“圣地汇”跨境电商招商策划方案(12.1终稿)

3年多时间，其间重新装修升级后，短短一年多时间，二楼商铺已全
部停业退铺，剩余一楼继续经营，一楼经营中的“商场微型铺”共约60间。
梅园新村街铺
项目规模及业态分布
1、梅园新村街铺位于广州大道北梅花园路段 2、项目规模：约8000m²
3、业态分布：
以零售业为主，极少数餐饮。 出租率：约99%
项目定位：
面积（㎡）
3019.62
数量（套）
83
商铺
2030.67
1346.67 6396.96
168
15 266
圣地汇一二楼内铺共266间，总经营面积为6396.96m²
项目现状
面积区间（㎡） 间数（间） 占整体间数比例
10㎡以下
10-20㎡ 20-40㎡ 40-60㎡ 60㎡-80㎡ 80㎡-100㎡ 100㎡以上 合计
120
109 22 2 2 1 10 266
45.11%
40.98% 8.27% 0.75% 0.75% 0.38% 3.76% 100%
项目面积主要为10m²以下的微型铺为主，超过45.11%的比例；其次 为10-20m²，占40.98%。
项目消费群体特征
项目消费群体特征
目标人群分析
圣地商圈主要针对的消费人群为：上班族、18岁以上的成年人， 辐射周围五公里的消费群体为主。 年龄：18-60岁左右， 职业：企业白领、家庭妇女、普通工人、公务人员等 收入：中等或偏低水平 教育程度：人群较为混杂平 消费方式：敢于追求享受生活，敢于尝试新事物
有2200㎡的户外广场
3、各层业态分布及主力店 B1F：150多停车位 F1：餐饮（客家王）、迪士尼综合店、艾莲达服 饰、邮政银行、精品、饰品、化妆品等 F2：餐饮（萨莉亚意式餐厅、周记茶餐厅）、潮 童、婴之谷、内衣、华润万家（即将入驻） F3：游艺城、渔易 F4：卡卡KTV F5：电影院
写过程中所遇到的问题：
1、通过跨境电商平台，税如何减免，减免税费中都包含什么税种？ 2、需要具备怎样的条件才有资格申请到“跨境电商牌照”？
3、电子商务部提及过的金融政策具体如何扶持，条件包含哪些？
4、通过平台对外经营的不同产品所产生的税费是怎样的标准？ 5、通过平台如何拓宽客户进货渠道？
目录
项目分析
实用率
配套
开业率
负一层
大型超市、休闲 小食 珠宝、手机、服 装 服装、小食、餐 饮 游戏、餐饮 餐饮、百货 型动活力健身、 餐饮
约3000m²
100%
中央空调
——
首层
30-150m²
60%
中央空调
100%
二层 三层 四层
30-300m² 3001500m² 5001000m² 约4000m²
70% 70% 90%
京骏商业城
项目规模及业态分布
1、京骏商业城位于广州大道北的商业较繁华
的地带,开业时间2005年，以格仔铺为主。 2、项目规模：约7000 ㎡ 3、业态分布： F1：设时尚精品、服饰、美甲等 F2：苏宁电器、客家王 车库设在楼顶与户外广场，大约200停
车位
4、出租率：约96% 5、主营业务：餐饮、购物
•1、2层商铺；
•3-5层为娱乐； •6、9层为写字楼、 •7、8层为酒店； •10、11层为力美健 3、现一、二层主要业态：摄影、养生馆、银行、服 装、餐饮、珠宝等
4、项目位置：白云区广州大道北1421号
项目现状
项目
楼层
圣地大厦首层商铺 圣地大厦二层商铺 (北楼、附楼) 圣地大厦二层 （南楼） 合计
主楼：10-500m² 南楼：200800m² 南附楼：80150m² 北楼：10-500m²
50-70%
中央空调
100%
各层功能 分布
二层
主楼：广百；南楼：毛家 南附楼：JK美发；北楼： 必胜客、手机、儿童绘画
南楼：200800m² 北楼：约300m²
50-70%
中央空调
100%
三层
主楼：奈瑞儿 南楼：九毛九 北楼：绿茵阁
“圣地汇”跨境电商策划方案
写在报告前。。。。。。
根据集团领导指示，经销售中心与招商运营中心通过对市场及跨境电 商O2O进行详细的市场调研及了解认知后，初步对圣地大厦项目总体定位 。本方案主要针对招商销售工作开展进行整体铺排。但由于跨境电商O2O 与实体店完全结合属于新型商业模式，因此需电子商务部配合解决本报告撰
男女年龄层比例
周边经营项目状况
市场分析
1
圣地商圈周边项目分析
京溪片区
家裕太阳城
梅花园片区
佳润广场
同和片区
合一潮流城
临街主干道
世潮首层 梅园新村街 铺
梅花园广场
京骏商业城
金铂广场
金铂广场 合一国际商业广场
嘉裕太阳城广场
世潮 摩登百货 佳润广场 梅花园商业广场
市场分析
佳润广场
项目规模及业态分布
项目定位
经营模式
目标客户
招商思路与节点
项目分析
商圈概况 项目现况 消费群体特征 周边经营项目概况
“圣地汇”位于成熟的商圈核心区域
“圣地商圈”将成为继“天河商圈”后广
州又一名片。
“圣地商圈”与各大商家强强联合形成广州大 道北的消费热点商圈，扩散蔓延至整个广州大
大型购物 商场
道北京溪商圈，成为商业、居住、办公的黄金
南楼：约600m² 北楼：约300m²
70%
中央空调
100%
经营现状：以超市-乐购TESCO、广百百货以及国际知名餐饮绿茵阁、必胜客、
肯德基等业态为龙头，带动众多品牌商铺的联动式经营,目前经营状态有所下滑。
梅花园广场
项目规模及业态分布
1、开业时间：2011年4月 2、规模：总建筑面积约3万㎡ ，其中地上商业建 筑面积约2.5万㎡ ，地下建筑面积约为5000㎡，拥
项目定位：与周边商业体实行错位经营，
走中高端体验路线的娱乐、休闲、购物 广场。
4、出租率：约100%
嘉裕太阳城广场
B1（负一层）的整层面积中，有四分之三为吉之岛，另四分之一面积主要租赁商家业态包 括有零食、药店、化妆品、精品类，其中品牌店有斯登堡、大卡司、胡椒厨房、Disney等 1F（一层）右四分之一的面积仍为吉之岛所租，其内主要业态为服装、饰品等。广场共有 一个大中庭外加两个小中庭，中庭均设有双向手扶梯 2F（二层）以娱 乐和餐饮为主要业态，苏
1、开业时间：2008年9月 2、项目规模：约7万㎡ ，其中地上商业建筑面积约4.5万 ㎡ ，地下建筑面积约为2.7㎡，3000㎡的户外广场 3、各层业态分布及主力店 B1F：Tesco乐购超市 F1：女性化妆品区、鞋业、手表、品牌服饰、珠宝类等 F2：运动品牌及年轻化服饰居多 4、主营业务：饮食、娱乐、购物休闲 5、项目位置：广州市广州大道北圣地酒店旁
没有明确定位，以周边生活配套零售业态为主
规划业态布局：
内容
功能（业态）
明细
面积区间
实用率
配套
开业率
首层 各层功能分 布 零售业
服装、手机、 婴儿用品、 花街、汽车 维护
10－800m²
7-9成
无定位配套
99%
经营现状：没有整体的规划，比较凌乱，“流动摊贩”恶性竞争，目前经营状 况一般。
餐饮等经营状况不佳
市场分析
同和片区
合一潮流城
金铂广场
合一潮流城
项目规模及业态分布
1、合一潮流城位于广州大道北同和路段 2、项目规模：经营面积约 2.7万㎡ 2、业态分布： F1：设时尚精品、服饰、珠宝类等 F2：儿童乐园、服装、精品等 F3：新一佳超市 F4 茶楼餐饮、休闲会所
3、出租率：85%
60% 60% 60% 100% 100%
中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调
60% 60% 50% 100% 100%
经营现状：一楼和二楼都有四成空置铺,全场空置六成左右，经营现状
零售业惨淡。
市场分析
嘉裕太阳城广场
项目规模及业态分布
1、项目规模：占地面积2.9万㎡ ，总建筑面积 7万㎡ ，拥有10000㎡的户外广场 2、业态分布： B1F:永旺（Jusco吉之岛）品牌超市 B2F:停车场 F1:时尚名店区，时尚精品区等 F2：知名品牌商家、西式快餐厅及特色 餐厅、游戏娱乐等 F3：电影城、电器超市与餐饮 3、开业时间：2009年10月
中央空调
100%
各层功能分 布
首层
品牌服饰、珠宝、永 旺、肯德基、手机、 小食等
约10—500m²
50%
中央空调
100%
二层
苏宁电器、品牌服装、 游戏娱乐、餐饮等
嘉裕电影城、餐饮、 电器超市等
约100-1500m²
50%
中央空调
100%
三层
约200-4500m²
80%
中央空调
100%
经营现状：实现了真正意义上中高端一站式消费，目前经营状况良好。
3、各层业态分布及主力店
B1F：购物超市、餐饮等 F1：手机电讯、女士鞋业、服饰等 F2：品牌服饰、餐饮等
F3：游戏娱乐为主
F4：餐饮、娱乐为主 F5：型动健身 楼顶：停车场
项目定位：规模较大，集购物、饮食、
休闲娱乐于一体的综合体验式购物广场
规划业态布局：
内容
功能（业 态）
明细
面积区间
F1：设时尚精品、服饰、小食等
F2：停业 4、开业时间：2011年 5、出租率：约50%
项目定位：综合时尚商业购物商品城
规划业态布局：
内容
功能（业态）
明细
面积区间
实用率
配套
开业率
首层 各层功能分布
服装、小食、 手机等
10-30m²
60-70%
中央空调
80%
二层
停业
10-70m²
已停业
开业至今，约
项目定位：大众化、多品种的小型购物商城
规划业态布局：
内容
功能（业态）
明细
面积区间
实用率
配套
开业率
首层
服装、美甲、 小食等
10-100m²
60%
中央空调
90%
各层功能分 布
二层
苏宁电器、 客家王等餐 饮
50007000m²
60-70%
中央空调
100%
楼顶
停车场
经营现状：一楼经营模式以格仔铺为主，逐步走下坡路；二楼苏宁电器、
地段。
消费人群：拥有约70万人流量 交通便利：17条公交线路、地铁3号线，途经本项目， 距天河商圈只需5分钟车程 商圈成熟：Tesco乐购超市、摩登百货、广百百货已
写字楼
圣地商 圈
大型住宅 区
地铁、公交 、主干道
抢先入驻本商圈。
项目现状
项目规模及业态分布
1、项目规模：一二楼可出租面积约4476m² 2、项目整体业态布局：
宁电器内手机、电脑等时尚定位的商品比
例较高，符合年轻时尚主题 3F（三层）同样以娱乐和餐饮业为主力商 家，金逸电影城设有8个标准影厅近1500 个座位，面积达4500 ㎡ ，投资超过3000 万元
规划业态布局：
内容
功能（业态）
明细
面积区间
实用率
配套
开业率
负二层
停车场
负一层
吉之岛
1.4万m²
100%
项目定位：集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的中端商业购物中心
规划业态布局：
内容 功能（业态）
负二层 负一层
乐购超市 约5000m²
明细
面积区间
停车场
实用率
100%
配套
中央空调
开业率
100%
首层
主楼：广百百货；南楼： 餐饮、银行、儿童产业； 南附楼：日用品、美发等； 北楼：时尚餐饮、手机、 服装、皮具等
项目定位：购物、饮食、娱乐、休闲
于一体的商业购物中心
规划业态布局：
内 容 功能（业 态） 负一层 首层 各 层 功 能 分 布 二层 三层 四层 五层
明细
面积区间 停车场
实用率
配套
开业率
KFC、银行、品牌服饰、 约80-300m² 手机等 餐饮：萨莉亚、周记， 老湘村 餐饮:渔易大酒楼 娱乐：游艺城 卡卡KTV 华影电影城 约3001000m² 约5002000m² 约4500m² 约4500m²
开业率 90% 50% 100%
各层功能分 布
三层
四层
50%
中央空调
Biblioteka Baidu100%
经营现状：一楼经营模式以“商场微型铺”为主，逐步走下坡路；其他楼层
目前经营状况一般。
开业至今，约4年，空置30%，剩余一楼继续经营， 一楼经营中的格仔铺共约60间。
金铂广场
项目规模及业态分布
1、开业时间：2013年4月 2、规模：总建筑面积约3万㎡ ，其中地上商业经 营面积约10万㎡ ，地下建筑面积约为5000㎡，拥 有1000㎡的户外广场
中央空调 中央空调 中央空调 中央空调
80% 60% 60%
各层功能分 布
五层
90%
90%
经营现状：由于项目毗邻地铁口，以餐饮、游戏娱乐带动人流量，
目前商场人流量较大，可整体空置率也较高！
市场分析
世潮
项目规模及业态分布
1、世潮位于广州大道北京溪南方医院斜对面 的小型的购物商场, 以格仔铺为主。 2、项目规模：3388.33 ㎡ 3、业态分布：
项目定位：社区配套购物商场
规划业态布局：
内容
功能（业态） 首层 二层
明细 服装、皮具、地产、 精品等 服装、精品、儿童乐 园等 新一家超市 茶楼、餐饮、休闲会 所
面积区间 约15-200m² 15-300m² 约2000m² 约1000－ 2000m²
实用率 50-70% 70% 50%
配套 中央空调 中央空调 中央空调