北海市房地产开发项目车位和车库
房地产开发项目车位和车库租售管理办法
房地产开发项目车位和车库租售管理办法第一条为规范房地产开发项目车位、车库出租、出售行为，根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产开发经营管理条例》《不动产登记暂行条例》《城市地下空间开发利用管理规定》《不动产登记暂行条例实施细则》《山西省城市房地产交易管理条例》《山西省物业管理条例》等规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条山西省区域内，房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出租和出售适用本办法。
本办法所称房地产开发项目建筑区划（以下简称“建筑区划”）是指同一物业管理区域。
第三条县级以上住房和城乡建设(房产)主管部门负责本区域内房地产开发项目车位、车库租赁和销售的监督管理工作。
县级以上规划和自然资源、城市管理、防空、市场监督管理等部门依照各自职责和本办法规定，对本行政区域内房地产开发项目车位、车库租赁和销售实施监督管理。
第四条— 1 —建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
第五条建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的租赁和销售纳入商品房租赁和销售管理，与商品房同步办理预售许可或者现售备案手续，具体条件参照执行关于商品房租赁和销售管理的相关规定。
预售车位、车库的资金应当纳入商品房预售资金监管范围。
第六条房地产开发项目租售方案应当包括车位、车库租售方案。
租售方案应当包括以下内容：（一）车位、车库分布位置、数量、面积情况（包括规划和测绘平面示意图）；建筑区划内存在住宅、商业、办公楼等不同功能用途房屋的，应当一并公示各功能用途房屋的车位、车库分配情况及规划配比依据；（二）如拟出租的车位、车库在防空工程范围内，应当明示人防工程的范围及车位、车库布置情况，并注明使用注意事项；（三）出租车位、车库，应当明确出租的期限、方式和租金；出售产权车位、车库，应当明确出售方式和售价；出售机械车位应当明确出售的期限、方式和售价；（四）保证出租或者出售过程公开、公平、公正的措施；— 2 —（五）车辆停放收费标准及其他需要说明的事项；车位、车库租售方案应当在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。
房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解
房地产企业车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房争议如何化解？一、地上/地下停车位基本规定:物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.业主买一赠一非业主，单独计税。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
（非道路）占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
如合同明确约定内容为所有权：如果在商品房买卖合同中约定：专门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有.如果是出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征土地增值税、企业所得税。
（人防工程只允许出租）二、开发商到底有没有权利对人防车位收取20年的租金？人防工程是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。
我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程.”因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键.如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。
应该有业主委员会的参与.资料显示：北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。
北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价,不能随意在费用上拔高。
北京华展公寓业主，将开发商—-北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院.北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。
实践判例：天津赵某认为,地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。
法院经审理认为,依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
地下车库的成本分摊与清算办法
地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。
但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。
进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。
如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。
只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。
01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。
02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。
建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。
人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。
03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。
但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。
根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。
地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。
房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？
房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？房地产企业开发的产品一般都有地下车库，这部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在会计核算、涉税处理方面的争议。
01成本分摊的会计处理依据《关于印发《企业产品成本核算制度》的通知》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。
真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。
02容积率是土地成本归集的内在因素土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。
容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，国土主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
03地下车库（位）是否影响容积率？根据上述分析，地下车库（位）如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。
关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率。
所以，地下车库（位）面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。
关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。
因此，我们可以得出结论：如果地下车库（位）不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。
当然，还要考虑地下车库（位）如为同时符合会计与税收定义的公共配套，则不涉及成本单独分摊问题；如为可售资产，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
涉“人防车位”典型案例裁判规则24则
涉“人防车位”典型案例裁判规则24则■导读目前法院的主流裁判观点是“回避人防车位权属问题，只认定开发商享有使用收益的权利”，但无论哪种裁判观点，均依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，认为开发商对人防车位有使用收益权，并认可租赁、有偿使用、使用权转让等处分方式。
人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等任务而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
人防车位指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时应为人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。
对人防车位的权属，目前司法界裁判观点不一，下面就三种主要的裁判观点加以整理简析。
一、人防车位属于国家所有，开发商只享有使用收益的权利1．陈某卿与浙江苏泊尔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷—(2016)浙10民终430号本院认为，涉案楼盘的地下车位有人防车位和非人防车位。
非人防车位的所有权由合同约定属于出卖人所有并无不妥。
虽然人防车位属于国家所有，但根据相关法律规定，在非战时由投资者使用管理，收益归投资者所有，投资者对人防车位享有一定的物权权能。
2．高某与大连万科城置业有限公司、大连万科物业服务有限公司等确认合同无效纠纷—(2017)辽02民终9819号本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
根据大连市人民防空办公室于2017年1月25日向高某出具的《大连市人民防空办公室政府信息公开告知书》(2017第1号)载明的内容，案涉车位所在的大连某小区地下人防工程属于人民防空国有资产，产权归国家所有，开发建设单位万科城置业公司可优先租赁使用，且该公司已办理人防工程使用证，用途为地下停车场。
房地产项目车库销售方案
东玉花园房地产项目车库销售执行简案一、现状分析（一）供给面1、总量与存量·车位总量：地下层67个，一层24个，总共91个·存量：地下层售2个，余65个，一层售13个，余11个，总余76个·存量总额：按车位6万元/个计，车位积压资金达450万元左右。
·产权问题：据统计，公司产权车位79个，私人产权车位12个，所有车位均已经办理产权证。
2、历史销售·销售量：15个，占车库总量的16.8%·销售价格：一层销售总额近240余万，平均价格11万左右，属历史同期较高价位。
3、租售现状·功能划分：地下层是公共车位，主要面向小区业主出租，兼停摩托、自行车等；一层车位由于大部分出售，为私家车位，主要面向已购车位业主开放，不做出租。
·据统计，小区整体租赁用户达30-40余户，远比购买者多。
·租金：包月210元/月，零租10元/晚，处于中等水平。
分析：小区车位整体供给充分，租赁价格处于中等水平，租赁活跃，是小区有车业主对购买私家车位缺乏价值感和积极性的主要诱因。
（二）需求面1、小区规模总户数：115户，以每户常住人口3人计，常住人口达345人。
2、有车户据统计，达70余户，扣除购买车库的15户，尚有55户左右有消费潜力和消费需求。
3、居住率据观察，小区业主居住率在95%以上，具备比较高的入住率。
值得注意的是，常住小区人口以老年人为主。
分析：小区存在一定量的潜在车位购买群体。
总体分析：小区车位整体处于供大于求、需求不旺的状态，但尚存在一定量的潜在需求，如何激发并利用这些有效需求达成销售目标，并形成扩大效应，是本案车位能否顺利回收资金的关键，一个基本的判断是小区现有车位具备一定套现的价值和空间。
二、存在的问题和难点1、有效需求不清晰小区住户以老年人为主，带来的直接问题是潜在购买客户在小区的实际居住时间不多，对车位的使用必然以零时租赁为主，对购买车位积极性自然不高，造成车位的实际有效需求不清晰、不旺盛，直接影响项目的资金回收。
北海市人民政府办公室关于印发北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法的通知
北海市人民政府办公室关于印发北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法的通知文章属性•【制定机关】北海市人民政府•【公布日期】2012.11.20•【字号】北政办[2012]399号•【施行日期】2013.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】交通运输其他规定正文北海市人民政府办公室关于印发北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法的通知（北政办〔2012〕399号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业、企业单位，各有关单位：《北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
北海市人民政府办公室2012年11月20日北海市城市道路和公共场地临时停车管理暂行办法第一条为维护城市道路交通秩序，加强我市城市道路和公共场地临时停车管理，规范停车行为，合理使用城市公共资源，根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》、《广西壮族自治区道路交通安全条例》、《广西壮族自治区政府非税收入管理条例》等法律、法规和其他有关规定，制定本办法。
第二条本暂行办法所称临时停车场，是指临时占用城市道路或公共场地设置的停车场所和停车泊位。
城市道路是指城市供车辆行人通行，具备一定技术条件的道路、桥梁及其附属设施。
公共场地包括政府投资建设或由建设单位为政府代建的公共场所、行政机关和财政全额拨款的事业单位的公共场地、政府已收储的待开发土地等。
指定区域是指临时停车场以及商业建筑（含居住区临街商铺）、开放性居住区根据《建设工程规划许可证》规定建设的停车设施。
第三条本暂行办法适用于本市市区指定区域内的各类机动车、非机动车（以下统称车辆）停车管理。
第四条临时停车场的设置遵循以下原则：（一）交通安全畅通的原则。
临时停车场是城市道路交通系统的一个组成部分，临时停车场的设置不能影响周边道路交通安全畅通。
（二）因地制宜、因时制宜的原则。
关于发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的通知
关于发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》的通知穗国房字〔2008〕195号各县级市国土房管局、市国土房管局各区分局，各区、县级市交通局，各房地产开发企业、房地产中介服务机构：为进一步规范房地产市场，加强房地产开发项目车位、车位出售、出租的管理，保护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律、法规，结合本市实际，市国土资源和房屋管理局、市交通委员会制定了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，现予发布，请遵照执行。
附件：《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》广州市国土资源和房屋管理局广州市交通委员会二OO八年三月二十日附件《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第一条为进一步规范房地产市场和车位、车库的使用，加强房地产开发项目车位、车库出售、出租的管理，保护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条广州市行政区域内，房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目车位和车库的销售和管理适用本规定。
第三条房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。
第四条房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售。
第五条房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租。
第六条房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘” （）网站公示。
第七条房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。
房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)
乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。
一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。
非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。
三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
房地产开发企业销售(出租)地下(人防工程)车位的税务难题
房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题作者：毕君业★可能有两种情况：A、购买（销售）永久使用权B、长期租赁30年或50年………人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。
实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。
所有权属于“人防办”。
开发商无权买。
所以——不能办理产权：买时——是否开发票？开什么发票？没人能回答，如果要开，只能开税目：销售不动产。
子目：永久使用权。
如果有明确使用年限的——可开租赁业发票。
一、出租的国税函[2005]83号：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业－－租赁业"征收营业税。
”这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。
1、企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税、城、教、教（5.6%）。
取得租金时一次性缴纳。
（企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。
）。
2、对该车位形成的（地下）房产，属于房屋，应对其整体按原值计算缴纳房产税。
（视同商业企业出租柜台），根据吉地税发[2006]42号和财税〔2006〕186号以及财税[2005]181号和吉财税[2006]119号这几个文件缴纳房产税）吉地税发[2006]42号：对商（市）场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。
（这里谈到了场地）具体计算方法按财税[2005]181号和吉财税[2006]119号规定计算。
A、工业用途房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；B、商业和其他用途房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×（1－30%）×1.2%。
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。
本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。
如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。
从这一点而言，地上车库有别于地下车库。
就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。
这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
房地产项目开发成本计算例
编制日期：2002/05/01 CBGLB
二、不计入容积率的建筑面积 1、地下车库 停车位个数
三、不计建筑面积的构筑物 1、游泳池 2、网球场 3、其它-
容积率（按净地计算） 容积率（按含代征地计算）
0 0 0 0 2400 1500 900 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.02 0.80
900 900
0
1.03 0.82
128309 125909 118009 66674 51335
0 7900
0 7900
75589 74689 66789 28524 38265
7900
7900
52720 51220 51220 38150 13070
0
备注
3、停车楼面积 停车位个数
4、其它-
（二）不可售面积 1、幼儿园面积 2、会所面积 3、自行车库面积 4、配电房面积 5、其它面积
1500 1500
0
成本计入配套费用
1.00 0.79
退红线土地面积（平方米） 建筑覆盖占地面积（平方米） 绿化占地面积（平方米） 道路占地面积（平方米） 道路以外硬地面积（平方米） 退红线土地面积（平方米） 住宅总套数（套）
车位总数（个）
876
532
建筑覆盖率 绿化率 道路覆盖率 硬地覆盖率
344 停车楼车位 地下车位 硬地车位 道路车位
1#地块项目指标
项目
项目总占地(净地M1) 项目总占地(含代征地)
总建筑面积（平方米）
1＃地块
一期
二期
125960
73056.8
52903.2
159550
92539
670111283Βιβλιοθήκη 97558952720
房地产企业地下车库成本分摊及涉税
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建设地下车库。
那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。
本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。
车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。
如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。
从这一点而言，地上车库有别于地下车库。
就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议。
在法律界也有着较为广泛的争议，在此我们并不去讨论。
但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。
这种情况也可以分为两类，（1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
车位销售公告(仅供参考)
房地产开发企业应根据车库现状及业主的情况综合考虑，谨慎拟定销售公告和销售方案，车位销售为企业自身销售行为，应遵循公开、公平、公正的原则销售，由此引发的一切法律后果由企业自负。
以下内容仅供参考！
车位销售公告
项目业主：
（规划名称）项目（推广名称：）由我司开发建设，为方便业主及规范小区车辆停放，我司拟将该项目具备销售条件的车位向业主出售，特将相关事宜公告如下：
一、车位情况
（规划名称）项目共幢房屋，合计户，规划用于该项目物业区域～幢房屋的地下停车库共计个，为号车库和号车库，停车位共计个，车位配比率为。
上述车库分别于年月日、年月日取得《房地产权证》，证号为：106房地证字第号、106房地证字第号。
二、通知、登记方式
我司将通过在小区入口、物管部、各楼栋张贴公告及书面信函的方式通知业主，并对有意向购买车位的业主进行登记。
按有关规定，租赁使用车位的业主有优先购买权。
如租赁使
用车位的业主在登记时间内未向我司申请登记的，将视为其放弃优先购买权。
登记时间：年月日起至年月日止
登记地点：
登记所需资料：
三、销售方案
按渝国土房管[2014]734号文件规定，自房地产企业决定销售车位的公告之日起半年内，每套房屋只能购买一个车位。
登记期届满后，如登记购买车位数低于个的，我司将采取先登记先选先买的方式出售车位。
如登记购买车位数高于个时，我司将采取在公证处的公证下进行公开摇号的方式出售车位。
其它具体相关销售事项请咨询我司销售中心，咨询电话：023- 。
重庆有限公司
年月日。
北海银滩停车场收费标准和停车指南
北海银滩停车场收费标准和停车指南下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产开发项目规划要求
房地产开发项目规划要求随着城市化进程的加速，房地产开发项目日益成为城市建设中重要的一部分。
规划是房地产开发项目的关键环节之一，本文从四个方面具体阐述了房地产开发项目规划的要求。
一、绿化要求绿化是城市化建设的重要组成部分之一，也是房地产开发项目规划中必不可少的内容之一。
因此，房地产开发项目规划应当注重绿化要求，在合理利用土地的同时，增加绿化区域的占比，保证绿化率达到一定要求。
其次，园林设计也是绿化要求的重要内容。
不同的开发项目具有不同的独特性和文化背景，针对不同的特点进行园林设计，可以为项目的美化增色不少。
在园林设计时，应当注重人文环境、文化氛围等要素，增强人文情怀和文化自信。
二、配套设施要求房地产开发项目面向的是居民，因此配套设施对于居民来说是至关重要的。
一个良好的房地产开发项目应当具备完善的配套设施，包括交通、教育、医疗、商贸等方面。
交通是居住者的重要出行方式之一，而交通配套设施则是房地产开发项目规划中至关重要的一环。
规划者需要了解项目周边的交通状况，确保项目的交通配套能够满足居民的需求。
教育和医疗作为重要的公共服务，也是房地产开发项目规划中必须考虑的内容。
多样化的教育和医疗资源，能够为居民提供更好的生活保障，因此，在规划配套设施时，应当注意增加配套设施的类型和数量。
商业配套是一个房地产开发项目极为重要的部分。
不仅是为了方便居民的购物需求，同时也是为了引入社区商业，更好的服务于居民。
三、社区配套要求社区是人们长期生活的地方，因此社区配套设施的完善性在房地产项目规划中显得尤为重要。
社区配套设施内容丰富，可以覆盖诸多方面，如社区健身设施、文化娱乐中心、社区公园等，为居民提供更好的生活体验。
在房地产开发项目规划中，需要增加社区配套设施的种类和数量，以满足不同居民群体的需求。
同时也可以配套一些业态均衡的商业，如超市、便利店、餐饮店等，为社区居民提供更加便捷和优质的服务。
四、地下车库规划要求随着城市规模的扩大，停车难题日趋困扰人们，地下车库也成为房地产开发项目规划中不可或缺的一部分。
房地产项目车位包销方案汇报
车位配比高
小区车位的配比达到1:1.1，在整个长沙或整个梅溪湖的车位配比中，属 于配比非常高的小区，车位供大于求。
房产空置 率高
小区目前入住率70%左右，有一小半住宅是空置甚至毛坯；且前几年长沙 不限购不限贷，部分外地投资客买的房产，对车位并没有实际性的需求。
小区地面车 位多
周边停车环 境宽松
2021/10/28
30个/季
无数据
11.5-13.5万 13-15万
30个/季
无数据
8-10万
10-12万
30个/4个月
第1-2月30-40个/月，后期 较少，目前剩余量不多。
4.5-4.8万
7.2-7.5万
第1-2月40-50个/月 30个/4个月 目前销售约20个/月，剩余
车位30多个。
2021/10/28
包销模式︱优劣势分析
≥30个
≥70个
≥100个
≥120个
2020年12月31日 前
累计销售
➢ 保证金设置
2021年4月30日 前
累计销售
2021年8月31日 前
累计销售
2021年12月31日 前
累计销售
在签订包销代理合同之日起5个工作日内，车位包销方向我司支付5%-10%保证金，按照
累进计算，如任一考核节点未达成销售进度，我司有权禁止车位包销方进入本项目进行销
截止20XX年XX月XX日，车位剩余库存169个，货值为1512.5万元。其中，A类车 位3个（10.3万/个），B类车位165个（8.9万/个），子母车位1个（13.1万/个）。
车位总数（个） 406
已售（个） 237
库存（个） 169
备注
具体可售车位需跟工 程部核对
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北海市房地产开发项目车位和车库
租售管理暂行规定
（征求意见稿）
第一条为进一步加强房地产市场管理，规范房地产开发项目车位和车库出租、出售行为，保护购房人和物业使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国人民防空法》、《广西壮族自治区物业管理条例》结合我市实际，制定本暂行规定。
第二条本市市区范围内房地产开发项目车位、车库的出租、出售适用本通知规定。
第三条房地产开发项目建筑区划内占用业主共有的道路或者其他公共场地用于停放汽车的车位和车库，属于全体业主共有，只能出租，不可出售；依照房产测量规范不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位和车库，可以出售；利用依法结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库，经人防主管部门审核同意，房地产开发企业可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售。
第四条房地产开发项目建筑区划内的车位和车库，应当首先满足该项目购房人和物业使用人的需要，车位和车库不得出售给该项目购房人以外的单位和个人。
第五条专有产权车位和车库作为房地产开发项目的重要附属设施，其销售、租赁行为纳入商品房管理，实行商品房买卖合同登记备案和商品房租赁登记备案。
用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案。
房地产开发企业首次办理商品房预售许可时，应当将该项目车位和车库规划配置情况在商品房预售方案中明确，并在销售现场予以公示。
第六条房地产开发企业在销售商品房时，应当向购房人明示本通知，并将该项目车位和车库规划配置情况、车位和车库的归属等在商品房买卖合同中载明。
第七条房地产开发企业在销售商品房时，应当按照购房人每购买一套房屋只能相应购买该项目一个专有产权车位或车库的原则销售。
第八条房地产开发项目专有产权车位或车库的买卖合同中应当注明购房人已经购买该项目房屋的具体房号及房屋所有权证号或者商品房买卖合同登记备案证明编号。
第九条房地产开发项目取得工程竣工验收备案证明且交付使用满一年以上（分期办理的，按最后一期办理时间计算），尚有车位和车库未售出的，经房地产开发企业将车位和车库销售情况在该项目所在地显著位置公示3个月仍未能全部售出的，经房地产市场管理部门审核并在市房地产主管部门官方网站进行公告
后，对剩余未售出的车位和车库，该项目购房人可以自主选择购买多个车位和车库。
第十条用于出租的车位和车库，在房地产开发项目取得工程竣工验收备案证明且交付使用满一年以上（分期办理的，按最后一期办理时间计算），在满足房地产开发项目购房人和物业使用人需要的前提下仍有空余的，每次出租前在项目所在地显著位置公示15日，经房地产市场管理部门审核并在市房地产主管部门官方网站进行公告后，可以临时出租给该项目购房人和物业使用人以外的单位、个人使用，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
房地产开发企业需结业或注销，仍有车位、车库未售出的，可将剩余车位整体向业主租售转让。
第十一条房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同时，购房人已签订了车位或车库买卖合同的，房地产开发企业和购房人应当同时解除车位或车库买卖合同。
第十二条购房人购买专有产权的车位或车库，经登记并取得不动产权证后可依法出售、赠与及以其他方式进行转让，但车位或车库受让人应当为本项目其他购房人。
第十三条房地产开发项目专有产权车位和车库未售出前，房地产开发企业应当向该项目购房人或者物业使用人出租。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位和车库的使用及出租，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。
第十四条房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库，未经规划部门批准不得擅自改变其使用性质。
第十五条市住房城乡建设部门、市自然资源部门对不符合本通知规定条件出售的车位和车库，不予办理商品房买卖合同登记备案和不动产登记。
第十六条对房地产开发企业未按本办法规定执行的，经市住房城乡建设部门核实确认后，由市住房城乡建设部门将违规行为记入信用档案。
房地产开发企业违反本规定导致不能办理车位车库产权证，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任。
第十七条本《暂行规定》自发布之日起施行。
合浦县可参照本规定执行。