房地产估价师《理论与方法》第七章知识点：成本法概述
房地产估价理论与实务：成本法
1 2% 5.5% 10%
单价
总价V 荒地面积 开发完成后可转让面积
比率
5.23 108 2106 60%
436
元/
17
m2
5.3 成本法的公式
5.3.3 新建房地产的基本公式
（1）新建房地的成本法公式： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建
（3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目 所要求的相应利润率来测算。有以下几种情况：
12
5.2 房地产价格的构成
A.计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率称为直接成本利润 率，即：
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本） B.计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用
，相应的利润率称为成本利润率， 即： 成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利
息＋销售费用） C.计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售
利润率，即： 销售利润率＝开发利润/（开发完成后的房地产价值）
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5.3 成本法的公式
5.3.1 成本法最基本的公式
5.4 重新购建价格
（4）指数调整法
利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物 的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物 重新购建价。
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5.5 建筑物的折旧
5.5.1 建筑物折旧的概念和原因
1. 建筑物折旧的概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失 。即：
建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值 2.建筑物折旧的原因 （1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
房地产估价师《理论与方法》重点内容：成本法概述
简要地说,成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法.具体地说,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法.重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润.折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损,其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差.成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法.即先把房地产价格分解为它的各个组成部分,然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相加.因此,成本法也称为积算法.由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润),而是价格(包含利润).但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念.这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时,注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值.通常把成本法测算出的价值称为积算价值.成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的,哪些被遗漏了,以及哪些被高估了,哪些被低估了.因此,成本法测算出的价值看似有"依据",特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下.成本法的理论依据:成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定.具体可从卖方和买方两个角度来看.从卖方的角度来看,房地产价格是基于其过去的"生产费用",重在过去的投入,是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价.如果低于该代价,他就要亏本.进一步来看,当一种房地产的市场价格低于它的成本时,它就不会被开发,除非它的市场价格升高了;而如果一种房地产的市场价格远高于它的成本,则它将会很快进入市场,直到其市场价格降下来.从买方的角度来看,房地产价格是基于其社会上的"生产费用",类似于"替代原理",是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润.如果高于该必要支出及应得利润,则还不如自己开发(或者委托他人开发).例如,当房地产为土地与建筑物的综合体时,买方在确定其购买价格时通常会这样考虑:如果自己购买一块相似的土地的现时价格是多少,然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少,此两者之和(含应得利润)便是自己愿意支付的最高价格.当然,如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷,或者建筑物以外还有一些不利因素,则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧,即还要减价.由上可见,一个是不低于开发已花费的代价(含应得利润),一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润,买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价(包含开发的必要支出及应得利润).因此,估价对象的价值便可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取.新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房),都可以采用成本法估价.对于很少发生交易而限制了市场法运用,又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产,如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产,特别适用成本法估价.化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产,以及单独的建筑物或者其装饰装修部分,通常也是采用成本法估价.在房地产保险(包括投保和理赔)和房地产损害赔偿中,往往也是采用成本法估价.因为在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁通常是建筑物的局部,需要将其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的,有时也需要采取重建方式来解决.另外,在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时,通常只好采用成本法估价.成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值.当采用成本法评估局部房地产的价值时,如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值,通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值,然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值.在实际估价中,根据估价对象这类房地产的开发方式,还可能需要先求取整个"小区"的平均价值,然后调整到"幢"的平均价值,再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值.采用成本法评估开发区中某宗土地的价值,通常也与此类似.成本法估价比较费时费力,测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度,尤其是那些建筑物过于老旧的房地产.如果一个建筑物已很破旧,基本上没有了使用价值,这时就不宜采用成本法估价.在这种情况下,对于建筑物,一般是根据拆除后的残余价值来估价;对于整个房地产,一般是采用假设开发法,根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价.因此,成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值.。
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：成本法总结
成本法总结：
对成本法的内容进行归纳总结可知：成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地)，其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。
其中，房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，然后将两者相加来求取。
土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。
土地重新购置价格一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取。
建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。
第07章-成本法及其应用PPT课件
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4.指数调整法 指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将 估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行 成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法主要用于检验其他方法的估算结果。//
29
29
四、房地的重新购建价格 房地的重新购建价格为土地的重新购建价格与建筑 物的重新购建价格之和，即： 房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格＋建筑 物的重新购建价格 ///
1.通过征收农地取得开发用地
土地补偿费
征地费用
安置补偿费
地上附着物和青苗补偿费
土
地
被征地农民的社会保障费
取
征地管理费
得
耕地占用税
成 本
相关的税费
耕地开垦费
新菜地开发基金
政府规定的其他税费
土地使用权出让金
8
8
2.通过城市房屋拆迁取得开发用地
被拆迁房屋的市场价格
被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金
房屋拆迁安置补偿费 搬迁补助费
3.计息方式：复利计算方式。 //
13
13
六、销售税费 销售税费是销售房地产时应由开发商(卖方)缴纳 的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加 (简称两税一费)以及印花税、交易手续费等其他销售 税费等，通常不含企业所得税、土地增值税。 销售税费通常按售价乘以一定的比率来估算。//
14
14
七、开发利润
6
6
第二节 房地产价格的构成
对于“取得开发用地进行房屋建设然后销售所建 商品房”这一典型的房地产开发类型而言，房地产价 格通常由下列费用所构成：
一、土地取得成本 二、开发成本
三、管理费用
四、销售费用
五、投资利息
2020年房地产估价师考试《理论与方法》第七章划重点：成本法的基本公式
一、适用于旧的房地产的基本公式(掌握)旧的房地价值=房地重新构建成本-房地折旧=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧旧建筑物价值=建筑物重新购建成本-建筑物折旧二、适用于新开发建设的房地产的基本公式(掌握)新开发的房地价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发的土地价值=待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(四)适用于在建工程的基本公式在估价对象为在建工程的情况下，成本法的基本公式为：在建工程价值=土地成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润其中，已投入的建设成本是指在价值时点之前已投入的各项建设成本;管理费用、投资利息和开发利润是已投入的建设成本相应的管理费用、投资利息和开发利润;销售费用和销售税费应视项目具体情况而定。
【例7-1】某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。
【解】该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润假设开发完成后的熟地价值为VV=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)解得V=523342631(元)可转让面积=2000000×60%=1200000(平方米)，单价=523342631/1200000=436(元/平方米)。
2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：成本法的理论依据
⼆、成本法的理论依据 成本法的理论依据是⽣产费⽤价值论--商品的价格是依据其⽣产所必要的费⽤⽽决定。
具体⼜可分为从卖⽅的⾓度看和从买⽅的⾓度看。
从卖⽅的⾓度看，房地产价格是基于其过去的“⽣产费⽤”，重在过去的投⼊，是卖⽅愿意接受的不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
进⼀步来看，当⼀种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除⾮它的市场价格升⾼了；⽽如果⼀种房地产的市场价格远远⾼于它的成本，则它将会很快进⼊市场，直到它的市场价格降下来。
从买⽅的⾓度看，房地产的价格是基于其社会上的“⽣产费⽤”，类似于“替代原理”，是买⽅愿意⽀付的价格不能⾼于他预计重新开发建设该房地产的必要⽀出及应得利润，如果⾼于，则还不如⾃⼰开发建设（或者委托别⼈开发建设）。
例如，当房地产为⼟地与建筑物的综合体时，买⽅在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果⾃⼰另外购买⼀块类似⼟地的现时价格是多少，然后在该块⼟地上建造类似建筑物的现时费⽤⼜是多少，此两者之和便是⾃⼰所愿意⽀付的价格。
当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能⽅⾯存在缺陷，或者建筑物本⾝以外还有⼀些不利因素，则买⽅在确定其愿意⽀付的价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。
由上可见，⼀个是不低于开发建设已花费的代价，⼀个是不⾼于预计重新开发建设的必要⽀出及应得利润，买卖双⽅可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要⽀出及应得利润）。
因此，房地产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要⽀出及应得利润来求取估价对象的价值。
成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。
在成本法中，折旧可以视为⼀种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。
因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，⽽是看“重新购建价格”或“可⽐实例价格”的来源⽅式。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法[正文]一、引言房地产评估是指根据法律法规和相关准则，根据成本法、市场比较法和收益法等方法，对房地产的价值进行评估的过程。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法。
二、成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物或土地恢复和重建所需的成本来进行评估的方法。
该方法将房地产的价值定义为重建或恢复该资产所需的成本。
成本法的核心原则是：在合理的时限内，用合理的成本重建一幢与已有建筑物相等的建筑物。
三、成本法评估流程1·数据收集1·1·收集房地产建筑物相关的基本信息，如土地面积、建筑面积、建筑年限等。
1·2·获取建筑物重建或修复所需的建筑材料、设备和劳动力等详细成本信息。
2·成本分析2·1·根据收集到的数据，计算建筑物恢复或重建所需的直接成本和间接成本。
2·2·考虑到建筑物的年限、折旧等因素，计算相应的剩余价值。
3·评估报告3·1·撰写详细的房地产评估报告，包括评估的目的、方法、数据来源等。
3·2·在报告中说明房地产的建筑物价值和剩余价值。
四、成本法评估的优点和局限性1·优点:1·1·成本法评估较为直观，计算方法相对简单。
1·2·适用于重建成本较高、市场成交信息较少的情况。
2·局限性:2·1·成本法忽略了市场需求和供应关系等重要因素。
2·2·不适用于特殊类别的房地产，如历史建筑或文化遗产等。
[附件]本文档所附的附件包括：1·房地产评估的数据收集表格。
2·成本法评估的计算表格。
3·相关法律法规和准则的相关文件。
[法律名词及注释]1·成本法：一种基于房地产建筑物或土地恢复和重建所需成本评估的方法。
2·建筑年限：指房屋从建成到达一定使用年限的时间。
房地产估价理论与方法之成本法
规定：各项金额均应按他们在估价时点的正常水平来 估算，而不是按它们在过去发生时的实际或正常水平来估 算。一般不考虑预售和延迟销售。费用在所发生的时间内 均匀发生，可以假设发生在期中
6、销售税费：销售税金及附加（两税一费，即营业税、城 市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%） 其他销售税费：印花税、交易手续费等 特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增 值税和企业所得税（这些进入了买方的购臵成本）
P1 i1 n P1 i2 i1
n 1 i2 1 n
P 1 i1 n P 1 i2 F
n
n
1 i1 n 1 i2 i1
n 1 i2 1
n
i2 1 i1 n 1
开发利润 直接成本利润率= 土地取得成本 开发成本
投资利润率
开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用
开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息
成本利润率
销售利润率
开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售费用 开发利润
投资利息的计算（五方面） 应计息项目（四项）：土地取得成本，开发成本，管理费用， 销售费用（注：销售税费一般不计利息） 计息周期，计算利率的单位时间，可以是年、季、月 计息期——估算建设期 计息方式——单利和复利两种方式 利率——当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名 义利率与实际利率的差别
直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润 率，销售利润率最小
例3、某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块 有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年 贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入， 可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本 是（ ）元/ ㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指通过对房地产的估价，确定其在市场上的价值。
其中，成本法是一种常用的评估方法，它通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、计算方法以及应用场景。
一、基本原理1.1 重建成本概念重建成本指的是将一处房地产完全重建所需的费用，包括建筑物的建造成本、土地开发成本以及其他相关费用。
重建成本是成本法评估的基础，它反映了房地产的实际价值。
1.2 建筑物折旧建筑物在使用过程中会因为老化、磨损等原因而产生折旧。
成本法评估中，需要根据建筑物的使用年限、折旧率等因素来计算建筑物的折旧费用。
折旧费用是重建成本的一部分，它反映了建筑物的使用寿命和价值损耗。
1.3 土地价值成本法评估中，土地价值是指房地产所占用的土地的市场价值。
土地价值通常通过市场比较法来确定，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。
二、计算方法2.1 重建成本计算重建成本的计算包括建筑物的建造成本和土地开发成本。
建筑物的建造成本可以通过与建筑师、施工单位等进行咨询，结合市场行情来确定。
土地开发成本包括土地平整、基础设施建设等费用，可以通过与相关部门咨询，参考类似项目的开发成本来确定。
2.2 建筑物折旧计算建筑物的折旧计算可以采用直线法或者余额递减法。
直线法是指按照建筑物的使用年限平均分摊折旧费用，而余额递减法是指按照建筑物的价值递减比例计算折旧费用。
具体选择哪种方法，可以根据建筑物的使用情况和市场惯例来确定。
2.3 土地价值确定土地价值的确定可以通过市场比较法，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。
也可以通过土地评估专家的专业意见和市场调研来确定土地价值。
三、应用场景3.1 建设项目评估在进行建设项目评估时，成本法评估可以帮助确定项目的投资回报率和可行性。
通过计算重建成本和土地价值，可以评估项目的成本和价值，为项目决策提供依据。
房地产估价方法之成本法
房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。
(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。
1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。
2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格是客观的价格。
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。
3.测算折旧估价上的`建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
最新房地产估价师理论与方法第七章思考题参考答案
房地产估价理论与方法复习思考题（1）应采用客观成本而不是实际成本。
可将成本分为实际成本和客观成本。
实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。
客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。
（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。
在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。
（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。
成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。
当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。
（史记：是减价调整）史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下要对评估价值予以调增。
【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。
A．项目选址不当B．建设成本偏高C．运营费用是否客观D．工程施工质量优劣E．该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 引言2. 成本法概述成本法认为，房地产的价值取决于其重建或再生产所需的成本。
这种方法不关注市场上类似房地产的价格，而是通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
成本法的基本原则是，任何人都不会愿意购买一栋不到重建成本的房地产。
3. 成本法的要素成本法的价值估计取决于以下几个要素：3.1 重建成本重建成本指的是将房地产从头开始重建或再生产所需的成本。
这包括建筑物的建设成本、土地开发成本以及与重建相关的其他费用。
3.2 折旧折旧是指房地产资产随时间的流逝而产生的价值减少。
在成本法中，折旧是根据建筑物的使用年限和残值来计算的。
使用年限越长，折旧越大，房地产的价值也越低。
3.3 经济附加值经济附加值是指房地产在特定时间段内的增值。
它可以通过将重建成本和折旧减去当前市场上相似房地产的价格来计算。
经济附加值可以反映房地产的现实价值，也是评估房地产投资潜力的重要指标。
4. 成本法的应用成本法在房地产评估中有广泛的应用。
它可以用于评估新房地产项目的价值，确定其开发可行性；也可以用于评估现有房地产资产的价值，了解其市场竞争力。
在使用成本法进行房地产评估时，需要收集和分析大量的数据，包括建设成本、折旧情况和市场数据等。
还需要考虑因素如税收、法规和市场需求的影响。
5.房地产评估中的成本法是一种重要的方法，它通过计算房地产的重建和再生产成本来确定其价值。
成本法的优势在于其客观性和实用性，可以为房地产投资者和开发者提供有关项目价值和市场竞争力的指导。
成本法也有其局限性，仅从物理成本角度来评估房地产的价值，可能忽略了市场需求和其他潜在收益。
，在实际应用中，我们需要综合考虑成本法与其他评估方法的优缺点，以得出更准确和全面的房地产评估结果。
《房地产估价理论与方法》重点内容：成本法的基本公式
《房地产估价理论与方法》重点内容：成本法的基本公式成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
下面是小编为大家详细介绍《房地产估价理论与方法》重点内容：成本法的基本公式，欢迎大家阅读！把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本公式为：房地产价值一房地产重新购建价格一房地产折旧例如，求取某旧房的价值，通过市场法得到同类新房的价值(即房地产重新购建价格，通常为单价)，然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损(即房地产折旧)。
但如前所述，这种成本法本质上是市场法。
把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本法估价的基本公式为：上述公式可根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产;②旧的房地产。
适用于新开发的房地产的基本公式：新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。
在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。
(一)适用于新开发的房地的基本公式(二)适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地包括征收集体土地并进行三通一平、五通一平等基础设施建设和场地平整后的土地，征收国有土地上房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。
(三)适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
适用于旧的房地产的基本公式：成本法的典型估价对象是旧的房地产。
旧的房地产可分为旧的房地和旧建筑物两种情况。
房地产估价师理论与方法辅导：成本法(房地)考点解析
(1)成本法的实质。
成本法的实质是以房地产的重新开发建设成本为导向来计算房地产的价值。
成本法与市场法的区别在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式：来源于市场上类似房地产的成交价格的是市场法;来源于价格各组成部分累加起来的是成本法。
(2)成本法的估价条件。
积算价格取决于其效用而非花费的成本，积算价格计算应采用客观、正常成本而不是实际、个别成本。
积算价格计算要考虑外部经济性(如考虑选址、规划设计，市场供求状况，注意外部经济性可能是正，也可能是负，负的外部经济性就是经济折旧或外部折旧)。
(3)积算价格构成(房地)。
这是成本法的一个难点。
前提是在“开发一销售”模式下。
包含7项：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。
辨别土地取得成本与土地成本，土地开发成本与建筑物建设成本，红线内基础设施建设费与红线外基础设施建设费、销售前发生的销售费用与和销售同时发生的销售费用。
此外，重点把握投资利息计算项目、计息周期数、开发利润内涵和销售税费的内涵。
(4)重新购建价格(房地)含义和计算思路。
重新购建价格(重新购建成本)是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
重新购建价格应当是在估价时点时的价格，应当是客观价格。
有两种计算思路：①将房地作为一个整体考虑，从其价格构成角度进行积算;②房地分估合一方法。
(5)建筑物折旧的计算思路和方法。
这是成本法计算的第二个难点。
从物质折旧(有形损耗)、功能折旧(有形损耗)和经济折旧(外部折旧)三方面考虑，具体计算方法有三种：年限法(主要是用直线法)、市场提取法和分解法。
其中，分解法中的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，对于不可修复项目又可分为短寿命项目和长寿命项目两类，功能落后折旧的计算是难点。
(6)计算建筑物折旧时，应充分考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。
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一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。
成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。
二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。
成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。
成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。
不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。
三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。
成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。
价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
要注意如下三个方面：一是要区分实际成本和客观成本。
实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。
二是要结合市场供求分析来确定评估价值。
当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。
三是应地客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。
四、成本法估价的操作步骤：①弄清估价对象房地产价格构成，搜集相关资料;②测算重新购建价格;③测算折旧;④求取积算价格。