关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终

关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析

广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。

近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。

一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因

棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。

棠景城中村的形成原因如下：

1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局

混乱。形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。

2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。

（二）政府改造工作重点

1、改造工作，规划先行。

针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。针对城中村道路交通混乱，不成系统的状况，在市规划局的统一部署下，组织了全面的路网调整规划，拓宽主干道、打通断头路，减少丁字路，完善道路网络。

②主干道沿线土地利用规划。改变城中村土地使用性质杂乱无章，厂房、商业、居住等用地混杂的局面，外迁工厂、增加绿地、公共设施用地等，改善环境。③整治规划。结合“十年一大变”的整治工作要求，组织编制了大量景观整治规划，擦护卫张，并按城区标准整治建设，增加广场、绿地、停车场和商铺等。④中心村规划和改造规划。开展中心村规划工作，将村民建房纳入城市化、规范化管理。并针对城中村问题，编制“城中村”改造规划，为改造工作提供了最为直接

的规划依据。

2、拆、建、管结合，三管齐下。①大力清拆违章，改善环境。从2001年5月白云一线拆迁动工开始至今，开通、拓宽白云一线、棠景路、棠安路、合益街、水边街、远景路、心宜路等断头路、丁字路10条，全长超过10公里；拆除各类建筑物达70万平方米（其中违章建筑50万平方米）；动迁城中村居民2300户，1.15万人。②高标准建设。对城中村内的新建、改建等项目，严格按照有关规范条例，按照城区建设标准，高标准、严要求，把紧审批关口，保证每一个新建项目都能符合城市景观要求。据统计：兴建农民公寓26栋共十多万平方米；商业步行街及商贸中心12个共6.3万平方米；群众文体休闲场所11个共9.6万平方米；绿地面积9.1万平方米。③高效管理。城中村改造能否顺利推进，关键在管理。为此，市、区规划局建立了严格的规划管理体制，一方面保证城中村改造工作顺利推进，另一方面也严格制止新违章建设行为的产生。

（三）工作体会

1、城中村改造模式选择。

从目前城中村改造情况来看，“城中村”改造大致有三种模式：①市政建设模式。通过市政建设如道路、绿化设施建设等带动改造工作。②局部改造模式。重点在改造村内危旧房屋、拓宽村内主要街道、拆除违章建筑；③整体搬迁模式。与旧城改造模式类似。

结合白云区棠景街远景村改造工作实践情况，我们选择了第①种模式，从远景村改造的情况看，这种模式行之有效，是可行的。并且

对国家来讲，较低的投入，就能铲除“城中村”这颗“毒瘤”，取得较好的综合效益；对集体来讲，集体产业经营环境的改善，可吸引更多外来投资与消费，增加集体收入；对个人来讲，环境改善，个人生活水平和质量将会明显改善。可以说“一改三赢”。

2、改造工作与发展经济结合

城中村改造从某种意义上来说，是对经济利益的一次再分配，势必受到部分村集体及村民的抵制。为解决改造工作对村经济发展的负面影响，市、区规划部门在推进改造工作的同时，协助街道围绕经济发展为中心的目标，推动远景村产业升级改造工作，大力发展第三产业，在改造工作顺利推进，环境得以改善的同时，促进了村经济的发展及村民收入的增加。

3、社会资金对城中村改造的促进作用

由于担心社会资金大量涌入城中村改造工程中会对城市建设造成负面影响，市政府明确要求城中村改造不得引入社会资本。但从远景村改造实践来看，有限度地引入社会资金是可行的。如广州时代发展集团出资修建道路、广场，既使自身楼盘销售受益，又使当地环境得到改善，充分体现了经营城市的理念。

二、城市新区建设中采取整体搬迁，建设新村的方式：以广州市经济开发区科学城村庄为例

（一）府改造工作重点

政府对广州市经济开发区科学城的村庄采取的方式为统筹考虑，整体搬迁，先完成村庄搬迁与异地安置的规划，进行农民新村的建设，然后进行农民集体搬迁。在搬迁工作中，政府的工作重心主要放在政策的制定和宣传上，。在政策上，制定了《广州科学城村庄搬迁补偿安置实施办法》以及相关补充规定等，明确村庄搬迁的意义和具体的补偿安置办法；实施时分阶段分步骤稳步推进，首先是宣传发动阶段，举办学习班和进村宣传发动；第二是动员签约阶段，测量评估房屋，纠正偏差，推进购房；第三阶段是集中作钉子户工作，依法依规对违章建筑实施强拆，但给予补偿。

（二）工作体会

村庄搬迁工作是一项艰巨复杂的社会系统工作，在工作中的体会为：领导重视死如归做好村庄搬迁工作的关键；依法依规办事是推进

搬迁工作的有利保障，在搬迁过程，制定了三个补偿安置方案，并进

行模拟安置，测试各种方案的可能性，妥善处理历史遗留问题，充分