毕业论文-“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例
城中村空间的社会生产与治理机制研究——以广州市海珠区为例
Hale Waihona Puke 城 市性 的重 要体 现和 主要 变量 之 一 ， 城市 可 以看作 是 一个支 离 破碎 的异 质 社 会群 体 和 空 间 “ 赛 克 ” 马
的拼贴 ¨ 。在我 国近 ３ ０年来 的快速 城市化进 程 中 ，
城 中村 在 由农 村 型 的 乡镇一 村 社 的管 理 体 制 向城
引 言
城 市研 究 学者 沃 斯 （ ｒ ， ． 认 为 ， Ｗｉｈ Ｌ ） ｔ 异质 性 是
间形态 所负 载的各 种 社会 行 为 主 体 的互 动行 为 ， 往
往借鉴 西方 “ 城市 政体理 论 ” Ｕ ｂ ｎＲ ｇｍ ｈ ｏｙ （ ｒａ ｅｉ ｅＴ ｅｒ） 来探讨 推动 城 市 发 展 的各 种 行 为 主 体 （ 市 政 府 、 城 工商金 融集 团以及 社 区等 ） 内部关 系及 其 对城 市 的
的根 源是 土地制 度 。更 确 切地 讲 ， 乡二 元 经 济社 城 会管 理体制 、 集体 土地产 权 的 “ 虚位 ” 城 乡二 元管 及 理混 乱等 是 城 中村 形 成 的制 度 根 源 。而 社 会 行 动 者 的分析路 径 则 着 重 于 分析 “ 中村 ” 一 特殊 空 城 这
市型 的街 道一社 区 管 理 体 制 的转 化 过 程 中最 终 确 立 了街 道 、 委 会 以及 集 体 经 济 组 织 （ 括 经 济 合 居 包
作社 、 经济联 社 或 股 份 公 司等 ） 大 治 理 主体 并 存 三
的局 面 ， 形成 了一个 以各 自利益 为 节 点 的社 区 治理
基金项 目： 本研 究 得 到 国 家 自 然 科 学 基 金 重 点 项 目“ 于 功 能 基 网络 的 区域 城 市 化 生 态 环 境 效 应 及 调 控 机 制 研 究 一 以 大 珠 江 三 角 洲 地 区为 例 ” 项 目批 准 号 ：０ ３７ ７） 中 国 博 士 后 科 学 基 金 面 上 （ ４ ８０ ４ 和 资 助项 目“ 型 时期 城 市土 地 再 开发 的协 同 治 理 机制 研 究 ” 项 目批 转 （ 准 号 ：０９ ４ ０２ ） 助 。 ２０ ０ ５２ ０ 资
广州市城中村改造项目存在问题与解决策略一一以冼村城中村改造项目为例
178 |R E A L E S T A T E G U I D E广州市城中村改造项目存在问题与解决策略以冼村城中村改造项目为例李 晨 (广东保利城市发展有限公司 广东 广州 510308)[摘 要] 本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以冼村城中村改造为案例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源㊂研究发现,改造过程中面临的主要问题包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引㊂针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂通过冼村改造案例的研究,旨在为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂[关键词] 城中村改造;城市更新;冼村[中图分类号]T U 71 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2024)03-178-03前言2009年,国土资源部和广东省政府经协商并报国务院同意,决定共同推进节约集约用地试点示范省建设,并将旧城镇㊁旧厂房㊁旧村庄改造作为推进试点示范省建设的一项重要任务㊂广州市作为省内排头兵,城市更新起步早,2009年-2014年,广州作为全国最早的 三旧 改造试点,大力推进琶洲村㊁杨箕村㊁林和村等城中村改造工作;2019年至今,广州持续深化城市更新工作,建立完善的更新政策体系及规划管控传导机制,谋划老旧社区成片连片更新改造提升㊂截至2023年8月,广州累计批复城中村改造项目82个,面积约38平方公里㊂累计批复城中村改造项目,完成改造的仅有猎德村㊁林和村㊁琶洲村㊁杨箕村㊁潭村等少数成功案例,部分旧村在获取批复十余年后均受制于各种原因,尚未完成改造㊂本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以广州市冼村改造为具体的案例研究对象,对冼村全面改造项目基本情况㊁存在问题及解决策略等进行了详细地梳理与阐述㊂1 研究目的和意义冼村作为广州市中央商务区核心区域 城中村 ,从改造工作开始至今已历时十余年,历经波折,数易改造方案㊂冼村改造过程曲折,存在多方利益主体博弈,更体现了 城中村 全面改造的复杂性,是广州市 城中村 改造中的一个典型案例㊂因此,本文力求通过冼村全面改造案例的研究,发掘 城中村 全面改造过程中的困境与根源,为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂广东省 三旧 改造在城市社会和经济转型方面取得了显著进展,并带来了很多改善㊂然而,这一进程也伴随着很多问题,例如规划实施㊁政策㊁利益分配以及公共服务设施供给等问题㊂因此,针对土地增值收益分配机制和政策制度改革等方面的研究需要进一步加强㊂我们应该通过追求效率和公平,促进包容性增长,从而实现经济效益和社会效益的双赢局面[1]㊂此外, 城中村 改造还可以促进经济发展,吸引更多的企业和居民进入这些社区,从而推动城市的繁荣和发展[2-3]㊂ 城中村 的改造涉及到土地所有权㊁利益分配㊁投入成本等问题也成为改造中的难点和关注焦点[4]㊂2 冼村城中村改造的基本情况冼村位于广州市珠江新城核心区东侧,是天河区㊁国家级中央商务区核心区域最典型的城中村㊂地处天河区西南部,属于冼村街道的辖区范围,西侧为冼村路,毗邻天河东路及广州大道至越秀区;南侧金穗路,与猎德村临近,靠近珠江航道;北侧黄埔大道,西北方向是体育西小区和六运小区,远至天河体育中心和广州东站;东侧临猎德大道,近珠江公园㊁天河公园㊁暨南大学与华南快速,西北侧建设地铁13㊁18号线换乘站㊂改造前村屋1950栋,村民约5000人,握手楼林立,无有效交通㊁排水及相应配套设施㊂为了向冼村居民提供一个更现代化㊁绿色的生活环境,亦为了提升广州市城市形象,盘活低效用地,有关部门高度予以冼村旧城改造项目高度重视,自2010年起,就对其进行了城中村改造㊂目前,在有关部门的引领下,冼村城中村改造项目累计已完成99%村民村屋及外单位住宅的拆迁补偿签约任务,拆除率亦达99%,现剩余12栋村屋及39户外单位未签约拆除㊂已回迁复建安置房共三期1878套,在建四期复建安置房共2731套(已完成村民摇珠分房),近期拟开工复建安置房783套㊂冼村城中村改造项目现场呈现回迁房与留守户共存,未拆迁村屋与复建房施工并存的改造状态㊂截止至2024年1月,广州市有关部门对冼村的旧城改造问题多次召开专项会议,依据冼村城中村改造项目情况,对项目改造及存在的问题进行梳理分析,为后续的城中村改造提供了更具有参考价值的战略性意见㊂3 冼村城中村改造项目存在的主要问题3.1 缺乏有效行政及司法手段,留守户动迁拆除十分困难冼村全面改造中拆除已进入攻坚收尾阶段,但仍有村民拒签并提出天价补偿及无理诉求,项目因动迁问题陷入僵局,导致无法拆除房屋平整用地㊂在99%村民按照正常改造及补偿标准签约的情况,改造主体无法与拒签村民的要求达成一致,12栋村屋影响项目各地块建设㊂如何妥善处理此问题是关乎到冼村全面改造完成的时间和进度㊂其他学者如方萌在调研浙江省临安区的情况后总结出 城中村 改造存在以下问题:拆迁补偿模式单一㊁先拆迁后安置方式有待改善㊁交互机制欠缺㊁非拆迁对象欠缺考虑㊁R E A L E S T A T E G U I D E |179违规拆迁仍存等[5]㊂广州市城中村改造项目工作,即使是在政府领导和村集体的支持下,并已采取多种动迁措施,仍存在部分留守户拒绝签约并坚持远超补偿方案的诉求㊂当前面对此部分留守户没有法律强制措施,导致动迁工作进展缓慢,旧改工作面临巨大困难,集中体现在两个方面:1㊁改造范围内集体土地上房屋的拆迁难题:根据广东省高级人民法院印发的有关通知,对于拒绝签约的留守户,合作企业㊁村集体无法对其提起诉讼,且缺乏相应的法律强制措施,导致合作企业㊁村集体除了协商谈判别无他法;2㊁改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:部分旧改项目普遍存在零星国有土地上房屋,但由于与村集体之间不存在土地使用权分配㊁管理关系,村集体无法对其采取法律强制措施,合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂主要原因一是由于广州市旧改拆迁补偿安置方案基本采取 一村一策 市场化谈判模式,缺乏强制统一的补偿标准,改造主体主要通过市场谈判制定拆补方案,缺乏公权力补位,村民普遍存在 既要还要,不低他人 的心理,补偿标准不断攀高;二是针对未签约的留守户通过民事诉讼方式仍难以解决,对于拒绝签约的被拆迁人,改造主体无法对其提起诉讼,缺乏法律强制措施作为保障,导致合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂三是收回集体土地使用权缺乏法律强制措施作为保障,即使通过表决收回集体土地使用权也较难实际收回㊂3.2 产权注销措施执行落地难冼村城中村改造启动早,2010年拆迁补偿安置协议未能约定村民签约后配合注销,导致已签约99%村民皆未落实产权注销事宜,复建区回迁房无法完成新的确权登记,融资区无法取得国有土地使用权证正常开发㊂按照现有政策,原则上需要被拆迁房屋产权人亲自申请办理产权注销,但原产权人普遍抗性较大,要求先取得回迁安置后再完成产权注销,否则权利没有得到保障,因此拒绝配合完成产权注销工作,但是不注销原产权就无法办理新的安置房的确权登记,形成死循环㊂另外或是由于被拆迁房屋涉及到继承㊁转让㊁赠与等产权纠纷的主客观原因,导致无法顺利办理产权注销登记,进而影响整个项目的供地㊁确权㊁预售等情况㊂针对广州旧改项目产权注销难题,广州市统筹做地指挥办公室于2023年7月底印发了‘广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引“[6]㊂根据该指引,城中村改造项目在征地公告发布后,如被征收土地使用权人拒绝签订补偿协议的,在将相关补偿费用公证提存后,可以由区政府向不动产登记机构发出书面通知,不动产登记机构依嘱托办理产权注销登记㊂虽已有地方政策支持,但目前未有城中村改造项目切实落地执行该政策的先例㊂3.3 回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引村民的被拆迁房屋(宅基地房屋)通常面积较大,改造完成后,原来的一栋被拆迁房屋可能变为多套回迁安置房,而村民(户主)普遍存在分户分证确权登记的诉求,即要求各套回迁安置房分别确权登记至其子㊁女名下㊂由于回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引,部分项目在回迁多年后,仍有大量回迁安置房未办理不动产权证㊂一是政策指引不明确:回迁安置房分户分证户确权登记缺乏清晰的政策指引,导致在实际操作中存在诸多困难和不确定性㊂二是登记流程不规范:三是缺乏明确的政策指导,回迁安置房的分户分证登记流程可能存在不规范的情况,导致权属纠纷和登记错误的风险增加4 针对冼村城中村改造项目主要问题的建议4.1 建议加强政府引导,完善法律法规政策体系结合城中村改造工作面临的困难,建议立法机关㊁行政主管部门在制定地方性法规㊁改造政策时可以充分考虑以下几个方面:4.1.1 就改造范围集体土地上房屋的拆迁难题:可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体通过表决收回未签约房屋集体土地使用权㊁经区政府审批后作出收回集体土地使用权决定的方式解决㊂但留守户拒绝交出土地的,则缺乏法律强制措施,恳请在立法或政策层面明确可向区政府申请作出责令交出土地决定,再依法申请强制执行;其次,如未签约房屋所在地块已作出征地公告的,恳请在立法或政策层面明确可依据‘土地管理法“及其实施条例规定,由区政府作出补偿安置决定,拒绝交出土地的再作出责令交出土地决定及申请强制执行㊂此外,建议立法机关在立法层面深化㊁落实行政裁决事宜㊂4.1.2 改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:建议在立法或政策层面进一步明确对于旧村改造项目中拒绝签约㊁搬迁的国有土地上房屋,可由区人民政府作出国有土地上房屋征收决定,形成点状征收机制,拒绝签约的则由区政府作出补偿决定,改造成本仍由合作企业承担㊂既不复议也不诉讼,又拒不搬迁的,则可申请强制执行㊂此外,如被拆迁人仍拒绝签约㊁搬迁的,还可依据‘广东省人民政府关于深化改革加快推动 三旧 改造促进高质量发展的指导意见“(粤府 2019 71号)之相关规定,由村集体经济组织向区人民政府申请行政裁决㊂如裁决被拆迁人搬迁后,被拆迁人拒不履行裁决结果的,可向人民法院申请强制执行㊂4.2 建议加强行政执行力度,推行依嘱托注销工作4.2.1 对于已签约㊁已将房屋交付给改造主体拆除的情形,建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂被拆迁人已签约并已将房屋交付给改造主体拆除的,可视为签约人已自愿将其房屋权益让渡给改造主体,改造主体取得房屋的处分权㊂如经改造主体催告后,房屋产权人未在合理期限内办理产权注销的,则建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.2.2 对于拒绝签约的情形,建议允许由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂如房屋所在地块已发布征收公告(征收决定)的,则可依据‘不动产登记暂行条例“第十四条等规定,由区人民政180 |R E A L E S T A T E G U I D E府作出相关决定后通知不动产登记部门办理产权注销登记㊂如房屋所在地块未发布征收公告的,则可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体经济组织申请区人民政府收回集体土地(宅基地)使用权;在落实补偿㊁且房屋被拆除后,由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.3 建议明晰政策指引,制定回迁安置房确权登记专项政策㊂依据相关法律㊁政策之规定,宅基地系以 户 为单位的,宅基地房屋应属于家庭共有财产,‘宅基地使用权证“登记的使用权人(户主)并非房屋的唯一权利人,而是代表全体家庭成员行使权利,其配偶㊁子女等均可认定为房屋的共同权利人㊂因此,一是建议行政职能部门出台政策,明确规定被拆迁人取得的回迁安置房可在其配偶㊁父母㊁子女等近亲属内部分户分证,即回迁安置房可直接确权登记至被拆迁人的配偶㊁父母㊁子女等近亲属名下,该行为应属 析产 ,并非赠与或者交易行为,无需补缴土地出让金及过户税费㊂二是建立完善的登记体系:建立完善的回迁安置房分户分证登记体系,确保登记流程的规范化和标准化,降低权属纠纷和登记错误的风险㊂三是加强权益保障:通过规范的分户分证登记,加强对回迁安置户合法权益的保障,确保其能够获得稳定的居住环境和合法的财产权利㊂结语在城市化进程不断加速的今天,城中村改造作为城市更新的重要一环,面临着诸多复杂的问题和挑战㊂本文以广州市冼村城中村改造为例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源,并提出了相应的解决策略㊂首先,冼村改造作为广州市 城中村 改造的典型案例,其过程历经波折,存在多方利益主体博弈,体现了城中村改造的复杂性和艰巨性㊂这不仅要求我们认识到城中村改造的重要性和紧迫性,更需要我们深入研究和解决改造过程中遇到的问题㊂其次,本文总结了冼村改造过程中存在的主要问题,包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引等㊂这些问题不仅在冼村改造中存在,也在其他城中村改造中具有一定的普遍性㊂因此,解决这些问题对于推动城中村改造工作的顺利进行具有重要的现实意义㊂最后,针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂这些策略旨在推动城中村改造工作的顺利进行,实现经济效益和社会效益的双赢㊂通过本文的研究,我们期望能够为广州市乃至全国的城中村改造提供有益的借鉴和参考㊂然而,城中村改造是一个复杂而漫长的过程,需要政府㊁社会各界共同努力㊂未来,我们仍需进一步深入研究城中村改造的相关问题,为实现城市的可持续发展和人民的幸福生活贡献力量㊂参考文献[1] 项振海,郭炎,袁奇峰,谭诗敏.广东省 三旧 改造研究进展[J ].上海城市规划,2018(04):68-73.[2] 刘朝阳.深圳市城中村 改造中的土地管理问题研究[D ].仲恺农业工程学院,2013.[3] 管见.城中村 改造的土地权属变更及补偿几个问题研究[D ].中国社会科学院研究生院,2013.[4] 刘启俊.中小型城市 城中村 改造问题探析[D ].山西农业大学,2016.[5] 方萌,邹晨斌,傅锦敏. 城中村 改造现状分析及应对策略研究 基于浙江省临安区的调研分析[J ].吉林农业,2018(16):40-41.[6] 广州市统筹做地指挥办公室(2023).广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引.(穗做地办函 2023 2号)(上接第177页) 持续材料,降低对资源的消耗㊂通过优化建筑设计和设备布局,采用节能技术和可再生能源系统,最大限度地减少能源消耗,减少温室气体排放㊂考虑建筑对社区和居民的影响,促进社会公平和包容,鼓励使用本地劳动力和材料,改善居民生活质量㊂设计雨水收集系统,实现雨水再利用,减少对自来水的需求,提高建筑水资源的利用效率㊂在建筑规划和设计阶段进行全面的生命周期分析,考虑建筑建造㊁使用㊁维护和拆除阶段的环境影响和资源消耗,以期最大程度减少对环境的负面影响㊂借助先进的设计软件和模拟工具,进行建筑性能仿真和优化,为建筑实现更高效的资源利用和舒适的室内环境㊂通过综合考虑上述因素,可持续性整合将建筑的设计和规划过程中的环境㊁社会和经济问题相结合,为人们提供更为健康㊁高效和持久的建筑空间㊂结束语本研究深入探讨了建筑设计中空间规划与功能优化的重要性和具体策略,希望能为当前建筑行业的从业者提供有益的参考,以促进建筑设计的发展和进步㊂我们还将继续致力于这一领域的研究,不断探索更加创新和实用的空间规划与功能优化策略,为建筑设计的可持续发展贡献我们的力量㊂参考文献[1] 姚友龙.高层建筑在城市空间中的规划设计探讨[J ].中国标准化,2019,(16):65-66.[2] 王志赫.基于语义网络的建筑空间设计策略研究[D ].东北林业大学,2018.[3] 孟旭鹏.B I M 技术在建筑设计中的应用研究[J ].山西建筑,2017,43(36):30-31.[4] 林雨.全龄复合型社区养老地产空间规划与建筑设计策略研究[D ].山东建筑大学,2016.[5] 雷鸣.城市综合体对城市空间规划发展的影响研究[D ].南昌航空大学,2014.。
城市规划论文：城中村改造的困境及对策
城中村改造的困境及对策现代城市中的城中村改造是涉及多种领域的巨大的系统工程，涉及到城市乃至区域的综合发展，而当前城中村的改造也因此存在很多问题。
本文简单论述了城中村改造过程中存在的困境以及对策。
一、城中村改造过程中存在的困境1.城中村改造缺乏国家宏观政策的支持。
我国在城中村改造方面的相关法律、法规及政策十分缺乏和落后，只有《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》来进行规范。
而在实际的城中村改造过程中经常会出现地方政府违规和违法操作，且没有相应的法律进行规制，进而引发一系列暴力拆迁和抗拆等社会现象。
2.思想认识问题主要表现在:一是畏难情绪。
城中村改造首先要碰到的是大规模拆迁安置,这是这项工作最为棘手的头等难事。
在以前的项目带动拆迁和先行改造试点的村出现了一些“难缠户”和“钉子户”,还出现过群体性上访,在干部群众中产生畏难思想,多一事不如少一事。
二是畏繁情绪。
城中村改造涉及规划编制、组织协调、资金平衡、拆迁安置、安置房建设管理等方方面面的工作,面广量大,造成部分干部不愿抓、不愿改。
三是麻痹情绪。
有的干部对城中村改造的重要性、艰巨性、紧迫性估计不足,思想上没有引起足够的重视,也没有很好去研究、破解其存在的问题。
四是敷衍情绪。
一部分人认为城中村改造是上级部署的城市建设任务,与老百姓生活和村级发展没有什么关系;另外城中村改造中涉及部分村(社区)、村民经济利益,造成改造工作不积极、不主动。
3.资金筹措问题城中村改造工作本身复杂、艰巨和持续时间较长，其改造涉及到征地、拆迁、安置、建设及环境整治等各个环节。
对政府来说，单就征地、拆迁等补偿方面，就是一笔巨额的财政支出，而后续的市政基础设施建设等还需要更多资金，因此资金问题已成为“城中村”改造的瓶颈，并严重制约着城中村改造的进程4.征迁安置问题随着城市化进程的进一步加快,外地打工就业的人员有增无减,出现了较大的租房需求,这给村集体和农民带来了巨大的经济收益,但也导致违章建筑屡禁不止的现象出现,甚至使部分村民把“既得利益”当作“合法利益”、“应得利益”,无形中提高了被拆迁户的心理预期和补偿要求。
城中村改改,激活城市——以广州市城市更新为例
OBSERVER/产业观察城申耐旧改，激活城市――以广州市城市更新为例■文—易嘉兴邓丽敏张炜康扫一扫，分享本文城镇化是社会经济发展和社会工业化趋于成熟的必然产物，是社会进步的重要标志。
在城市更新如火如荼开展背景下，我国城市中旧村分布零散，其发展具有很大无序性，用地效率低，阻碍城市发展布局，对城市形象和城市功能产生负面影响。
把旧村纳入城市规划统一进行改造，不仅能增强地区经济建设活力，也能促进土地集约开发利用需要，对于城市发展具有重要意义。
现状剖析，城市发展必经之路根据广州市公共资源交易中心数据统计,2020年确定合作企业旧村共有53条，改造范围约3856.05万平方米，项目总投资额高达3137.71亿元（仅统计已公布数据）。
其中增城区确定合作企业规模最大，共有23个旧村改造项目确定合作企业，占总项目个数43.40%，改造范围约1435.45万平方米，占总面积的37.22%，为土地市场提供大量土地供应。
预计投资额约1086.04亿元，投资规模居广州市各区之首。
根据《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见工作方案》（穗府办函〔2020〕66号）,拟通过城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划项目来完成改造工程。
其中三年实施计划表明，广州将在三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造，各村在1公里范围内均已建设或规划地铁站，以实现“村村通地铁”目标。
83个旧村改造项目多分布于广州市中心城区位置，从化区、花都区、增城区及南沙区分布数量较少。
83条旧村改造面积共计5705公顷，其中黄浦区和荔湾区改造面积最大，两区合计改造面积占总面积44.07%,是短期内旧村改造主要阵地；南沙区和从化区面积较少，合计仅占改造面积3.05%；其余各区改造面积较为平均，占改造面积5%-10%o旧改面临的障碍及需克服的困难一是政府政策缺乏稳定性。
广州市旧村改造逐渐步入深水区，政策体系不断完善，各项政策不断出台，随着时代变迁不断变化调整与细化规定。
城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例
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文章编 号 ：０ ９ ６ ０ （ １）３ ０ ５— ７ １０ － ０ ０ ２ ２０ — ０ ３ ０ ０ 中图分类号 ： ２３２ Ｆ９ ． 文献标 识码 ： Ｂ 作者 简介： 廖远涛 ， 广州市城市规 划勘测设计 研究院 ， 主任 规划师． 硕士． 高级工程 师 代欣召 ． 广州市城 市规划勘测设计 研究 院． 规划 师， 硕士， 助理 工程 师。
城 中村 改造 的政 策及 实施评 价研究
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以广州为例
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题 的理 解 ．总 结广 州 城 中村 的基
本 类型 ．系统 梳理 广州 “ 中村 改 城 造 的相 关政策 ．并 对其实施 效 果进行 客 观评价 ．对 广州 城 中村 ”改造 的 健 康推 进具有重要意义 。
毕业设计(论文)：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究
毕业设计（论文）：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究摘要本文通过对“城中村”旧城改造中存在的问题进行深入研究，并提出了相应的对策。
从城市发展的角度出发，我们认为“城中村”旧城改造是实现城市可持续发展的关键一环。
然而，由于历史、地理、政治等多种因素的综合影响，旧城改造中出现了一系列问题。
本文通过对问题的分析和对策的提出，旨在为解决“城中村”旧城改造中的问题提供参考。
1. 引言“城中村”旧城改造是中国城市化进程中一个重要的议题。
由于历史原因和土地资源紧张等多重因素的综合影响，我国许多城市中的“城中村”存在着建筑老旧、卫生条件差、交通拥堵等问题。
改造旧城区，提升城市形象，改善民众居住环境，已成为中国城市规划和发展的重要任务。
然而，在实际改造的过程中，出现了一系列问题，如规划不科学、资金短缺、居民异议等等。
本文旨在通过分析问题并提出相应对策，为“城中村”旧城改造提供参考。
2. 问题分析2.1 规划不科学在“城中村”旧城改造过程中，往往存在规划不科学的问题。
这主要表现为对旧城区的历史文化和社会经济特征缺乏理解，规划方案的设计缺乏前瞻性和可持续性。
同时，由于缺乏精细规划和充分的调研，往往难以满足居民的实际需求。
2.2 资金短缺“城中村”旧城改造涉及到庞大的资金投入，然而，由于各种原因，往往存在资金短缺的问题。
政府投资不足、融资渠道不畅通等因素，都制约了旧城改造的进展。
资金短缺不仅导致工程进展缓慢，还使得改造后的居民无法享受到良好的居住环境和公共设施。
2.3 居民异议“城中村”旧城改造涉及到居民的利益调整，因此，往往会引发居民的异议。
居民反对改造的主要原因包括拆迁补偿不合理、居住环境变差等。
这些居民异议不仅会导致旧城改造进程的延误，还可能引起社会不稳定。
3. 对策研究3.1 科学规划针对规划不科学的问题，应加强对旧城区的调研，理解其历史文化和社会经济特征。
在规划方案设计中，应注重前瞻性和可持续性，充分考虑到旧城改造后的居住、商业和公共设施等需求。
广州城中村改造中存在的问题分析
广州城中村改造中存在的问题分析3.1广州城中村目前改造的状况[7]“城中村”,是现在流行的名词,它代表着一个城市的发展程度，同时包含城市居民和农民的元素,日益成为社会各界的关注的最大热点之一,成为我国城市化进程中一个不可或缺的环节。
目前，我国城市化速度很快,全国各个城市都有城中村的影子,城中村最集中、最典型的当属珠江三角洲地区了。
它体现了大多数发展中国家的城市在发展的初级阶段的一般特征,也体现了在中国、特别是珠江三角洲地区特殊的地理与人文环境,以及特殊经济社会变迁轨迹。
对于广州，城中村早已不是什么新鲜名词了，在这个概念出现之初，它通常被作为贬义词看待，被认为是城市的“毒瘤”。
针对城中村所产生的问题，政府也出台了一系列政策措施来进行城中村改造探索，但真正付诸实施并取得成功的案例却乏善可陈，政府对城中村的态度也开始软化。
随着商品房价的不断攀升，市民对廉租房的需求更加强烈，在广州市政府关于廉租房政策及建设尚未成熟时，城中村成为了廉租房市场的摇篮，其存在具有一定合理因素，不能一棒子打死。
目前，广州城中村的改造无疑是一块“诱人的奶酪”，但同时它也是一块“难啃的骨头”。
3.2 广州城中村改造中存在的问题3.2.1土地产权制度问题产权集体所有制是“城中村”形成的基本原因,而根源却是土地产权制度是“城中村”居住环境问题所形成的。
[8]农民的土地承包权,主要表现为农民对其承包的土地在合同期内的占有权、使用权、收益权,承包者有权在合同期范围内独立自主地从事经营。
由于农村土地产权归村集体所有,在城市化进程中,国家可以征用作为农民生产资料的农用地,但难以征用作为农民生活资料的宅基地,房地产商就无法介入城中村的整体性商业开发,而只能留给村民分散的进行粗放型开发。
因此,在“城中村”改造建设过程中一项首要的基本工作是如何正确进行资产清查,它直接关系到整个集体村民所拥有的财产总额,也是每个村民能够获得多少受益的根本依据,同时,资产清查还是改造时怎样确立村集体资产分配方案的主要条件。
城中村改造中存在的问题及对策
关于城中村改造中存在问题的思考摘要：青年人才论坛为了集约节约土地，改善人居环境，提升城市整体形象和品位，推进襄阳市的城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居城市。
本文是通过笔者进行了深入调查研究，全面认真分析后，从襄州区城中城改造的现状和实际出发，从城中村问题成因、城中村改造的现状、改造的重要意义、改造中存在问题等方面进行了综合分析，并提出了个人的建议，以期推动城中村改造工作的顺利进行。
关键词：襄阳青年人才论坛城中城改造问题近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。
但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。
拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。
为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。
作为一名基层城市规划管理人员，对当前襄州区城中村拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探讨和思考。
一、城中村问题成因城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。
分析城中村问题的原因，具体表现为四个方面：城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市规划编制不完善，造成城中村建设无据可依；管理部门执法不严，对违法建设行为查处不力。
二、目前襄州区城中村改造的现状襄州区辖1个办事处8个社区5个行政村，村（居）民总人数27485人，总户数6534户，村庄占地面积5483亩，耕地面积5916亩，其中:云湾、西湾、张湾、金华、航运、红星、潘台、洪山头等8个社区和朱庄村三、七、九组属襄阳市市区中心城区范围内的一级控制区，其它4个行政村和朱庄村部分组属襄阳市市区中心城区范围内的三级控制区。
城中村改造工作中存在的问题及对策措施【最新版】
城中村改造工作中存在的问题及对策措施内容摘要:城中村现象是随着城市的快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。
它不仅阻碍了我国城市化的进程,也在一定程度上影响了城市居民的生活水平,甚至成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。
随着城市进一步发展的需要,城中村问题已经成为各级政府在推进城市化进程中必须关注的问题之一。
本文针对城中村改造工作中存在的问题提出了相应的对策措施。
关键词:城中村改造问题对策开展城中村改造工作的背景城中村现象是随着社会经济发展到一定阶段,城市快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。
它不仅阻碍了我国城市化的进程,也在一定程度上影响了城市居民的生活水平,且已成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。
随着城市进一步发展的需要,城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的大事之一。
把城中村区域改造成为经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会文明、管理科学的新型城市社区,是推进加快城市化进程,建设新农村的重中之重,是提升城市品位和综合竞争力的迫切需要,构建社会主义和谐社会的重要举措,更是改善环境、提高人民群众生活品质的内在要求。
针对以上情况,笔者围绕城中村情况进行了深入调研。
通过调研,笔者认为要推进城中村的改造,加快城中村的开发,要以新农村建设的模式、经营城市的理念为抓手,以农村按城市来建设、城市按农村来美化为路径,着力推进城市郊区化、郊区现代化、城乡一体化,努力提升城中村的政治、经济、文化、社会、生态五种生活品质。
城中村改造的意义(一)有利于提高城市的品位城中村的改造,一是可以不断拓展城市空间,日趋完善城市功能,有效提升城市品位,共建共享城市现代文明成果;二是可以加强城市管理,改变城郊结合部脏、乱、差的现状,促进城市形象的改善;三是可以进一步发挥城市的辐射带动作用,促进城乡共同繁荣发展,推动经济社会又好又快发展。
(二)有利于提高村民的生活质量由于原村庄缺乏统一规划,每家农户都注重自家房屋的建设,忽视公共设施的建设,缺少必要的商业服务设施,这使得居民的生活很不方便。
旧城改造中存在的问题及其对策
旧城改造中存在的问题及其对策摘要：随着城市化进程的不断进步，旧城区居民的生活方式以及城区布局、经济模式等都已经跟不上时代的发展，为此旧城改造工作就必须及时的开展。
旧城改造是在城市发展到一定阶段的必然选择，也是实现城市化进步和经济发展的重要举措。
旧城改造可以使城市面貌被提高，为城市的形象整天魅力，与此同时，其还可以提升人们的生活水平。
但是由于诸多的因素，导致我国目前的旧城改造过程中存在许多问题，致使旧城改造工作变得更加困难，阻碍了城市的进一步发展。
基于此，本文将对旧城改造中存在的问题进行详细的分析和探究，并提出有效的解决对策，希望可以为旧城改造工作的顺利开展提供助力。
关键词：旧城改造；存在问题；解决对策1、旧城改造中存在的问题1.1重视经济效益，忽视社会效益和环境效益。
旧城改造过程中需要投入大量的资金，为此，政府部门往往过度专注于经济效益，没有从人们的利益处出发，舍弃了“以人为本”的原则，从而忽视了旧城区改造中应尽量平衡的社会效益和环境效益。
单纯的重视旧城区中某些黄金地段的改造，通过黄金地段的改造收益来推动旧城改造基础设施建设，导致许多地方没有得到充足的开发，降低了其经济收益，对其规划改造也一再推迟，导致了严重的“城中村”现象。
1.2重视局部改造，忽视全局的统筹协调。
目前的旧城改造，通常都以局部的某个单体旧城改造项目为中心来进行规划设计，从改造质量和改造水平等多个环节出发，力争使每个项目成为旧城改造项目的典范，但是对旧城改造的全局统筹性和协调融合性普遍没有重视。
1.3重视城市景观，忽视城市特色和个性。
在旧城改造的过程中，政府部门为了追求华丽铺张的城市景观，塑造现代化的城市风貌，在规划过程中完全没有根据自身城市的特色和形态进行改造和建设，而是模仿国内外著名城市的规划建设，甚至对外地的建筑、景观照搬照抄，导致了“千城一面”的现状，造成改造中的新建单体建筑造型虽然独具匠心，但表现的风格却与城市自身的特色形态格格不入，建筑的风格没有整体协调性，极大地削弱了城市个性，造成了旧城改造的水准缺失。
城中村改造中存在的问题及对策
关于城中村改造中存在问题的思考摘要：青年人才论坛为了集约节约土地，改善人居环境，提升城市整体形象和品位，推进襄阳市的城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居城市。
本文是通过笔者进行了深入调查研究，全面认真分析后，从襄州区城中城改造的现状和实际出发，从城中村问题成因、城中村改造的现状、改造的重要意义、改造中存在问题等方面进行了综合分析，并提出了个人的建议，以期推动城中村改造工作的顺利进行。
关键词：襄阳青年人才论坛城中城改造问题近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。
但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。
拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。
为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。
作为一名基层城市规划管理人员，对当前襄州区城中村拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探讨和思考。
一、城中村问题成因城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。
分析城中村问题的原因，具体表现为四个方面：城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市规划编制不完善，造成城中村建设无据可依；管理部门执法不严，对违法建设行为查处不力。
二、目前襄州区城中村改造的现状襄州区辖1个办事处8个社区5个行政村，村（居）民总人数27485人，总户数6534户，村庄占地面积5483亩，耕地面积5916亩，其中:云湾、西湾、张湾、金华、航运、红星、潘台、洪山头等8个社区和朱庄村三、七、九组属襄阳市市区中心城区范围内的一级控制区，其它4个行政村和朱庄村部分组属襄阳市市区中心城区范围内的三级控制区。
广州城中村改造的思路、模式与对策研究
广州城中村改造的思路、模式与对策研究一、理论分析：城中村问题的成因与实质一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。
（一）特有的城乡二元管理体制从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。
在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。
其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。
在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。
（二）“不彻底”的城市化政策在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。
在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。
其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。
一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。
城中村改造提升工作中存在的问题及对策分析
城中村改造提升工作中存在的问题及对策分析摘要：本文对城中村改造提升工作进展现状进行了简单介绍，总结了城中村改造提升工作在实施层面存在的几个典型问题，并根据这些问题的综合分析，提出了如何加快城中村改造提升工作的相应对策，为城市化进程起到良好的推动作用。
关键词：城中村；改造提升；问题；对策一、引言城中村是我国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因。
城中村改造提升工作是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程。
把城中村改造为经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会文明、管理科学的新型城市社区，是加快推进城市品位和综合竞争力的迫切需要，构建社会主义和谐社会的重要举措，更是改善环境、提高人民群众生活品质的内在要求。
针对以上目标，笔者围绕城中村提升改造情况进行了深入调研。
总结了城中村改造提升工作在实施层面存在的几个典型问题，并根据这些问题的综合分析，提出了如何加快城中村改造提升工作的相应对策，为城市化进程起到良好的推动作用。
1.城中村改造工作进展现状近年来，各地在城中村改造方面逐步建立了“市级统筹、城区主导”的工作机制，明确了城中村改造重点片区、改造模式、改造补偿安置方式与标准、土地利用、财政支持等优惠及保障政策等，为开展城中村改造提供了政策依据。
但从实际调研情况看，城中村改造工作的推进进度不够理想，大部分城中村建筑密度较高、居住环境较差、格局混乱的现象没有得到改变，离不断改善人居环境的发展要求、百姓的期盼存在距离。
1.城中村改造在实施层面存在的几个问题城中村改造是项系统性复杂性工作，除了普遍存在的部分村民改造积极性不高及意见难以统一、城中村房屋密度过大及改造成本较高、改造项目融资渠道比较单一及资金筹措力度不足等突出问题外，在城区主导实施层面，尚存在以下问题。
1、缺少专项规划统筹指导改造项目涉及用地使用强度、公共配套设施的重新配置、交通承载力的重新评估等。
城中村形成与改造经验研究——以广州为例
摘要:对广州市现行城中村改造政策进行分析，得出在土地利用、财政支持、拆迁补偿安置、安置房上市等四个方面具有政策条件优惠；比较分析猎德村、琶洲村、文冲村及贝岗村改造案例的拆迁安置补偿方案和改造模式，得出广州市城中村改造较好的维护了村民的利益。
关键词:城中村改造政策改造经验广州改革开放以后，“城中村”如雨后春笋般出现在珠三角、长三角、环渤海地区的城市[1，2]，2001年广州市开始着手城中村整治改造工作[3]，目前，广州市城中村改造政策与改造制度逐渐完备和成熟，研究广州城中村形成与城中村改造实践，对其它城市的城中村改造具有借鉴作用和示范效应。
1广州市城中村基本情况仅考虑登记在册的138个城中村，广州市城中村分布在越秀区（4个）、萝岗区（13个）、黄埔区（16个）、海珠区（20个）、荔湾区（20个）、天河区（23个）、白云区（42个）。
其中越秀区所辖4个城中村都处于越秀区与其他区交界的边缘地区，是因为2005年5月的广州市调整行政区划时从其他区划入的，这也验证了城中村是城市城区向外围扩张过程中形成的。
这些城中村可分为急需全面改造的城中村与需要综合整治的城中村两类。
①以杨箕村为代表的城中村，位于城市主要交通道路的夹缝中或比邻城市核心区，村内被“握手楼”所充斥，低廉的房价吸引了成千上万的打工者在此蜗居，犹如鲠在不断东扩广州“巨鲸”咽喉的“硬骨头”，对杨箕村这类严重影响城市发展的城中村，只能采取全面改造的方式，一切推倒重来。
②以小洲村为代表的城中村，区位上远离城市中心区，也吸引了部分外来人口，村内建筑也出现密集化的趋势，对小洲村的改造不能采取推倒重来的全面改造方式，只能从优化和完善小洲村现有功能出发。
2广州市城中村改造政策与改造实践2.1广州市城中村改造政策优惠梳理广州市城中村改造的政策可见，最新的2009年12月由广州市政府出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009] 56号）为“城中村”改造提供了如下优惠：①土地利用政策优惠①。
广州市城中村改造问题研究
广州市城中村改造问题研究摘要：城中村问题一直是广州城市发展过程中不可避免的重要问题之一。
如何改造和建设意味着城市发展的困难和复杂的社会价值取向。
政府的野心，开发商野蛮的经济掠夺，村民在日常空间日渐疏远中的不安博弈，让广州城市发展的脚步略显犹疑。
本文试图梳理广州市城中村形成的历史成因，分析改造困境，总结现有城中村改造模式，通过进一步的研究与反思，以求得为后续广州“城中村”的改造提供一些有意义的参考。
关键词：城中村改造模式日常空间意义价值一、引言城中村问题已经成为广州城市发展的现实障碍。
一方面，建设无序，环境恶劣，交通紊乱，治安混乱，又不纳入城市管理，逆行现代化城市的发展；另一方面，在不同程度上保留着悠久的乡村历史文化和社会生态风俗，延续着中国农耕与鱼耕的文化传统，同时以一种被动姿态为当代城市发展提供强大支持。
当城市趋于索然无味的“千城一面”，不受待见的城中村，是否因其独特的社区认同与面貌得到新的启迪与重视？面对城中村这个矛盾体，我们要考虑如何与城市融合，而不是将其完全拆除，丢失城市的独特性。
二、城中村，广州城的时代印记2.1 城中村问题的产生改革开放以来，城市发展在经济建设的领导背景下，呈现出井喷式的扩张模式。
在城市化的发展进程中，城市飞速扩张，逐步形成郊区化和分散化的特点，原有村落被急剧膨胀的城市包围，发展成“城中村”的格局。
在尚未完善的体制和政策下，无序的建设和发展致使被纳入城市用地的村落无法适应城市经济发展与建设体系，没能实现彻底的城市转型。
“城中村”在复杂的城市改革与城市化进程中浮现诸多发展难题，这种城乡二元结构的地域实体，是农村-城市转型的不完全产物，也是城市与社会发展的巨大阻碍。
2.2 城中村改造的难度和困境2.2.1 “城中村”自身现状复杂、规模庞大城中村的历史是广州现代史上重要的一章。
随着“东进、南拓、西联、北优、中调”战略规划的不断实施，广州城市空间迅速扩张。
现城中村总量已达138个，占地面积可达105平方公里，人口总量已超300万人。
广州城中村改造实例分析
广州城中村改造实例分析发表时间：2016-07-28T08:51:20.987Z 来源：《基层建设》2016年9期作者：李力[导读] 城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
广州城市建设咨询服务公司 5100601、引言城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块 “诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块 “难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型： 2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
广州城中村改造的对策及建议研究
广州城中村改造的对策及建议研究4.1 实施城中村改造建设应注重的问题和原则4.1.1改造建设中应注重的问题(1)对土地利用的影响据调查据调查,1980年广州市建成区面积仅136 km2,1990年为182·26 km2, 2001年扩展至308 km2, 20世纪80年代年平均增长率仅为0·92%,而90年代广州市城建用地急剧扩张,年平均增长达到4·89%,而其结果是城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围,城市边缘农村亦成为“城中村”。
截至2001年,广州城市建成区范围内共有“城中村”139个, 2000年“城中村”总用地面积80·6 km2,占建成区总面积的26·17%,“城中村”主要分布在城市近郊,沿交通干线呈轴向布局。
[12]“城中村”被城市建成区包围,从另一个层面来理解,就是“城中村”呈“镶嵌状”散布在城市新建职能分区内,甚至在新CBD(中央商务区)周边地区,例如:广州市天河区新CBD核心地带“岗顶—天河城—中信广场”周边的石牌、林和、冼村、猎德、杨箕等5个“城中村”聚居了十几万外来人口。
相比城市其他建成区,“城中村”的容积率较低,普遍不及城市居民的1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积。
这与国土资源部183要求的“提高土地使用效率,实现集约利用,优化产业结构,调整土地性质,建立合理结构”的方针大不相符。
同时,也与时下流行的“人居环境”理念相去甚远,很大程度上浪费了“寸土寸金”的城市土地资源。
（2）对城市文化的影响由于历史原因,“城中村”村民普遍文化素质低下,在城区居民看来他们几乎是目不识丁的“文盲”,面对当今社会上的求职大军,村民求职处于不利的地位。
但由于拥有城市的稀缺资源———土地,他们无须四处奔波便能过上不错的生活。
据调查,他们几乎不用工作,也习惯了不劳而获、游手好闲,精神文化相对匮乏,与现代都市的快节奏生活格格不入,由此造成“吸毒、斗殴、聚赌”等现象屡见不鲜。
城中村发展过程中存在的问题及对策探讨
城中村发展过程中存在的问题及对策探讨城中村是指城市中的一些老旧住宅区，这些住宅区的房屋多为旧式建筑、供电、供水、供暖等基础设施老化，居住条件恶劣，社会管理混乱。
由于城市扩张的需要和房地产的发展，很多城中村被拆迁或改造。
那么，在这个过程中，城中村发展中存在哪些问题？有哪些对策？城中村发展中存在的问题1. 基础设施陈旧：城中村内的道路、下水道、电缆、自来水等基础设施陈旧老化，破坏了居民的生活环境和生活质量。
2. 建筑安全隐患：城中村的建筑多为老旧建筑，房龄较长，结构和材料有些已经不能满足现代化建设的需求，存在安全隐患。
3. 社会管理混乱：由于城中村居民多为外来人口和下岗职工等特殊人群，由于居住条件恶劣、社会管理混乱，常常出现治安问题，同时，小区内的秩序也不太好。
4. 环境脏乱差：由于人口密集、卫生设施严重不足等原因，城中村的环境常常脏乱差，影响居民的身体健康。
对策探讨1. 加强基础设施建设：城中村的基础设施建设在改造过程中必须放在重要位置，必须完善城中村的下水道、燃气、供暖、自来水等基础设施，并且要逐步实现现代化建设。
2. 建设住房保障房：城中村内很多住户房子老旧脏破，需要通过政府的资金奖励和配套措施，建设住房保障房，改善城中村居民的住房环境。
3. 建设公共设施：城中村改造过程中，还需要加大公共设施的建设，尤其是托幼机构、学校、体育设施、医疗等一系列配套设施，以便更好地服务于居民。
4. 建设社区治理机制：为了解决城中村管理混乱的问题，必须建立相应的社区治理机制，在社区内设置社区党组织、居民委员会等组织，增强社区的自治能力，提高居民的公共治理意识。
5. 加大环境管理力度：城中村改造过程中，要加大对环境的改善力度，加大城市垃圾收运力度，优化环境，同时宣传环保的知识，提高居民的环保意识。
结论：城中村的改造是一个长期的过程，必须从多方面入手，各方面的力量都可以发挥作用，只有这样，城中村的改造才能更加全面，更加有力即融入和谐社会的建设中。
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毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。
随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成。
城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。
因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义。
本文以广州市为研究区域，在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。
为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。
关键词：二元管理结构；城中村改造；问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION ----TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy, urban size increasing dramatically speed, villages with urban development also forms gradually. City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work. Therefore, the study of the transformation of urbanization midtown is of important theoretical significance problems and practical significance.Taking Guangzhou as the study area in this review, the research of villages, on the basis of suburban urbanization theory, using dual structure theory and sustainable development theory, analyses the causes of the formation of villages in Guangzhou city, the type, the transformation situation villages such as Guangzhou villages, discusses the existing problem and the necessity of reform, and then puts forward the city village reconstruction ideas and countermeasures. In order to avoid new villages phenomenon to appear vicious circle, this paper finally discusses this and think and puts forward some corresponding measures.Key words:dual management structure; “urban-villages”reconstruction; question;countermeasure目录1 绪论 (1)1.1 研究的目的和意义 (1)1.2 国内外研究现状综述 (1)1.3 研究的基本内容和方法 (4)2 我国城中村现象形成的原因分析 (5)2.1 我国城中村现象概况 (5)2.2 城中村现象形成的原因分析 (7)2.3 我国城中村改造的必要性 (8)3 广州市城中村改造存在的问题及原因分析 (10)3.1 广州市城中村现状简介 (10)3.2 广州市城中村改造中存在的主要问题 (11)3.3 广州市城中村问题形成的原因分析 (11)4 我国城中村改造的思路及对策 (13)4.1 城中村改造的最终方案必须是以各方利益的平衡为前提 (13)4.2 政府在改造中应承担更多成本并发挥主导作用 (13)4.3 必须首先化解较为突出的城中村利益导向机制异化问题 (13)4.4 改造不宜大规模进行，而应有步骤、分阶段推进 (14)4.5 合理运筹可“生财”的土地资本，实现多方共赢 (14)5 城中村改造问题的再思考 (16)5.1 尽早介入城中村管理 (16)5.2 健全社会保障体系 (16)5.3 提高村民的技能素质 (16)5.4 保留民俗文化 (17)6 结论 (18)参考文献 (19)致谢 (20)1 绪论1.1 研究的目的和意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。
“城中村”，这一名词对于我国正处于加速城市化进程的不少城市来说并不陌生。
在一些城市尤其是经济发展较快的城市中，昔日的城乡结合部逐渐成为城市内部地域，城乡结合部中的农村也被包围在城市地域之中，导致部分城市的城中村大量出现。
但由于各地政府在处理城郊农村时所采取的政策不同，特别是我国长期实行的人口、土地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系；再由于在城市化进程中，城市的发展、土地的升值导致城中村以收取租金为主要特征的集体经济不断壮大；城中村存在治安、卫生、消防等大量的隐患，从而出现了诸多社会和环境问题。
“城中村”的存在严重影响到城市的进一步健康发展，影响到城市化进程，已到了必须综合治理的境地。
在城中村的改造上，问题相当复杂，涉及到多方的利益博弈。
对于城中村的研究需要综合城中村表现的多个方面，透过现象，抓住本质。
本文力求系统总结相关研究成果，以广州市城中村改造作为具体研究对象，根据广州市在城市现代化进程中对城市发展的要求、规划和广州市城中村的分布特征，探讨城中村的形成原因、存在的问题、改造的困境和难点，最后针对这些问题、难点提出一些建议和对策，希望能为正在进行的广州城中村改造，或将要进行城中村改造的有关政府部门决策提供一些有价值的参考意见。
1.2 国内外研究现状综述1.2.1 国外相关研究城中村问题是中国由于传统的城乡二元体制，在快速城市化、现代化的进程中出现的中国特有的新问题。
国外并没有该方面的直接研究。
但通过对于国外大量城市发展文献的研究，我们还是能找到一些与“城中村”相关的研究论述，尤其是一些工业化与城市化理论、人口与劳动力的迁移理论、城市经济与社会和谐发展理论等等，这些一直都是西方学者们研究重点领域。
这对我国的城市化进程及城中村问题的治理有很好的借鉴意义。
国外城市发展进程中与“城中村”相关的部分研究论述可体现在以下几个方面：（1）城市边缘地带研究现在公认的最早涉及城乡边缘带概念的学者是德国地理学家路易斯(L.Louis)，他在1936年研究柏林城市地域结构时发现，某些原属城市边界的地区，后被建成区所侵吞，成为市区的一部分，他称之为城市边缘带[1]。
到了20世纪50年代奎恩(Queen)和托马斯(Thomas)将大城市的地域结构分解为内城(inner city)、城市边缘区（urban fringe）、城市腹地（urban hinterland）三个部分，明确提出了“城市边缘区”的概念，开创了城市边缘区研究的先河。
20世纪40至60年代涉及到城市地域结构的自然界限划分及特征的探讨，但理论和应用研究70年代才开始，主要研究内容可以归纳为:①地域结构特征研究；②郊区特征研究；③城乡连续统一体的研究；④城郊农工综合体的研究；⑤地域差异研究；⑥城市化阶段和地域空间配置研究[2]。
（2）城市蔓延现象研究城市蔓延现象最早出现在以美国为主的发达国家。
很多学者认为城市蔓延是指城市化区域向未城市化区域的不相称的扩张，其特征是城市边缘大片较高容积率、建筑密度住宅的开发使城乡之间的界线日趋模糊。
与欧美发达国家的城市蔓延相比，发展中国家的城市蔓延过程则要显得更加剧烈。
新加坡学者研究了印度尼西亚首都雅加达的城市蔓延后，发现其特征是沿着发展走廊的典型郊区化蔓延，它已经超出了城市总体规划的范畴，其结果导致了城郊乡村面临毁坏，而代之以更有利、更高强度的土地利用方式[3]。
（3）都市村庄在国内对城中村研究中，曾把城中村称作“都市村庄”。
然而在国外的研究中，“都市村庄”与城中村在实质内容上却有很大的差别。
早期研究中，有学者将大城市周围农村地区的城市化边缘称为都市村庄，里面住着大财阀、公司秘书、有一定资金的退休工人、传统农民等几类人。
美国学者Johnston主编的《人文地理学辞典》中将都市村庄定义为“一种居住社区，居民具有相同的或相似的文化或种族特征，常位于内城或转型地带，是移民进入城市的聚集点”[4]。
美国著名城市经济学家苏利文（Sullivan）在《城市经济学》一书中，给都市村庄的定义是“现代城市郊区的次中心”，是一种“在生活、工作、游乐中，人与人、人与自然之间达到和谐关系的这样一种地方”[5]。
国外学术界没有对城中村进行专门研究，但由于城中村产生的本质是城乡冲突、城乡融合，从这个角度去看待国外在城市边缘地带、城市蔓延和都市村庄等方面的研究成果，还是可以给我国城中村的研究提供一定的参考和借鉴价值。
1.2.2 国内相关研究国内学术界在不同的历史时期，从不同的角度对城中村进行了研究并探讨了城中村改造的可持续发展模式。
在20世纪80年代初，我国刚刚实行改革开放政策，国内形成百业待兴的局面。
这个时期，我国农村处于独立于城市之外的阶段，学者也将城市附近的村落作为独立的地域系统做单独研究，很少涉及这些村落与城市的关系。
1986年农村聚落地理学家金其铭对苏浙一带农村聚落的研究，发现了“近城聚落”的独特形态及其特殊的社会经济特征，并预测这些村庄将会“在亦城亦郊(村)的地方住着亦工亦农的人”[6]。
进入90年代后，有关城中村的研究主要集中于以下方面内容：周大鸣（1993）在《外来工与“二元社区”——珠江三角洲的考察》[7]中，通过对广州市三个城中村的研究发现:①由于行政管理不统一，居民住房面积太大，社区改变太快而带来文化适应问题，导致这类社区是城市综合治理的关键地区；②由于户籍管理制度的城乡分离，土地管理制度的城乡差异，导致无规划、高建筑密度的村落难以融入城市之中，使得这类社区城市化进程非常慢。