴的原则不符。
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来访安防篇
【案例三】：谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？ 某小区实行封闭式管理门口挂有明显的“私家花园、 谢绝外来人员进入”标示牌，一天以外来人员以参观 健身为由要进入小区，在小区保安拦阻制止的情况下 此人打发雷霆并且出口辱骂保安，并扬言要到有关政 府职能部门投诉及到媒体上宣扬此事，他的理由是小 区内的公共场地就既然是“公共”就应该公开自由进 出，小区管理处这样的做法不合法。 【评点】：上述案例矛盾的关键在，谢绝外来人员进入 住宅区的做法是否合法？
车辆管理篇
【案例七】：提供停车位客户轿车丢失怎么办？ 近日某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进 入大厦时大厦停车场的车辆管理员对该车辆进行了发 卡工作，停车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的 场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保 管！）。该客户现因车辆丢失向物业管理公司要求索 赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于是双方发生激烈 争执。
来访安防篇
【解析】： 从法律角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区 无可厚非。无论是商品房住宅区还是政府建造的福利、 微利住宅区，所有权都属于全体业主，而住宅区本身 也是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而 非供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所；但用业 主自有财富建造的住宅小区则不是公共物品，而是业 主私有财产，这种建立在对业主私有财产侵犯的基础 上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。
来访安防篇
【案例四】：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？
一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若 无人似地径直朝大堂闸门闯去。 值班保安员立即走出值班室， 开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15 楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装 修已经搞完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入 证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》，晚6 时后应停止装修，请予合作和谅解。 这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们 来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止， 他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。
来访安防篇
【建议】： 1.讲解有关的法律解释，阐述这样做的法律依据。也可以通 俗的讲小区所有的设施，场地都是核价分摊在每户业主的 购房款里面的，也就是全体业主的私有财产，不是市政公 众场所。 2.提示对方换位考虑以下如果他自己是否也希望住在一个安 宁、安全的环境里。 3.如业主亲友来访或政府部门执行公务，为安全起见，则可 根据公安部门要求，采取对外来人员身份进行确认、登记 或者由业主代为登记及派人陪同的情况下进入。
消防管理篇
【案例六】：遇到火警消防栓不出水怎末办？ 李先生入住某高层住宅小区还不到1个月。一天，李先生家厨 房内发生火警，其家人急忙跑到楼层消防栓处，打开水源开关， 拉着软管一边向屋里跑，一边打开喷枪开关，，结果喷枪内滴水 未出。幸亏楼层灭火器箱内有几只灭火器，在闻讯赶来的周围邻 居和物业管理公司值班保安员的帮帮助下，及时扑灭了火焰。后 经了解，消防栓喷不出水，是因为小区内有居民盗用消防栓里的 水，物业管理公司担心水费超标，所以擅自将消防栓的阀门关掉 了。据此原因李先生向该小区物业管理公司提出赔偿经济损失要 求。
思考：物业公司是否应当承担侵权责任
居家安防篇
解析：
【案例一】保安的行为不构成非法侵入住宅罪，但对业 主财产权利的侵害显而易见，可视具体情况与业主进 行沟通，可向业主赔礼道歉或给予一定的精神赔偿。 【案例二】保安员做法存在严重失误，有不作为之嫌， 至少存在管理瑕疵。
居家安防篇
【建议】：在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件： 1、住户发生紧急求助情况，首先应正确判断并在第一时间报警； 2、平时加强对业主和周围环境的了解，扩大员工知识面，增强判断突发事件 性质的能力； 3、在正确判断业主家正在发生火灾、煤气泄漏、刑事案件等特别严重的情况 下，依据法律上紧急避险或正当防卫的规定，可果断破门而入实施救助； 4、在判断没有严重事件发生时，要及时设法与业主取得联系，以便业主采取 必要措施； 5、当判断发生困难又恐业主家发生严重事件时，要有除物管公司以外的第三 人在场见证方可进入。第三人可拟请派出所、居委会、业主委员会、业主 的亲戚朋友或者邻居； 6、在实施正当防卫及紧急避险行为时，应采取效果最好、损失最少、业主最 能接受的方式进行； 7、有关物管服务中需要紧急进入业主家的情况，最好能够通过书面形式（比 如《业主手册》等）进行约定。
Hale Waihona Puke 消防管理篇日常消防工作应注意事项： 一、是要加强消防设备设施及消防器材的配置，使用先进的 消防安全系统； 二、是要加强消防设备设施的维修保养，使这些设备设施始 终处于良好的使用状态； 三、是要加强辖区内的消防巡查，重点检查易出现隐患的区 域或部位，巡查消防设备设施是否齐全完好； 四、是要加强消防宣传，树立“群放群治”的意识，树立全 民全员的消防安全意识； 五、是要做好火灾处置预案，定期组织学习消防演习，培训 员工和用户的火灾应变处理能力。
消防管理篇
【评点】：擅自将消防栓的阀门关掉了是否正确。 【分析】：消防管理涉及物业辖区内的人身、财产安全 ，是物业管理公司各项管理中的重点工作，物业管理公 司在发现有人使用消防栓的水时，应该依法耐心说服并 制止，必要时可处以适当的处罚，但决不能因噎废食， 关掉消防栓。同时物业管理公司应按照规定配置消防设 施和器材，设置消防安全标志 。
来访安防篇
【评点】：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？ 【分析】：进入小区装修的队伍中鱼龙混杂，如何加强对其 人员的有效管理，以确保安全，是物业管理中安全管理的 一个重要课题。物业管理公司对装修人员出入小区的严格 管理，有时候业主会认为很麻烦，就不给予积极的支持， 甚至是消极的抵触；如若放松对装修人员出入小区的管理， 业主们又会认为物业管理公司的安全管理松懈，管理服务 意识差。尤其是在业主入住装修期间，一旦出现盗窃案件， 物业管理公司的改造就更加被动。因此，对装修人员的管 理一刻也不能放松，要制定严格的规章制度，严格执行， 严格管理，坚决杜绝一切不安全隐患的出现。
消防管理篇
【解决方法】 1.物业管理公司针对李先生投诉，深刻认识自己错误， 与李先生协商，赔偿部分财产损失。用较好的认识态 度，争取业主不追究法律责任。 2.物业管理公司立刻进行整改消费隐患，避免被消防部 门处罚。 3.大力落实各项消防措施，加强消防巡查。另外，物业 管理公司还充分利用这一典型案例，宣传《消防法》 有关规定，要求广大业主用户配合做好消防工作，不 得随意使用、挪用消防器材，树立消防意识，促成小 区的安全环境。
车辆管理篇
【案件审理】 一审认为:物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用, 为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应 为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有 缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业 公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且 保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了 停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业 公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未 检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。 因此,物业公司应承担赔偿责任。
车辆管理篇
【评点】：本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车 位构成的是“停车位有偿使用合同关系”还是“保管合 同关系”。 【分析】：本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停 车秩序这种“停车位有偿使用合同关系，这在写有“本 大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管 请各位车主自行保管！” 的停车卡上已经表明，事实 上，停车位本身并未造成车辆丢失，车辆的丢失也不是 因为停车秩序造成的，所以物业管理公司提供停车服务 不是保管合同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行 检验的义务。 故案例中物业公司不用承担赔偿责任。
安全： 是指不受威胁，没有危险、危害、损失。人类的整体与生存 环境资源的和谐相处，互相不伤害，不存在危险的危害的隐患。
安全生产： 指在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损 失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业 人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关 活动。
安全, 需要的是行动，而不是口号！
【案例八】：停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟 有无责任? 1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称 维修公司)驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦 办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业 管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后 来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案, 厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助 通报,但至今未将失窃的轿车追回。
车辆管理篇
【解决方法】 本案例中物业管理公司应据理力争，坚持不予赔偿 的主张。具体做法上，可想向客户陈述上述理由，协 商解决。但如果客户仍固执己见，要求物业管理公司 提供赔偿，那么物业管理公司就应用 法律手段保护自己，准备 好所需各类证据，到人民 法院提请诉讼，主张人民 法院保护自己的合法权益
车辆管理篇
居家防盗篇
来访安防篇
消防管理篇
车辆管理篇
消防管理篇
员工管理篇
职业安全篇
风险防范篇
居家安防篇
【案例一】: 报警器误报惹了祸 一天，某物管公司值勤保安接到住户联网的报警信号后即赶 赴现场，在楼道听到住户家中有响声敲门无人开门，于是保安 就用工具将门强行破开，发现家中住有一位老太太，而报警信 号属于报警器误报。物管公司领导闻讯立刻向住户赔礼道歉， 并修理好损坏的房门。后来业主对物管公司提出赔偿要求。 【案例二】: 报警求助处理不当 一次，上海某住宅小区物业管理处接到一住户的报警信号， 派出2名保安前往处理，保安员找到报警住户门口，经敲门无人 应答，思考再三没有破门而入，而是守候在业主家门口，事后 才知业主家发生了刑事案件，业主以管理处不及时破门救助为 由，把物业管理公司告上法庭。