物流园区运作模式分析
港口物流园区运营模式分析
港口物流园区运营模式分析引言港口物流园区是现代物流发展的重要组成部分，它将港口和物流相关产业有机结合，通过集聚资源和提供一站式服务，促进物流效率和经济发展。
本文将分析港口物流园区的运营模式，并探讨其优势和发展潜力。
港口物流园区运营模式港口物流园区的运营模式通常包括以下几个方面：地理位置优势港口物流园区一般位于港口周边地区，具备便利的水陆交通条件。
这使得园区能够直接连接港口，便于货物的进出口，同时也方便与其他地区进行物流运输，实现多式联运。
基础设施建设港口物流园区通常会进行基础设施建设，包括港口码头、仓储设施、道路交通、信息系统等。
这些设施的建设将为物流运营提供便利，提高整体效率。
产业集聚效应港口物流园区通过吸引物流相关产业进驻，实现产业集聚效应。
园区内的企业可以互相合作，形成产业链条，提升整体竞争力。
同时，园区还可以提供一系列支持服务，如仓储、报关、物流金融等，加强企业间的合作。
优质服务提供港口物流园区通常会提供一站式的物流服务，包括货物运输、仓储管理、报关报检等。
这样可以降低物流成本，提高效率。
同时，园区还可以提供优质的服务支持，如物流信息查询、供应链管理等，满足企业的个性化需求。
港口物流园区的优势和发展潜力港口物流园区的运营模式具有以下优势和发展潜力：提高物流效率港口物流园区可以实现港口和物流相关产业的紧密结合，提高物流效率。
通过优化物流流程、整合资源、提供优质服务，可以降低物流成本，缩短物流时间，提高货物周转率。
促进区域经济发展港口物流园区的建设和运营能够吸引大量的投资和企业进驻，带动区域经济发展。
园区的产业集聚效应将促进相关产业的发展，增加就业机会，提高经济产出。
推动物流行业升级港口物流园区通过提供一站式的物流服务和支持，可以推动物流行业的升级。
园区内的企业可以利用先进的信息技术，优化供应链管理，提升物流效率和服务质量。
这将推动整个物流行业的发展。
结论港口物流园区的运营模式通过地理位置优势、基础设施建设、产业集聚效应和优质服务提供，能够提高物流效率，促进区域经济发展，推动物流行业升级。
物流园区企业化运营管理模式分析
物流园区企业化运营管理模式分析物流园区是汇集了各种物流资源并提供完备的服务设施的综合性物流基地，是现代物流产业的重要组成部分。
以企业化运营管理模式为基础的物流园区可以提高运营效率、降低成本、增强服务能力，进一步推动物流产业的发展与升级。
下面将从建设、管理和发展三个方面对物流园区企业化运营管理模式进行分析。
一、建设阶段物流园区的建设包括选址、规划、设计、建设和配套设施建设等环节。
在物流园区企业化运营管理模式中，可以通过引进物流企业参与到物流园区的建设中来，共同投资建设，分享园区的资源和设施。
同时，可以引进国内外先进的物流运营管理经验和技术，确保园区的规划、设计和建设符合现代物流发展的需要。
二、管理阶段物流园区的管理是物流园区企业化运营管理模式的核心，有效的管理可以提高园区的运营效率和服务水平。
在管理阶段，可以引入企业化管理机制，由专业的物流企业或物流综合服务商负责物流园区的日常运营管理工作。
具体可采取以下措施：1.建立规范的管理流程和制度：制定科学合理的管理流程和制度，明确各个环节的责任和职责，做到有效管理和协调。
2.引入信息化管理系统：运用信息技术手段建立物流园区的信息化管理系统，实时监控园区内各物流企业的运营情况，提高管理效率和服务质量。
3.加强供应链管理：通过与物流园区内企业的协调合作，形成完善的供应链管理体系，提高物流效率，减少运营成本。
4.定期组织培训和学习：组织物流园区内企业的管理人员定期进行培训和学习，提高管理水平和专业素质，适应不断变化和发展的市场需求。
三、发展阶段物流园区发展是物流园区企业化运营管理模式的目标和动力。
在发展阶段，要注重市场导向和创新驱动，提升物流园区的竞争力和品牌影响力。
具体可采取以下措施：1.引进高水平的配套设施和服务：在物流园区内引进现代化的仓储、运输和信息技术设施，提供全方位、高品质的物流服务，以满足不同客户的需求。
2.拓展市场营销渠道：通过多种渠道和方式积极拓展市场，吸引更多的物流企业入驻物流园区，形成规模效应和业务集聚效应。
物流园区运作模式规划
物流园区运作模式规划组长：王雅梅成员：王雅梅高成东蔡智俣佘晔萌吴德桥史振樾物流园区运作模式规划的意义物流园区规划，受到更多重视的是建设方面的规划，运作模式方面的规划往往被忽视，这很容易产生物流园区建设偏离原定计划，设施建设与进驻企业运营要求不一致等问题，导致物流园区规划的先天不足。
物流园区运作模式规划的目的一是解决”物流园区应该如何去建设”以及”物流园区建成以后如何运营”两方面的问题。
物流园区运作模式规划的内容开发模式管理模式盈利模式发展模式1.1开发模式包括经济开发区模式主体企业引导模式物流地产商模式综合运作模式一个物流园区究竟适合采取哪种开发方式，主要取决于政府对物流园区规划的战略思考，城市或区域经济发展水平，资本市场环境，城市或区域物流市场发育程度及物流企业发展状况等因素。
另外，我国物流园区建设与运营，一定要适合我国现阶段实际情况。
1.2仙尧路物流园区开发模式(1) 首先，我国物流业起步较晚，但原有物流设施存量大，利用率低，开发时可以优先考虑利用。
其次，我国经济发展水平不如欧美等发达国家，因此开发时应尽量减少政府投资，争取吸收外资及民营资本进入。
(2) 其次，当前我国物流园区的开发基本上采用综合运作模式，即根据不同功能分区或特殊项目的具体情况有针对性地选择四种模式中的一种，或采用一主多辅的形式。
(3) 目前，我国对物流的商业开发有土地，税收，以及市政等诸多优惠措施，鼓励民间资本进行开发运作。
综合以上几点考虑以及实际情况的约束，我们采用物流地产商模式。
具体采用类似部分高速公路运营模式的BOT模式，即政府统筹规划物流园区与我国改革方向一致，然后政府将所有权与经营权分离。
政府通过给物流地产开发商适宜的土地与税收的优惠政策，让物流地产商对园区的道路，仓库和其他物流园区内的基础设施及基础型装备的建设和娱乐办公等设施进行建设和投资。
然后由投资者寻找专业的物流运营商经营一定年限，运营商负责园区的招商，融资，运营等工作，期满投资者收回经营权。
物流园区运营模式研究
物流园区运营模式研究随着互联网的发展，电商行业的迅速发展也带动了物流产业的大发展。
为什么物流行业会有如此的巨大发展呢？经过不断的研究和探索，我们发现物流园区的运营模式是非常关键的一环。
本文将从物流园区的定义、运营模式及优化等方面展开研究分析。
一、物流园区的定义物流园区是一种将多种物流服务、管理与信息技术集成起来的、以配送、仓储、加工等物流功能为基础的一体化物流综合体。
不仅可以为企业提供物流服务，同时可以提供非物流服务。
另外，物流园区还必须集聚和整合一定的交通、能源、环保等资源，以保证物流园区的整体运行。
二、物流园区的运营模式1.传统物流园区运营模式传统物流园区是以开发建设园区的地产开发商作为主导方，为园区内的企业提供物业管理和基础设施建设等服务。
企业与物流园区之间的合作方式主要是租赁关系，物流园区则按照约定为企业提供一定的物流服务。
2.开放型物流园区运营模式开放型物流园区则相对于传统物流园区更加的开放和自由，它的发展模式更加注重多方的合作。
开放型物流园区不仅提供物业租赁，还为企业提供金融、信息化等方面的服务，并通过合作来实现资源整合。
相对于传统物流园区而言，开放型物流园区具有更多的合作方式，比如：物流中心的联盟合作、公共物流配送平台的互联互通等。
三、物流园区运营模式的优化建议1.物业管理服务的推广物业管理服务是园区运营的基础，它对于整个园区的建设和管理具有重要的作用。
因此，园区开发商应该加强对于物业管理服务的投入，提高物业管理服务的质量和水平。
同时，也需要对企业进行宣传推广，让企业了解和认识到物业管理服务的重要性和作用。
2.技术支持与推广物流园区运营模式的创新需要技术支持，只有技术的支持才能够更好地将物流园区运营模式推广给企业和市场。
因此，应该加强技术的研发与应用，并针对不同的企业进行个性化的技术服务与支持，提高技术服务的精准度和针对性。
3.多方合作共赢传统物流园区运营模式缺乏多方合作的方式，导致资源浪费，效益不高。
物流园区经营模式及市场分析
物流园区经营模式及市场分析以市场为导向得物流园区规划物流园区就是指多个物流中心在某一空间得聚集体，提供综合物流及其她配套服务得场所，物流园区集约了多种物流设施，就是物流线路得交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够得发展空间，为工业企业得发展留有余地。
可见，物流园区就是、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其她资源得有效整合。
当前，供应链管理正成为企业得核心得竞争力，决定企业经营得成败，物流园区作为物流、资金流、信息流得聚集地，就是供应链上核心环节与战略节点。
从国际经济发展格局及中国经济发展情况来瞧，有几个不可逆转得趋势：国际制造业加速向中国转移；中国经济得外贸依存度越来越高；物流外包将逐步成为趋势。
这将推动中国物流园区得发展，并加速融入全球供应链与价值链当中，成为全球化、一体化、高效率得物流产业集中地，发挥物流增值得作用，物流园区得战略地位将更加彰显。
国外特别就是德国与日本得物流园区开发经验表明，物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大得作用。
今后较长一段时间，中国物流园区开发都将就是中国经济建设得一大热点。
但既然就是热点，由于利益得驱动，就会产生诸多非理性得行为。
而科学得、客观得前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区得成功开发，降低投资风险至关重要。
以市场为导向得物流园区规划，就是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路得保证。
一、需求分析物流园区开发得首要工作对物流进行市场调研与竞争情报分析，深刻把握客户得需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。
市场调研就是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析。
最重要得就是对物流需求方得调研，主要涉及得方面有：对该项目物流配套与相关政策得要求、对服务范围及水平得需求、对成本费用得接受水平、对附加服务得需求、需求方得货物流向／处理量／出入口量／涉及金额、需求方得合作意向等。
物流园区的商业模式和盈利模式
物流园区的商业模式和盈利模式1、公路港模式2、工业物流地产模式3、商贸物流模式4、货运枢纽模式5、综合服务型物流园区模式6、电商物流园区模式1、公路港模式这是一种物流从业者最熟悉最了解的一种模式，比较典型的就是传化和林安。
它的模式就是在一些城市的交通尤其是公路的这种枢纽打造一些零担物流空车配货专线运输企业提供这种服务的这种物流园区，那么这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较大，主要的业务就是货运交易案例：林安。
形成网络化经营，最开始形成网络化经营的是林安物流，因为他掌握了全国超过 60万的车源信息，以广州为核心向全国进行辐射扩张，同时打造了全国第一个物流交易所（广州物流交易所）林安是非常典型的公路港模式。
2、工业物流地产模式工业物流资产的模式就是一些工业产业比较集中的区域打造一些为工业企业服务的像苏州工业园区物流中心。
这种园区的特点是一次性投资非常大，因为它主要是建设大面积的仓储设施而且投资回收期相对比较长。
这就是刚才分析为什么国际巨头能够发展就是因为它利用国际上比较低廉的这种资金成本和对投资回报率要求比较低的这种资金，所以能够发展起来，而我国很少出现这种模式。
案例：普洛斯在全国 35 个城市有 100 多个园区，建筑面积高达 2000 万平方米，最新的一个股票是在新加坡上市的目前的是指大概在 1000 亿。
他的扩张就是利用了国外的这种产业基金、私募基金、养老基金在我们国主要依托商贸市场形成的物流园区，我们看传统的服装还有这种百货商品的批发市场，他基本上就是一种商业业态，但是有一些商贸市场已经跟物流融合的非常高了，比如钢材批发市场和建材批发市场，这些市场已经跟物流的功能非常接近了，因为它主要需求或者说他出现的业态就是商铺这种，以仓储式为主的这种批发市场主要功能就是大宗货物的存储和交易功能。
案例：华南城深圳起家目前在哈尔滨、西安、郑州、合肥、南昌、深圳等都建有这种以商贸市场的这种商贸物流园区。
物流园区经营功能盈利模式
物流园区经营功能盈利模式物流园区是一个以物流为核心，集货车停车、仓储、配送、加工、贸易、信息流等功能为一体的综合性物流基地。
物流园区的经营、功能和盈利模式是物流园区发展的关键要素，下面将对其进行详细说明。
一、物流园区的经营模式：1.土地出租模式：物流园区通过将自有土地出租给物流企业或第三方物流服务商的方式，收取租金作为经营收入。
2.资产经营模式：物流园区投资建设物流相关设施，如仓库、停车场、货运站等，并租给物流企业使用，从中获取租金和管理费等收益。
3.发展物流配套服务：物流园区发展物流配套服务，如仓储、配送、加工、包装等，为物流企业提供综合性服务，收取相应的服务费用。
4.建设物流信息平台：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，吸引物流企业和船运公司入驻并收取平台使用费。
5.引进物流项目：物流园区引进物流项目，与物流企业合作共同运营或合资建设项目，分享项目收益。
二、物流园区的功能：1.物流集散中心：物流园区通过优化物流布局、提供高效的货运服务和物流配套设施，成为货物的集散中心，实现货物的集中调度和分拨。
2.仓储服务：物流园区提供仓储服务，包括普通仓储、冷链仓储等，满足不同企业的存储需求。
3.配送服务：物流园区提供配送服务，包括中转货物、派送货物等，为物流企业提供便捷的配送网络。
4.加工服务：物流园区提供加工服务，包括包装、分拣、装卸等，为企业提供一体化的物流解决方案。
5.贸易服务：物流园区提供贸易服务，包括进出口、报关、报检等，为企业提供全方位的贸易支持。
6.信息服务：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，提高物流效率。
三、物流园区的盈利模式：1.土地收入：物流园区通过将土地出租给物流企业，收取租金作为经营收入。
2.租金收入：物流园区通过将自有设施租给物流企业，收取租金作为经营收入。
3.服务费收入：物流园区通过提供仓储、配送、加工等综合服务，收取相应的服务费用。
(推荐)物流园区运作模式分析
物流园区运作模式分析物流园区的建设与运营是一个巨大的系统工程。
它涉及到规划、交通、土地、商业、外贸、工商、物价、税务等部门，同时，它又是投资庞大的工程，包括征地、拆迁、市政基础设施配套等，所需资金十分巨大，而且投资回收期相对比较长，单靠政府投资是难以解决的。
因此，在确定物流园区的地理位置、功能定位及内部布局等之后，还应对其运作方式进行总体的规划。
本章试图对国外物流园区建设与运营进行比较分析，进而提出适合我国现阶段实际情况的运营管理模式，同时，进行园区赢利模式的分析。
一、国外政府建设物流园区的措施各国政府为了推进物流园区的发展，都从本国的实际情况出发，制定了相应的政策。
下面以最具代表性的日本物流团地和德国货运中心来说明。
1.日本的物流团地日本的物流团地建设是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引社会化的物流企业在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。
总的来说，日本物流团地建设与运作采取的主要措施有:一是政府牵头确定市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流团地。
二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足政府可提供长期低息贷款。
三是政府对已确定的物流团地积极加快交通基础设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流团地的地价和房产升值，使投资者得到回报。
四是商业银行出资参与物流团地和基地的建设，成为物流团地的出资方和股东。
五是政府出资设立物流公司，出资兴建物流团地，待运营正常后再卖给私营资本。
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物流园区运作模式分析物流园区的建设与运营是一个巨大的系统工程。
它涉及到规划、交通、土地、商业、外贸、工商、物价、税务等部门，同时，它又是投资庞大的工程，包括征地、拆迁、市政基础设施配套等，所需资金十分巨大，而且投资回收期相对比较长，单靠政府投资是难以解决的。
因此，在确定物流园区的地理位置、功能定位及内部布局等之后，还应对其运作方式进行总体的规划。
综合对国外物流园区建设与运营进行比较分析，结合符合我国现阶段实际情况的运营管理模式进行园区赢利模式的分析。
一、国外物流园区运作模式分析（一）、国外政府建设物流园区的措施各国政府为了推进物流园区的发展，都从本国的实际情况出发，制定了相应的政策。
下面以最具代表性的日本物流团地和德国货运中心来说明。
1、日本的物流团地日本的物流团地建设是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引社会化的物流企业在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。
总的来说，日本物流团地建设与运作采取的主要措施有 : 一是政府牵头确定市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流团地。
二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足政府可提供长期低息贷款。
三是政府对已确定的物流团地积极加快交通基础设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流团地的地价和房产升值，使投资者得到回报。
四是商业银行出资参与物流团地和基地的建设，成为物流团地的出资方和股东。
五是政府出资设立物流公司，出资兴建物流团地，待运营正常后再卖给私营资本。
2、德国的货运中心在德国，货运中心是以提高货物运输的经济性和合理性，发展综合交通运输体系为主要目的。
德国政府在建设货运中心的主要举措有（1）、联邦政府统筹规划。
联邦政府在统筹考虑交通干线、主枢纽规划建设基础上，通过广泛调查生产力布局、物流现状，根据各种运输方式衔接的可能，在全国范围内规划货运中心的空间布局，用地规模与未来发展。
同时为引导各州按统一规划建设货运中心，德国交通主管部门还对规划建设的货运中心给予资助。
（2）、州政府扶持建设。
州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路、通讯等交通设施并组织货运中心的建设。
关于中心的建设资金，多数是由被服务地区的政府出资、信用贷款和企业投资共同进行开发建设，然后把场地出租给物流企业。
关于中心的管理是由出资方组成管理委员会，该委员会代表中心向入驻的物流企业收取租金，并代表中心内企业与政府打交道，与其他货运中心加强联系，但不具有行政职能。
同时还负责兴建综合服务中心、维护保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施，为成员企业提供信息、咨询、维修等服务。
（3）、企业自主经营。
入驻企业自主经营、照章纳税，依据自身经营需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和辅助设施。
3、日本与德国模式的比较分析可以看出，日本与德国物流园区运作模式相同之处在于政府均对园区进行市政规划，在初期均对园区周围交通基础设施进行建设，同时政府均不参与物流园区的日常管理。
最大的区别在于，日本将物流园区建成后，全部卖给私营资本，政府不再拥有任何股份 ; 而德国采取政府与企业按股份制形式共同出资，政府拥有一定的股份。
（二）、国外物流运营商的类型国外物流园区的成功运作除得益于政府的相关举措外，还有赖于园区内进驻的一些优秀物流企业及物流运营商。
在国外，物流运营商主要一有以下几种。
1、专门服务提供商 (Focused Service Provider) 专门服务提供商提供标准的运输或仓储服务给各个行业的用户，通常以资产为基础。
根据其核心业务情况，这类企业包括①基于仓储服务一的服务商(Warehouse-Based)，女口 EXEL, USCC②基于运输服务的服务一商(Carrier-Based)，女口 MAERSKK, AP③基于货运代理的服务商(.Forwarder-Based)，女口 BAX,MASA④基于包裹递送的服务商 (Package Carriers ) ，如 UPS , TNT ; ⑤基于信息服务的服务商(Information-based) ，如 ACCENTURE, IBMo2、解决方案提供商 (Solution Deliverer)解决方案提供商大都是由传统的专门服务提供商通过拓展业务范围、增加服务内容而形成，或者是传统的专门服务提供商的无资产运营的一体化物流分支机构，主要通过技术手段为客户提供智能化的运输、分拨和仓储解决方案，通过增加分装、拣选和贴标签等功能为客户提供增值服务。
20世纪 70 年代，这种新型的物流服务形式在美国逐步形成，被称之为第三方物流(3PL)，以物流服务的提供方、需求方以及最终客户三方共赢为特征，拥有丰富的行业服务经验。
他们可以自己管理一些专门服务提供商，作为解决方案的一部分。
3、供应链创新商 (Supply Chain Innovator)20 世纪末，一些大型制造商开始认识到要进一步改进绩效，需要针对整个供应链的更加有效的方法，而不只是优化运输、分拨和仓储等单个功能的零星努力。
与此同时，一些软件商已可以提供成熟的软件来管理供应链信息，并对以前孤立的功能如生产、客户关系管理、仓储和运输等进行整体优化。
在这一背景下，出现了提供供应链管理服务的供应链创新商，如 ACCENTURE^之为4PLO4PL提供商是供应链的集成者，通过整合和管理自身的以及其他服务提供商补充的资源、能力和技术，提供全面的供应链解决方案。
4PL提供的是全面的解决方案，远远超出 3PL 的外包领域，涉及预测与需求计划、库存管理、成套服务、采购与订单管理和客户服务管理等。
4PL 区别于其他服务商的两大特点 :一是 4PL 提供的是全面的供应链解决方案 ; 二是 4PL是通过影响整个供应链的能力提供价值。
4、物流地产商（Logistics Land Agent）｝所谓的“物流地产”，就是由运营商先拿地修建仓库及其它设施后，再转租给客户，运营商只作地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，从其本质上讲是属于地产商的范畴而非真正意义的物流商。
“物流地产”模式存在的价值是因为地产这一块占据很大一部分固定成本，而运营商的服务可以帮助客户更有效管理运用资金、降低成本，并专注主业提高竞争力。
全球五百强之一的美国普洛斯（ProLogis ）公司便是一家专注于物流地产租赁服务的公司，其开发及管理超过 110 亿美元资产，作为全球最大上市工业房地产投资信托公司，总出租面积己超过 2100 万平方米。
二、适用我国的园区运作模式我国进行物流园区建设与运营，一定要适合我国现阶段实际情况。
首先，要与我国政企改革的大方向一致，虽然我国物流业起步较晚，但原有的物流设施（主要是仓储设施）存量大、利用率低，且大部分属于国有资产。
物流园区建设要优先利用这些设施，注意能起到盘活原有国有资产存量的作用。
其次，我国经济发展水平不如日本、欧洲一些发达国家，因此，在进行物流园区建设时，应尽可能减少政府投资，争取吸收外资及民营资本的进入。
再次，我国现有物流管理人才不足，因此，在物流园区的管理中，应注意吸引发达国家物流专业运营商的加盟。
最后，目前在我国，以政府为主体来进行招商引资的效果并不太好，物流园区应采用商业模式来进行招商引资，即委托运营商来运作，通过优秀的专业管理团队去招商引资，运作业务，建立物流体系。
因此，在园区运营与管理上，我国应实行类似目前我国高速公路的运营管理模式（即B-O-T模式），将所有权与经营权分离。
总的来说，即: 政府通过给予园区开发者适宜的优惠政策（主要是低廉的地价与税收政策），吸引投资者主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。
然后，由投资者（即为园区所有者）寻找并授权物流专业运营商（为园区经营者），给予运营商一定的运营年限，由运营商负责整个园区的招商、融资、运营服务及日常管理工作，在运营期满后，由投资者将其收回。
这种模式下物流园区的运营管理结构如图 4-1 所示。
在这种运营管理模式中，园区成为招商引资的硬件基础，政府、投资者与运营商各自承担不同的职能，同时获取不同的收益。
1、政府政府首先要确定市政规划，指定物流园区的具体地理位置，进行园区周边道路及一些设施的修建。
其次，政府对园区的政策管理采取授权形式，政府授权园区下设管委会作为对物流园区进行政策协调的专门机构与办事处。
由管委会将园区以及想要在园区内进行投资的企业需要办理的政府手续全部代理，同时将政府信息传达到企业，实行“一条龙服务”，避免手续的繁杂和不同部门间沟通不灵带来的低效率。
客户可以直接在管委会办完所有手续，管委会集中将有关资料、文件交到相应政府部门，为园区内投资项目的运营提供便利条件。
政府主要是从物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大以及由于物流效率的提高进而带动其它产业效率与效益的提高当中获取利益。
2、投资者（园区所有者）投资者以较低廉的价格从政府手中购得土地，进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，以促使土地升值。
然后，寻找物流运营商，对运营商进行授权。
另外，投资者还可以对园区内一些经营性项目（比如一些生产加工项目）进行投资。
投资者的收益包括以下几个方面 : ①运营商上缴占其运营所得收入一定比例（占多大比例由投资者与运营商协商解决）的费用; ②从土地增值中获得利益;③其投资的一些项目收益。
3、运营商（园区经营者）运营商通过获得园区投资者的授权取得园区一定期限的（年限可以根据投资回收期来确定）园区经营权，在此期间承担以下几个方面的职能及获取收益。
（1）、管理职能: 受政府委托，对园区经营活动的行政管理事务实施综合代理 ;受园区资产所有者委托，对园区资产及其权益进行管理。
（2）、运营职能 : 运营商得到授权，将园区所有权和经营权分离，一是对园区所有项目进行管理，收取管理费用，包括服务费、仓储费、配送费、置业管理费等，收缴所得收入与园区投资者按一定比例进行分配。
二是运营商通过园区土地的不断增值和营销网络及服务的完善，吸引外来投资或新的项目进驻园区而收取管理费用。
三是为园区项目与客户提供物流服务，如信息、中介、现场技术服务等收取管理费用。
（3）、融资职能 : 运营商为园区项目或客户引资与融资，自己收取中介费。
以园区土地或其他存量资产为抵押，融资投资园区建设，运营商通过业务的扩展分享利益。