房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产估价师高效备考表格-经济评价指标表汇总
息税前利润（EBIT）=利润+利息
※简化计算：净运营收入/本期应还利息
流动资产-存货/流动负债总额
业增值）/初始投入资本金
2、投资人权益增加值=A-Pi×收益率
Pb=累计净现金流出现正值年份-1+（|上 年累计净现金流|/本年净现金流）
1、所得税=（税前净现金流+投资人权益增加值-折旧）× 25% 2、预征算法所得税＝（预售收入×A%－期间费用－增值税 及附加－土地增值税）×25%（A：省20%地15%其10%）
税前利润(利润总额)=营业利润＋营业外收支净额
年平均税后利润总额/资本金
税后利润=利润总额－所得税
税前净现金流/初始投入资本金 税后净现金流/初始投入资本金
税前净现金流=税前利润(收入-运营)-还本付息
税后净现金流=税前利润(收入-运营)-还本付息-所 得税
（税后净现金流+投资人权益增加值+物 1、税后现金流=收入-运营-还本付息-所得税
FNPV FIRR 同静态投资回收期
借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借 款期数+（上期还款/当期可用于还款的
资金）
清偿能力指标
可用于偿债资金/本期应还本付息
可用于偿债资金=利润+利息+折旧费+摊销-所得税
※简化计算：净运营收入/本期应还本付息
息税前利润/本期应还利息 总负债/总资产 流动资产/流动负债总额
开发利润/总开发成本 销售利润/销售收入开发利润=总开Fra bibliotek价值-开发成本
总开发成本=土、建、管、销、财
销售利润=销售收入-开发成本-增值税和税金及附加 -土地增值税
销售收入=价值或价格
年平均税前利润总额/项目开发总投资 年平均利润额：正常年份
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产投资项目经济评价指标和方法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义1
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义1
房地产投资项目经济评价指标和方法
1.房地产投资项目经济评价指标体系
【重点难点】指标体系
【2010年真题】
◇下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是（ ）。
A.成本利润率
B.销售利润率
C.利息备付率
D.内部收益率
[答疑编号2526060401]
【提示】参见教材P124
【答案】D
【解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标。
AB 两项属于静态盈利能力指标；C 项利息备付率属于清偿能力指标。
【典型例题】
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。
A.投资回收期
B.借款偿还期。
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分:房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入.包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本—期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额—所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值（NPV)财务净现值(NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受.(2）财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为:CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月）.（3)动态投资回收期动态投资回收期(P），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部b投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标.其计算公式为：在式中的P为动态投资回收期.b动态投资回收期以年表示,其详细计算公式为：P=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现b值的绝对值/当期净现金流量现值](二)静态指标（1)成本利润率（非年利率)成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
房地产投资经济评价指标有哪些
房地产投资经济评价指标有哪些房地产投资经济评价指标有哪些广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
那么房地产投资经济评价指标有哪些呢1.投资回收与投资回报：房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。
投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息;对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款(投资)的回收部分，借款人的付息部分就是其贷款(投资)的回报部分。
投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。
2.经济评价指标体系：房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。
其中，静态指标是在不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。
静态指标的计算简便，通常在概略评价时采用。
动态指标是考虑了资金的时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。
动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。
除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果。
3.全部投资和资本金评价指标的差异：房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金(又称自有资金或权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成。
以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系
以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系Resource n Rate)是企业利用资源所获得的收益与资源投入的比率。
该指标反映企业资源利用效率，指标值越高，说明企业对资源的利用效果越好。
IRR是投资内部收益率（Internal Rate of Return），是指投资项目所能获得的收益率。
该指标反映投资项目的盈利能力，指标值越高，说明投资项目的盈利能力越强。
以ROE和IRR为核心的房地产企业运营评估体系，能够综合反映企业的财务状况、资源利用效率和工程项目进度情况，为企业提供全面的运营评估和决策依据。
同时，该体系还能够帮助企业管理层从总体上把握管理变革的进度和方向，实现企业的长期稳健发展。
资源占用回报率是指考核净利润与平均占用总资源的比值，可以作为集团评估公司层面的资源运用效率的指标。
平均占用资源包括公司层面占用集团权益、往来资金、外部借款和集团借款等。
该指标可以被分解到影响该指标值的关键要素，从而更好地了解企业资源利用的情况。
IRR的定义和应用IRR是内部收益率的缩写，指项目投资实际可望达到的收益率。
它是评估项目投资价值的最重要指标，即使项目的净现值等于零时的折现率。
这一指标不仅考虑了现金流入总量和流出总量，还考虑了现金流入和流出的时间，体现了现金的时间价值。
此外，IRR还可以用于评估项目中的重大决策对于项目收益的影响，有效比较具有不同投资规模项目的盈利能力。
动态ROE和动态IRR的应用为了更加及时反映企业运营状况，我们提出了动态ROE 和动态IRR，用来实时监控企业运营，掌握企业健康状况。
这两个指标作为评估投资收益的指标，可以更好地反映企业的运营情况，帮助企业及时调整运营策略，提高企业的盈利能力。
房地产企业运营评估体系蓝图通过对某房地产公司现有报表和指标的梳理，我们提出了一套报表+核心指标的运营报表和指标评估体系。
该体系包括运营状况总表、资产占用回报率、运营资本周转率、资金计划跟踪表、销售表、动态成本表、管理费用表、营销费用表、利润情况、资源情况表、库存监控表、低效资产监控表、项目进展跟踪表、平均回款周期和成本资金占用比等报表和指标。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。 财务净现值<0时，项目不可行。财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以货币额表示项目的净效益。
四、经济指标
静态盈利能力指标
四、资本金利润率和资本金净利润率资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比。计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。
四、经济指标
静态盈利能力指标
五、静态投资回收期在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。静态投资回收期=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
清偿能力指标
三、利息保障倍数也称利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。按分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值
房地产开发项目经济评价
房地产开发项目经济评价
首先，项目投资回报率是评估项目经济效益的重要指标之一、计算公
式为：投资回报率=(总收益-总成本)/总成本。
投资回报率越高，意味着
项目收益相对较大，项目的经济效益也相对较高。
其次，净现值是评价项目盈利能力的指标之一、净现值是指项目未来
现金流入和现金流出之间的差额，通常以现值方法衡量。
净现值为正值时，表示项目盈利能力较好；净现值为负值时，表示项目盈利能力较差。
此外，内部收益率也是项目经济评价的重要指标。
内部收益率是指将
项目净现值等于零时所得到的折现率，它反映了项目投资的收益率水平。
内部收益率越高，表示项目的收益越高，经济效益也越好。
最后，资本金回收期也是项目经济评价的一项重要指标。
它是指项目
从投产开始至累计净现金流量恢复项目投资成本所需的时间，也叫做投资
回收的时间。
资本金回收期越短，表示项目回收投资的速度越快，风险较小。
在进行房地产开发项目经济评价时，需要考虑多个因素，如项目所在
地的市场需求、发展前景、政策环境、项目投资规模等。
同时，还需进行
风险评估，包括市场风险、资金风险、政策风险等因素的分析。
有针对性
的评估方法和市场分析能够提供开发项目的较为准确的经济效益和盈利能力。
总之，房地产开发项目经济评价对于判断项目的经济可行性和盈利能
力至关重要。
通过投资回报率、净现值、内部收益率和资本金回收期等指
标的计算和分析，能够帮助投资者做出合理的决策，降低投资风险，实现
项目的经济效益最大化。
房地产企业财务分析常用指标
房地产企业财务分析常用指标房地产市场作为经济的重要组成部分，一直以来都吸引着投资者的关注。
对于房地产企业而言，财务分析是评估经营状况和风险的重要工具。
在进行财务分析时，常用的指标可以帮助我们了解企业的财务状况、经营能力和偿债能力，从而做出明智的投资决策。
一、盈利能力指标1. 营业净利润率：营业净利润率是衡量企业盈利能力的重要指标，计算方法为营业净利润除以营业收入，并乘以100%。
2. 净利润率：与营业净利润率类似，净利润率是指企业净利润与总收入之间的比率，表征了企业的收入获利能力。
3. 毛利润率：毛利润率是指企业毛利润与总收入之间的比率，衡量企业在销售产品或提供服务中的盈利能力。
4. 经营费用率：经营费用率是企业经营费用与总收入之间的比率，反映了企业经营管理的成本水平。
二、运营效率指标1. 应收账款周转率：应收账款周转率是指在一定时间内，企业通过对应收账款的收回频率来评价其运营效率。
2. 存货周转率：存货周转率是指企业固定资产周转率，反映了企业核心资产的利用效率。
3. 总资产周转率：总资产周转率是用来评价企业利用全部资产的能力，体现了企业整体资产的运转效率。
三、偿债能力指标1. 流动比率：流动比率是指企业流动资产与流动负债之比，衡量企业短期偿债能力。
2. 速动比率：速动比率是企业流动资产减去存货后与流动负债之比，用来衡量企业短期偿债能力。
3. 负债比率：负债比率指企业负债总额与资产总额之比，这一比率可以反映企业的整体偿债能力。
四、现金流量指标1. 经营活动现金流量净额：经营活动现金流量净额反映了企业运营活动所创造的现金流入和流出之间的差额。
2. 资本开支与折旧摊销匹配度：资本开支与折旧摊销匹配度可以帮助我们了解企业在投资方面的支出是否与资产折旧的情况相匹配。
以上所列举的指标只是财务分析中的一部分常用指标，而且不同行业的企业可能会有不同的指标适用。
在实际分析中，我们还应该结合具体的企业情况和市场环境来进行更全面的财务分析。
(房地产项目管理)房地产项目经济评价方法与参数
附件：建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的主要内容建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。
其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。
建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。
综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整：一、流动资金的估算流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。
分项详细估算法的具体计算公式为：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金1. 周转次数的计算：周转次数=360天/最低周转天数各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。
2. 流动资产的估算。
（1）存货的估算。
存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。
为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。
计算公式为：存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用/分项周转次数其他材料=年其他材料费用/其他材料周转次数在产品=（年外购原材料、燃料动力费用+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数产成品=（年经营成本—年营业费用）/产成品周转次数其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。
第4章房地产投资项目经济评价-第4节：房地产投资项目经济评价指标和方法(2)
【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★（一）利润率1．成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。
该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。
其计算公式为：RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。
项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。
成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。
在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。
（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。
其计算公式为：上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。
（二）投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。
是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。
考察项目单位投资的收益能力。
年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（错误!未找到引用源。
）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。
自投资起始点算起。
其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：I——全部投资A——每年净收益（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法随着经济的发展和城市化的加速，房地产开发成为一个非常重要的产业，越来越多的房地产开发项目涌现出来。
然而，大多数房地产开发项目都需要进行经济评价，以确保项目的可行性和盈利能力，这是非常重要的一步。
在这篇文档中，我们将讨论房地产开发项目经济评价方法。
一、项目概述房地产开发项目不同于其他的投资项目，它通常需要数年的投资周期才能实现收益。
对于需要长期投资的项目，它们的项目管理和经济评价也会存在不同的方法和模型。
对于房地产开发项目，通常先要进行市场调研，确认市场需求和项目所在位置的潜在市场。
接着，房地产开发公司将确定项目投资金额、计划和建设周期等，以便制定项目的经济计划。
二、项目经济分析1. 投资回报率分析在房地产开发项目的经济评价中，投资回报率（IRR）是一个非常重要的指标。
IRR是应用于长期项目的财务工具，它可以帮助投资者评估项目收益和风险。
IRR通常包括项目的首期投资金额、要求的投资回报率、现金流的周期和金额等多个因素。
通过IRR分析，投资者可以获得项目的内部收益率，以及该投资的风险回报关系。
2. 净现值分析净现值（NPV）是另一个通常用于房地产开发项目的经济评价指标。
NPV是用于测量长期投资项目的价值和潜在盈利的指标。
通过NPV分析，投资者可以考虑到未来现金流的不确定性和时间价值的影响，以计算项目的总现值。
对于房地产开发项目，NPV通常会考虑到税收、折旧、成本和收益等因素。
3. 敏感度分析敏感度分析是一种基于假设的方法，用于计算投资项目的变量情况下可能对项目的影响。
敏感度分析可以揭示不同变量的效果和影响，以帮助投资者制定更好的经济计划。
例如，在房地产开发项目中，敏感度分析可以帮助投资者确定项目的发展方向，并制定更好的资金计划。
三、项目风险分析1. 项目前风险分析在房地产开发项目的前期，投资者需要进行风险评估和分析，以更好地了解风险因素和减少确定性的不确定性。
在这一过程中，投资者可以通过调查市场、分析竞争、评估法规和检查物业，以有效评估不同风险和成本的影响。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法房地产项目经济评价方法是一个重要的分析和决策过程，用于对房地产项目进行经济性能的评估。
在决策过程中，房地产开发商、投资者、金融机构和政府需要对该项目的盈利和风险进行评估。
本文将探讨房地产项目经济评价方法的应用和重要性。
房地产项目经济评价方法包括现金流分析法、投资回报率法和净现值分析法。
这些方法可以帮助开发商和投资者确定收益和成本，并评估房地产项目的可行性。
下面我们将每种方法进行详细介绍。
1. 现金流分析法现金流分析法是一种用于评估房地产项目的经济性能的方法，它考虑了财务上的现金流和时间价值。
它的核心是预测项目的现金流入和现金流出，并利用净现值（NPV）计算收益。
这种方法适用于项目的长期经济性能的评估，可以用于估计收益和风险、确定资本支出和运营费用的优先级、并评估项目的可行性。
基本上，现金流分析法评估房地产项目的价值，可以通过以下步骤：（1）确定所有潜在现金流：将项目在全生命周期内的潜在现金流，包括租金、销售收入和出售房地产所得利润等。
（2）计算税收和运营费用：计算项目的税收和运营开支，以确定可用的现金流。
（3）计算净现值：将所有现金流进行贴现并减去初始的资本支出，以计算净现值。
2. 投资回报率法投资回报率法是一种用于计算房地产项目的投资回报率（IRR）的方法。
其核心是通过计算投资收益和投资成本的比率来评估项目的经济可行性。
这种方法适用于评估项目的初期投资效益，可以帮助开发商确定可行性研究计划并为投资者提供投资参考。
基本上，投资回报率法评估房地产项目的价值，可以通过以下步骤：（1）收集项目投资相关的数据，包括房地产的总投资、预期的现金流和投资期限等。
（2）计算投资支出：将所有初期投资支出计算出来。
（3）计算净现值：将所有现金流进行贴现，计算净现值。
（4）计算投资回报率：计算投资回报率，以确定项目的可行性。
3. 净现值分析法净现值分析法是一种用于评估房地产项目经济可行性的方法，它考虑了时间价值和资本支出。
房地产开发项目经济评价
房地产开发项目经济评价1.引言房地产开发项目经济评价是指对房地产开发项目进行经济性分析和评估，以确定项目的可行性和盈利能力。
房地产开发项目经济评价是项目决策的重要依据，对投资者、开发商和政府决策者都具有重要意义。
本文将通过分析房地产开发项目经济评价的目标、方法、数据分析和结果解读等方面，探讨房地产开发项目经济评价的重要性以及如何进行评价和决策。
2.目标房地产开发项目经济评价的主要目标是确定项目的投资效益和盈利能力。
具体目标包括：•评估项目的投资回报率和内部收益率，以确定项目是否具有经济可行性；•分析项目的风险和不确定性，提供数据支持和建议；•为决策者提供相关数据和分析结果，辅助制定项目策略。
3.方法房地产开发项目经济评价的方法主要包括收益成本比法、净现值法和内部收益率法等。
下面将对几种常见的方法进行介绍：3.1 收益成本比法收益成本比法是通过计算项目的净现值与投资成本的比值，来评估项目的经济利益。
当收益成本比大于1时，意味着项目有盈利的潜力，可以进行投资。
3.2 净现值法净现值法是通过将项目的现金流量进行贴现，计算项目的净现值。
净现值是项目的投资回报率，当净现值大于0时，表示项目具有经济可行性。
3.3 内部收益率法内部收益率是项目投资回报率的一种指标，代表项目的投资回收速度。
通过计算项目的内部收益率，可以评估项目的盈利能力。
当内部收益率大于预期收益率时，项目具有经济可行性。
4.数据分析在进行房地产开发项目经济评价时，需要收集和分析大量的数据。
数据分析可以从以下几个方面进行：4.1 市场需求分析通过对当地人口数量、收入水平、消费习惯等因素的分析，可以了解项目的市场需求。
同时，还可以对竞争对手的情况进行分析，以评估项目的市场定位和竞争力。
4.2 成本分析成本分析是评估项目经济性的重要组成部分。
需要对项目的土地成本、建设成本、运营成本等进行详细分析，以确定项目的总投资额和运营成本是否可行。
4.3 风险分析风险分析是评估项目经济性的关键环节。
(整理)房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)
房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 （5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。
如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。
投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。
该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。
（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。
中国房地产企业综合运营能力评估指标
中国房地产企业综合运营能力评估指标房地产行业在中国的经济发展中扮演着重要角色，但由于市场竞争激烈，对于房地产企业综合运营能力的评估就显得尤为重要。
下面将从市场
知名度、资金实力、项目开发能力、运营管理水平和品牌形象等五个方面，提出一些评估指标。
1.市场知名度：衡量房地产企业的知名度应考虑其品牌价值、影响力
以及市场占有率。
指标可以包括企业在行业内的排名、品牌价值的评估、
消费者对企业的认知度等。
3.项目开发能力：衡量房地产企业的项目开发能力主要考察其土地储备、规划设计、项目开发和项目销售等方面。
指标可以包括土地储备量、
土地成本、项目规划设计质量、开发周期和销售额等。
4.运营管理水平：房地产企业的运营管理水平直接关系到其项目质量、市场运作和风险控制能力。
指标可以包括企业的组织结构和管理团队、项
目管理流程和质量控制体系等。
此外，企业的成本控制能力和供应链管理
水平也需要考虑。
5.品牌形象：品牌形象是衡量房地产企业综合运营能力的重要指标之
一、指标可以包括企业的品牌认知度、品牌形象的稳定性和口碑评价等。
此外，企业的社会责任和公共关系管理也是影响品牌形象的重要因素。
综上所述，对中国房地产企业综合运营能力的评估指标应包括市场知
名度、资金实力、项目开发能力、运营管理水平和品牌形象等五个方面。
在具体评估中，可以根据企业的特点和发展阶段调整权重，综合考虑多个
指标，以全面、客观地评估企业的综合运营能力。
地产运营必备—常见经济评价指标
运营常见经济评价指标一、效益和费用的识别1.1名义利率与实际利率名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。
名义利率与实际利率的关系式：i= (1+r/m)m-1r——名义利率为，m——年计息次数r/m——每一计息周期的利率i——实际利率名义利率与实际利率存在着下述关系：1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3)当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er-1。
1.2资金等效值与复利计算资金等值的概念：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。
等效值简称为等值。
各符号的具体含义P——现值；F——终值、将来值；A——年金、等额序列支付1）发生在年末2）连续3）等额（并非等值）各符号的具体含义G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n——计息周期数；i——每个计息周期的利率。
1.3投资与成本投资的概念：广义的投资——人们为获取所期望的报酬一种有目的的经济行为所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
投资可分为生产性投资和非生产性投资此处房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
项目投资分类：固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。
固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。
房地产投资经济测算指标解读
房地产投资经济测算指标解读一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
房地产开发项目(投资)经济测算
房地产开发项目(投资）经济测算１、测算三方面: 开发成本、盈利能力、现金流安排２、项目建设总投资（开发总成本)：建设成本+ 财务费用(1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式:征用农地、场地平整、临设费）（2)勘察设计和前期工程费:勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+临设(3)建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4)室外工程和市政配套：基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程(5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费（6)管理费用: 组织和管理房地产经营活动必要的费用(7)财务费用: 项目筹集资金发生的费用,主要为利息3、项目评价指标:(1)静态评价指标：1＼收资收益率:投资成本获得利润的能力。
(除以开发年数得出年投资收益率)２\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间.３\盈亏平衡点:收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标:1＼项目净现值:项目投资活动期内,净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值．2\内部收益率:项目寿命期内,使投资方案净现值为0的贴现率。
3\项目净现值率:动态投资收益率,单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
4\动态回收期:考虑货币时间价值的条件下,以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南:(1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积(2)建设工期安排:资料齐备（3)成本计取计划:其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和３％计取；不可预见费:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4)销售安排:明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
(5）销售回款:假设一次性付款比例为10%,按揭比列为90％,按揭首付比例为3成,非住宅为4层,按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
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房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量i=基准收益率或设定的目标收益率c如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量（CI-CO）项目在t年的净现金流量tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全动态投资回收期(Pb部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
其计算公式为：为动态投资回收期。
在式中的Pb动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：P=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值b的绝对值/当期净现金流量现值]（二）静态指标(1)成本利润率(非年利率)成本利润率(RPC)，指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
成本利润率的计算公式为：RPC=（GDV-TDC）/TDC×100％=DP/TDC×100％式中：RPC为成本利润率GDV为项目总开发价值TDC为项目总开发成本DP为开发商利润成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。
(2)投资利润率 (年利润)投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额/项目总投资X100％式中：利润总额＝经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金(＝经营利润+营业外收支净额)销售税金＝营业税+城市维护建设税+教育费附加项目总投资＝开发建设投资+经营资金投资利润率可以根据损益表中的有关数据计算求得。
在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
(3)资本金利润率 (年利润)资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
计算公式为：资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额/资本金×100％(4)资本金净利润率资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：资本金净利润率＝年税后利润总额或年税后平均利润总额/资本金×100％(5)静态投资回收期P’b静态投资回收期(Pb’)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
其计算公式为：详细计算公式为：Pb‘=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]三、清偿能力指标计算方法（一）借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。
房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
借款偿还期的计算公式为：式中，I d为项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息)P d为借款偿还期(从借款开始期计算)R t为第t期可用于还款的资金(包括：利润、折旧、摊消及其他还款资金)。
借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额（二）利息备付率利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。
其计算公式为：利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
（三）偿债备付率偿债备付率(Debt Coverage Ratio，DCR)，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
其计算公式为：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。
当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。
（四）资产负债率资产负债率＝负债合计/资产合计×100％（五）流动比率流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％（六）速动比率速动比率＝（资产总额-存货）/流动负债总额×100％第四部分：经济评价指标计算实例一、动态盈利能力指标计算实例实例1：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
如果投资者目标收益率为10％，求该投资项目的财务净现值。
因为ic＝10％，利用公式NPV＝∑(CI—CO)t(1+ic)-t，则该项目的财务净现值为：NPV＝-1 000+300×(P／A，10％，5)＝-1000+300×3.791＝137.24(万元)实例2：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资者目标收益率为12％，求该投资项目的动态投资回收期。
(1)当i＝20％时，NPVl＝15．47万元1＝20％时，NPV2＝一17．60万元(2)当i2(3)所以，IRR＝20％+[15．47／(15．47+17．60)]×1％＝20．47％(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：＝[累计净现金流量现值开始出现正值期数一1]×上期累计净现金流量现Pb值的绝对值/当期净现金流量现值＝(5-1)+189.65/226.97=4．84年实例3：某投资者以10 000元／㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0．5％的手续费、0．5％的律师费用和0．3％的其他费用。
其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7．5％、按年等额还款的商业抵押贷款。
假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／㎡，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。
出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。
如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。
试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
(1)写字楼购买总价：27000㎡×l0 000元/㎡＝27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元×(4％+0．5％+0．5％+0．3％)＝143l万元(3)投资者投入的资本金：27 000万元×30％+1431万元＝9 531万元(4)抵押贷款金额：27 000万元×70％＝18 900万元(5)抵押贷款年还本付息额：A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18 900×7．5％/[1一(1+7．5％)-15]＝2 141．13万元(6)项目投资现金流量表：(7)全部投资财务内部收益率和财务净现值1)求NPV：因为ic＝10％，故NPV=4747.1(万元)2)求IRR。
a)因为i1=11％时，NPV1＝l701．6万元b)设i2＝12％，则可算出NPV2＝-870．7万元c)所以IRR＝14％+1％Xl701．6／(1 701．6+870．7) ＝11．66％(8)资本金财务内部收益率和财务净现值1)求NPVE：因为icE=14％，故NPVE=789.8(万元)2)求IRRE。
a)因为iE1＝14％时，NFVE1＝789．8万元b)设iE2＝15％，则可算出NPVE2＝-224．3万元c)所以IRRE＝14％+1％×789．8／(789．8+224．3) ＝14．78％(9)因为NPV＝4 747．1万元>0，IRR＝11．66％>10％，故该项目从全投资的角度看可行。
因为NPVE＝789．8万元>0，IRRE＝14．78％>14％，故该项目从资本金投资的角度看，可行。
实例4：某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。
如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性；如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问公司投入该项目资本的实际收益率是多少?(1)在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率(或称表面收益率)，计算过程如下表：从上表的计算可以得出，该投资项目的财务净现值为271．93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到：IRR＝18％+1. 0％×271．93／[271．93－(－735．34)]＝18．27％>18％由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。