物业管理经典案例

其爱人给物业管理中心绿化部打来电话， 告知情况， 主管绿化的副主任立即赶往现场， 查看
结果与所报事实相符， 立即将女同志送往医院医治， 经医院检查无大伤， 住院休息几天即可。
其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求（医疗费、精神损失费、营养费等约
3400 元）。
问题：物业管理中心该不该赔偿？
案例分析：
枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。
如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、
对物业管理公司协议有意见
而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主违约，也是
对业主权益的侵害。
2. 逼迫业主签订 3 年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与
目前物业管理市场的现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协
但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基ห้องสมุดไป่ตู้房屋买卖合同而产生的合同法律
关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违
约赔偿责任。
3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，
发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。
2. 车辆在小区内的停车场地停放，收费 1 元 / 小时
3. 业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车
50 元 / 月。助动车 150 元 / 月，机动车 300 元 /
月。
车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问：物业公司的做法是否合理？
案例分析：
机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停
有责任去
消除这种隐患， 尽快地对窗户进行维修， 由于年久失修， 造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻
璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。
案例八： 业主李某经过其所住的商住楼大堂时， 因潮湿地滑而摔倒在地， 造成骨折住院一个多月，
花费医药费数千元。 李某认为其摔倒主要是因为地滑， 因此物业公司应负担一定责任， 物业
违反了上述规定。 根据上述规定， 物业公
司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，
所得的收益归全体业主所有， 纳入维
修资金。
案例六：
2033 年 5 月 30 日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，
不巧院墙
外有一位女同志和爱人经过， 正好砸在女同志的身上， 划破衣服， 砸伤背部和手臂。 事发后，
于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。
观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳： 1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措
施，不允营业。
2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。 3. 单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等） ，牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。
2. 建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看哪些是 必要的，哪些是多余的，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，才确定实际
要增强的物业管理费的幅度和标准。
案例十：
某小区共有 1000 套住房，还有 200 套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委
托物业公司成立了业主委员会筹备小组， 经过一段时间的准备工作， 筹备小组召开了业主大 会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。 但在公布业主委员会当选委员名单前，有
辆丢失， 遂于物业管理公司交涉要求赔偿， 物业管理公司已有正式声明在先， 收取的停车费
未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。
观点一：声明在先，不予赔偿
理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费）
，不存在保管关系，利益风
险不等
观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加
制。
案例四：
小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：
第一， 签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发
商的承诺不一样， 同时他认为签订 3 年得管理协议也不是合理的， 所以他拒绝了物业管理公
司的要求， 结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。
公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。
请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。
案例分析：
物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上
挖坑、 修缮安装地下设施等， 没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，
对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。
同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。
案例七：楼宇玻璃掉落砸坏小车案
2003 年 9 月 10 日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午
12 时 40 多分钟，楼
上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。
根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，
就是原始取得和继受取得。
原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得
了建筑物所有权的方式。
继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换
或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。
楼上业主的
过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵
犯应当承担侵权赔偿责任。
4. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。
由于受损部位不属于公共
设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊
的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
该玻璃系过道窗户上的， 窗户是铁皮钢窗， 年久失修。 车主认为物业管理中心对小区进行了 物业管理， 并收取了物业管理费， 对楼宇负有管理义务， 楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，
应当予以修理车辆，恢复小车原貌。
请问：车主的要求合理吗？ 案例分析：
第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任，有的小区在管理中对车辆实行了保
请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？
案例分析：
1. 要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事和业主委员会协商和沟通了，提高
物业管理服务的水平和服务质量，增强了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标
准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种
投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。
物业管理经典案例
案例一：停车场丢车赔不赔
某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，
但为防止突发重大损失， 依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：
本车场只负责
提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。
一次业主甲的朋友乙开车来访， 停车于车场， 期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车
管的责任， 与业主签订了车辆保管合同， 收取了车辆保管费， 形成了事实上的保管合同关系。 在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。
该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿
停靠，可以不赔偿。
第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否有管理责任。
因此，是建
筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。
发展商作为为出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样
具有业主委员会的选举权利和被选举权。
某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的
200 套房屋计算为自己的投票权，是侵
犯了业主选举的合法权益， 坚决反对选举结果， 要求进行重新选举， 这些都是由于其不清楚
《民法通则》第 126 条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生
倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的， 它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明
自己没有过错的除外。 ”规定中明确了所有人和管理人的责任。 该玻璃是公共过道窗户上的，
系物业管理中心管理的场所， 物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，
部分业主提出发展商将未出售的 200 套房屋计算为自己的投票权， 是侵犯了业主选举的合法
权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。
请问： 1.发展商是否可以将未出售的 200 套房屋计算为自己的投票权，为什么？ 2.物业公司
应如何协调本案的这个矛盾？
案例分析：
发展商可以将未出售的 200 套房屋计算为自己的投票权。
问题。 虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，
但刘先生心里还是不痛快， 认为物
业在装修管理上没有尽到责任， 所以拒绝缴纳物业管理费。 对物业公司的服务不满意， 是否
可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？
案例分析：
1. 楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，
议改为 3 年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然要拒绝。
3. 如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如