我国公租房融资运用REITs的问题研究
保障性住房融资中运用REITs的探讨
Ｋ ｅ ｗ ｏ ｄｓ ｌｗ． ｃ ｍ ｅｈ ｕ ｉｇ Ｒ Ｔ ； ｌｗ・ ｃ ｍ ｅｈ ｕ ｉｇＲ Ｔ ｙ ｒ ： ｏ － ｏ ｏ ｓ ； ＥＩ ｓ ｏ － ｏ ｏ ｓ ＥＩ ｓ ｉ ｎ ｎ ｉ ｎ ｎ
《 ０ ９ ２ １ 年 廉租 住房 保 障规划 》 ２ ０ ２ ０－ ０ １ 中 ０ ９年
计 划新 增廉 租 住房 房源 １７万套 ，新增 发放 租赁 补 ７ 贴 ８ ３万 户 。根 据全 国人 大常 委会 发 布的 《 于保 关
来 看 ，在 资金 筹措 方 面 ，单 纯依 靠政 府 财政 资金 已 不 能满 足保 障性 住房 建设 的需 要 。 因此 ，如何 解决 保 障 性 住 房 建 设 资 金 问题 已是 关 系 到 居 民居 住 状
（ ＥＴ ）有助 于解决这一 问题 。文章借鉴 中国香 港、美国和新加坡 等国家的 Ｒ Ｉｓ Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 运作 经验 ，探讨 了在我 国保 障性住房建 设 中运用 Ｒ Ｉｓ的可能性和条件 ，以及运作模 式。在此基础上分析 了在我 国金 融和房 地产市场现状下发展 保障性住房 Ｒ Ｉｓ ＥＴ Ｅ Ｔ
作 为我 国住 房供 应 体 系的重 要组 成部 分 ，城镇 住 房 保 障体 系 的有 效 实施 关 系 到社 会 的 公 平 和稳
定 。由于保 障性住 房福 利 性 的特点 ，使 得其 与一 般 的房地 产开 发项 目有 着很 大 的 区别 。依 照 目前情 况
性 住 房供 给不 足就 是 比较 突 出的 问题之 一 。
我国REITS融资风险因素分析
我国REITS融资风险因素分析【摘要】REITS是不动产投资信托，是一种房地产投资工具。
本文围绕我国REITS融资风险因素展开讨论。
首先介绍了REITS的概念及我国REITS 的发展现状，然后分析了REITS的融资方式和我国REITS融资风险因素。
接着探讨监管政策对我国REITS融资风险的影响。
最后提出对我国REITS市场发展的启示，探讨未来研究方向，进行结论总结。
本文旨在深入分析我国REITS市场的融资风险因素，为相关机构和投资者提供参考，促进我国REITS市场健康发展。
【关键词】REITS、融资、风险分析、监管政策、市场发展、研究方向、结论、我国1. 引言1.1 研究背景REITS（不动产投资信托）是一种通过证券化方式将不动产投资组合进行组合并开发的证券化方式。
REITS的发展可以追溯到上世纪60年代初的美国，最初主要用于直接向公众提供投资不动产的机会。
随着经济的发展和金融市场的不断创新，REITS逐渐得到了全球范围内的认可，并在各国相继设立相应的监管规范和税收政策。
我国作为世界第二大经济体，于2014年启动了REITS试点工作，并在2015年正式发布了《不动产投资信托基金管理办法》。
我国REITS 市场在政策支持和市场需求的推动下，迅速发展，但与此同时也存在着一些融资风险因素。
本文将针对我国REITS市场的发展现状和融资方式进行分析，重点探讨我国REITS融资风险因素，以及监管政策对风险的影响，为我国REITS市场的健康发展提供一定的启示。
1.2 研究意义仅有2000字的篇幅，研究意义是非常关键的一部分，它能够明确研究的价值和意义，为后续的研究提供指导，并为相关领域提供参考。
就我国REITS融资风险因素分析而言，研究意义主要表现在以下几个方面：第一，深入研究我国REITS融资风险因素，有助于全面了解我国REITS市场的风险状况，为监管部门制定相应政策提供依据，提高市场的透明度和稳定性。
第二，探讨我国REITS融资风险因素对市场参与者的影响，可以帮助投资者更加全面地评估投资风险，有效避免风险，提高投资效率。
REITs在我国保障房建设融资中的运用_以公租房为例
一、 引言根据中央的要求，２０１１年全国要开工建设保障房１０００万套，未来五年总计开工建设数量达到３６００万套。
据测算，兴建３６００万套保障性住房大约需要５万亿元人民币。
而完成今年１０００万套的任务，有５０００多亿元的资金将由政府通过各种渠道来筹集，但仍有８０００多亿元的资金缺口。
目前的融资渠道过于单一，而且能够筹集的资金很有限。
对此，不少专家学者提出了以ＲＥＩＴｓ作为一种新型渠道，解决保障房的融资问题。
而且，目前我国已经确立了天津、上海等几个ＲＥＩＴｓ试点，上海和天津也都提交了各自的ＲＥＩＴｓ融资方案。
但是，方案的可行性与有效性问题仍值得探讨。
本文将以公租房为例，通过借鉴国内外发展ＲＥＩＴｓ的经验，将ＲＥＩＴｓ 引入公租房建设中，来解决公租房建设的资金筹集难题。
二、 ＲＥＩＴｓ介绍及运用ＲＥＩＴｓ进行融资的优势（一）ＲＥＩＴｓ概念ＲＥＩＴｓ（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ），房地产投资信托基金，是房地产证券化的主要形式之一，它是通过发行股票或受益凭证的方式向不特定多数人募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将所获得的收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
２００７ 年４ 月，中国证监会房地产投资基金专题研究领导小组正式成立，标志着中国内地的ＲＥＩＴｓ 进入实际操作前的准备工作阶段。
（二）利用ＲＥＩＴｓ进行保障房融资的优势我国目前的保障房融资渠道主要有政府预算、住房公积金增值收益、土地出让金、社会捐赠资金。
这些传统的融资途径过于单一主要依靠财政划拨，不仅加重了财政负担，而且过度依赖于某种渠道，也蕴含着较大风险。
而ＲＥＩＴｓ作为一种新型的投融资工具，应用在保障房领域有其独特的优势，主要表现在以下几个方面：１、从投资者的角度我国的金融市场还不够发达和完善，以至于投资者尤其是个人投资者的投资渠道很有限，风险小，收益较高且稳定的投资渠道更是欠缺。
根据《２００９ 年国民经济和社会发展统计公报》中提供的数据，截至２００９ 年末，全部金融机构本外币各项存款余额６１．２ 万亿元，居民储蓄存款余额达２６．４８ 万亿元，企业存款余额达２２．４４ 万亿元。
REITs在我国公租房发展中的应用
浅谈REITs在我国公租房发展中的应用摘要：本文首先介绍了我国当前公租房的现状及其存在的问题，进而对公租房利用reits进行融资问题的可行性提出了个人的看法，探讨了引入reits这一新型金融工具促进我国公租房建设时可采用的运作模式以及如何保证并提高公租房reits的收益。
关键词：公租房；融资困境；公租房reits；可行性；解决对策一、引言自2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布之后，部分城市便开始了廉租房的升级版——公共租赁住房建设。
公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群（城市中等偏下收入住房困难家庭）的一种保障性住房。
公共租赁住房的面世，对切实解决好中低收入群体的住房需求问题具有重大意义，有利于维护社会稳定。
但是公租房在我国刚刚起步，在不断完善的过程中也突显了一些问题。
由于其建设存在的投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长等特点，使得其在吸引融资问题上比较困难。
一方面，低回报率使得市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利；另一方面单纯依靠政府筹集资金进行公租房建设限制了公租房的建设规模。
因此积极寻找公租房建设融资困境的出路，是当前公租房建设亟待解决的问题。
本文就其中的一种方案，即利用reits进行公租房融资的方案进行可行性分析，为公租房融资问题的解决提供建议。
二、公租房reits的可行性分析所谓reits（real estate investment trusts），是房地产投资信托基金的简称，是一种资产证券化的产业投资基金，通过发行基金单位（股票或受益凭证），向不特定多数投资者募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时将所获得的收益以派息或分红的方式按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
1.reits与公租房的契合点reits与公租房两之间存在契合点是建立并发展公租房reits的前提条件，因此笔者从以下五个方面进行了他们之间契合点的分析。
我国公租房融资运用REITs的问题研究
我国公租房融资运用REITs的问题研究“新城市人口”住房问题的日益突出，导致作为解决途径之一的公共租赁住房需求不断增大。
由于公共租赁住房建设资金主要来源于政府，建设数量的增多使得政府财政压力加大，在这种形势下，解决公共租赁住房建设资金问题尤为迫切。
本文提出了以R卫ITs作为新的融资渠道，通过分析发行REITs解决公共租赁住房建设资金难题的可行性，进而设计了REITs在公租房项目中的融资模式和运作流程，并提出相应的激励措施。
一、研究背景截止至2017年我国常住人口城镇化率已经达到58.52%，城镇化进程的加快带来了两方面的问题：一是使得商品房价格随着城市人口的增多、需求的增大而大幅上升，尤其是一二线城市。
另一方面城市化进程带动由进城务工人员以及毕业后在城市定居、就业的农村大学生所构成的“新城市人口”的出现，房价高企使得他们无法通过购买获得住房，加上用于租房的费用占据大部分的收入，“新城市人口”的基本住房保障成为民生建设工程急需解决的问题之一。
针对这一社会问题，2017年4月住建部强调指出：要通过加强对公租房的建设来保障“新城市人口”的住房问题，从而解决热点城市的住房供求矛盾。
在相关政府部门的倡导下，我国公共租赁住房的目标建设数量不断增加，由于公共租赁住房是具备福利性质的准公共产品，具有租金收入低、投资回报周期长的特点，因此社会投资者积极性不高，使得目前公租房的建设资金主要来源于财政拨款以及政府向银行贷款，融资模式以政府为主。
中央和地方政府面临的财政资金压力使得公共租赁住房的建设数量虽逐年增加但仍无法完成建设目标、满足社会需要。
因此当务之急是利用创新型的金融工具，积极提高投资者热情，调动社会资金参与到公共租赁住房投资中，改变政府主导的单一型融资方式。
从国外的实践来看，REITs 是较为可取且具有发展潜力的工具。
二、我国公共租赁住房融资发行REITs的可行性（一）政策和相关法规自2008年国务院首次提出将发行REITs作为融资的新型工具，我国多次出台关于支持开展租赁住房REITs试点的通知。
REITs在我国租赁住房金融中的应用分析
REITs在我国租赁住房金融中的应用分析房地产信托投资基金,英文名Real Estate Trust Investment Fund,简称REITs,是房地产公司相对创新的一种融资方式,与房地产行业和金融行业密切相关,它是指将社会资金汇集起来,利用专业化的机构和人才进行房地产开发投资,然后将收益定期分配给投资者的投资方式。
当下房地产行业融资困难,在房地产行业调控中,传统融资渠道如银行贷款和自筹资金等来源逐渐变窄,债券发行困难等现象也不断涌现,房地产信托投资基金是政策鼓励的一种新型企业融资渠道。
在探索健全的多层次资本市场的道路上,中国的房地产信托投资基金是亮点之一。
租赁住房REITs是租赁性质的住房项目进行融资的证券化产品,发展租赁住房市场在于两个关键,一是企业租赁住房持有成本的降低,二是租金的控制。
租赁住房资产证券化则是解决问题非常有效的手段之一。
本文首先研究保利租赁住房REITs案例的背景及意义,对相关文献进行整理,包括国外和国内两方面的核心期刊发布的相关文献。
另外,为了便于读者对REITs在租赁住房应用有更深的了解,本文进一步对我国租赁住房金融现状及改革目标进行阐述,此外就本研究的创新之处以及案例中笔者研究的一些不足之处进行说明。
其次具体介绍保利租赁住房REITs这个案例,包括设立背景、参与主体情况、基础资产概况、发售及流动性等,进而分析其交易结构设计、资产的构建和管理、破产隔离手段设计、信用增级措施及退出机制,以期为未来企业租赁住房REITs提供一些借鉴意义。
根据分析,总结保利租赁住房REITs投资运作中的典型特征及不足,并基于此提出几项政策建议,用以发挥保利样本的示范导向效应,这对促进实体经济的发展非常重要。
基于REITS的公租房融资模式再探究
基于REITS的公租房融资模式再探究[摘要]公共租赁住房（以下简称公租房）建设，是用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求，完善保障性住房供应体系，在解决“住房难”这一重大民生问题上扮演着重要角色。
但是公租房建设蕴涵着巨大的融资难题，本文立足于解决这一难题，对公租房融资模式进行进一步探究，提出一种将房地产投资信托基金（以下简称REITS）嵌入PPP模式的公租房融资模式，即强调公租房融资可操作性以及务实性，为实现公租房项目持续发展提供一定的参考。
[关键词]公租房；REITS融资模式；PPP模式；专项补贴基金1引言2010年6月，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台，拉开了公租房建设的大幕。
在“十二五”期间，公租房建设要成为保障性住房的主要形式。
随着公租房建设项目的推进，该项目融资难的问题逐渐凸显，且因融资模式的确定带来的一系列问题也未能得到很好的解决。
2公租房建设项目融资现状2.1项目建设所需资金量分析根据“十二五”规划在保障房建设工作思路“突出公租房，确保廉租房，淡化经适房，加快棚改房”，将加大公租房的建设投入力度。
据住建部介绍，进行保障性住房建设前两年所需资金约为1.37万亿元和108万亿元，后三年平均每年所需资金约为08万亿元。
因此，公租房建设所需资金量将会很大。
2.2项目建设融资现状截至2011年年底，中央政府仅在保障性住房上投入资金1713亿元，地方政府保障住房支出3492亿元。
金融机构共出资约2000亿元。
其中政府以及政策性银行出资总额超过所需资金一半，可见保障性住房建设融资还依赖于政府补贴以及金融机构贷款。
原因分析：中央政府作为政策的制定者，同时为了保障此项目的顺利实施，中央政府在财政支出上在一定程度上向保障性住房项目倾斜。
但是，保障房建设所需资金量大，仅靠中央政府的财政拨款是不能支撑的。
地方政府虽作为重要的资金供给主体，但是由于保障房投资回收期较长，配套、维护和建设用地拆迁的成本比较高，资金的良性循环难度大等原因，致使各地政府加大公租房建设投入还存在顾虑。
《2024年住房租赁权益型REITs实施评价研究》范文
《住房租赁权益型REITs实施评价研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住房租赁市场日益成为社会关注的焦点。
住房租赁权益型REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）作为一种新型的金融工具，为住房租赁市场提供了更多的融资渠道和投资选择。
本文旨在研究住房租赁权益型REITs的实施情况，分析其带来的影响及问题，并给出相关建议。
二、住房租赁权益型REITs的概述住房租赁权益型REITs是指以持有并运营住房租赁资产为主要业务，通过发行股份筹集资金并定期分配收益的金融工具。
它具有分散风险、稳定收益等特点，为投资者提供了新的投资渠道。
同时，REITs能够通过降低资本成本、优化资产结构等方式支持住房租赁市场的发展。
三、住房租赁权益型REITs的实施评价（一）对住房租赁市场的影响住房租赁权益型REITs的实施为住房租赁市场提供了更多的融资渠道和投资选择，推动了住房租赁市场的健康发展。
通过REITs筹集的资金，可用于建设更多的租赁住房，缓解了部分地区的“租房难”问题。
此外，REITs还通过提高投资者的投资热情，带动了住房租赁市场的活力。
（二）对投资者的影响对于投资者而言，住房租赁权益型REITs为他们提供了新的投资渠道。
REITs的稳定收益和分散风险的特点吸引了大量投资者。
同时，REITs的流动性较好，使得投资者可以在需要时快速变现。
然而，投资者在投资REITs时也需关注其风险性，如市场风险、管理风险等。
（三）存在的问题及挑战尽管住房租赁权益型REITs的实施为住房租赁市场带来了积极的影响，但仍存在一些问题和挑战。
首先，REITs市场的法律法规体系还不够完善，导致市场秩序和透明度有待提高。
其次，REITs的管理水平参差不齐，部分管理人缺乏经验和技术，导致收益波动较大。
此外，住房租赁市场的政策和市场环境也会对REITs的实施带来影响和挑战。
四、建议和展望针对住房租赁权益型REITs实施过程中存在的问题和挑战，本文提出以下建议：1. 完善法律法规体系：建立健全的REITs市场法律法规体系，提高市场秩序和透明度。
我国租赁住房的REITs融资模式研究——基于保利租赁住房REITs的案例分析
学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。
十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。
目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。
城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。
常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。
首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。
其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。
公共租赁住房REITs融资模式研究
公共租赁住房REITs融资模式研究本文针对我国公共租赁住房制度建设现存问题，探析了公共租赁住房中引入房地产投资信托基金（REITs）模式的必要性和可行性，对公共租赁住房项目REITs模式的运作目标、程序和保障措施进行分析，以探索公共租赁住房资金瓶颈的解决途径。
标签公共租赁房；REITs融资；房地产市场1、REITs 概述及发展REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
近年来，我国一直都在研究推出REITs，2008年12月，《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确要“开展房地产信托投资基金试点”，相关部门也积极着手准备。
[1]保障性住房福利性的特点不同于一般的房地产开发项目，故如何解决保障性住房建设资金问题至关重要。
2、我国公共租赁住房引入REITs的必要性分析2.1 公共租赁住房建设资金缺口大2010年6月11日，全国公共租赁住房工作会议在北京召开。
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强指出：2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套，今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套，其中包括公共租赁住房37万套[2]。
公共租赁住房其福利性的特点与一般商品房开发不同，尤其体现在其开发建设过程中融资渠道的单一化，当前仍旧依赖于财政拨款、社会保障等纯政策性资金的投入。
2.2 现有融资途径过度集中于银行贷款长期以来，银行贷款是我国房地产融资最主要的途径。
对于政府推动的保障性住房项目，一些省市正在尝试组建专门负责保障性住房项目融资的公司，包括银团贷款、基金融资、险资融资等。
目前，虽有国家开发银行的高调参与，但金融机构为了控制风险，仍要求有经营性资产作抵押等贷款条件。
REITs引入我国保障住房融资的模式研究的开题报告
REITs引入我国保障住房融资的模式研究的开题报告一、选题背景与意义近年来，房地产市场的快速发展促进了我国经济的增长，并为国家的财政收入作出了巨大的贡献。
但是在房地产市场的蓬勃发展下，也暴露出了一系列问题，如房价的不断攀升、房地产市场的波动和缺乏保障性住房等。
因此，保障性住房成为了近年来社会热议的话题。
保障性住房是指向低收入人群提供安全、适宜、经济、稳定的住房的行为。
在我国，政府长期以来一直在推动保障性住房的建设，但在融资问题上一直没有一个好的解决方案。
因此，引入REITs作为一种保障性住房融资的模式，将会对我国保障性住房的建设和发展带来积极的影响，具有重要的实践意义和现实意义。
二、研究内容和研究方法本文将以保障性住房融资的现状和难点为出发点，探索REITs在保障性住房融资中的应用价值和可行性，并以我国某个城市的保障性住房作为案例进行研究分析。
具体的研究内容分为以下部分：1. REITs的概念和发展历程，以及在国际保障性住房融资中的应用实践，为我国保障性住房融资提供借鉴和经验。
2. 保障性住房融资的现状和难点，分析我国在保障性住房融资中所遇到的问题和挑战。
3. REITs在保障性住房融资中的应用价值和可行性，探讨REITs在保障性住房融资中的优势和具体应用方式。
4. 案例分析，以某个城市的保障性住房项目为例，探索REITs在保障性住房融资中的具体应用效果和问题。
研究方法主要包括文献资料分析法、案例研究法和问卷调查法等。
在文献资料分析的基础上，通过对保障性住房融资的案例进行研究，深入探讨REITs在保障性住房融资中的应用价值和具体应用方式。
三、预期研究成果通过本研究，可以得出以下预期研究成果：1. 系统梳理REITs的概念和发展历程，以及在国际保障性住房融资中的应用实践。
2. 分析我国在保障性住房融资中所遇到的问题和挑战。
3. 探讨REITs在保障性住房融资中的应用价值和可行性，提出REITs在保障性住房融资中的具体应用方式。
REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨
以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 ，
由专 门投 资机构进行房 地产投资经营管理 ， 并将投资综合 收 益安 比例分配给投资者 的基金 。 保障性住房 Ｒ ＩＳ的收益按 ＥＴ 照来源 主要 分为两部 分 ：廉租房 和公共租赁房 屋缴纳 的租 金、 经济适 用房 和限价商品房的销售 收入 。
投 资人 派发红利
以现金红利方式回报投资者 （９ ９年 （ ＥＴ 现代法 案》 １９ Ｒ Ｉｓ 将其
下调为 ９ ％ ） 就不必缴纳公司所得税 ， ０ ， 从而避免了对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
和股 东 的所 得 双 重课 税 。
ｌ ｌ
资 Ｉ 投 ｌ收 凭 益证
（ ） 三 中央 、 方 两政 府 职 责 分 明 地
Ｒ １Ｓ或相关资产 。
（ ） 立独 立托 管 部 门 二 设
由于 Ｒ ＩＳ没有独立 的法人资格 ， ＥＴ 必须聘任信托管理人 管理 Ｒ ＩＳ Ｅ Ｔ ，同时需聘任房地产管理公 司管理所购房地产相 关资产。具体运作模式如图 １ 所示 。
际在建工程量有 １０ ８０万套左右 ，资金需求 反而要 比去年加
重。
（ ） 资 渠道 单 一 二 融
由于缺乏 吸引社会力量参 与的激励机制 ， 障性住房建 保
设资金来 源渠道单一 ， 形成过度依赖政府投入 的局面。 今年 ２ 月 ６日， 财政部 出台 《 关于切实做好 ２ １ ０ ２年保 障性安居工程
申请保 障性住房条 件从各方 面限制 了公 民取 得保 障的
权利 ，在坚持建设保 障性住房 的目的下 ，应尽量放低 申请 门 槛， 使更多公 民享受保 障福利 ， 解决住 房问题 ， 同时也能更好 的调控商品房市场泡沫 。以江西省 “ 三房合一” 为例 ， ２ １ 从 ０２
基于REITs下的国有企业公租房建设融资模式研究
基于REITs下的国有企业公租房建设融资模式研究中低收入人群的住房问题是各国在发展中需要面临的一个关键性问题，需要寻找适合自身基本国情，能够实现可持续发展的解决方案。
公共租赁住房作为我国住房保障系统中一个非常重要的环节，一般是以政府部门为主导，借助财政手段和行政手段的配合完成建设工作，市场供给量有限，而且其采用的只租不售的方式使得项目的投资周期长，投资回报率低，很难完成资金的筹措。
REITs模式的出现，带动了融资渠道的多样化，将其应用到公租房建设融资中，能够取得较为理想的成果。
一、REITs概述REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金，主要是通过发行收益凭证的方式，对社会投资方的资金进行聚集，配合专门的投资管理机构来对房地产项目的投资实施有效的经营管理，依照预先约定好的比例，向投资方分配投资收益，实现对房地产投资收益的共同分享。
REITs的出现，使得一些小规模投资主体同样可以参与到一些大型房地产开发项目的投资中，借助其规模效益实现收益，也能够在一定程度上削弱大型房地产开发商对于房地产市场的定价权，打造出良性的房地产资本融资市场，实现资本市场与房地产市场的相互结合，更好地满足房地产市场发展中对于资金的需求[1]。
REITs属于一种集合性质的产业投资基金产品，能够享受相应的税收优惠政策，管理相对专业化，具备投资门槛低、流动性强以及投资回报稳定的优势。
具体来讲，REITs的特点体现在几个方面：一是能够将原本资产价值较高的标的拆分开来，形成多个小份额的投资产品，更好地满足了市场中不同投资主体的需求，而且REITs对预期收益率进行了明确，可以很好的降低风险；二是REITs能够通过资产包的方式，对房地产资产进行打包，在具备房地产资产本身保值和增值属性的同时，可以有效分散经营风险；三是REITs具备很强的流动性，对比常规的规定资产投资，REITs可以通过金融市场直接进行交易；四是结合当前的发展情况分析，REITs会将超过90%的利润分配给投资方，能够很好的吸引债券型投资者的购买意愿[2]。
《2024年住房租赁权益型REITs实施评价研究》范文
《住房租赁权益型REITs实施评价研究》篇一一、引言近年来，住房租赁市场快速发展，对于我国经济稳定与可持续发展具有重要作用。
为了更好地推动住房租赁市场健康发展，住房租赁权益型REITs（房地产投资信托基金）的推出成为了市场的重要举措。
REITs作为一种金融工具，为住房租赁市场提供了新的融资渠道和投资方式。
本文旨在研究住房租赁权益型REITs的实施情况，并对其效果进行评价。
二、住房租赁权益型REITs概述住房租赁权益型REITs是指以住房租赁资产为支持，通过发行基金份额向投资者募集资金，并将募集资金用于购买、维护和运营住房租赁资产的一种金融产品。
其核心特点在于以租赁收入为主要收入来源，为投资者提供稳定的收益。
三、住房租赁权益型REITs实施情况自住房租赁权益型REITs推出以来，得到了市场的广泛关注和认可。
具体实施情况如下：1. 发行规模逐步扩大。
随着市场对住房租赁市场的关注度不断提高，REITs的发行规模也在逐步扩大。
这为住房租赁市场提供了更多的融资渠道和资金来源。
2. 投资主体多元化。
REITs的投资者包括个人投资者、机构投资者等，投资主体的多元化有助于提高REITs的流动性和市场活跃度。
3. 资产类型丰富。
REITs所涉及的资产类型包括住宅、商业地产等，这为投资者提供了更多的投资选择和收益来源。
四、住房租赁权益型REITs实施评价（一）积极影响1. 促进住房租赁市场发展。
REITs的推出为住房租赁市场提供了新的融资渠道和投资方式，推动了住房租赁市场的发展。
2. 提高资金使用效率。
REITs通过将投资者资金集中起来，用于购买、维护和运营住房租赁资产，提高了资金的使用效率。
3. 丰富投资者投资选择。
REITs为投资者提供了新的投资方式，丰富了投资者的投资选择。
（二）存在问题及挑战1. 法律法规尚不完善。
目前，我国关于REITs的法律法规尚不完善，需要进一步完善相关法律法规以保障市场健康发展。
2. 市场认知度有待提高。
REITs及其在我国公租房发展中的应用问题研究
REITs及其在我国公租房发展中的应用问题研究首先集中对REITs进行了详细介绍，接着介绍了我国当前公租房的发展现状及存在的问题，就我国发展公租房REITs的必要性与可行性提出了个人的看法，并探讨了引入REITs发展我国公租房可采用的运作模式。
最后针对我国现行的制度下引入公租房REITs提出了几个主要方面的建议。
标签：REITs；公租房；应用；建议1 REITs概述房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
国际上REITs虽然在性质上等同于基金，但在具体规定和操作上同一般的基金有较大的区别，因而REITs不仅具备一般基金的特点，同时还有以下特征：（1）REITs 投资范围受限。
在国际上各个国家和地区都对REITs的投资范围做出了严格的限制。
REITs 的投资范围主要是房地产领域的投资、开发、租赁和销售等，保证了房地产投资信托资金的根本性质。
（2）REITs 具有稳定的可预测收益和较低的波动性。
一般情况下REITs不仅限定投资范围，还对投资收益来源加以规定。
在美国REITs的收益中要求至少75%的毛利必须来源于自房地产租金、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等。
（3）REITs有极具吸引力的回报率。
从表1中可以看出从2000年-2006年的七年之间，除了2003年之外美国国家房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，以下简称NAREIT）综合REITs指数收益率均远远高于美国股票市场相关指数的收益率以及美国10年期国债的收益率。
（4）REITs能够充分保证投资人的利益。
公共租赁住房建设融资模式REITs运用
公共租赁住房建设融资模式REITs运用摘要随着我国住房保障制度建设工作的快速推进，作为保障房建设主力之一的公共租赁住房正发挥着越来越重要的作用，它不仅会成为我国住房保障体系的一项基础性保障品种，而且一定会在我国住房租赁市场和住房金融市场的发展完善过程中发挥重要的推动作用。
随着每年逐渐加大的公共租赁住房建设的任务量，全国各地纷纷掀起建设公共租赁住房的热潮，其大规模的建设使得公共租赁住房建设资金短缺和不可持续的问题日益凸显，其融资问题更成为了关注的热点，各界对于各种新型融资模式的讨论也层出不穷。
为了缓解各地地方政府的压力，改善公共租赁住房的融资现状，拓宽公共租赁住房的融资渠道，增加社会资金的参与积极性，急需创新融资机制，探索适合我国公共租赁住房建设的融资模式，并将公共租赁住房的投资运营和管理监督结合起来，使得公共租赁住房具备长期的可持续发展。
本文从公共租赁住房的重要性出发，分析其现阶段的融资困境，提出REITs这一融资模式，通过阐述其概念和优势，并借鉴国际成功运用REITs融资的经验，总结出适合我国公共租赁住房建设的REITs融资模式。
关键词：公共租赁住房，融资模式，REITsABSTRACTWith the rapid development of the construction of housing security system in China，public rental housing, as one of the main low-income housing construction,is playing an increasingly important role.Not only will it become a variety of basic protection of China's housing security system, but certainly play an important role in promoting in our rental housing market and housing development and improvement of financial markets.With the gradual increase in each year of public rental housing construction assignments,throughout the country have set off an upsurge of the construction of public rental housing.The large-scale construction of public rental housing construction makes the shortage of funds and unsustainable issues become increasingly prominent,the financing problem has become he focus of attention,from all walks of life also emerge in an endless stream to discuss various new financing mode.In order to alleviate the pressure of local government,improve the financing situation of public rental housing,broaden the financing channels for public rental housing and increasing the active participation of social capital,we need to innovative financing mechanisms,explore the suitable for China's public rental housing construction financing mode. Combined with the investment operation and supervision of public rental housing ,making public rental housing to long-term sustainable development.This article from the importance of public rental housing,analysis of the financing difficulties at the present stage.This financing model proposed REITs,explain the concept and advantages.On the successful use of REITs financing experience,summed up for the REITs financing model of China's public rental housing construction.Key words:public rental housing,financing model,REITs目录摘要 0ABSTRACT (1)一、绪论 (4)（一）选题背景及意义 (4)1．选题背景 (4)2．选题意义 (4)（二）研究现状综述 (4)１．国外研究现状 (4)２．国内研究现状 (5)（三）主要内容及研究方法 (5)１．主要内容 (6)２．研究方法 (6)二、公共租赁住房及其融资模式概述 (6)（一）公共租赁住房的概念及其重要性 (6)１．公共租赁住房的概念 (6)２．公租房的重要性 (6)（二）公租房的融资模式 (7)１．当前我国公租房融资的主要途径 (7)2．公租房的融资现状 (8)三、REITs运用的模式及可行性分析 (8)（一）REITs概述 (8)１．REITs的概念 (8)２．REITs的分类 (9)３．REITs的特点及功能 (10)（二）REITs运用模式分析 (11)1．美国模式 (11)２．香港模式 (12)（三）REITs在我国发展的可行性分析 (13)１．良好的金融市场环境 (13)２．管理层的政策支持 (14)３．可预期的稳定收益 (14)（四）我国运用REITs模式的构想 (14)1．REITs的组织形式——契约型 (15)２．REITs的交易方式——封闭型 (15)３．REITs的资金投向——混合型 (15)４．REITs的筹资方式——公募 (15)四、发展基于REITs的公共租赁住房融资模式的建议 (16)（一）建立健全系统的REITs法律法规体系 (16)（二）建立科学的风险控制制度，完善风险管理机制 (16)（三）完善配套监管服务体系 (17)（四）培养专业化的管理人才 (17)参考文献 (18)一、绪论（一）选题背景及意义1．选题背景近年来，我国公共住房建设快速发展，“十二五”期间新建3600万套保障房的计划令人瞩目。
REITs及其在我国公租房建设中应用的可行性的开题报告
REITs及其在我国公租房建设中应用的可行性的开题报告一、研究背景当前，在我国公租房建设面临着诸多问题，如融资难、财政负担重、建设速度慢、管理效率不高等。
为解决这些问题，需要借鉴国外先进经验和成熟的模式并加以改造，以便更好地适应我国的实际情况。
而基于房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）的模式，或能为我国公租房建设提供可行的解决方式。
二、研究意义本研究将探讨REITs在我国公租房建设中的可行性，为实现公租房建设的融资、建设和管理的科学化、规范化和经济性提供新的思路。
同时，本研究在建筑和房地产市场及相关领域，提升学生实际能力和创新意识，培养人才，为社会经济的可持续发展做出贡献。
三、研究内容1. REITs的定义、分类、历史与概况；2. 我国REITs的发展和现状，以及在不同国家和地区的发展状况；3. REITs在我国公租房建设中的适用性、优势和限制；4. REITs与传统建筑和物业管理的比较分析；5. 对我国公租房建设REITs模式的应用前景和政策建议。
四、研究方法1. 文献研究法，总结国内外已有的REITs研究成果和公租房建设的现状；2. 问卷调查法，了解公众和专业人士对于REITs在公租房建设中的认知和看法；3. 实地考察法，对于REITs已经在我国的试点城市进行实地考察和体验；4. 统计分析法，对于问卷调查和实地考察的数据进行性质分析和相关性分析。
五、研究期望结果通过本研究，预期达到以下几点研究成果：1. 对REITs的历史、定义、分类和概况进行全面介绍；2. 对我国REITs的发展现状与问题进行分析；3. 研究REITs在我国公租房建设中的适用性、优势和限制，提出与传统建筑和物业管理的比较分析；4. 探讨REITs在我国公租房建设中的应用前景和政策建议。
5. 为实现公租房建设的融资、建设和管理的科学化、规范化和经济性提供新的思路。
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我国公租房融资运用REITs的问题研究陈静怡
一、研究背景
截止至2022年我国常住人口城镇化率已经达到58.52%，城镇化进程的加快带来了两方面的问题：一是使得商品房价格随着城市人口的增多、需求的增大而大幅上升，尤其是一二线城市。
另一方面城市化进程带动由进城务工人员以及毕业后在城市定居、就业的农村大学生所构成的“新城市人口”的出现，房价高企使得他们无法通过购买获得住房，加上用于租房的费用占据大部分的收入，“新城市人口”的基本住房保障成为民生建设工程急需解决的问题之一。
针对这一社会问题，2022年4月住建部强调指出：要通过加强对公租房的建设来保障“新城市人口”的住房问题，从而解决热点城市的住房供求矛盾。
二、我国公共租赁住房融资发行REIT的可行性
（一）政策和相关法规
自2022年国务院首次提出将发行REIT作为融资的新型工具，我国多次出台关于支持开展租赁住房REIT试点的通知。
2022年4月，财政部、住房建设部等部门联合发布了以政府和社会资本合作模式推动公共租赁住房投资建设的相关通知，明确表达了对公租房发行REIT的支持态度，并鼓励探索可持续性融资模式的建立。
从相关税收政策来看，我国对REIT产品的税收优惠政策还处于空白阶段，但与商业地产相比，公租房作为解决住房问题的途径，国家在建设和运营过程中实施了税收优惠：建设期间和建成后的公租房用地免征土地增值税；对于建设、管理中涉及到的印花税，经营管理单位不需要进行
缴纳；对公共租赁住房和租赁所得的租金收入也不征收房地产税和所得税。
除此之外，“谁投资，谁所有”的公租房具有明晰的产权关系，可依法转让投资者权益。
因此在现有框架下，将REIT运用在公租房建设融资中是具有可操作空间的。
（二）发行REIT的探索和示范
我国在REIT的发行上不断进行探索。
2022年推动REIT发行的试点工作在北京、上海、天津进行，之后在2022年发行了首只类REIT中信启航专项资产管理计划，并于2022年发行了首支公募REIT鹏华前海万科。
在商业租赁住房发行REIT的示范下，2022年5月，深交所通过了創投安居集团的人才租赁住房资产支持专项计划，它是中国首个以公共租赁住房作为底层基础资产的房地产投资信托基金产品。
为进一步开展REIT在公共租赁住房中的运用提供经验与示范作用，也说明了通过发行REIT进行融资在公共租赁住房建设中是可取的、可行的。
（三）稳定的现金流
在公共租赁住房融资中发行REIT是否可行的关键在于公共租赁住房REIT项目是否具有稳定的现金流，投资者能否从中获得稳定的利润。
从我国的情况来看，中国常住人口城镇化率在2022年将达到65%左右，“新城市人口”对公共租赁住房的需求是递增的，加上高房价基本不存在大幅度下降的可能性，因此在未来较长的时间内，公共租赁住房有着稳定的需求。
另外，租房者一旦没有按时缴交租金，就可能面临着失去租赁公租房的资格，因此出现资金断层的可能性小。
公共租赁住房发行REIT相当于以政府信用作为担保，对公共租赁住房REIT投资计划的资金收入具有保障作用。
综合以上三个方面，从国内市场逐步发行REIT产品以及预期的现金流来看，我国深入发展公共租赁住房融资运用REIT，是具备条件的、是可行的。
三、公共租赁住房REIT的运作模式
（一）公共租赁住房REIT的融资模式选择
结合目前国内金融市场现状，建议在发行公共租赁住房项目的REIT 时，选择以下融资模式：一是在组织形式上选择契约型，由于国内《公司法》的制约、相关政策还未得到完善，选择公司型REIT会对投资者的利润分配产生影响，而在契约型的REIT中投资者委托受托人行使经营权，使得所有权与收益权分离，风险小且具有保障性，对公共租赁住房的建设融资来说更为适合。
二是在投资形式上选择权益型REIT，它比较不容易受到市场利率波动的影响，能够规避利率风险，能更好地吸引偏好稳健的投资者。
三是在运行方式上采用封闭式的REIT，目前我国REIT还未拥有成熟的市场，若选择开放式的REIT则无法很好地应对外部市场的波动所产生的消极影响，此外，针对公共租赁住房具有较长的建设期和投资回收期的特点，资产总额的存续期不能变更的封闭式REIT更为适合。
（二）房地产投资信托基金具材泊勺运作流程
目前我国REIT发展是处于初步阶段，可以在初期由具有开发经验的房地产开发公司同信托公司共同完成公共租赁住房REIT项目，设计的运作流程如下：
（1）以政府为产权主体，具有专业经验的房地产开发公司为建设主体，作为建设和管理公共租赁住房的机构，由开发公司和信托公司共同发
起投资计划，由信托公司吸收投资者的资金，签发收益凭证，并负责资金的运作，进行投资管理。
（2）由开发公司制定建设计划，新建或者买人旧房，在项目建设过程中受到政府的审核和监督，以保证住房质量。
开发公司同时对投资项目进行管理和维护，并将房屋出租给条件已经通过政府审核的申请者。
（3）信托公司发起成立信托基金，从投资者处筹集资金并对基金项目进行管理，由信托公司选定基金托管人，保管对从投资者出筹集到的资金并按信托公司指令负责资金运作。
信托公司定期收取租金和政府的补贴作为基金项目的收入，并向开发公司和基金托管人支付管理费用，在扣除掉建设运作费用、保管费和手续费后，将剩余收益向投资者分红。
（4）政府在REIT投资计划的整个过程中，发挥着一定的作用：审核申请者的资格、对公共租赁住房项目进行评估、监管开发公司建设公共租赁住房的整体质量、补贴租金以及对公共租赁住房建设和运营过程提供税收优惠。
最关键的是，政府为公共租赁住房REIT的发行提供信用保障，严格规定租赁住房租金的缴交，维持项目现金流的稳定，增强投资者投资信心同时促进了公共租赁住房REIT融资的发展。
四、推动公共租赁住房开展REIT融资的激励措施
（一）完善法律法规体系
如今在我国的法律体系中，尚未有专门针对REIT的法律，只有关于信托、证券等相关的法律，但是REIT与证券、普通的信托模式在资产处理方式等方面不尽相同，并不能完全适用目前已有的法律体系，因此建立和完善适合我国REIT发展的法律迫在眉睫，我国应该制定和颁布涉及
REIT組织、上市等的法律法规，为REIT在我国的发行与流通奠定良好的基础。
（二）落实税收优惠制度
我国为促进公共租赁住房的发展，提升建设数量，在公共租赁住房的建设和运营环节，政府给予税收优惠，但是对于REIT产品，由于相关税收制度的缺失，目前我国REIT存在着和双重征税问题，使得投资者最终获得的利润减少，对于公共性租赁住房，其租金相对于商业性租赁住房偏低，若再加上重复征税，利益的降低将会使得投资者失去投资欲望，不利于我国REIT在公共租赁住房中的发展，因此我国有必要借鉴国外经验，落实REIT税收优惠制度，对于投资者获得的分红不进行征税，使REIT融资得到发展的空间。
（三）允许商业项目与公共租赁住房建设同步进行
公共租赁住房由于本身属于准公共产品，相对于商业地产，能够获得的利润相对比较低，不利于吸引投资者和商业性房地产开发商参与到公共租赁住房REIT项目建设中来。
因此可以在公共租赁住房项目开发时，在达到保证建设要求数量的公共租赁住房的同时，允许房地产企业开发商业地产，例如商业住宅、办公楼、商区等，使得项目收益提高，增加投资者分红，从而能有力促进公共租赁住房REIT融资的发展。