关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终

关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。

目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。

近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。

一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。

棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。

远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。

棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。

形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。

2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。

（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。

针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。

针对城中村道路交通混乱，不成系统的状况，在市规划局的统一部署下，组织了全面的路网调整规划，拓宽主干道、打通断头路，减少丁字路，完善道路网络。

②主干道沿线土地利用规划。

改变城中村土地使用性质杂乱无章，厂房、商业、居住等用地混杂的局面，外迁工厂、增加绿地、公共设施用地等，改善环境。

③整治规划。

结合“十年一大变”的整治工作要求，组织编制了大量景观整治规划，擦护卫张，并按城区标准整治建设，增加广场、绿地、停车场和商铺等。

④中心村规划和改造规划。

开展中心村规划工作，将村民建房纳入城市化、规范化管理。

并针对城中村问题，编制“城中村”改造规划，为改造工作提供了最为直接的规划依据。

2、拆、建、管结合，三管齐下。

①大力清拆违章，改善环境。

从2001年5月白云一线拆迁动工开始至今，开通、拓宽白云一线、棠景路、棠安路、合益街、水边街、远景路、心宜路等断头路、丁字路10条，全长超过10公里；拆除各类建筑物达70万平方米（其中违章建筑50万平方米）；动迁城中村居民2300户，1.15万人。

②高标准建设。

对城中村内的新建、改建等项目，严格按照有关规范条例，按照城区建设标准，高标准、严要求，把紧审批关口，保证每一个新建项目都能符合城市景观要求。

据统计：兴建农民公寓26栋共十多万平方米；商业步行街及商贸中心12个共6.3万平方米；群众文体休闲场所11个共9.6万平方米；绿地面积9.1万平方米。

③高效管理。

城中村改造能否顺利推进，关键在管理。

为此，市、区规划局建立了严格的规划管理体制，一方面保证城中村改造工作顺利推进，另一方面也严格制止新违章建设行为的产生。

（三）工作体会1、城中村改造模式选择。

从目前城中村改造情况来看，“城中村”改造大致有三种模式：①市政建设模式。

通过市政建设如道路、绿化设施建设等带动改造工作。

②局部改造模式。

重点在改造村内危旧房屋、拓宽村内主要街道、拆除违章建筑；③整体搬迁模式。

与旧城改造模式类似。

结合白云区棠景街远景村改造工作实践情况，我们选择了第①种模式，从远景村改造的情况看，这种模式行之有效，是可行的。

并且对国家来讲，较低的投入，就能铲除“城中村”这颗“毒瘤”，取得较好的综合效益；对集体来讲，集体产业经营环境的改善，可吸引更多外来投资与消费，增加集体收入；对个人来讲，环境改善，个人生活水平和质量将会明显改善。

可以说“一改三赢”。

2、改造工作与发展经济结合城中村改造从某种意义上来说，是对经济利益的一次再分配，势必受到部分村集体及村民的抵制。

为解决改造工作对村经济发展的负面影响，市、区规划部门在推进改造工作的同时，协助街道围绕经济发展为中心的目标，推动远景村产业升级改造工作，大力发展第三产业，在改造工作顺利推进，环境得以改善的同时，促进了村经济的发展及村民收入的增加。

3、社会资金对城中村改造的促进作用由于担心社会资金大量涌入城中村改造工程中会对城市建设造成负面影响，市政府明确要求城中村改造不得引入社会资本。

但从远景村改造实践来看，有限度地引入社会资金是可行的。

如广州时代发展集团出资修建道路、广场，既使自身楼盘销售受益，又使当地环境得到改善，充分体现了经营城市的理念。

二、城市新区建设中采取整体搬迁，建设新村的方式：以广州市经济开发区科学城村庄为例（一）府改造工作重点政府对广州市经济开发区科学城的村庄采取的方式为统筹考虑，整体搬迁，先完成村庄搬迁与异地安置的规划，进行农民新村的建设，然后进行农民集体搬迁。

在搬迁工作中，政府的工作重心主要放在政策的制定和宣传上，。

在政策上，制定了《广州科学城村庄搬迁补偿安置实施办法》以及相关补充规定等，明确村庄搬迁的意义和具体的补偿安置办法；实施时分阶段分步骤稳步推进，首先是宣传发动阶段，举办学习班和进村宣传发动；第二是动员签约阶段，测量评估房屋，纠正偏差，推进购房；第三阶段是集中作钉子户工作，依法依规对违章建筑实施强拆，但给予补偿。

（二）工作体会村庄搬迁工作是一项艰巨复杂的社会系统工作，在工作中的体会为：领导重视死如归做好村庄搬迁工作的关键；依法依规办事是推进搬迁工作的有利保障，在搬迁过程，制定了三个补偿安置方案，并进行模拟安置，测试各种方案的可能性，妥善处理历史遗留问题，充分照顾被搬迁人的利益；坚持“公开、公平、公正”的原则是顺利推进搬迁工作的坚实基础，对每户的户籍资料、房屋情况及安置方式进行公示，眼科按照签约的次序分批组织村民进行抽签选房；紧紧依靠村社干部；加强工作组队伍的自身建设，不断提高他们的综合素质。

三、城中村改造与经济发展的整体规划：以五凤、瑞宝、凤和村与中大布匹批发市场整治为例（一）中大布匹市场形成原因及存在问题中大布匹市场地处海珠区中部，属五凤、瑞宝、凤和村“城中村”范围。

市场自80年代后期起经过十五年的经营运作，由布贩自发形成并逐渐拓展而成规模的，成为广州市最大以布匹批发为依托的布匹服装加工产业区、布匹专业市场之一。

中大布匹市场内的村镇居住用地主要为历史用地，占地约86479m2，无序分布于规划区内，人口众多，近年来由于村民大量建设住房出租，村镇居住用地扩张很快，与城市建设用地相混杂。

村镇经济发展用地占地约235344，大部分建成上铺或简易厂房大部分没有经过规划报建手续，商铺主要用于布料批发等商业用途，厂房大多从事布料、服装等加工，兼有仓储用地。

由于中大布匹市场的发展无统一规划，呈无序蔓延状态，整个地区布局凌乱、功能混杂、交通组织混乱，存在严重的交通和消防隐患。

自90年代中期以来，市、区政府多次对中大布匹市场进行了清查和消防整改，并成立了中大布匹市场管理委员会，专门负责该市场的日常管理工作，使市场的环境有了一定的改善。

但由于该地区建筑密度大、建筑质量低、人口高度密集、道路狭窄、公共服务设施缺乏，整个中大布匹市场及周边地区的消防隐患未能得到彻底的消除。

（二）以中大布匹市场改造为契机引导推进五凤、瑞宝、凤和地区“城中村”改造。

随着广州市城市道路网建设的推进，从根本上改善中大布匹市场的交通状况、解决排污、消防隐患整治以及中大布匹市场的升级改造都有着积极的意义。

区政府提出了“以瑞康路的拆迁建设为突破口，加快中大布匹市场升级改造，建设海珠中部经济发展圈”的目标，并制订了完善的方案：结合瑞康路的开通，对道路两侧中大布匹市场核心区的土地利用进行环境整治，规划以新开的瑞康路、逸景路为发展轴，引导将中大布匹市场及周边“城中村”地区改造发展成为“配套设施齐全、功能齐备、服务一流、管理规范的省级专业布匹批发市场、集商贸、展示、电子商务交流为一体的布匹服装产业商贸区”。

（三）中大布匹市场改造规划实施及建设情况《中大布匹市场环境整治规划》成为瑞康路建设及其周边环境整治和建设改造的重要依据。

2004年瑞康路顺利拆迁，原在规划路位上的约1500个档铺、共17.9万平方米违章建筑已被拆除，彻底解决了多年困扰市场发展的重大隐患。

在拆迁瑞康路的同时，为使中大布匹市场平稳过渡、蓄势发展，在区委、区政府的统一部署，规划部门共批出该地区村社集体用地及相关单位的批发市场、商铺、厂房、仓库改造建筑面积共约32万平方米，现已建成投入使用。

（四）结果与体会由于“城中村”地区情况复杂，《中大布匹市场环境整治规划》的实施，必须区政府统筹，各职能部门齐抓共管。

《中大布匹市场环境整治规划》是在短期内达到整治和提升环境品质目的的近期规划，规划期限为5年。

其实施过程中应解决好近期规划与长远规划的协调、合理利用和改造村社集体用地等问题。

由区政府牵头统筹中大布匹市场的规划和建设，引导市场的规范建设和良性竞争，以市场的升级改造加快带动周边“城中村”地区的改造。

四、原址环境综合整治改造方式：以大学城城中村为例（一）形成原因随着大学城一期建设工程的竣工，二期建设工程的逐步展开，首批师生于2004年9月份进驻大学城，大学城内整体风貌已逐步形成。

然而小谷围岛上存在的北亭村、南亭村、贝岗村和穗石村的环境不同程度存在“脏、乱、差”的情况，同大学城的优美、现代的环境存在巨大的反差。

一方面四个保留村的存在与大学城整体优美风貌不协调；另一方面，保留村内汇集了大量农业人口和外来人员，对大学城管理提出了挑战；而且各大学开学之后，由于有巨大消费力的大批师生进驻岛上，如果管理不善，将导致村内乱摆乱卖、非法、违章经营的情况进一步恶化，导致新的“城中村”出现。

为了防止出现上述负面情况，有必要在近期内对北亭村、南亭村、贝岗村和穗石村（以下简称四个保留村）加以整治、改造，保护大学城的环境风貌，使广大师生有一个良好的教学、学习和生活环境。

值此契机，也改善、提高原村民的生活质量。

为此，对四个保留村进行规划修编工作。