控制性详细规划解读（1）

控制性详细规划解读（1）1 控制性详细规划的基本理论1.1 控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用1.1.1涵义控制性详细规划是以城市、镇总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。

1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容1.1.2.1确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

1.1.2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

1.1.2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；1.1.2.4根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

1.1.2.5根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求。

1.1.2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。

1.1.3控制性详细规划具有以下特征1.1.3.1控制引导性与灵活操作性：控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。

其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。

1.1.32法律效应：控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展，法律效应是控制性详细规划的基本特征。

1.1.3.3图则标定：图则标定是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解化的表现，它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制。

1.1.4控制性详细规划的作用1.1.4.1控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节1.1.4.2控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次1.1.4.3控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段1.1.4.4控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台1.2 控制性详细规划产生的背景及历程1.2.1控制性详细规划产生的背景1.2.1.1城市建设方面的要求：土地使用制度改革提出新问题，建设方式与投资渠道变化带来新要求，城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求。

1.2.1.2规划管理方面的要求：土地管理的观念与方法的转变，房地产开发的管理方式的转变。

1.2.1.3新形式下对规划设计工作的要求：城市规划要适应规划管理工作的要求，要求规划具有弹性，要求下一层次规划符合总体规划的意图，要求具体体现城市设计构想。

1.2.2我国控制性详细规划的发展历程1.2.2.1最初的尝试（80年代初）上海虹桥开发区规划1.2.2.2有益的探索（80年代中后期）桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系（12项）。

广州市街区规划（80年代末），更接近于ZONING的分区规划方法。

苏州桐芳巷改造规划（87年），按现状——规划——管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。

汕头龙湖片区分区规划（89年），将分区规划做到控制性详细规划的深度。

1.2.2.3步入成熟（80年代末90年代初）温州旧城改造控制规划：规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于管理实施；规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方参与；分级管理区分控制等级，突出重点，解决主要矛盾；针对地方情况增加对私人建房和开设商店的控制及规定；对于土地性质的相容性提出控制办法和管理依据；土地使用分类方法和代码使用了正在编制的国家规范。

1.2.2.4控制性详细规划地位确立，编制走向规范。

《上海市土地使用区划管理法规的研究》（上海市规划局）1986 《控制性详细规划编制办法（建议稿）》（江苏省城乡规划设计研究院）1989《南京控制性详细规划理论方法研究》（东南大学与南京市规划局）1991对控制性详细规划作了较为系统的总结。

1991年建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》，明确了控规的编制内容和要求。

1992年建设部又下发了《关于搞好规划，加强管理，正确引导城市土地出让和开发活动的通知》，对温州市编制控规引导城市土地出让转让的做法进行推广，1992年底又颁布实施了建设部令第22号《城市国有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确，出让城市国有土地使用权，出让前应当制订控规。

确定的控规在土地市场化行为中的权威地位。

1995年建设部又制订了《城市规划编制办法实施细则》，进一步明确了控规的编制内容，这标志这具有中国特色的控制性详细规划已经步入了成熟阶段。

从此，控制性详细规划逐步走上了规范化的轨道。

2控制性详细规划的控制体系和控制要素2.1土地使用控制2.1.1用地面积与用地边界2.1.1.1用地面积：用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，每块用地不可有重叠部分。

2.1.1.2用地边界：用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。

地块的用地边界划分一般有如下原则：1、严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部分、单位划分地块2、以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种是用性质3、建议有一边和城市道路相邻4、结合自然边界、行政界线划分地块5、考虑地价的区位级差6、地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发7、对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划快，不再给定指标8、规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微博通道橙线等9、规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界2.1.2土地使用性质控制用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）来确定，城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。

2.1.3土地使用兼容性土地使用兼容：多种用地性质在地块内混合布置，以适应城市发展的需要。

有些使用性质可以混合，而有些则不适宜混合布置。

例：工业用地和居住用地相邻会带来污染和噪音，大型的市政设施和其他用地混合布置时会有辐射或者布线的问题土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映土地使用兼容的原则：促进相关功能建筑的集中布置；提高土地经济效益；减少环境干扰；确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置；土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。

2.2环境容量控制环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。

其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。

城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。

城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面。

2.2.1容积率2.2.1.1容积率又称楼板面积率或建筑面积密度，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值。

容积率是衡量土地使用强度的一项指标在一定的建筑密度条件下，容积率与平均层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。

地块面积保持不变，容积率指标越高，建筑面积的总量越多。

容积率指标的意义在于它能够比较综合地反映对城市土地进行开发建设的使用强度。

容积率可制定上限和下限：下限保证开发商的利益上限防止基础设施超负荷运行及环境质量下降2.2.1.2容积率的确定，要考虑以下因素：1、地块的使用性质：不同性质的用地，开发强度不相同。

例如：商业、旅店和办公楼等的容积率一般应高于住宅、学校、医院和剧院等。

2、地块的区位：土地区位效益(级差地租)理论支配着城市各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度。

土地使用强度，应根据其区位和级差地租区别确定。

例如：中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。

例如：中央商务区(CBD)的容积率比远离中央商务区的地区要高得多。

3、地块的基础设施条件：一般来说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。

4、人口容量：较高的容积率能容纳更多的人口，则需要较好的基础设施条件和自然条件。

以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分。

例如：香港的太古广场、东京的涩谷、上海的国际金融中心地区、英国的道克兰地区高密度开发就配以高强度的基础设施容量。

5、地块的空间环境条件：即与周边空间环境上的制约关系，如建筑物高度、建筑间距、建筑形体、绿化控制和联系通道等。

6、地块的土地出让价格条件：容积率与出让价格成正比7、城市设计要求：宏观城市设计构想，通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来具体体现8、建造方式和形体规划设计：不同建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案。

例如：低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度和高层高密度，这些均对容积率的确定产生重大影响。

例如：美国的居住区按照建筑形式划分容积率，按高层公寓、多层公寓、别墅等类型划分。

同种建筑类型的地块容积率应该相同，是为了保证规划的公平。

2.2.1.3容积率的相关问题1、容积率与城市开发的关系前期投资费用，开发利润总额开发利润总额＝总建筑面积×商品房售价/m2商品房售价＝建筑工程成本+设计和管理费用成本+开发利润和税收+前期投资费用好处：可以降低单方建筑面积上所分摊到的前期投资费用额，进而降低总成本，提高开发利润。

土地使用费、场地平整、基础设施建设费用开发资金的循环速度，增加容积率，减少开发项目，将开发资金相对集中，提高开发建设强度，可以减少前期准备工作对开发周期的影响，加速资金周转，提高经济效益。

2、容积率与可持续发展的关系：容积率过高，环境恶化，诱发社会问题。

环境质量的下降引起地租及房价下跌，使开发利润减少。