商业地产商管公司规范流程制度

项目定位—项目定位主线
商圈定位
商家定位
项目定位
品牌定位
各区定位
品类定位
招商方案编制方法
1、时间目标 面积目标 品牌目标 收益目标
2、商业发展 同业竞争 开店计划
3、招商策略 主力店设定 次主力店设定 品牌专店设定
4、招商手段 招商推广途径
招商活动策划和实施
客商访谈
5、业态修正和平衡 6、实施过程中的实时调整 7、管理方案的预置(费用、制度交 底) 8、收益预估 9、招商实施 10、客户回访
第三部分 区域背景分析 1、经济总量 2、投资情况 3、人口发展情况 4、人民生活指标 5、社会消费品 6、近期利好政策 7、城市发展规划
第四部分 区域市场研究 1、区域商业研究 2、专项调研
3、消费者调研 4、商家调研 第五部分 项目发展概念 1、宏观经济分析 2、区域商业分析 3、专项调研分析 4、消费市场分析 5、商家调研分析 6、项目初判 7、规划及经济验证
商 管 公 司 规 范
制 度 流 程
1、需要招商的物业类型 城市综合体、 购物中心 、主题卖场 、特色商业街、市场 、奥特莱斯 、大型 商贸城 2、招商对商业地产经营的作用 开发、经营商业地产必须从商业上入手，强化招商和运营管理，才能获得良 好的收益、长期发展。 3、招商是商业地产成功的关键 （1）招商是商业地产实现有效开发的关键：实现有效开发就是要通过招商使 之投入商业运营。没有运营就没有商业利润，没有商业利润，租金收益和房 价就虚拟化。 （2）过量开发，稀缺性不再明显,实现招商也是产品实现销售的关键 （3）招商是定位决策实现关键 （4）成功招商也是资产经营的关键
招商团队人员要求
三、人员素质
1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄 ，败不妥。具体表现为要具备
（1）崇高的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新 ，具有执著的奉献精神；
（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头 ，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事， 不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合能力。
容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率 13、招商部负责在招商过程中对主力店的选择是关系到项目公司的成败，在
招商过程中，有必要配合公司项目招商时对每个主力店进行分级评价， 预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。对于核心主力店需要设立 专门人员跟踪服务，为他们提供适当店面位置和优惠政策。 14、招商部负责根据公司项目业态经营定位保证项目公司的商品种类的完整 性及经营项目的多样性与综合性。
三、人员素质
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 （1） 商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、 社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新 知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电 ，才能更好做好招商。 （2） 商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理 层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层 人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。 （3） 招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通 过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞 和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力
11、商业资源管理 12、客户进驻 — 形象控制 装修方案审核 进场计划 装饰计划检查 装修备案 13、协助开业
交底
招商部工作职责
1、招商部负责公司项目的招商管理工作。 2、招商部负责对公司项目招商管理支持和配合。 3、招商部负责对主力店评估，特别是在主力店表达了入驻的意向之后， 考察主力店的经营情况，特别是对主力店的调查和评估，其评估的内容包 括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营 业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量 化评估，为选择主力店决策提供科学的数据及报告。 4、招商部负责对公司项目的市场调研分析并提供可行性租金价格体系。 5、招商部负责根据公司项目业态定位对主力店进行合理布局与规划。 6、招商部负责配合公司项目按工程进度完成招商任务。 7、招商部负责充分利用有关资源将知名品牌主力店引进公司项目。
招商部工作职责
8、招商部负责同大主力店合作谈判的全部过程，并负责督促与跟进。 9、招商部负责配合根据公司项目做好招商计划可行性方案。 10、招商部负责及时了解公司项目竞争对手的分析动态。 11、招商部负责对重点品牌主力店信息资源要及时跟进。 12、招商部负责要围绕配合公司项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内
（3）坚韧顽强的意志力，意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真 克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和 实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。
（4）良好的自控能力， 招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态 ，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。
招商团队人员要求
组建招商团百度文库队
确定招商方案 政策及招商推 广策略
确定项目规划定 位
招商策划流程
确定项目可行性
项目可行性 分析
市场调研
全面开展招 商工作
拟定招商工作 进度计划
市场调研、项目可行性分析
第一部分 地块开发背景 1、开发背景 2、基本情况 3、经济指标 第二部分 宏观经济分析 1、宏观经济走势 2、宏观调控基调 3、宏观经济政策 4、楼市调控政策 5、商业地产前景
招商团队的组建
二、人员配备
﹡招商队伍的团队知识结构，需要事先精心策划，最好具有国际化招
商视野，在众多公司招商运营经营中，对10万平方米左右MALL或商业 步行街招商一般采取如下人员组合。
﹡招商队伍的最佳组合：国内招商人员7人组合
招商总监１名，担任过购物中心主管商业拓展工作的副总经理，出任领 导职务。 招商经理2人，担任过选址工作，或对购物中心、城市综合体有研究， 一名负责主力店招商，一名负责国际、国内品牌店招商。 招商经理助理3人，负责主题馆类一名；负责餐饮休闲类一名，其它一 名。招商文员1名