上海宝山区御江国际广场市场研究报告
年度报告上海宝山区月浦镇项目市场评估报告
（年度报告）上海宝山区月浦镇项目市场评估报告上海宝山区月浦镇项目市场评估方案市场、建议前言方案针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。
方案将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。
以下为方案整体思路：三、环境、生活机能及成熟度阐述环境➢项目处于宝山区，总体环境较差。
➢由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。
➢周边地块处于开发状态，道路系统正于改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。
生活机能➢周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。
➢未来项目将和壹大型商业广场隔路相望。
➢目前项目周边小交通环境壹般，受到整体改造、改建的局限。
➢“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。
➢未来富锦路，春雷路等干道的兴建和扩建将极大改善出入的便捷度。
➢由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。
成熟度➢由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。
➢月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。
四、项目特点内部➢地块区域地段优势较强➢地块量体较瘩，具备较强可塑性➢产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够外部➢整体商服设施良好，生活机能较为成熟➢整体生活环境适度，生活品质壹般➢未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷➢轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性➢周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2）宝山市场分区情况➢根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来见，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。
➢ 从宝山中部及南部区域来见：宝山南部区域：5000元/M 2 宝山中南部区域：3800元/M 2 宝山中北部区域：4000、5000元/M 2宝山市场分布特点➢ 由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。
➢按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑➢ 综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。
2023年上海商业地产行业市场调研报告
2023年上海商业地产行业市场调研报告【摘要】上海商业地产市场是中国最具代表性和最圆满的商业地产市场之一，有着极高的影响力和吸引力。
本文通过对上海商业地产的概括和市场调研，为投资者提供了一些有用的信息。
【关键词】上海、商业地产、市场调研一、概述上海市商业地产市场是中国最具代表性和最圆满的商业地产市场之一，有着极高的影响力和吸引力。
该市场拥有丰富的资源，包括大型商业中心、购物中心、商业综合体等。
同时，该市场还具有完善的基础设施和强大的消费潜力，成为各类商业企业争相进军的重要目标。
二、市场调研（一）市场规模根据上海市商委对2019年上海市商业地产市场的数据显示，2019年上海商业地产总共有超过300万平方米的空间进行交易，其中甲级写字楼出租率达到82.9%，二级办公楼出租率达到90.3%。
其中甲级写字楼占总面积的75%，二级办公楼占总面积的25%。
此外，上海市购物中心、百货商场、超市、会展中心等商业地产的供应总面积也逐年递增。
（二）市场特点1.供求关系极其紧张由于上海商业地产市场的发展速度较快，导致该市场供求关系极其紧张。
可以发现，很多写字楼、商场等商业地产的供应总量都无法满足市场的需求，而供应的面积也逐年递增。
随着市场的不断扩大，未来该市场供求的利润增长空间还将持续增加。
2.高水平的准入门槛上海商业地产市场对于投资者的准入门槛较高，很多商业地产项目有着较为明确的入驻标准。
这也导致了该市场的竞争更为激烈。
3.强大的品牌效应在上海商业地产市场中，计划上市的商业企业具有极强的品牌效应。
这些品牌效应不仅是投资者选择入驻该市场的重要因素，同时也大大降低了市场竞争的成本。
（三）市场趋势1.以消费为中心随着消费市场的崛起，上海商业地产市场也由在“物”的主导，转向在“人”的趋势。
未来该市场将更加关注消费者的需求，提供更为个性化、多层次的购物体验。
2.大型商业综合体的崛起加强业态融合，不断创新是未来上海商业地产市场发展的主趋势。
上海广场项目市场调研报告
上海广场项目市场调研报告1目录一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究 (2)1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (2)2、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (3)3、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模分析 (4)4、中期( -2020年)嘉定新增商用物业空间分布分析 (4)二、区域商业现状分析 (6)1、项目所在地理位置 (6)2、区域主要城镇商业现状 (7)2.1、南翔镇72.2、嘉定镇83、马陆镇商业地产现状研究及分析 (10)3.1、样本甄选标准103.2、马陆镇商业地产市场概述103.3、马陆镇四大商业业态细分分析12附录马陆镇商业分布图 (20)2一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究本节主要根据<上海市嘉定区区域总体规划纲要( -2020)>和<上海市嘉定新城主城区总体规划( ～2020)>,结合宏观数据,从近期( - )和中期( -2020年)两个不同的时间跨度来分析这些影响区域商业发展的因素。
1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析资料来源:上海中原商业事业部人口和经济的增长,必定会带动区域消费的进一步增长,而且随着人口素质和生活水平的提高,区域内消费的档次将进一步有所上升,因此在嘉定区近期的商业规划中也考虑到了这一系列的问题,预计到整个嘉定区的商业网点总数将超过600个,3整个嘉定区的社会消费品零售总额将达到350亿元。
42、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析由于区域人口规模的增长是区域房地产特别是区域商用地产发展的主导因素,考虑未来的不可预见性,以下预测分别以2020年嘉定区总人口125万人为中方案,总人口175万为高方案进行论述。
5。
上海商业地产研究报告
上海商业地产研究报告
近年来，上海商业地产市场持续发展，呈现出较为稳定的增长态势。
本报告将对上海商业地产市场的发展趋势、市场特点及未来发展前景进行分析。
首先，上海商业地产市场呈现出稳中有升的态势。
据统计数据显示，近年来上海商业地产市场的租金和销售价格均保持稳定增长。
这得益于上海作为全球金融中心和商业中心的地位日益提升，吸引了大量国内外企业和投资者进驻上海。
同时，政府的支持政策和城市发展规划也为上海商业地产市场的发展提供了有利条件。
其次，上海商业地产市场的特点在于市场需求旺盛和商圈竞争激烈。
上海作为中国最大的商业中心之一，各类商业设施和服务需求量大，尤其是购物中心、餐饮娱乐场所和写字楼等商业物业的需求持续增加。
与此同时，商圈竞争激烈，各个商圈争相引进知名品牌和打造特色商业项目，以吸引消费者和商家。
再次，上海商业地产市场未来发展前景广阔。
随着上海经济的不断发展和城市功能的不断完善，商业地产市场将继续保持良好的增长势头。
特别是随着消费升级和人民生活水平的提高，人们对于高品质、个性化的购物和娱乐体验的需求增加，这将进一步推动上海商业地产市场的发展。
总结起来，上海商业地产市场在市场需求旺盛和商圈竞争激烈的背景下，呈现出稳中有升的态势，发展前景广阔。
但是，也要注意到市场风险的存在，如政策调整、市场供需失衡等因素
可能对市场产生影响。
因此，商业地产企业和投资者应密切关注市场动态和发展趋势，灵活调整运营策略，以提高市场竞争力和应对风险挑战。
上海商业广场调研报告
上海商业广场调研报告上海商业广场调研报告一、调研目的本次调研的目的是了解上海市商业广场的发展现状、市场规模、消费者行为以及竞争趋势，为商业广场开发商和运营商提供参考和决策依据。
二、调研方法通过问卷调查、实地观察和数据分析，对上海市各大商业广场进行综合调研。
三、调研结果及分析1. 市场规模：上海商业广场在近年来得到了迅猛发展，目前总数超过500家。
其中，大型商业广场占据主导地位，占比超过70%，小型商业广场和社区商业广场也呈现快速增长的态势。
2. 消费者行为：针对上海商业广场消费者的行为习惯进行了调研，发现以下几个特点：（1）消费者更注重购物环境和体验。
商业广场应提供舒适的购物环境、丰富的品牌选择和具有特色的消费体验。
（2）消费决策更多受到社交媒体和朋友推荐的影响。
商业广场应加强与社交媒体平台的合作，提升品牌影响力和声誉。
（3）消费者对于促销活动和折扣信息非常敏感。
商业广场应注重促销策略的制定，并及时发布相关折扣信息。
3. 竞争趋势：目前上海商业广场市场竞争激烈，而且面临着以下几个主要趋势：（1）电商对传统商业广场的冲击。
随着电商的迅猛发展，越来越多的消费者选择在网上购物，这对传统商业广场构成了一定的威胁。
（2）商业广场的差异化竞争。
为了吸引更多的消费者，商业广场需要提供独特的购物体验，如引入高端品牌、打造主题商业广场等。
（3）线上线下融合发展。
商业广场应当加强与电商的合作，引入互联网技术，将线上线下相结合，提升购物体验。
四、建议针对以上调研结果和竞争趋势，我们提出以下建议：（1）加强品牌营销工作，提升商业广场的品牌影响力和吸引力。
（2）优化消费者体验，提供更舒适、便捷的购物环境，并加强与社交媒体的合作，提高社交化运营水平。
（3）加大对促销活动和折扣的投入，吸引消费者关注和购买欲望。
（4）主动拥抱互联网，与电商平台合作，实现线上线下的融合发展，并提供更多的线上服务。
综上所述，上海商业广场市场发展前景广阔，但也面临着激烈的竞争。
上海商业广场调研报告
上海商业广场调研报告
《上海商业广场调研报告》
1. 背景介绍
上海作为中国最繁华的城市之一，商业发展一直是其重要的支柱产业之一。
在上海各个商业地标中，商业广场是吸引大量消费者和商家的主要场所之一。
因此，对上海商业广场的调研分析具有重要的实践意义。
2. 调研目的
通过对上海商业广场的调研，旨在了解现阶段上海商业广场的经营状况、消费者的消费行为以及未来发展趋势，为相关企业和机构提供决策参考。
3. 调研方法
本次调研采用了问卷调查、实地观察和专家访谈等多种方法，对上海市内多个商业广场的运营情况和消费者行为进行了全面的调查和分析。
4. 调研结果
通过调研，发现上海商业广场在运营中存在一些共性问题，如竞争激烈、租金高昂、消费品牌同质化严重等。
消费者则更加偏好于品牌集聚、丰富多样的消费体验和便捷的购物方式。
另外，随着新零售概念的兴起，以及消费者对品质和体验的要求不断提升，上海商业广场需要加强创新，提升服务水平和品牌管理，以满足消费者的需求。
5. 发展趋势与建议
根据调研结果，我们认为上海商业广场未来的发展趋势将是多元化、特色化和智能化。
为此，建议商业广场在未来的经营中注重创新，打造具有吸引力和竞争力的特色业态，提升品牌文化和服务水平，遵循消费者需求的潮流，加强线上线下融合发展，实现智能化管理。
总之，通过本次调研，我们对上海商业广场的经营状况和发展趋势有了更加深入的了解，相信这些数据和见解将为商业广场的相关企业和机构提供有力的决策支持。
国际广场建设项目可行性研究报告(完美版)
国际广场建设项目可行性研究报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）目录摘要 (4)一、xx基本概况 (5)1、地理位臵 (5)2、历史沿革 (5)3、人口 (5)4、经济水平 (6)5、区域规划情况 (10)6、结论 (13)1、房地产发展各项指标分析 (15)2、房地产未来量预测 (18)3、xx市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析 (18)三、经开区楼盘分析 (25)1、竞争分析 (26)（1）、净地分析 (26)（2）、竞争个案分析 (26)（3）、潜在竞争情况 (28)2、区域楼盘特点 (28)3、区域客户需求分析 (29)（1）、不同面积、不同户型的需求状况 (29)（2）、不同单价，不同总价的需求情况 (29)（3）、潜在购房人群分析 (29)（4）、供需分析结论 (30)四、项目概况 (30)1、合作方概况 (30)2、用地情况 (31)3、用地四至 (39)4、规划情况 (41)5、配套情况 (42)6、道路状况 (42)7、市政规划 (42)8、开发进度 (44)9、合作方式 (44)五、项目SWOT分析 (45)1、SWOT分析 (45)六、投资分析 (48)七、综述 (53)摘要国际广场项目位于xx市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位臵较优越，经开区作为xx市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。
项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积19030 5.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。
项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。
项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。
上海耀江国际广场推广执行报告
耀江国际广场推广执行报告序本案营销企划的基本思想l 以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；l 将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；l 充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。
本案营销企划的主要目的l 销售目标实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；l 品牌目标在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次；l 积累客户通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
一. 项目定位1、项目评判1.1 优势1.2 劣势1.3 威胁1.4 机会2、市场形象定位2.1 总体形象中国新经济中心的高尚综合商住社区。
2.2 分形象2.2.1 写字楼中小企业的孵化基地，前沿产业的聚集地。
2.2.2 酒店公寓新知识阶层的理想家园。
（新知识阶层：知识经济中的创业者。
）2.2.3 住宅北外滩区域可收藏的稀世豪宅。
3、目标客户定位3.1 写字楼A. 外资及外省市知名企业的分支机构或办事处；B. 新兴、前沿领域的中小型企业，如电子商务、生物制药、信息产业、投资公司、律师事务所、保险、贸易等行业；C. 各行业管理机构；D. 与周边经济活动往来密切的相关企业，处于地段考虑，选择本案；E. 四平路沿线原有的写字楼出租者；F. 看重本区域发展的投资者。
3.2 酒店公寓A. 销售目标客户看重本区域未来发展的投资者。
B. 未来居住客户a) 在上海工作的外籍人士；b) 购买本案办公物业的业主；c) 周边商业区域的私营企业主；d) 在陆家嘴、南京路、淮海路等周边高级写字楼上班的高级白领；e) 外地驻沪分支机构、办事处的管理人员。
4、目标客户分析4．1 办公楼目标客户分析4.1.1 主要特征正处于发展中的中小企业，需要更换新的办公场所；为了提升企业的形象，并处于地段的考虑，需要有更好的办公空间；企业有长久的发展计划，处于经济的考虑，有意向购买办公楼，同时也是一种投资；原先的办公场所在本案周围，如四平路附近；对办公空间的面积需求不是很大；大部分为知识密集型企业或者中介、贸易机构、办事处。
上海商业广场调研报告
上海商业广场调研报告上海商业广场调研报告一、调研目的本次调研的目的是了解上海商业广场的现状、发展趋势以及竞争优势，为投资者提供参考数据和意见。
二、调研方法1. 现场观察：通过实地走访上海市几个主要商业广场，了解其规模、运营情况和商户种类。
2. 问卷调查：对商场顾客进行问卷调查，了解他们对商场的满意度和消费习惯。
3. 数据分析：对调研数据进行整理和统计分析，得出客观的结论。
三、调研结果1. 上海商业广场的规模持续扩大，商户数量逐年递增。
目前，上海市共有20多个大型商业广场，其中新天地、南京东路等地商业区较为繁荣。
2. 上海商业广场主要吸引消费者的因素是品牌和服务。
消费者更愿意选择具有知名品牌的商场，并希望能获得优质的购物体验和服务。
3. 上海商业广场的运营模式主要以引进大型百货公司、超市为主，同时结合引入专业性强的特色店铺和餐饮店。
不同广场的定位和主题有所差异，有的偏向奢侈品市场，有的则注重年轻消费者。
4. 上海商业广场面临的主要挑战是竞争压力和市场饱和度。
随着商场数量的增加，各个商场之间的竞争越来越激烈，商家的利润空间也在逐渐减少。
5. 上海商业广场的发展趋势是多元化和创新。
为了吸引更多消费者和提高竞争力，商业广场要不断创新，引入一些新的经营模式和服务方式，如引入电子商务平台、提供虚拟现实购物体验等。
四、调研建议1. 提高服务质量。
商业广场应加强对员工的培训，提高服务水平，提供优质、便捷的消费体验。
2. 拓宽业态。
商业广场应根据不同消费者群体的需求，引进更多种类的商铺，增加产品和服务的多样性。
3. 引入科技创新。
商业广场可以引入先进的科技手段，如智能化的购物导航系统、无人店铺等，提升购物体验，增加竞争力。
4. 加强品牌合作。
商业广场可以与知名品牌进行合作，在推广活动、特别优惠等方面互相支持，共同提高知名度和销售额。
五、总结上海商业广场是一个发展势头良好的行业，但也面临竞争压力和市场饱和度的挑战。
上海商业广场调研报告
上海商业广场调研报告上海商业广场调研报告一、调研目的本次调研旨在了解上海商业广场的发展情况，分析其市场竞争力以及面临的挑战，并提出相关的建议。
二、调研方法我们采用了市场调研的方法，通过实地走访、访谈和问卷调查的方式，收集了大量的数据和意见。
三、调研结果1. 上海商业广场的发展情况上海商业广场的数量逐年增加，规模也不断扩大。
目前，上海已经成为中国最重要的商业中心之一，拥有众多国际知名品牌和零售企业。
上海商业广场的经营状况良好，吸引了大量的消费者。
2. 上海商业广场的市场竞争力上海商业广场的竞争力主要体现在品牌商家的聚集度和消费者对其品牌形象的认可度。
在上海商业广场中，有很多国际品牌和知名国内品牌，消费者可以在这里找到各种高质量的商品和服务。
3. 上海商业广场面临的挑战虽然上海商业广场发展态势良好，但仍然面临一些挑战。
首先，上海商业广场的租金水平较高，对商家来说是一大压力。
其次，随着电子商务的发展，越来越多的消费者选择在网上购物，给实体店带来了竞争压力。
再次，上海商业广场的交通拥堵问题也制约了消费者的购物体验。
四、建议1. 提高上海商业广场的品牌形象，加强打造独特的商业氛围，吸引更多的消费者。
2. 与品牌商家合作，降低租金和费用，为商家提供更好的发展环境，增加其盈利能力。
3. 利用技术手段，提升上海商业广场的管理和服务水平，为消费者提供更高质量的购物体验。
4. 加强与交通部门的合作，解决交通拥堵问题，提高消费者的购物便利度和满意度。
五、总结上海商业广场是中国商业发展的一个重要标志，同时也面临着一些挑战。
通过提高品牌形象、降低租金、提升管理水平和解决交通拥堵问题，可以进一步提升上海商业广场的市场竞争力，吸引更多的消费者。
耀江国际广场推广执行报告
耀江国际广场推广执行报告目录一．项目定位·············································P31、项目评判2、市场形象定位响力的继承和发展；●充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。
本案营销企划的主要目的●销售目标实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；●品牌目标在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次；●积累客户通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
➢由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。
1.2劣势➢由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；➢本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；➢由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。
1.3威胁➢周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的若干项目，如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2003年底至2 004年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”；➢由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；➢真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；➢北外滩、外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的市场需求；➢目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。
上海商业地产研究报告
上海商业地产研究报告
根据最新的上海商业地产研究报告，上海商业地产市场在过去的几年中保持了稳定增长的势头。
报告显示，上海作为中国最重要的经济中心之一，商业地产市场发展迅速，吸引了国内外投资者的关注。
报告指出，上海商业地产市场的增长主要受益于城市经济的快速发展和消费者购物需求的增加。
随着上海人民生活水平的提高，消费者对于购物和娱乐的需求也随之增加，从而推动了商业地产市场的繁荣。
报告还指出，上海商业地产市场不断创新和发展，新的商业模式和概念陆续引入市场。
例如，不少商场引入了互动体验区域和娱乐设施，以吸引更多的消费者。
同时，一些商业地产项目还将商业和文化元素相结合，丰富了消费者的购物体验。
报告还提到，上海商业地产市场的投资潜力巨大。
人口数量庞大和经济实力强大使得上海成为了国内外投资者的热门目的地。
近年来，越来越多的国际品牌进入上海市场，带来了更多的商业机会和收益。
然而，报告也指出了上海商业地产市场面临的挑战和问题。
其中一个主要问题是市场竞争日益激烈，商业地产项目的数量增加，市场份额分散，导致了租金下降和空置率增加的情况。
此外，商业地产项目的规划和运营也需要不断改进和创新，以适应消费者需求的变化。
总而言之，上海商业地产市场在发展中取得了显著的成绩，但仍面临一些挑战。
随着城市经济的不断增长，上海商业地产市场有望继续保持稳定的增长势头，并吸引更多的国内外投资者进入市场。
上海商业街市场研究报告
上海商业街市场研究报告上海是中国最为繁华的城市之一，商业繁荣程度也是全国最高的，上海商业街的发展历史悠久，起源可以追溯到上海租界时期，逐渐发展成现在这样的商业地产集群。
近年来，随着消费升级和城市升级战略的推动，上海商业街市场呈现出了多项新变化和趋势。
2019年《中国商业街指数报告》显示，上海南京路步行街、淮海路商圈和陆家嘴商圈是上海三大商业街，其中南京路步行街更是享有国际知名度，成为上海市旅游的重要组成部分。
多位专家认为，上海商业街的发展离不开政策的支持和城市发展的推动，同时消费者需求的升级也成为了市场的推动力。
近年来，上海市委、市政府先后出台了一系列政策措施，支持上海商业街相关企业，推动商业街转型升级。
2018年，上海市推出了“智慧商圈”战略，旨在促进商圈与消费者的互动，提高消费者购物体验，引导市场消费升级。
在政策的支持下，上海多个商业街从基础设施升级到品牌定位实现了全面升级，市场运作效率得到显著提高。
城市升级战略的推动也成为了上海商业街市场发展的重要推动力。
随着上海城市建设不断升级，如滨江集团上海核心区域无车化、智慧城市倡议的推出，上海商业街也呈现了多项新变化和趋势，如混合式跨界商圈的出现、科技与艺术的结合、网络直播经济的崛起等，树立了上海商业街的新风格。
消费者需求的升级成为了上海商业街市场的又一个推动力。
市场调查机构爱尚数据显示，随着中国城市中等收入人群的增长，他们对于市场公共服务设施、消费体验、商品品质等方面的需求开始趋向高品质、高水准，尤其是年轻消费者对品牌、品质、新潮感的追求更加迅猛。
上海商业街也随之调整着商业模式、产品品质等方面的定位，满足不同国内外消费者的需要。
多位商业专家对上海商业街市场的发展趋势进行了分析，他们认为上海商业街市场存在多项机遇和挑战。
首先，上海商业街在政策、城市升级等方面存在的推动力将持续加大，促进商业街市场发展。
其次，随着线上线下融合、以运营为核心的商业发展趋势加大，上海商业街对于不同品牌商的发展支持力也将逐渐增加。
某国际大厦运作战略研讨
宝莲城
• 总面积：238，000㎡ • 主力面积：130－190㎡ • 成交均价：14，629元 /㎡ • 得房率：76％ • 层高： 3.3M • 销售率：一期已售完，二期在建，暂未开始发售
10．室内交房标准：毛坯
11．厨卫水管标准：明装U-PVC管 供水管（冷水）
12．电话门数：2门
13．有线电视、宽带：预留接口
14．供电容量：10W
15．供水系统：变频供水（两路供水）、屋顶设水箱
园区部分4楼：5米
1＃资料：
v 2＃资料：
第二部分 市场环境
一种值得关注的趋势……
上海写字楼市场原有格局正在改变，中外环、外郊环正在形成新的写字 楼市场区，一些新兴商务区以其个性特点和价格优势成为上海中高端写 字楼租赁、销售市场的中坚力量。
摘自项目总平图
1＃资料： ❖ 地上：16133.8平方米 ❖ 地下：993.66平方米 ❖ 层高： 1楼：4.8米 2～16楼：3.3米 ❖ 用途：办公 ❖ 实际总面积：15240平方米 ❖ 百营使用40套，园区使用12套，可销售68 套 ❖ 可销售面积：8940平方米
永景国际大厦塔楼配置说明
建材分析：
项目情况 市场环境 定位战略 运作战略 营销策略 组织重建
第一部分 项目情况
项目情况
永景国际大厦位于宝山区 友谊路1518号上海国际钢 铁服务中心内。占地约26 亩，总建筑面积2.56万平 方米，其中写字楼约1.61 万平米，商铺约0.95万平 米。由上海百营钢铁集团 有限公司与上海吴淞物流 园区开发有限公司联合投 资。
上海宝山房地产市场报告书
经济篇一、区域概述一、区域位置宝山区位于上海市北部，地处黄浦江和长江的交汇点。
分成陆地和岛屿两部份。
陆上，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻，西与嘉定区交壤，西北隅与江苏省太仓市为邻；水上，长兴、横沙两岛自西至东卧于长江口南支水道，全境东西长，南北宽约，区域面积平方千米。
宝山宝山下辖吴淞、海边、泗塘、友谊、通河5个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇，和长兴、横沙2个乡。
二、区域特点宝山是上海的北大门，重要的钢铁生产基地、口岸集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食物生产、供给基地。
结合上海大市政建设，宝山正向着建设生态、生活、生产相和谐的现代化滨江新城区的目标迈进。
二、区域经济一、经济总量2007年全区经济维持了平稳增加。
全年实现增加值亿元，比增加14%，增速较2006年回落个百分点，经济进展慢慢从高速高幅增加期转入平稳增加期。
二、产业结构第一产业第二产业第三产业0.54950.5宝山区踊跃发挥区位和区域优势，以工业化和城市化为着力点，推动产业结构内部的调整。
一、二、三次产业结构由上年的：：调整为∶∶。
二三产业一起推动经济进展的格局加倍稳固。
到2007年，宝山区工业实现快速增加，工业增加值亿元，比上年增加%，工业总产值亿元，比上年增加%，工业经济效益综合指数达到，比上年提高个百分点，规模以上工业实现产品销售收入亿元，同比增加%，实现利税亿元，同比增加%，实现利润亿元，同比增加%，增速高于生产和销售。
3、社会消费品零售总额2007年宝山区消费品市场实现社会消费品零售总额亿元，同比增加%。
4、城镇居民人都可支配收入城镇居民家庭人都可支配收入达到20015元，增加%，增幅比去年提高了个百分点。
至年末居民家庭储蓄存款（含邮政储蓄）余额亿元，与上年大体持平。
其中，按期储蓄存款余额亿元，活期储蓄存款余额亿元。
三、结论一、2007年，宝山经济稳健增加，慢慢从高速高幅增加期转入平稳增加期。
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宝山商业现状：以大华板块为主要消费地
大华
九百购物中心
巴黎春天
百安居
绿地北郊广场 宝安公路
沪太路
顾村
星月浦江国际
淞宝路
化成路
淞宝
长江西路
万达广场
绿地风尚天地 南北高架路
共康
未来的大型商业项目：主要集中在共康板块
在未来的2年内，宝山区将有4个超过10万方大型综合项目建成，宝山的商业 格局将发生新的变化。
宝山商业规划：以大华与淞宝为2个区域商业中心
淞宝
大华
商业规划空间布局：
1、培育形成2个区域性商业中心 （1）淞宝区域性商业中心 （2）大华区域性商业Байду номын сангаас心 2、形成四个大型社区商业中心
庙行通河、高境、西城区（北上海商业广 场）、顾村 3、形成若干个社区商业中心
重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞 四个社区商业中心 4 、培育两个特色商业区域（罗店、三林） 5、发展罗泾镇地区商业 6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业
通过对原方案的指标分析： SOHO办公产品占据了地上商业面积近68%比例，成为了项目的主力产品。
那么宝山区SOHO办公产品在市场是否具有可观商业的价值与利润呢？
SOHO产品市场：商业价值低
SOHO项目名称 SOHO均价
周边住宅均价 同比降幅
风尚天地 22000元/平米 24000元/平米
8.3%
泰富商业广场 绿地国际SOHO城
SOHO租金 1.65元/平米/天 1.35元/平米/天 1.3元/平米/天 1.55元/平米/天
年回报率 2.74% 3.12% 3.65% 3.47%
●宝山SOHO年回报率 平均在3.25%，在宝山 投资SOHO产品的投资 回报率很低的
宝山今年SOHO产品去化率比较
其他 绿地系列
●经过调查，宝山SOHO产品购买倾 向于品牌效应，除万达、绿地等大品 牌外SOHO销售情况较差的
宝山区：上海的“钢、港”基地
上海板块区位图
项目
地理位置：宝山区位于上海市北部，东 北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹 口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区 交界，西北隅与江苏省太仓市为邻。区 域面积293.71平方公里。 区域地位：宝山是上海重要的“钢、 港”基地 ，是上海的水路门户，中国 最大的精品钢生产基地。
星月浦江国际
万达广场
绿地风尚天地
万达广场
风尚天地
吴淞
共康 大华
巴黎春天
星月浦江国际 九百购物中心
原方案：SOHO办公产品比例较大
原方案的地上商业指标
地上商业
总部办公
16800
SOHO办公
11100
沿街商业
12950
地上商业总面积
40750
平米 平米 平米 平米
所占比例 41.2% 27.0% 31.8%
中心城区：宝山外环线以内的地区是上海中心城 区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张 庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、 改善居住条件、提升生活质量为规划目标.
产业区域：规划形成以宝钢、宝山工业园区为主 体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝 山北部综合工业产业区。
项目所在位置为新城区。
整体商业发展以大华与淞宝板块为 主辐射周边板块。
宝山商业规划：四个大型社区商业
庙行通河 顾村
高境 西城区
商业规划空间布局：
1、培育形成2个区域性商业中心 （1）淞宝区域性商业中心 （2）大华区域性商业中心 2、形成四个大型社区商业中心
庙行通河、高境、西城区（北上海商业广 场）、顾村 3、形成若干个社区商业中心
大型商业广场、百货 九百购物中心、百安居建材卖场、苏宁电器、大华秦森休闲广场、巴黎春天
安信商业广场、永乐家电卖场、黄金广场、宝钢商场 共康服饰城、好美家建材市场、华联吉买盛大型综合广场 长江国际贸易中心、景瑞天际城、沃尔玛、喜洋洋购物中心
淞南路商业街、建配龙家具城 北上海商业广场、水产路商业街 景汇休闲娱乐中心、宏图三胞、国美家电卖场 宝山弘基文化休闲广场、聚丰园路商业街、聚丰集贸市场 罗店新镇北欧风情街、罗店老镇亭前街
至2020年，把宝山建设成为与上 海国际化大都市相适应的、具有辅 城功能的现代化的滨江新区
宝山区规划：三大片区定位区域发展
产业区 新城区
中心城区
项目
新城区域：集中新城向组合新城发展，形成由淞 宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的组合新 城空间格局。新城用地规模55平方公里，人口规 模55~60万。
项目名称 绿地风尚天地
万达广场 星月浦江国际 绿地北郊广场
所属板块 共康 共康
淞宝吴淞 顾村
占地面积 82000平米 61345平米 38000平米 225000平米
建筑面积 120000平米 295000平米 100000平米 220000平米
交房时间 2012年2月
/ 2011年10月 一期商业，2011年5月
万达广场 0%
50%
100%
项目位置：近临建设中的国际邮轮码头
项目位于宝杨路与宝东路的交界处，近临建设中的“东方之晴”国际邮轮码头
3号线——宝杨路站
宝东路
宝杨路
项目位置
项目属于宝山新城区的淞宝板块
项目周边：拥有大量的社区，位于传统生活住宅区
宝林九村
16000元/平米 13000元/平米
20000元/平米 20000元/平米
20%
35%
绿地公园广场 16300元/平米 18000元/平米
9.45%
2011.1月~3月宝山SOHO与住宅均价走势表 单位（平米/元）
20000
19000
18000 17000 16000
宝山SOHO均价 宝山住宅均价
重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞 四个社区商业中心 4 、培育两个特色商业区域（罗店、三林） 5、发展罗泾镇地区商业 6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业
整体商业发展以大华与淞宝板块 为主辐射周边板块。
宝山商业现状：以大华板块为主要消费地
区域板块 大华板块 淞宝板块 庙行通河板块 高境板块 淞南板块 西城区板块 海滨吴淞板块 祁连上大板块 罗店板块 三林板块 罗泾板块
15000
一月
二月
三月
结论： ●在宝山SOHO的价格不如住宅， 市场的价值低。 ●宝山SOHO产品未来的升值空 间较小。
SOHO产品市场：投资回报率低
SOHO项目名称 风尚天地
泰富商业广场 绿地国际SOHO城
绿地公园广场
SOHO均价 22000元/平米 16000元/平米 13000元/平米 16300元/平米