2015上海万达运营管理状况及借鉴

上海万达运营状况及借鉴
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报告目录 1、万达产品线解读 2、青浦万达现状分析 3、上海诸万达运营现状评估 4、万达可借鉴点。
万达集团简介
万达：拥有完整商业地产上下游产业链的知名房企，目前项目集中在东部沿海大中城市
商业地产
商业地产是万达集团的第一支柱产业，
72% 49% 41%
2013年
26027 18905 23334
上涨幅度
14% 2% 12%
周浦万达简介——租金收益&人流
就收益来说，周浦万达可售商业租金略高于周边，其价值提升主要在于物业升值
万达进入前
就营销角度而言，随着万达的成熟， 确实明显提升的小区域价值
市场培育期
市场成熟期
临万达项目（绿地海富） 周浦公寓均价 全市公寓均价
2007年
7478 6355 9932
2009年
13299 12474 14754
上涨幅度
78% 96% 49%
2011年
2280 18527 20824
上涨幅度
社区商业配套：
20%服饰、40%餐饮、40%配套
区域商业中心：
50%服饰零售、30%餐饮、20%配套
万达三代产品线业态组合模式
包括主力店；业态组合也有不断调整，建筑上要求不能对业态调整形成刚性妨碍
运营期
区域中心性购物中心
含高比例餐饮、休闲、 购物业态
定位可以调整，业态上有转换期的，要求硬件上不能妨碍
远郊卫星城
江桥万达 （2011.6）
远郊卫星城
宝山万达 （2012.6）
市区
松江万达 （2014.5）
远郊卫星城
6年
4年
2年半
不足1年
均属第三代万达，其商业运营各阶段阶皆有
基本已成熟
/
试运营阶段
2015-
金山万达 青浦万达 远郊卫星城 未开业
着重对比目前已运营的周浦、江桥、松江、宝山四处万达广场即可对金街的实际运营状况做 综合分析（类似青浦，同处次级商圈、同为万达三代产品），以下逐个分析
市场变量：城市商业综合体 容量饱和、电商冲击
原有模式对客户引力削弱
第四代万达（以应对市场冲击）
商业综合体：主要以商业消费+餐饮为主的体验式消费+
影片/ktv为主的娱乐+超大体量文旅体验为主要来客 引擎
青浦更类似三代万达的产品，以下着重对三代万达进行分析
青浦万达简介
青浦是三四代万达过渡体，但论其核心仍属三代万达产品线
青岛东方影都 合肥万达文化旅游城 无锡万达文化旅游城
规模
建设用地11.5平方公里 总建面340万平方 占地6平方公里 总建面90万平方米 475万平方米 540万平方米 90万平方米 120万平方米
文化体验内容
滑雪场、会议中心、狩猎场、漂流、高端度假酒店区、大剧院、商业街、娱乐中心、温泉洗浴 中心；
首期：09年1月开售，3栋27F类住宅 40-60平米户型 二期：43-107办公；09年9月开售 不包租，但目前部分统一运营
国际商务中心：唯一甲级办公 海韵阁：散租SOHO：43-107㎡ 海逸阁：素居酒店式公寓：43-59㎡
周浦万达简介——对周边影响
万达对周边居住价值提升力度显著，直接反应在价格提升上
万达三代产品主力店落位
有取舍的在六大主力店业态中做选择，主要关注点在持续性、品牌度以及吸客力
持续经营力强；保障培育期 品牌知名度、保障品质感 看重其吸客能力
主力店定位：3000㎡以上
传统联发客户，大体量、低租金 （作为综合体集客引擎）
万达三代非主力店落位
非主力店集中于内街；主要保障后期运营租金收益；单铺面积控制在200-400㎡
道旗
150㎡品牌馆
150㎡，仅沙盘及品牌墙
沿淀山湖大道、汇金路一线
广告大牌
在两个轨交站点设
青浦万达线下推广
1月启动，3月围绕品牌发布会，开始逐步加热
2015.1-7,，品牌馆开幕
2015.3-21,，组织重点客户考察
2015.3-27,品牌发布会开幕
青浦万达未来销售预期
根据其传统营销节奏，预期15年三季度会形成实际销售
2 级酒店，计划到2012年拥有45家已
开业的五星级或超五星级酒店。包含 北京万达索菲特大饭店、北京万达帕 尔曼大饭店。
文化产业是万达集团的支柱产业之一，
3
目前万达拥有影院36家，400块电影 银幕，计划到2012年拥有1000块银
幕。包含电影院线（万达电影）、影
视制作、舞台演绎、主题公园、文化
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
旅游区域、报刊传媒
占地约6.35公顷，总建筑面积约31.98万平方米 分两期：一期（08年）由大型购物中心和三栋SOHO组成 二期(09年)3幢办公+万达金街，面积为9.67万方和1.43万方
周浦万达简介——开发周期
项目08年底拿地，09年即形成销售，其可售物业基本覆盖总成本
地块名
15号储备地块、 中汇储备地块
第二代
第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体 商业” 进化为“主力店驱动型的多个单体商业”，总规 模在12-15万方;
第一代
第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”：单层面积 5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不 等;
2012年之后提出的概念
强调规模、主题、复合性
2009-1 2009-9 2009-9
售价
合计总销
/
9000-11000 13000（2500）
15.4亿
27516
3.51亿
综合广场
物业、管理
目前二手报价
13000-15000 45000-48000
周浦万达简介——产品结构
除综合体外，全部销售，办公除少量为纯办公，其余皆为小户型SOHO（单层）
南汇区周浦镇年 家浜路北侧地块
用途 商办
土地面积 (米2)
20,598.5
建筑面积 (米2)
81,570.1
容积率 3.96
总价 (万元)
9578
单价 (元/米2)
4,649.85
单价 (万/亩)
310.01
成交日期 2008-9-5
商业
43,125.0
172,500.0
4.00
19080
4,424.35
大盒子 金街 住宅
办公
延续三代万达的产品形式（综合体+金街+办公+住宅）
综合体内增加一定体量体验型商业，但碍于规模（总体量31 万方），很难做出有强烈驱动力的文旅引擎
青浦万达工地
目前已开工，工地围板着重于品牌推广
1月初，工地围板树立，着重对万达品牌再推广
青浦万达线上推广
青浦新城中心做了一个品牌体验馆，沿主干道做道旗引导，围绕轨交站点做了系列大牌
现已在全国开业27个万达广场，计划
到2012年开业80个万达广场。包含
万达广场、万达商业管理、万达规划
1
研究院、万达学院。
万达四大
支柱产业
万千百货成立于2007年5月8日，是 万达集团四大支柱产业之一，是万达
4
集团第三代商业地产产品——城市综
合体的核心组成部分。
高级酒店
万达集团拥有中国唯一的专业酒店投 资建设团队——万达酒店建设有限公 司，目前公司已经开业运营7家五星
三大概念
传统综合体商业引力不足，借自
身优势提升体验性消费。
万达三代广场的产品结构
标准化三代产品线结构：自持综合体+平衡现金流的快销部分
业态
规模
建筑 租售模式
主力店
30%-40%
租赁
商业
步行街沿街商铺
5%-10%
多层建筑
租赁
其他散铺（金街） 10%-20%
销售
住宅
0-20%
高层
销售
办公
5%-20%
单点面积控制在200-400
（布局时注重各业态形成小的消费环 境）
万达三代产品业态配比控制（综合体内）
功能性定位明确，有明确的不同组合的业态选择、配比以及落位规范
生活邻里型： 面积较小，生活配套 占比高
中心型：面积大，零售与休闲娱乐 各占50%左右，有鲜明特色，竞争 力强
远郊购物中心：
40%服饰、20%餐饮、40%配套
高层
以售为主
酒店
0-10%
高层
持有
万达三代产品商业排布（横向）
围绕其主力店的吸客性；排布内外商业街，结构简单；便于复制 商业外街（金街） 商业内街 主力店
万达三代产品商业排布（纵向）
纵向上，首层增加次主力店体量；顶层、底层加大吸客能级；保障客户流动
餐饮街
万
达
百
货
超市
相邻业态组合原则、租金收益考量 作为四个方向的核心引擎，带动客流 考量到内外街互补（外部金街以餐饮为主） 首层增加次主力店落位，吸引人流 二三层定位更纯粹（二层服饰、三层餐饮）
周浦万达简介—区位&概况
09年9月开业，32万方的综合体，位于封闭性的浦东内陆
车行5min 万达
R13:16年开通 之前靠沪南联通市区
周浦镇，占地43平方公里，常住人口15.8万。 地处浦东内陆，上海中外环之间。距人民广场直 线21KM，主要靠轨交16号线联通，但16号线 14年方开通，之前往来市区交通并不便利。属 上海相对封闭的区域之一。
万达目前已经进入50多个重点城市，投资项目80-100个，主要位于东部沿 海的一二线城市。
商业地产产品线解读
其主力产品万达广场已推出四代，其四代产品着重强调自身引力、增进体验式消费
第四代
称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅 游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。
第三代
万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、 商业外街等可售物业的回笼资金；总规模在40-80 万方。
目前部分金街采用先租后售模式， 或带租约销售
部分金街做专题性或特色性定位招 商（女人街、美食街）形成自身引 擎
——结合项目做详细阐述
万达第四代商业广场初步认知
目前已推出的万达四代产品，特大规模，高比例的文旅体验是其核心特色
项目
长白山国际度假区 武汉中央文化区
西双版纳国际度假区 哈尔滨万达文化旅游城 南昌万达文化旅游城
大型舞台秀、电影乐园和电影城，文化旅游投资占70%；
万达三四代产品线核心差异
其核心差异点在于来客引擎，其四代产品着重应对目前商业变量冲击
第三代万达
商业综合体：主要以商业消费+餐饮为主 的体验式消费+影片/ktv为主的娱乐为主
要来客引擎
在过去的城市综合体项目中，一切规划和设计都是围绕 购物中心进行的，购物中心为整个项目带来了人流，聚 集了人气，是整个综合体项目的灵魂。而四代万达主要 通过文化、旅游的参与性和体验性，有效对冲了电子商 务的发展对传统购物方式的冲击。
294.97
2007-11-9
合计地价：2.8658亿 ；08年动工；2009年1月实现销售、同期实现运营
项目
用地面积 总建筑面积
酒店式公寓 可售物业 办公
金街 自持部分
其它
单元
6.35万方 31.98万方 7.25万方 6.61万方 1.43万方 16.41万方 0.24万方 0.04万方
销售时间
周浦万达：2007年12月开工 江桥万达：2009年11月动工 宝山万达：2010年11月动工 金山万达：2013年10月动工 松江万达：2012年5月动工
2009年1月销售 2010年1月销售 2011年2月销售 2014年5月销售 2012年9月销售
万达形成销售通常在3-7个月，以此反推青浦万达，预期在7-9月实现销售，首批预 期已住宅或SOHO产品
上海各万达（金街）运营状况分析
三代万达于上海已有多处成熟案例，但论其核心仍属三代万达
万达 开业时间
所属区域 运营时间
产品线
特点
2006-2007
五角场万达 （2006.12）
市区
8年 第二代万达 （全主力店模式）
/
2008-2009 2010-2011 2012-2013 2014-2015
周浦万达 （2009.9）
汉秀剧场、汉街、滨河休闲区、万达影城、奢华酒店集群； 主题公园、度假酒店区、傣秀剧院、商业中心、旅游新城； 剧场、电影科技乐园、名人蜡像馆、电影乐园、美术馆、室内滑雪场、室外主题公园； 大型舞台秀、电影城、量贩KTV、电玩城、海洋乐园、室外主题公园；
影视产业园、电影博物馆、影视会展中心 大型主题公园、室内水上乐园、两个电影科技馆、酒店群，文化旅游投资占63%；
连锁百货
文化旅游
2010年：合肥两个万达广场、廊坊万达、石家庄万达、抚顺 万达、无锡万达、鄂尔多斯（东胜）万达、包头万达、汉中万 达、郑州万达、大同万达 2011年：厦门万达、福州万达、银川万达、苏州万达、淮安 万达、呼和浩特万达 2012 年：太原万达、蚌埠万达、镇江万达、重庆万达、温州 万达、广州万达、唐山万达、宜昌万达
片区远郊性购物中心
主题性消费、娱乐体 验消费更多
小规模社区型购物中心
目的性零售业态比例 较高
万达三代产品业态配比控制（金街）
早期不被重视，市场口碑不佳，但目前有集中规划，统一运营的趋势
早期外街销售完成后，万达不负责 招商经营，导致外街业态混乱，入 驻商家很少，档次参差不齐
目前仍不带包租，但由万达招商部 进行协调，推介