第7章 房地产开发项目的资金筹措与风险防范
房地产开发项目的风险控制及管理研究
房地产开发项目的风险控制及管理研究摘要：房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业，对我国经济社会发展有着至关重要的作用。
但是由于房地产行业涉及土地、建筑、金融等多个行业，市场竞争激烈，同时受到国家政策、经济形势以及市场供需关系等诸多因素的影响，具有的风险因素相对较多。
因此，为了确保房地产行业能够健康稳定地发展，房地产企业必须要充分重视房地产开发项目中存在的风险因素，并采取有效措施进行风险控制和管理，这样才能够确保企业在激烈的市场竞争中占据有力地位。
关键词：房地产；风险控制；管理；竞争引言房地产开发项目是一个复杂的过程，在整个开发过程中会涉及多个部门的管理，从而会产生大量的风险。
若房地产企业对风险管理工作不重视，则会导致房地产开发项目出现问题，无法取得理想的开发效果，严重时还会影响企业的经济效益。
因此，房地产企业必须要重视对风险管理工作的开展。
一、注重投资决策阶段风险控制投资决策阶段是房地产项目开发项目实施的重要基础，对项目未来发展具有直接影响。
在投资决策阶段，如果没有充分考虑到各种可能存在的风险因素，就会导致房地产开发项目建设出现盲目性，从而造成项目开发失败。
因此，为了有效降低房地产开发项目的风险，必须要加强对投资决策阶段的风险控制。
（一）社会因素在对城市交通建设进行分析时，需要充分考虑到城市交通状况的好坏，并对房地产开发项目的建设成本以及施工难度进行深入分析。
在对城市土地资源进行分析时，需要充分考虑到当地的土地价格、城市规划情况以及市政配套设施情况等内容［1］。
在对房地产开发项目进行规划时，需要充分考虑到当地的气候、水文环境以及地质结构等内容，并结合实际情况制定合理的规划方案。
在对房地产项目进行设计时，一方面需要充分考虑到建筑结构的安全性以及使用寿命等内容；另一方面需要充分考虑到建筑施工过程中可能会遇到的各种自然灾害因素和意外事故等内容，从而制定出科学合理的应对措施。
（二）经济因素第一，在对房地产开发项目进行投资决策时，需要充分考虑到房地产开发项目的社会、经济以及环境等内容，为提高可行性研究工作的科学性和有效性提供重要依据。
房地产行业存在的风险隐患和对策建议
一、房地产行业存在的风险隐患1. 金融风险在房地产行业中，金融风险是一个不容忽视的问题。
首先是资金链断裂的风险，很多开发商在项目进行到一定阶段时会面临资金压力，若资金链出现问题，将导致项目停工甚至破产。
其次是债务风险，房地产企业常常依赖银行贷款和债券融资，高杠杆运作使得债务风险成为行业的一大隐患。
2. 市场风险房地产市场瞬息万变，存在着供求关系、宏观经济政策、房地产周期等诸多影响因素，市场风险也因此成为不可忽视的问题。
政策风险导致房地产政策可能频繁变动，加之宏观经济形势的不确定性，市场波动风险也就日益增加。
3. 法律风险房地产行业牵涉到土地使用权、产权交易、拆迁补偿等复杂法律关系，法律风险也是不可忽视的方面。
一旦涉及法律纠纷，往往牵扯复杂，解决成本极高。
二、对策建议1. 多方筹措资金，降低金融风险房地产企业在发展过程中应该注重多元化资金筹措途径，降低对银行贷款和债券融资的依赖，以减少金融风险。
要加强财务风险管理，谨慎运用杠杆，提高自身的偿债能力。
2. 多元化发展，降低市场风险房地产企业应该充分认识到市场风险的存在，加强市场调研和风险评估，避免过度集中在某一地区或某一类型的项目，实现多元化发展，以应对市场波动风险。
3. 规范管理，降低法律风险对于法律风险，房地产企业要严格遵守国家土地管理和房地产开发的相关法律法规，规范管理流程，避免存在法律漏洞，加强与各方合作伙伴之间的合同管理，规避法律风险。
总结：房地产行业作为一个重要的支柱产业，具有很高的发展前景，但同时也面临着多方面的风险隐患。
在发展过程中，房地产企业应该以稳健的姿态，加强风险意识，做好风险规避和防范工作，以应对复杂多变的市场环境。
只有这样，才能够实现可持续发展，为行业的良性发展注入新的动力。
个人观点：房地产行业的风险隐患是不可避免的，但只要能够科学合理地应对，就能够化解风险，实现稳健发展。
对于房地产企业而言，要时刻关注市场变化、加强内部管理，方能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
房地产项目资金筹措
03
资金筹措的风险与挑战
利率风险
利率变动
利率的变动会影响房地产项目的 投资回报和财务成本，利率上升 会增加贷款成本和还款压力，利
率下降则可能降低投资回报。
利率敏感性
房地产项目的投资回报和财务成 本对利率的变动非常敏感，尤其 是在项目初期，需要大量融资时 ，利率的微小变动都可能对提高企业信用评级，降低融资 成本和难度。
还款计划
制定合理的还款计划，确保按 时还款，保持良好的信用记录
。
分期开发与销售策略
分期开发
将项目分为若干期，逐步开发 ，以减轻资金压力。
预售策略
在项目开发初期进行预售，提 前回笼资金。
差异化定价
根据市场需求和竞争情况，制 定合理的销售价格。
营销推广
政策风险控制
为了降低政策风险的影响，房地产项目需要进行充分的市 场调研和政策分析，了解相关政策和法律法规，制定合理 的投资策略和风险管理方案。
市场风险
市场波动
房地产市场的波动可能会对项目的投资回报和销售前景产生影响，如市场供需关系的变化 、经济环境的变化等都可能对项目的市场表现造成影响。
市场竞争
房地产市场竞争激烈，如果项目缺乏竞争力或品牌优势，可能会面临销售困难和市场份额 下降的风险。
自筹资金
总结词
自筹资金是房地产项目最主要的资金筹措方式之一，通常包括企业自有资金和 向关联方借款。
详细描述
企业自有资金是指企业通过经营积累形成的内部资金，可以用于项目的开发建 设；向关联方借款是指企业向关联企业或股东借款，这种方式通常利率较高， 但相对容易获得资金。
银行贷款
总结词
银行贷款是房地产项目最常用的资金筹措方式之一，通常包括开发贷款和按揭贷 款。
房地产开发的资金筹措与风险分析
借款人违约可能导致房地产开发企业资金链断裂，项目无法继续进行，甚至引发破产危机。
流动性风险
总结词
流动性风险是指房地产开发企业在面 临资金紧张时无法及时筹措到足够资 金的风险。
详细描述
流动性风险可能导致企业无法按期偿 还债务，甚至破产；也可能影响项目 进度，增加成本。
利率风险
总结词
利率风险是指因利率变动导致的房地产开发项目投资成 本和收益的不确定性。
失败案例分析
01
案例一：泰禾地产
02
03
案例二：华夏幸福基业 案例三：蓝光发展
04
案例四：富力地产
05
总结：这些失败案例在 资金筹措和风险控制方 面存在明显不足，如融 资结构单一、风险预警 机制缺失等，导致项目 出现问题时无法及时应 对。
对比分析
对比成功与失败案例，可以发现资金 筹措和风险控制是房地产开发成功的 关键因素。成功案例在融资渠道、风 险管理等方面更加多元化和严谨，而 失败案例则相对较为单一和缺乏风险 管理机制。
3 提供政策支持
政府应制定和完善相关政策法规，规范房地产市场秩序 ，保障各方利益。
4 促进市场透明度
政府应制定和完善相关政策法规，规范房地产市场秩序 ，保障各方利益。
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随着金融市场的不断发展和房地产调控政策的加强，资金筹措的难度和风险也在逐渐加大，对房地产企业的生 存和发展提出了更高的要求。
目的和意义
通过对房地产开发资金筹措与风险管理的深入研究，为房地 产企业提供有效的资金筹措策略和风险管理方法，提高企业 的竞争力和可持续发展能力。
有助于促进房地产行业的健康发展，为经济增长和就业创造 更大的价值。同时，也有助于完善金融市场和房地产调控政 策，提高国家经济的整体稳定性。
房地产开发资金筹措渠道
房地产开发资金筹措渠道引言房地产开发是一个需要大量资金投入的行业，在资金筹措方面具有一定的特殊性。
本文将介绍房地产开发资金筹措的几种常见渠道，并分析其优缺点。
1. 银行贷款银行贷款是房地产开发中最为常见的资金筹措渠道之一。
开发商可以通过与银行进行合作，申请贷款用于土地购置、建设工程投资等环节。
银行贷款的优点主要有：•贷款额度相对较大，可以满足大规模项目的资金需求；•贷款期限较长，有利于项目的稳定运营；•利息相对较低，降低了项目的融资成本。
然而，银行贷款也存在一些缺点：•贷款程序相对繁琐，需要提供大量的资料和担保；•银行贷款存在一定的利率风险，如果贷款利率上升，项目的融资成本将增加；•银行贷款需要按时偿还，如果项目运营不如预期，可能会导致还款压力增大。
2. 债券发行债券发行是另一种常见的房地产开发资金筹措渠道。
开发商可以发行公司债券或者地产债券，吸引投资者购买，以获取筹措资金。
债券发行的优点包括：•筹资额度较大，可以满足高额资金需求；•债券发行相对灵活，可以根据市场需求进行调整；•利息支付相对稳定，降低了融资成本波动的风险。
然而，债券发行也存在一些缺点：•债券发行需要具备较好的信用背景，对于信用评级较低的开发商来说较为困难；•债券市场波动性较大，发行人需要承担利率风险和市场风险；•债券发行需要支付费用，包括承销费用和托管费用等，增加了项目的融资成本。
3. 股权融资股权融资是通过发行股票或引入战略投资者等方式筹集资金的一种途径。
房地产开发商可以通过向投资者出售股份，获取开发项目所需的资金。
股权融资的优点主要有：•可以吸引到更多的资金，有利于项目的扩张和发展；•可以引入战略投资者，提升公司的经营管理水平；•股权融资相对灵活，可以根据实际需求进行调整。
然而，股权融资也存在一些缺点：•开发商需要将部分股份出让给投资者，可能面临控制权的流失；•股权融资的成本相对较高，包括发行费用和上市费用等；•股权市场波动性较大，可能会对开发商的估值产生影响。
房地产投资风险和风险防范
房地产投资风险和风险防范摘要：房地产业促进了经济的增长，成为国民经济的支柱性产业。
房地产业作为一个高利润的行业，人们在满足日常生活居住需求的同时,也成为了人们获取高额收益的一种投机工具。
高收益必然存在着高风险，虽然房地产业带来巨额收益，但是对其投资固有的高投入、变现能力差、影响因素复杂等特性,使得房地产投资的风险也十分突出，所以理性分析和研究房地产投资中所存在的风险，并采取相应的防范措施，对房地产业持续健康发展有重要意义。
关键词：房地产业；投资风险；防范措施一、房地产业市场发展趋势在国民经济快速增长、城镇一体化推进的大背景下，人们对住房的需求呈现逐年扩张的趋势。
中国消费人群对买房的热情使房地产业进入了繁荣时期，房地产业迅速发展带来的高额利益，也让房地产投资成为国民关注的重点对象。
然而，在房地产业繁荣发展的背后，炒房现象严重,房价居高不下,楼盘空房比例增加,城镇居民收入水平赶不上房价的增长幅度等等一系列问题随之爆发。
面对几乎快要失控的房地产市场，政府不得不进行干预，采取严厉的调控政策来控制市场的恶性发展。
近几年，政府加强对房地产市场宏观调控力度，随着限购限贷限价政策的颁布，房地产业的发展极大程度的受到了压制，楼市以往的“突飞猛进”的火爆行情迅速跌入“冰点”。
自2010年限购限贷限价等政策的发布，一、二线城市房地产市场的发展明显受到影响，发展缓慢，大中型开发商纷纷改变投资方案，进军三、四线城市，但由于三、四线城市的收入水平普遍较低，消费者对购房的需求远远低于预期，开发商们无法哄抬房价，难以从中获利。
楼市行情在2011 年下半年发生转折，全国房地产市场格局开始出现分化，一线城市和部分二线城市发展趋势较为明朗，2012 到 2013 年间，楼市开始出现复苏的景象，2014 年调整幅度较大，消费者的潜在需求可能会被激发，一线城市房价开始停止下跌，逐渐恢复稳定，二线城市房价降幅逐渐平缓。
部分二线城市和多数三、四线城市走势较弱，二、三线城市总体分化明显，四线及以下城市空置与库存住房较多，量价均处于下降的状态。
房地产开发企业资金管理制度
房地产开发企业资金管理制度该文档旨在为房地产开发企业制定一套科学合理的资金管理制度，以保障企业资金的安全和有效运用。
一、资金管理的基本原则1. 合法合规：企业在资金管理过程中必须遵守国家法律法规，严禁进行非法和违规操作。
2. 安全第一：资金管理应确保资金的安全性，采取必要的防范措施，防止资金流失和风险事件的发生。
3. 风险可控：企业应建立风险识别、评估和控制的机制，合理规避和化解各类风险。
4. 透明公开：资金管理应遵循透明原则，及时公布财务信息，接受各方监督。
5. 责任追究：对于违反资金管理制度的行为，将严肃追究责任，形成约束机制。
二、资金管理的具体措施1. 资金规划与预算管理- 制定年度资金规划和预算，合理安排资金的支出和收入。
- 定期进行预算执行情况的分析和评估，及时调整预算方案。
2. 资金筹措与运用- 合理选择资金筹措方式，包括债务融资、股权融资等，确保资金来源稳定可靠。
- 审慎选择资金运用项目，进行风险评估和回报评估，确保投资的合理性和效益。
3. 资金监管与控制- 建立完善的资金监管制度，确保现金、票据、银行存款等资金的安全。
- 对内部人员的资金管理行为进行严格监督和审计，防止盗用、挪用等不当行为。
4. 资金结算与账务管理- 建立规范的资金结算流程，确保资金清算的准确性和及时性。
- 做好与银行的账务对账工作，及时核对银行余额，确保账务的准确性。
5. 资金风险管理与防范- 对资金风险进行评估和控制，制定相应的风险防范措施。
- 建立应急预案，应对突发事件和风险的发生，保障资金安全。
6. 资金管理内部控制- 建立内部控制制度，确保资金管理的规范和有效性。
- 完善职责分工和授权机制，明确各岗位的职责和权限。
三、资金管理的监督与评估1. 内部监督- 企业内设财务监察部门，负责对资金管理情况进行监督和检查。
- 建立内部投诉举报机制，及时处理涉及资金管理的投诉和举报。
2. 外部监督- 配合国家有关部门进行财务审计，接受审计机关的监督和检查。
房地产开发企业合规管理及法律风险防范_记录
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
房地产项目开发中的风险及对策分析
房地产项目开发中的风险及对策分析摘要当前,我国房地产项目开发过程中存在着来自政策、经济、资金、工程建造及企业经营方面等的诸多风险，进一步凸显了加强房地产项目开发中风险管理的迫切性和重要性.具体来讲,树立风险价值理念、建立健全风险管理机制、强化风险控制、完善信息网络和共享机制、建立起资金保障的长效机制等是应对风险的重要策略。
关键词房地产;项目开发；风险一、房地产项目开发中风险管理的重要性风险是指受不确定性因素影响而导致的后果与预期目标间的负偏离现象,具有客观性、可变性及复杂性等特点。
具体到房地产行业，一个房地产项目从开发设想的提出到最后房地产的售后服务，大体上包括了十几个环节，依次为开发设想的提出、可行性研究分析、项目用地申请、项目设计、征地及拆迁安置、房地产开发资金筹措、建设工程招标、正式施工、市场营销与策划及售后服务等，是一个复杂且各环节紧密相扣的过程，风险因素复杂多样，各类风险并存。
一旦任何一个环节出现了问题，都有可能对房地产项目的开发及企业运作造成十分严重的负面影响。
因此加强房地产项目开发过程中的风险管理具有重要意义.简单地来讲，风险管理是指通过各种风险管理技术从而实现针对风险进行有效的识别、判断、评估及控制，将风险可能造成的损失限制在最小范围内，保障企业的健康持续发展。
房地产风险管理是指投资主体在项目的开发过程中遭受损失的可能性和后果程度等的一系列管理过程，包括分析、评估、预防及控制等。
房地产开发是一个动态的复杂过程，只有从项目管理的战略高度出发，通过风险管理职能的充分发挥，对项目实施过程中存在的风险给予正确的对待、评价及处理，才有利于房地产开发商及时准确地识别和把握开发过程中的风险,实现对项目全方位、全环节的控制，以更好地应对竞争激烈的房地产市场,是保障房地产项目开发取得成功的关键性因素。
加上房地产行业自身的资金投入大、项目周期长等特点,也决定了如果对于潜在或已发生的风险不及时加以制止和防范，有可能使房地产企业陷入经营危机，直接影响到企业的生存和发展。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目作为一项重要的投资领域，其发展与市场环境息息相关。
然而，随着市场的不断变化和发展，房地产项目也面临着各种风险。
本文将从五个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施，以匡助投资者更好地理解和应对这些风险。
一、市场风险1.1 市场需求波动：房地产市场受多种因素影响，需求波动是其中之一。
政策调控、经济周期等因素都可能导致市场需求的波动，投资者应密切关注市场动态，及时调整项目策略。
1.2 市场竞争加剧：房地产市场竞争激烈，项目面临着来自其他开辟商的竞争压力。
投资者应关注竞争对手的项目定位、市场份额等信息，并制定相应的竞争策略。
1.3 市场价格波动：房地产市场价格波动大，投资者应关注市场价格趋势，避免价格波动对项目收益造成较大影响。
同时，合理制定项目的定价策略，降低价格波动的风险。
二、融资风险2.1 资金筹措难点：房地产项目需要大量的资金支持，但融资渠道并不总是畅通。
投资者应积极寻觅多元化的融资渠道，降低融资风险。
2.2 融资成本上升：融资成本是影响项目盈利能力的重要因素。
投资者应关注市场利率的变化，及时调整融资方案，降低融资成本。
2.3 融资条件变化：融资条件的变化可能导致项目融资计划的失败。
投资者应密切关注融资方的变化，及时调整融资计划，确保项目的资金需求得到满足。
三、政策风险3.1 土地政策调整：土地政策的调整可能对房地产项目的开辟和销售产生重大影响。
投资者应关注土地政策的动态，及时调整项目策略，降低政策风险。
3.2 政策法规变化：政策法规的变化可能导致项目的规划、审批等环节发生变化，影响项目的发展。
投资者应密切关注相关政策法规的变化，及时调整项目计划，降低政策风险。
3.3 税收政策调整：税收政策的调整可能对项目的盈利能力产生重大影响。
投资者应了解并遵守相关税收政策，减少税收风险。
四、技术风险4.1 技术难题：房地产项目的开辟和建设过程中可能遇到各种技术难题，如土地环境复杂、施工工艺复杂等。
房地产行业上市公司财务风险及防范对策研究
房地产行业上市公司财务风险及防范对策研究一、房地产上市公司的财务风险1.市场风险：房地产市场波动性较大，供需关系、政策变化等都可能对企业的收入和利润产生重大影响。
2.资金风险：房地产上市公司通常需要大量的资金用于土地购买和开发项目，存在资金需求高、回收周期长等问题。
3.债务风险：房地产公司通常会通过融资获取资金，但过高的负债率可能导致债务违约的风险增加。
4.市场竞争风险：房地产市场竞争激烈，公司在争夺市场份额过程中可能会陷入价格战和销售难题，增加公司的财务风险。
5.固定资产风险：房地产公司通常拥有大量的固定资产，如果市场需求下降，公司将面临固定资产的闲置和资产贬值等问题。
二、房地产上市公司的财务风险防范对策1.健全风险管理体系：房地产上市公司应建立和完善风险管理的体系，包括风险评估、风险防范、风险控制等方面的措施。
2.多元化的资金筹措方式：除了传统的银行贷款外，房地产上市公司应积极寻找更多样化的融资方式，如发行债券、股权融资等，降低单一融资渠道带来的风险。
3.控制负债率：房地产上市公司应控制负债率，不过度依赖债务融资，同时合理利用资金，避免出现资金链断裂的风险。
4.加强市场调研与预测：房地产上市公司应加强市场调研和预测，及时了解市场变化，做出相应的调整，尽量避免市场风险。
5.做好固定资产管理：房地产上市公司应加强固定资产管理，降低固定资产贬值的风险，包括积极寻找新的投资项目、提升固定资产的利用率等措施。
6.提高企业治理水平：房地产上市公司应建立健全的企业治理结构，规范经营行为，降低财务风险。
总之，房地产上市公司面临着较高的财务风险，需要采取相应的防范对策。
这些对策包括建立健全的风险管理体系、多元化的资金筹措方式、控制负债率、加强市场调研与预测、做好固定资产管理以及提高企业治理水平等。
只有通过有效的风险防范措施，房地产上市公司才能在激烈的市场竞争中稳定发展。
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控房地产有限公司项目开发的整个流程大体上包括以下10个阶段。
一、公司提出开发设想在市场经济体制条件下,开发设想是公司最关键的一项工作，从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
二、可行性研究公司提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究,就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使公司不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段.目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果,这就需要公司上下对此项工作重视起来。
三、申请项目用地土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国,由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地也是主要方式。
公司在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
该阶段的风险点在于签订的土地出让合同内的土地价格和实际不符甚至远高于土地应有价格，造成该现象的主要原因是个别主办人员私下与土地出让方商定提高了土地价格。
地产项目风险与防范措施
VS
详细描述
某地产公司在开发住宅项目时，通过对市 场进行深入调研，了解目标客户的需求和 喜好，针对性地进行产品设计和营销策略 ，成功地规避了市场风险，实现了销售业 绩的稳定增长。
政策风险防范案例分析
总结词
政策风险是指政府政策变化对地产项 目的影响，如土地政策、税收政策等 。
详细描述
某地产公司在开发商业地产项目时， 密切关注政府政策变化，及时调整项 目规划和设计方案，确保项目符合政 策要求，避免了因政策变化导致的损 失。
团队协作问题
团队内部协作出现问题，如沟通不畅 、工作不协调等，可能影响项目的顺 利进行。
03 地产项目风险防范措施
市场风险的防范措施
深入市场调研
通过市场调研了解市场需求、竞争态势和行业趋 势，为项目定位和决策提供依据。
多样化投资组合
通过开发不同类型和区域的项目，降低单一市场 风险的影响。
灵活定价策略
法律咨询与审查
在项目前期和过程中，聘请专业律师进行法 律咨询和文件审查，确保合法合规。
风险转移
通过保险、担保等方式转移部分法律风险。
人员风险的防范措施
01
02
03
培训与选拔
加强员工培训和选拔，提 高团队整体素质和能力。
激励机制
建立有效的激励机制，激 发员工积极性和创造力。
团队建设与沟通
加强团队建设和内部沟通 ，提高团队协作效率。
政策风险
总结词
政策风险是指由于政府政策、法规等因素的变化 ，对地产项目产生负面影响的风险。
税收政策变化
税收政策的变化可能增加地产项目的开发成本， 降低收益。
ABCD
土地政策调整
政府对土地政策的调整可能影响到地产项目的土 地获取和开发进度。
房地产开发的资金筹措与风险分析
第二节 房地产开发资金筹措的渠道
利用外资与房地产典当融资 利用外资的具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。 房地产典当融资是一种“以物融资”的方式，指房地产所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金（典价）。
第二节 房地产开发资金筹措的渠道
例： 将汇集到的自有资金由于支付地价款和前期开办费用，在获得土地使用权后，可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款，由于地上物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇，有楼宇预售款，加上用其他方式筹措的资金，将楼宇开发完毕。在开发建设过程中，还可以辅之短期银行透支贷款等。
第三节 房地产开发资金筹措过程
01
债务筹措
02
预售或预租
融资方案分析与选择 资金可靠性 足够的、持续的供应 融资结构合理性 最佳融资结构是房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与融资方式进行融资时，加权平均资本最低的各种资金来源的结构及其比例分析。 资本金与债务资金的比例，股本结构比例和债务结构比例。
第四节 金融机构对项目贷款的审查
对融资较大的或特殊情况
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房地产贷款担保方式评价 考察借款人的第一还款来源。 保证 由贷款银行、借款人和第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应责任。 抵押 商品房由于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅由于商用房地产 质押
第二节 房地产开发资金筹措的渠道
第二节 房地产开发资金筹措的渠道
房地产开发项目的资金筹措与管理研究
房地产开发项目的资金筹措与管理研究房地产开发项目是一个财务需求庞大的行业，资金筹措与管理是其成功与否的关键。
本文将就房地产开发项目的资金筹措和管理进行研究，探讨有效的方法和策略。
一、项目前期资金筹措房地产开发项目在开始之前需要大量的资金投入。
下面是一些常见的项目前期资金筹措途径：1. 银行贷款：开发商可以通过向银行申请贷款来获得资金支持。
但是，贷款需要满足一定的条件和审批流程，例如借款人的信用评级和项目的可行性研究报告等。
2. 股权融资：开发商可以通过发行股票或吸引投资者购买公司股份的方式来筹集资金。
这种方式可以提供更大的资金支持，但需要承担相应的风险与责任。
3. 政府支持：政府可以提供资金支持或提供优惠政策，例如税收减免和土地优惠等。
开发商可以利用政府的支持来筹集资金并推动项目的发展。
二、项目运营期间的资金管理开发项目的运营期间，良好的资金管理是至关重要的。
以下是一些资金管理的方法和策略：1. 预算控制：制定详细的预算计划，明确收入和支出的预期，并根据实际情况进行调整。
合理控制开支并确保资金的有效利用。
2. 资金流管理：监控和管理项目的现金流量，定期进行现金流预测和分析。
及时调整资金运作，确保项目正常运行。
3. 风险控制：识别和评估项目运营期间可能面临的风险，并采取相应的措施进行控制。
例如对价格风险和市场波动进行防范和管理。
三、项目后期资金回收与再投资项目后期的资金回收与再投资是开发商的重要任务。
以下是一些建议的资金回收与再投资策略：1. 销售与租赁：根据市场需求，合理制定销售和租赁策略，提高项目的销售和租赁率。
确保资金的及时回收。
2. 资产管理：对项目完成后的资产进行有效的管理和维护，提高资产的价值和再利用价值。
通过出售闲置资产或进行再开发，实现资金的再投资。
结论本文针对房地产开发项目的资金筹措与管理进行了研究。
在项目前期阶段，银行贷款、股权融资和政府支持是常见的资金筹措方式。
在项目运营期间，预算控制、资金流管理和风险控制是有效的资金管理策略。
房地产企业财务风险及其防范
制， 忽视 了成本费用控制 ， 为控 制成 本是财务部 门的任务 ， 认 未调
动各职能部门成本 费用 控制 的积极性 。有些企业将成本费用控 制 停 留在简单的记录 、 计算上 ， 未上升到成本管理层次 。这类企业虽 然制定了成本控制 目标 ， 但未能准确把握影 响成本 的因素 ， 成本费
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风险管理 ｌ ＩＫＭ Ｎ Ｇ Ｍ Ｎ Ｓ Ａ Ａ Ｅ Ｅ Ｔ Ｒ
房地 产企业财务风 险及其 防范
西南科技 大 学 胥 蔚 蒋 葵
一
、
房 地 产 企 业 财 务 风 险 表现 形式
挥 。同时 ， 重编制 、 “ 轻执行 ”的情况在房地产企业 普遍存在 。 很多 房地产企业即使编制了财务预算 ，也是将预算任务交给财务部门
然后用土地 向银行抵押借款 ， 进行房地产开发 。 虽然借入资金会给 房地产企业带来一定程度的财务杠杆效 益 ，但这并不意味举债越 多越好 。企业 的资产负债率越高 ， 财务杠杆作用越大 ， 伴随财务杠
杆作用 的财务风险也越大。因此 ，房地 产企业应充分挖掘 自身潜
房地 产企业财务风险产生的原因主要有 ： （ ） 一 经营环 节过 于复杂 房 地产 开发 包括 土地 使用 权 的获 得、 建筑施工 、 营销推广等一系列 复杂过程 ， 涉及大量 的相 关部门
房地产企业作为典型的资金 密集 型行业 ， 具有资金投 入量大 、 回收期 长 、 变现能力差等特点 ， 这些特 点决定了房地产企业必然会 面临巨大 的财务风险。房地产企业 的财务风险具体表现为 ：
进行审批 、 控制 。由于财务部 门信息资料有限 ， 只能根据预算额度
决定是否批准支出 ，不能对企业所有支 出的合理性与必要性作 出 正确的判断 ， 影响 了企业预算执行效果 ， 降低 了企业管理 效率。
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7.4 房地产开发资金成本与筹资决策
• 7.4.1 资金成本 • 资金成本是指公司为筹措并使用资金而支付的费用，它
包括资金筹措成本和资金使用成本两部分。 • 1．各单项筹资方式的资金成本率 • （1）银行借款的资金成本率 • （2）债券筹资的资金成本率 • （3）普通股筹资的资金成本率 • （4）优先股筹资的资金成本率 • （5）保留利润的资金成本率 • 2．综合资金成本率
• 7.5.1 资金筹集的风险 • 1．财务风险的涵义与成因 • 2．财务杠杆的作用 • 3．资金结构与财务风险
7.5.2 资金筹集风险的控制
• 根据前面的分析可知，由于取得信息的不完全性及事物 发展的不可控性，使得实际现金流量与预期现金流量出现 偏差而发生财务风险；而财务杠杆作用方向的不确定性则 加剧了财务风险的作用程度。因此，控制财务风险，可以 从以下三方面考虑：
7.2.6 其他筹资渠道
• 1．承包商垫资承建开发项目 • 2．合作开发 • 3．利用各类信托基金筹资 • 4．利用企事业单位的自有资金
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7．3 融资方案分析
• 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来 的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、 资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。
• 拥有一定数额的自有资金，是房地产开发的前提条件。 在房地产业中，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其 全部开发资金的比例。
• 2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险 管理指引》规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业， 应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
• 2009年国发〔2009〕27号公布了固定资产投资项目资 本金比例的调整结果，保障性住房和普通商品住房项目的 最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本 金比例为30%产开发项 目资金的运动特征及一些基本概念和基础 理论，掌握房地产项目资金筹措渠道，正 确认识项目筹资中的风险，能较熟练地运 用所掌握的知识分析和解决房地产经济中 所遇到的资金问题。
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7.1 房地产开发项目的资金运作
• 房地产与金融业息息相关，它是一个资金高度 密集型的行业。
• 在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士 和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量 定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增 值收益。例如，某单位以现时楼价15%的预付款订购了开 发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使 用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率高达 12%÷15%×100%＝80%。
7.2.4 发行股票
• 股份制房地产开发企业在投资开发房地产项目时，可以通 过发行股票的办法筹措资金。
• 1．房地产股票的涵义及种类 • 2．房地产股票的发行方式及发行价格
7.2.5 预售或预租
• 所说的预售（或预租），它是指将尚未建成的楼宇提前 出售（或出租），以获得售楼款或定金，并将其用于开发 项目的建设。实际中预租比较少见，最常见的是预售。
• 2．在房地产开发项目筹资中要坚持哪些基本则？ • 3．房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股
票(债券)来进行筹资？ • 4．对房地产筹资方案进行决策时要考虑哪些因素？ • 5．什么是财务风险？如何度量财务风险？
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• 1．编制资金筹集方案 • （1）资金筹集方案的主要内容 • （2）资金筹集方案的编制过程 • 2．编制开发资金的流动计划 • （1）资金投入计划内容 • （2）资金回收计划 • （3）资金流动计划 • 3．按规定程序办理各类贷款手续
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7.5 房地产项目筹资风险分析
• 房地产项目由于开发周期长、投资量大以及产品的区域 性等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的 行业之一。
7.2.2 信贷资金
• 信贷资金是指向银行或非银行金融机构借贷的资金。 • 1．对金融机构的选择 • 2．金融机构贷款的方式 • （1）房地产开发企业流动资金贷款； • （2）房地产开发项目贷款； • （3）房地产抵押贷款
7.2.3 发行债券
• 1．房地产债券概述 • （1）房地产债券的涵义 • (2)房地产债券的种类 • (3)房地产债券的发行方式 • 2．政府发行的房地产债券 • 3．房地产金融机构发行的房地产金融债券 • 4．房产地企业债券
7.1.4 房地产开发项目筹集资金的原则
• 1．安全性原则 • 2．经济性原则 • （1）筹资成本 • （2）筹资经济效益 • 3．可靠性原则
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7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道
• 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、 自筹资金和国内商业银行贷款，其结构如表7-1所示。
7.2.1 自有资金
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
第7章 房地产开发项目的资金筹措与风险防范
主要内容
【学习目的】 7.1 房地产开发项目的资金运作 7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道 7.3 融资方案分析 7.4 房地产开发资金成本与筹资决策 7.5 房地产项目筹资风险分析 【复习思考题】
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
• 1）针对企业自身财务状况，合理编制资金筹集方案，优 选资金筹集渠道。
• 2）加强债务管理，保持资金流动过程中的收支平衡。 • 3）采取各种措施，分散风险因素。
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案例
• 某房地产项目开发资金筹措方案分析（详见教材）
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普通高等教育“十一五”国家级规划教材
复习思考题
• 1．房地产开发项目资金运行的特征是什么？在资金运作 中都存在什么样的矛盾？
7.4.2 筹资决策
• 筹资决策就是筹资方案的评价与选择。无论是公司筹资 还是项目筹资，都面临着若干可供选择的方案。筹资决策 就是运用一些评价指标和评价方法，对这些方案进行综合 性分析，从中优选最好的方案。
• 1．筹资决策需要考虑的主要因素 • 2．筹资决策步骤
7.4.3 房地产开发筹资的步骤和程序
• 在这一章中，我们将结合房地产开发的特征来 阐述房地产开发项目资金运作特点，重点介绍资 金筹措的途径、方式，最后探讨一下开发项目筹 资中的风险及防范措施。
7.1.3 房地产金融与开发项目融资
• 1．房地产金融
• 2．房地产开发项目筹资
• 房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益 的目的。房地产项目融资的特点，是融资过程中的存储、 信贷关系，都是以房地产项目为核心。通过为房地产项目 融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的 资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来 源、缓解企业资金压力的目的。