上海五角场瑞安311地块整体定位研究详解
创智天地考察报告-121022
品牌维护：同步地、长久地进行广告策划、主题活动、网站建设等商业运营活动，保证项目品质 品牌意义：在城市开发中创造性地提供了社会公众、开发商、政府的多赢解决方案。从卢湾到杨浦，
从上海到重庆，瑞安的“天地系列”成为受欢迎的名片。
品牌发展：瑞安的坚持创新难能可贵。“创智天地”并没有简单拷贝新天地的模式，而是深入挖掘大
5、设计风格，装修标准及定位的关系
由外而里 - 与城市对话 尽量令项目的规划设计能配合政府的整体城市规划，并把当地的特色融入项目设计内。 项目的设计参考美国硅谷和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础， 依托知识杨浦的文化资源和五角场的商业体量，打造一个办公，生活，娱乐，运动，休闲等一站式的生 活社区，体量更大，更具有竞争里的一个新的创智天地必将会吸引更多人才的进入。
基本延续原有整体定位，局部产品根据市场变化调整
目前已规划建设的建筑面积 办公 酒店/服务公寓 商业 公寓(办公类) 公寓(住宅类) 其他 13万 4万 6万 12万 13万 2万 50万
调整为高端豪宅
总计
调整为办公楼
2.2 创智天地广场+体育中心
创智天地广场 二期办公楼
办公楼技术参数：
一期 二期
三期 1500~ 1600
5、设计风格，装修标准及定位的关系
创智天地广场3期 创智天地广场3期位于杨浦区淞沪路以西，政 民路以北，智星路以东局部区域，建立5-5、 5-7、5-8三栋50米高的商办综合楼，5-6为 集中绿地。总建筑面积为81747M2，其中地 上建筑面积为49956M2，地下总建筑面积为 31791M2。本项目旨在为创业者和附近新大 学城研发活动相关的知识创新公司提供优质 、舒适的办公空间。
中部-知识创新社区
瑞安集团的新天地模式
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验一、复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。
在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。
与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。
2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。
3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。
4、知识管理体系的完善。
1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。
商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。
一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。
另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。
比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。
更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。
因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。
2、善于“经营文化资本”的思路每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。
上海长江国贸项目项目定位调整
西区B1（出租 面积） 地方餐饮 西区B1（商铺 12490 面积） 食品一店 西区B1（商铺 面积） 小型餐饮、休闲餐饮 西区1楼（出 租面积） 大型餐饮 西区1楼（商 10480 铺面积） 食品一店 西区1楼（商 铺面积） 品牌快餐、轻餐饮、面包西点 西区2楼（出 租面积） 大型餐饮、火锅 10500 西区2楼（商 铺面积） 儿童乐园、爱婴室、儿童培训摄影 东区B1(出租 面积） 浴场、KTV 11900 东区B1（商铺 运动折扣、眼镜公场、数码通讯、男 面积） 女内衣、家居家饰 东区1楼（出 租面积） 浴场、KTV 10480 东区1楼（商 品牌服饰、珠宝金店、化妆品、皮具 铺面积） 箱包 东区2楼（出 租面积） 浴场、KTV 东区2楼（商 10500 铺面积） 影院 东区2楼（商 铺面积） 桌球游艺、休闲餐饮
206109 4 268639 4 182374 7 737197 4 182108 6 210207 2 229010 5 298488 2 202638 5 819108 2 202342 9 233563 5 110139 5 462875 42 446617 00 162584 2 247331 3 322367 3 218849 6 884636 8 218530 3 252248 6 118950 6 499905 45 446617 00 532884 5 299270 9 390064 4 264808 0 107041 06 264421 6 305220 8 143930 3 604885 59 521053 00 838325 9
楼层简介
鞋类专区
· 达芙妮 · 红蜻蜓 · 奥康
手机数码
· 歌诗玛 · 奕婷
珠宝金店
· 老庙黄金 · 张铁军翡翠
城市规划案例上海杨浦区江湾五角场
城市规划案例上海杨浦区江湾五角场上海杨浦区江湾五角场是上海市的一个重要城市规划案例。
江湾五角场是一个历史悠久的地区，曾经是上海市为数不多的工业基地之一，但近年来通过城市规划和发展，已经成为上海市新的商贸、文化和居住中心。
江湾五角场的城市规划在2000年开始，经过了十多年的建设和发展，目前已经初步建成。
规划的主要目标是将江湾五角场打造成为一个以商业和文化为主导的核心区域，同时也注重提升居住环境和保护历史文化遗产。
在商业方面，江湾五角场已经建成了多个大型购物中心、商业街和高层写字楼，成为上海市的购物和商务中心之一、其中五角场商业街是最有代表性的地标建筑之一，保留了历史建筑的风格，同时结合现代化的商业设施，吸引了大量消费者和商家。
另外，规划中还注重了绿色环保，建设了多个公园和绿地，提供给市民和游客一个休闲娱乐的场所。
在文化方面，江湾五角场也注重保护历史文化遗产，并推动文化创意产业的发展。
五角场历史文化风景区保留了大量历史建筑，如五角场图书馆、江湾体育馆等，这些建筑不仅本身具有历史价值，同时也承载着上海市的历史记忆。
此外，规划中还建设了文化艺术中心、艺术街区等，吸引了众多艺术家、设计师和文化创意企业落户，推动了文化创意产业的繁荣发展。
在居住环境方面，江湾五角场注重提升住宅区的品质和便利性。
规划中建设了多个高品质的住宅小区，注重绿景和人居环境的打造。
此外，规划中也考虑到交通便利性的问题，建设了多条地铁线路和公交线路，方便市民出行。
总的来说，江湾五角场的城市规划案例成功地将一个工业基地转变为商业、文化和居住中心。
通过保护历史文化遗产，建设高品质的商业和住宅区，提供便利的交通设施，江湾五角场成为了一个宜居、宜业、宜游的地区。
随着城市规划继续发展，江湾五角场将继续吸引更多的人们前来生活、工作和旅游。
上海新天地分析
旧城改造类型
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领 类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值 类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作 类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重 类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
上 海 新 天 地
一种特殊的延存城市肌理和符号的改造模式
C2
从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。 北部地块以保留石库门旧建筑为本利润最大化
旧 城 改 造
居民动机是追求个人利益最大化。
提升城市环境质量 及品位
居民动机
改善居住条件
个 人 利 益 最 大 化
旧 城 改 造
获取空间增值利益
空间生产的行为
管理、合作
政府
规划、政策
决策 配合、合作
开发商
开发、建设
旧城改造
服从 管理、保障 搬 迁
提供补偿
让出空间
居民
空间生产的行为过程体现了各方主体的地位及其利益表达。
旧城更新——以上海新天地为例
第六组 主讲人：徐畅 组员：郑云淼 周佳武 许凤姣 徐畅
目录
旧城改造概念 “新天地”改造的动机及项目定位 “新天地”规划方案
“新天地”开发模式总结
旧城改造
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生
活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的 发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又 表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断 的过程，取决于城市的发展方向和速度。
合生创展上海五角场综合体项目设计任务书_48页
合生创展上海五角场综合体项目设计任务书_48页目录项目概况项目概括项目定位设计理念背景简介目标市场定位技术经济指标技术经济指标用地性质、现状、市政条件设计要求设计原则总体规划要求总体规划总则总体规划细则基地出入口及建筑出入口交通组织停车设计地基处理其它建筑设计要求甲级写字楼五星级酒店商业综合体地下部分结构、机电系统设计要求无障碍设施结构系统楼内交通采暖通风和空调设备系统和注意事项管道和排水设备电力供应防雷和接地系统安保系统防火安全措施通讯设备智能写字楼设计公共设施部分项目经济成本要求设计成果要求规划设计及概念设计时期方案时期初步设计时期有关时期的论证报告施工图设计时期设计文件提交成果深度要求规划设计成果的提交形式各设计时期提供图纸时刻项目概况项目概况项目名称：合生广场（暂定名）开发商：合生创展集团有限公司基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场都市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。
交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。
基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地邻近有高架出口到达地面。
以后地铁10号线，将从邻近穿过。
区位分析：江湾-五角场都市副中心是上海市总体规划确定的四个都市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区都市综合功能。
随着以后江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为以后“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。
项目定位“集5A甲级写字楼、五星级酒店、商业综合体于一体的大型商业地产”定位：本项目定位为超高层的国际5A甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体。
建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅行、金融、文化功能于一体，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。
上海五角场商圈市调报告
以环岛为核心，呈一圈五线的星状布局，中心商业区与五条特色主题商业街组成； 集购物、餐饮、娱乐、健身、文化、教育、休闲、展示等于一体，为市级商业中心；
区域规划面积为0.96平方公里，商业面积约55万平方米。
交
通
轨道交通10号线将在今年10月份竣工通车（最迟也在2010 年），将设置五角场站、江湾体育场站、三门路站三个站点， 届时三站点间地下步行系统全打通，大大提升便捷性。
楼层
业态
品牌
F1.F2
百货
H&M等大型零售商已进驻装修
F3 家居、教育培训、 HOLA特力屋等 SPA
F4
餐饮
复茂龙虾、梧桐小镇、港丽餐
厅、韩林碳烧、敦煌小亭、豆
捞坊、萨利亚等
F5
餐饮、娱乐 正装修
F6 特力集团办公场 所
项目概况 整体定位 规划设计 业态配比
城中城
城中城整体平面图
地下一层城中城总面积约45000平米，万达自主招商管理。业态主要 有美食餐饮、服饰、电子数码、电玩娱乐、美容美发、个人护理等。
小
结
业态 购物（服饰、珠 餐饮（包括 宝、日常家居等） 食品零售）
比例
65%
20%
休闲娱乐 8%
数码电器 2%
文化教育 2%
其他 3%
万达广场作为地产巨头万达在上海的第一个商业地产项目，运用“订单地产”模式，沃尔玛国际
业 大型连锁超市、巴黎春天百货、万达国际影城、特力时尚汇、新华书城、上海黄金珠宝城、上海第 态 一食品商店、宝大祥青少年儿童购物中心、大型量贩式歌城等九家主力店分别涵盖了餐饮、购物、
休闲、娱乐等多元业态；同时，４.５万平米的万达城中城对一站式购物中心作了业态整合、补充， 国际连锁餐饮、特色美食、服装服饰等众多业态共赢。
上海新江湾城规划文本
创造有序的建设环境：坚持新江湾城结构规划确定的总体规划理念，结合开发实际，合理集约使用土地，推进各项建设协调有序展开。
2.
新江湾社区功能以居住为主，南部市级副中心区域以商业办公、教育科研为主。
军工路—三门路
次干路
2105
35
长度计一半国权北路军工—政立路次干路3690
35
局部路段长度计一半
政立路
国权北路--淞沪路
次干路
710
40
长度计一半
国定路
殷高路--政立路
次干路
1417
32
国阅路
政学路--淞沪路
支路
340
20
国咏路
政学路--淞沪路
支路
445
20
国帆路
国权北路--淞沪路
支路
1050
24
地区各级道路建设时，横断面布置应参照道路横断面规划图进行设计。
城市道路红线内用地为城市道路及城市道路绿化专用，任何与城市道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。
道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层不得小于5米，高层建筑不得小于8米。
设置机动车出入口原则上应当满足以下规定（特殊情况除外）：
此次在原控制性编制单元规划基础上，新增由原待建用地转换的建设用地，规划居住人口相应增加1.8万。因此，两个编制单元2010年规划居住人口规模也增加至4.0万人左右。其中，编制单元N091101——0.7万；编制单元N091103——3.3万。
4.
4.1.
新江湾社区N091101编制单元城市建设用地210.51公顷。除城市道路用地外，地块总面积为181.97公顷，其中现状保留地块面积108.5公顷，占59.6%，开发地块面积为73.47公顷，占40.4%。
苏宁-上海五角场地块项目汇报_[全文]
![苏宁-上海五角场地块项目汇报_[全文]](https://img.taocdn.com/s3/m/f2d40ddcee06eff9aef807f8.png)
上海五角场地块项目汇报一、项目概况1、地块位置：位于上海市政府规划的副商业中心——五角场东南角，两面临街，地块现为南京政治学院上海分院用地。
2、实际出让面积：23333平方米，合35亩。
3、规划用地性质：商业、办公4、出让方式：竞价转让这是军队向社会公开转让的第一块土地二、位置示意三、规划指标除沿街临时商业用房暂未拆除外，其余现已达到净地条件，最终以净地交付。
（十）交地状况93,332（九）地上总建筑面积（㎡）120（八）建筑限高（M）30%（七）绿地率40%（六）建筑密度：41></a>.0（五）容积率竞价（四）出让方式23,333（35亩）（三）实际出让面积23,522.9（35.3亩）（二）总用地面积商业、办公（一）用地性质四、地块实景（一）四、地块实景（二）四、地块实景（三）四、地块实景（四）四、地块实景（五）五、商业环境（一）概况地块处于上海新兴商圈——五角场商圈的中心位置，地块两面临街，正对中心广场，中心位置上现无大型电器商城，杨浦区计划将这一区域打造成上海新的徐家汇，上海市“十一五”商业规划也将其列入五个重点建设的都市副商圈之一，目前随着万达商业广场、百联又一城等一批商城的开业，商业氛围正逐渐形成。
（二）社会背景1、人口据统计资料，扬浦区常住人口约120万左右。
2、人流量整个五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，日流量达50多万人次的。
3、消费能力地块附近有复旦大学、财经大学、同济大学等10多所著名高等院校，靠近上海科技产业园，在开发中的江湾新城将成为上海新的富人聚集区。
这里具有巨大的消费潜力。
（三）商业环境示意图东西南大润发卖场百安居苏宁黄兴店黄兴路四平路淞沪路大西洋百货百联万达商业广场国美（万达影城二楼2000 ㎡）永乐（万达地下商城1000㎡）国美（春申江家具城一至二楼经营面积5000㎡）东方商厦宏图三胞国权路政通路沿街商铺国和路邯郸路国美（一至二楼，经营面积5000 ㎡）国顺路双向四车道项目地块赛博数码中环绕城公路高架北下沉广场翔殷路（四）商圈特点：1、商业局部密集度高，商圈范围小现有商业密集在五角场下沉式广场周围，商圈区域范围相对较小，单位面积的商业强度较高，通过下沉式广场的地下通道，人流可在这五块区域间自由流动。
五角场及创智坊整体规划
所在区域整体规划（此章节由王诗卉负责整理编辑）一、五角场大区域的规划定位创智坊商业综合体位于创智天地中，地处上海杨浦区五角场区域。
对于创智坊的形成建造，离不开对其所在区域的整体规划的分析。
1、区域位置五角场，因其周围有五条主干道而得名，它们分别是邯郸路、淞沪路、翔殷路、四平路和黄兴路。
该板块坐落于上海东北角，指的是三门路、政立路以南，国和路以西，内环线以北的杨浦区域，它与徐家汇、花木、真如并称为上海四大城市副中心区之一。
区域内集中了复旦、财大等上海主要高等院校，是上海的文化教育中心。
规划中的五角场核心地区，未来将形成商业、体育、文化、办公四大活动圈。
2、规划定位虽然五角场的发展晚于徐家汇，但在规划起点上要高于当时的徐家汇。
随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程等一系列有利于杨浦区大发展的市政工程的建设，五角场地区的整体区位优势已经凸现，未来五角场的发展潜力将不亚于徐家汇。
和徐家汇有所不同的是，五角场的开发并非是单一的商业中心，而是和构筑以复旦、同济等名牌高校为重点的综合性大学城相结合，形成校区、知识产业园区、现代生活社区和商业商务区融为一体，相互呼应的发展新模式。
3、总体区域优势五角场副中心的区位优势尽显，商办楼物业市场直逼徐家汇。
按照规划，五角场地区将建成上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。
该区域规划范围是：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷。
五角场开发的第一轮锣鼓就是建设与城市副中心相匹配的“商业商务区”：创建以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心；以科教为特色的现代服务业集聚区；以繁荣繁华为标志的市级商业中心。
五层立体交通五角场呈现的五层立体交通网络:由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑而成。
地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征。
上海 瑞虹新城案例分享 -瑞安
– 借力打力：充分利用瑞
虹新城规划发布契机，
借势推出全新“璟庭”
产品，由此解决品牌形
品牌 象日趋老化、大盘形象
不够鲜明、区域价值未
充分挖掘的挑战。
运作
土地 获取
– 充分发挥瑞安集团在 旧城改造领域的优势， 与政府合作共同开发 城市核心区域的大规 模土地，并择机补充 临近地块，打造统一 的大盘形象。
商业 – 突破常规，将部分住宅 理念 转为商业，打造大型综
注，景观设计合作资源：泛亚景观设计有限公司
商业设计：以“商业连廊”形式兼顾东西两侧瑞安天地的集 中商业地块，同时导入瑞安天地客群；定位清晰，设计时尚。
注，商业设计合作资源：Ben Wood
户型设计：在邻近商业的楼栋中规划75-175平1-4房小面积段 产品，层高3.1米；后排南向景观楼栋设置200平以上大户型
地块规划：项目共涉及虹镇老街11幅地块，后续又收购167A 和167B地块，项目总建面170万方，其中商办面积约50万方
瑞虹新城项目起初共涉及虹镇老街地 区40公顷土地，总建筑面积约150万平方 米。地块东临虹镇老街，西连东沙虹港 路，南接临平路，北至新港路。
1996年，虹口区政府通过招商引资， 招徕香港瑞安集团投资5亿美元与中虹集 团合作开发，计划将11幅地块分8期进行 开发。
– 区域价值未被充分挖掘：
在市内各区中，虹口区一直处于价格 洼地，近年来才逐渐被慢慢认可，板块价 值尚未充分挖掘。
面临挑战
战略升级
产品升级
再度起航
– 项目经历15年运作 后，在品牌形象、 产品价值等方面都 面临严峻挑战
– 通过收购临近地块、 提高商业占比，从而 对项目全盘重新进行 规划，实现战略升级
二期于2004年9月开盘，2006年底全部交付使用。
城市综合体
城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。
HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。
每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。
ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。
ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。
从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。
作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。
实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。
从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。
主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。
城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。
第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。
第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。
第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。
上海市五角场_江湾市级副中心规划构思_熊培茵
体交通网络 。 作者工作单位 :上海市杨浦区规 划土地管理局
附录
上海市五角场地区开发
的规划设计构思
大野秀敏 刘弘 编译
一 、规划的目标与构思 在五角场的规划设计中 , 提出了 以下五个目标 : 1.先 进性 与国 际 性 ———从 整个 亚洲看五角场 ·创造出吸引投资意愿的魅力 ·具备国际竞争性 ·作为将来中国城市更新的模范 2.独 特性 与存 在 感 ———从 整个 上海来看五角场 ·作为上海新的副中心所具备的 魅力与特色 ·合理分担江湾地区的功能 , 形 成有机的连接 3.弹 性的 规划 ——— 顺 应未 来发 展 ,具备弹性的限制规定 4.综 合性 的土 地 使用 ——— 具竞 争韧性的土地使用构造 ·多功能的综合与多种规模的共 存 5.舒 适城 市生 活 的舞 台 ———诱 发城市魅力的空间构成 ·市民可以安全自由地散步 、 购 物 、休息的公共空间与商业空间 ·为习惯享受街道生活的上海市 民 , 提供一个具有魅力的城市街道空 间 ·运用高度综合性的开发 , 创造 城市的魅力
地区为研究对象共同进行了城市设计 的研究工作 (见附录 )。
(1 )绿地系统 :以淞沪路 (规划道 路红线为 60 米 )的中央绿化带 (宽度 约为 15 米 , 命名为祥龙公园 )为绿化 休闲轴 , 贯穿于整个副中心 ,联系副中 心的中央公园 、 环岛广场和黄兴路绿 地 , 形成副中心的绿地系统 。
37
图 2 路网结构图
首先 , 五角场环岛地区系城市东 北地区的交通节点 , 市区东北部市副 中心的门户开发启动地区 , 其功能性 质应以贸易市场 、商业 、科技 、信息科 技产业为主 , 兼有金融 、文化 、宾馆 、服 务等综合功能 。要利用城市主干道工 程实施与近期建设之间的时间差 , 建 设商业市场及标志性建筑 , 带动地区 开发建设 。但实施时 , 一定要注意与 未来主要道路 、地铁的协调 , 以免相互 干扰 , 在邯郸路与四平路 、四平路与黄 兴路这两块三角形用地中 , 可安排公 寓 、宾馆等项目 , 但规模不宜太大 , 另 在邯郸路 、 翔殷路沿线可放置一定的 商业 、市场等 ,考虑到尽量减少对城市 主干道的影响 , 相对集中一侧发展为 宜 。黄兴路是五角场环岛地区与黄兴 绿地 、 杨浦区南部地区的联结重要道 路 ,可在道路一侧安排商业设施 , 加强 五角场环岛与黄兴绿地的联系 。
[BK13-183] 上海万达五角场万达 商业综合体 案例研究2012年
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以知识经济为特色的综合城 市功能，重点发展商业、商 务、科研教育及会展设施等
西起逸仙路、国权北路，北抵军 知识型、生态型住宅区和花 工路，南到政立路，东靠闸殷路， 园城区；并将建成复旦大学 总占地面积达到9.45平方公里 新校区和90万平方米的知识
商务中心
大连路、周家嘴路、通北路、平 凉路合围区域，规划用地面积约 78公顷
办公
五角场万达广场
办公
一栋写字楼卖给政府以外，其余可售部分整体出售给了世界地产五大行之一的戴德梁行。
五角场万达广场
办公空间装修：毛坯
【装修标准：毛坯】
电 梯 数：12个 电梯品牌：YORK 安保系统：电子巡更、防盗报警、闭路电视监控，２４小时保安 智能设施：宽带;FTTB宽带网络进户、移动电话无线覆盖、有线电视 、卫星电视 空调系统：中央空调; 消防设施：自动喷淋、消防灭火器、消火栓系统、烟感报警 供电系统：双回路供电系统，后备发电机组 通讯设备：预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖、有线电视预留接口
五角场万达广场
商业
【特地时尚汇】
特力时尚汇
1F
服饰、眼镜、 餐饮
H&M、MANGO、宝岛眼镜、罗蒙、雅 戈 尔 、 JOJO NATURALLY 、 JACKIO 、 LTE
2F
服饰、名品折 H&M 、 MANGGO 、 A.Y.K 、 BANANA 扣、餐饮 BABY、品牌特区
3F
家居、美容、 特力屋、纽悦伊人护肤中心、芸楠草药健
走进五角场万达广场…
万达，在上海
项目选址
【2004年五角场当时的情状】 • 曾经的五角场是杨浦区改造后“人稀罕至”的老工业区，环境一般，被老上海人称为“下只角”（不入流的地方），但因为复旦、同
瑞安天地项目的城市设计模式和运作特点
29 | 城市更新作者简介沙永杰同济大学建筑与城市规划学院副教授同济大学建筑与城市空间研究所副所长Urban Design Mode and Implementation Pattern of Tian-Di Development Projects by Shui On Land沙永杰文章编号1673-8985（2013）01-0029-07 中图分类号TU981 文献标识码B简要介绍瑞安天地项目在大规模城市开发过程中的“太平桥模式”，具体分析这些项目为实现其城市社区理念而采取的3个层面的城市设计模式，以及高度整合的项目运作模式，意图在实施层面揭示这些项目成功的必要条件。
This essay introduces briefly the development concepts of the large scale urban redevelopments or Tian-Di Projects byShui On Land, analyzes urban design mode the developer has applied to building urban communities, and the unique implementation pattern closely integrated with urbanism concepts.1 瑞安天地项目和“太平桥模式”概要瑞安天地项目始于1996年。
这一年，瑞安房地产（简称“瑞安”）在上海获得了虹口区瑞虹新城和卢湾区太平桥地区重建项目的开发权，开始进行大规模城市开发项目。
2001年，太平桥地区重建中的第一期项目——上海新天地获得成功。
其后，又陆续启动了杭州西湖天地、重庆天地、上海创智天地、武汉天地、大连天地、佛山岭南天地和上海虹桥天地。
至今，瑞安在国内6个城市拥有9个处于不同开发阶段的项目。
除了上海瑞虹新城，这些项目的整体或分期项目以“天地”命名，形成一系列天地项目。
城市规划案例——上海杨浦区江湾-五角场
上海市大学生科技 创业基金会：全国 首家从事推动大学 生进行科技创业活 动的非营利性公募 基金会，累积投资 5700万元，投资项 目300多个，撬动 社会资金1.3亿
环球雅思：国内最 大英语培训机构之 一,全国十大知名学 校，每年培训30多 万学员。
现状分析
智力型企业依托的基础条件：学校
上海财经大学
五角场的发展较晚，但在规划起点上要高于上海市另一副中心徐家汇。与徐家汇不同 的是，五角场并不是单一的大上海商业副中心，而是和复旦、同济等高校相结合，形 成校区、知识产业园区（在学校基础上升级）、现代生活区和商业区融为一体，相互 呼应发展的综合模式化城市副中心。随着现代化商业设施、交通、大学、生态的不断 发展，五角场地区的整体优势已经完全凸显，成为上海新的“上只角”。
城市规划案例参考——上海“江湾-五角场”
日期：2014.6.23
案列位置
江湾-五角场：上海四大城市副中心之一，其南部位置为上海十大商业中心之一， 因邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名
江湾
五角场
30年代
80年代
如今
目录
1.城市背景 2.规划分析 3.发展思路 4.区域定位 5.规划目标 6.规划范围设计 7.现状分析
区域定位
城市定位：五角城市副中心，服务东北部地区 功能定位：融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色
的城市公共活动中心
高端知识 创新基地
知识创新 中央社区
商业商务 区
杨浦城市副中心规划
江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部
南部—— 商业商务区，上海十大市级商业中心之一； 中部—— 知识创新中央社区，打造上海中央智力区； 北部—— 高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中 心等；
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“三区联动、创新驱动”的老城区转型之路
五角城市副中心规划定位
融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色的城市公共活动中心
江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部
南部—— 商业商务区，上海十大市级商业中心之一； 高端知识 创新基地 中部—— 知识创新中央社区，打造上海中央智力区； 北部—— 高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中心等；
商业商务区
311地块
杨浦城市副中心规划
城市副中心定位
徐家汇城市副中心
主要服务西南地区，规划功能定位为城市文化、体育、 商业中心。
江湾五角城市副中心 的城市公共活动中心。
主要服务东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色
真如城市副中心
规划功能定位为服务长三角的开放性生产力服务中心和 服务上海西北地区的城市公共活动中心。
可是，五角场的现状是……
五角场现状分析
金宏商务大厦
中环大厦 凯迪金融
通过对五角场已落成使
用的办公楼进行企业调 研，了解发展现状
万达广场A座
沪东金融 蓝天大厦
绿地汇创 怡富广场 财富国际广场 新纪元
富庆国定
五角场办公企业统计
杨浦区五角场(财富国际广场）办公企业名录
江苏冠宇机械设备制造有 限公司 上海集佳知识产权代理有 限公司 北京市集佳律师事务所上 海分所 上海景恒国际货物运输代 理公司 上海联伟项目管理咨询有 限公司 上海吴氏企业发展有限公 司 上海浩欧建筑材料有限公 司 上海数茂企业发展有限公 司 上海有邻广告有限公司 上海泽大投资有限公司 上海宏峰投资管理有限公司 上海高杰环保建设工程有 限公司 上海甬邦置业发展有限公 司 上海黎特服饰有限公司 上海明琦实业有限公司 上海玄博有限公司 上海民族贸易有限公司 上海舜上工贸有限公司 浩视（中国）有限公司
杨浦知识创新区
江湾五角城市副中心
工业杨浦 “锈带” 三区融合 联动发展 知识杨浦 “智城”
实行大学校区、科技园区、公共社区“三区联动、创新驱动”的策略， 其中校区为园区提供智力支持，园区连接校区与社区发展，社区为园 区、校区提供公共服务，最终形成大学的城市，城市的大学的氛围。
大学校区
科技园区
公共社区
上海普豪制浆造纸工程有限 上海定音文化传播有限公司 公司 上海鑫田国际贸易有限公司 上海时点文化传播有限公司 上海千野实业有限公司 上海领佳机械有限公司 上海扬风建筑有限公司 中铁建工北京装饰工程有限 公司
上海通申国际船坞代理有限 上海晓非国际贸易有限公司 公司 扬州市华东动力机械有限公 中国人寿财产保险股份有限 司 公司 上海伊美娜美容管理连锁有 上海荣川国际贸易有限公司 限公司 新东京国际货运（上海）有 限公司
311地块
知识创新 中央社区
各区域定位——
北部——高端知识创新基地： 建设成世界总部经济集聚区，包 括国际技术转移重心、跨国公司 研发中心、国际学术交流中心、 国家级工程研究中心、国家级重 点实验室等项目。 中部——知识创新中央社区： 打造以“创智天地”为核心的 上海中央智力区（CID），即 专为大学师生、国内外机构和 投资者、创业者提供公共交流 活动的“智力社区”。 南部——商业商务区： 体验式消费商业定位。大体量 商业结合个性化、特色化的休 闲商业街：邯郸路—科技文化 街、四平路—文化餐饮街、淞 沪路—休闲健身街、黄兴路— 购物休闲街、翔殷路—休闲街
谨呈：瑞安房地产有限公司
【江湾——五角场】
上海十大商业中心，四大城市副中心之一 区域优质次新房价格达35000元/平米
【瑞安房地产】
中国最具创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一 善于打造具有城市影响力的高品质项目 品牌知名度高
【住宅】
市场接受度最高的物业类型 五角场已无住宅供应
2012项目入市，整盘均价达到4万/m2
如果仅仅是这样，瑞安不会需要同策……
瑞安 能做什么？
瑞安 改变了每一座城市
佛山岭南天地
武汉天地 杭州西湖天地 重庆天地
大连天地
上海新天地
新江湾城
瑞安——311地块项目
科技园区
一定也将改变五角场 改变大杨浦
上海财大
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目基地 创智中心 地铁十号线 五角场商圈 复旦大学
杨浦转型知识创新区
曾经的百年工业，闻名 全国，承担国家主要财 源责任 改革开放后衰败的“锈带” 无法跟上时代的步伐
花木城市副中心
主要服务浦东地区，规划功能定位为浦东新区行政文化 中心和市民公共活动中心。
规划目标
大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知识杨浦” 五角场目标：上海四大城市副中心，知识创新基地和上海中央智力区 副中心目标：与其它副中心相比更为“高智力型”产业的规划带动目标
规划中的五角场：以知识创新为发展目标，重点吸 引高智力型企业
五角场办公企业统计
杨浦区五角场(沪东金融）办公企业名录 夏新上海分公司 上海瑞硕软件专卖店 广东科龙电器股份有限公司上海分公司 上海鹤边标牌有限公司 经邦企业管理咨询有限公司 蓝资电气成套有限公司 龙域电器有限公司 上海成品策品房地产整合服务机构 仁兰计算机科技有限公司 胜无涯国际贸易有限公司 铁通科技网络发展有限公司 上海恒久实业有限公司 森茂电子有限公司 声辉工贸有限公司 杨浦赛博数码市场经营管理有限公司 杨浦赛博数码市场经营管理有限公司 蓝资集团公司 上海泰昕科技有限公司 环球雅思(杨浦校区) 海闻投资咨询有限公司 杨浦区地下空间开发实业公司 上海苏泰电子科技有限公司 森格影视文化传媒有限公司 上海胜无涯国际贸易有限公司 方开电子科技有限公司 美里同缘土木建筑工程咨询有限公司 上海睿取计算机有限公司 思马得进修学校 盛泓投资管理有限公司 上海声辉货运代理有限公司 上海戎鑫置业发展有限公司 上海同圆环保科技有限公司 嘉怡美业企业管理有限公司 杨浦中央社区发展有限公司 深圳市中裕国际货代有限(上海)公司 中国铁通科技集团有限公司 上海环欣饮食服务合作公司 丰硕电脑网络服务有限公司 宝昌计算机有限公司 上海远昕国际贸易有限公司 上海瑞致计算机科技有限公司 夏新电子股份有限公司上海分公司 上海诚驰企业管理咨询有限公司 上海瑞鑫经贸责任有限公司 超捷系统集成有限公司 上海翼展航空科技有限公司 启迪健身美容会所 恒久实业有限公司 上海超捷系统集成有限公司 上海平盛置业发展有限公司 上海思马得图书有限公司 可君电脑有限公司
2003年上海市委市政府敲定杨浦建设“知识创新区”的重大战略 2005年 瑞安建“创智天地”创新知识型社区 2008年环同济知识经济圈聚集1000多家设计企业，总产值过100亿人民币，包括 环保产业与新能源材料、现代设计、国际工程咨询三大产业 2009年 杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心