第7章 房地产开发项目的资金筹措与风险防范

7.2.2 信贷资金
• 信贷资金是指向银行或非银行金融机构借贷的资金。 • 1．对金融机构的选择 • 2．金融机构贷款的方式 • （1）房地产开发企业流动资金贷款； • （2）房地产开发项目贷款； • （3）房地产抵押贷款
7.2.3 发行债券
• 1．房地产债券概述 • （1）房地产债券的涵义 • (2)房地产债券的种类 • (3)房地产债券的发行方式 • 2．政府发行的房地产债券 • 3．房地产金融机构发行的房地产金融债券 • 4．房产地企业债券
• 1．编制资金筹集方案 • （1）资金筹集方案的主要内容 • （2）资金筹集方案的编制过程 • 2．编制开发资金的流动计划 • （1）资金投入计划内容 • （2）资金回收计划 • （3）资金流动计划 • 3．按规定程序办理各类贷款手续
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7.5 房地产项目筹资风险分析
• 房地产项目由于开发周期长、投资量大以及产品的区域 性等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的 行业之一。
7.4.2 筹资决策
• 筹资决策就是筹资方案的评价与选择。无论是公司筹资 还是项目筹资，都面临着若干可供选择的方案。筹资决策 就是运用一些评价指标和评价方法，对这些方案进行综合 性分析，从中优选最好的方案。
• 1．筹资决策需要考虑的主要因素 • 2．筹资决策步骤
7.4.3 房地产开发筹资的步骤和程序
• 1．资金来源可靠性分析 • 2．融资结构分析 • 3．融资成本分析 • 4．融资风险分析
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7.4 房地产开发资金成本与筹资决策
• 7.4.1 资金成本 • 资金成本是指公司为筹措并使用资金而支付的费用，它
包括资金筹措成本和资金使用成本两部分。 • 1．各单项筹资方式的资金成本率 • （1）银行借款的资金成本率 • （2）债券筹资的资金成本率 • （3）普通股筹资的资金成本率 • （4）优先股筹资的资金成本率 • （5）保留利润的资金成本率 • 2．综合资金成本率
【学习目的】
• 通过本章学习，要求了解房地产开发项 目资金的运动特征及一些基本概念和基础 理论，掌握房地产项目资金筹措渠道，正 确认识项目筹资中的风险，能较熟练地运 用所掌握的知识分析和解决房地产经济中 所遇到的资金问题。
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7.1 房地产开发项目的资金运作
• 房地产与金融业息息相关，它是一个资金高度 密集型的行业。
• 在这一章中，我们将结合房地产开发的特征来 阐述房地产开发项目资金运作特点，重点介绍资 金筹措的途径、方式，最后探讨一下开发项目筹 资中的风险及防范措施。
7.1.3 房地产金融与开发项目融资
• 1．房地产金融
• 2．房地产开发项目筹资
• 房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益 的目的。房地产项目融资的特点，是融资过程中的存储、 信贷关系，都是以房地产项目为核心。通过为房地产项目 融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的 资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来 源、缓解企业资金压力的目的。
7.2.4 发行股票
• 股份制房地产开发企业在投资开发房地产项目时，可以通 过发行股票的办法筹措资金。
• 1．房地产股票的涵义及种类 • 2．房地产股票的发行方式及发行价格
7.2.5 预售或预租
• 所说的预售（或预租），它是指将尚未建成的楼宇提前 出售（或出租），以获得售楼款或定金，并将其用于开发 项目的建设。实际中预租比较少见，最常见的是预售。
• 1）针对企业自身财务状况，合理编制资金筹集方案，优 选资金筹集渠道。
• 2）加强债务管理，保持资金流动过程中的收支平衡。 • 3）采取各种措施，分散风险因素。
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案例
• 某房地产项目开发资金筹措方案分析（详见教材）
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普通高等教育“十一五”国家级规划教材
复习思考题
• 1．房地产开发项目资金运行的特征是什么？在资金运作 中都存在什么样的矛盾？
• 7.5.1 资金筹集的风险 • 1．财务风险的涵义与成因 • 2．财务杠杆的作用 • 3．资金结构与财务风险
7.5.2 资金筹集风险的控制
• 根据前面的分析可知，由于取得信息的不完全性及事物 发展的不可控性，使得实际现金流量与预期现金流量出现 偏差而发生财务风险；而财务杠杆作用方向的不确定性则 加剧了财务风险的作用程度。因此，控制财务风险，可以 从以下三方面考虑：
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
第7章 房地产开发项目的资金筹措与风险防范
主要内容
【学习目的】 7.1 房地产开发项目的资金运作 7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道 7.3 融资方案分析 7.4 房地产开发资金成本与筹资决策 7.5 房地产项目筹资风险分析 【复习思考题】
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
• 2．在房地产开发项目筹资中要坚持哪些基本则？ • 3．房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股
票(债券)来进行筹资？ • 4．对房地产筹资方案进行决策时要考虑哪些因素？ • 5．什么是财务风险？如何度量财务风险？
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• 拥有一定数额的自有资金，是房地产开发的前提条件。 在房地产业中，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其 全部开发资金的比例。
• 2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险 管理指引》规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业， 应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
• 2009年国发〔2009〕27号公布了固定资产投资项目资 本金比例的调整结果，保障性住房和普通商品住房项目的 最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本 金比例为30%。
• 在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士 和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量 定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增 值收益。例如，某单位以现时楼价15%的预付款订购了开 发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使 用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率高达 12%÷15%×100%＝80%。
7.1.4 房地产开发项目筹集资金的原则
• 1．安全性原则 • 2．经济性原则 • （1）筹资成本 • （2）筹资经济效益 • 3．可靠性原则
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7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道
• 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、 自筹资金和国内商业银行贷款，其结构如表7-1所示。
7.2.1 自有资金
7.2.6 其他筹资渠道
• 1．承包商垫资承建开发项目 • 2．合作开发 • 3．利用各类信托基金筹资 • 4．利用企事业单位的自有资金
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7．3 融资方案分析
• 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来 的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、 资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。