保利地产高尔夫国际花园圈层界定
高尔夫花园项目圈层厘定与圈层营销
驭客有道，圈子圈层
内部深度
外部广度
职业圈定
心理诉求
圈层具化金融类：
圈层具化汽车类：
圈层具化协会类：
圈层具化商户类：
圈层具化培训类：
圈层具化保利类：
大高亲
、亲圈层
09年3月
瑞士风华开盘，销售贯穿全年
5月7月9月11月1月
英格兰堡起势瑞士风华塞纳河畔7—9#开盘
弗朗明戈
二期销售
3—6#开盘
4月
样板展示
开盘持续销售
6月8月10月12月一期销售中国高尔夫俱乐部名人邀请赛
中国保利博物馆藏品鉴赏会
保利业主欧洲风情party
国际大师南昌居住风水大讲堂
中国南昌投资与高端置业高峰论坛
中国保利博物馆珍品及顶级别墅展示拍卖会
中国江西胡润百富榜评选活动
中国保利高尔夫19洞
中国·保利
高尔夫第19洞启动仪式—暨国际会所倾情开放
南昌2009。
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报5
业主空间
业主活动（保利公司组织的活动或 业主自行上传的活动） 业主征文 业主采访
保利城事
保利品牌系列报道 保利各城事优秀项目介绍 保利地产动态简介
时令生活
旅行：婺源之旅 美食：春天的食补 养生：
山地别墅之最——戴维营/白云山庄/比佛利山庄/落 水山庄/半山一墅 3、保利半山一墅：南昌山居别墅生活典范
别墅筑家
1、山地别墅建筑之旅 （规划/建筑/阳台/尺度/户型/景观/）
2、保利半山一墅：景色面面观 （泳池、阳光地下室、水景等）
别墅人生
1、别墅新榜样生活： 山居别墅的人文内涵： 山地别墅、一座可以传承的别墅 山地别墅、一座可以养生的别墅
5月 主题：别墅与山的对话（别墅的山居生活）
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
别墅与山的对话
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、山地别墅观察：美洲的山地别墅/欧洲的山地别墅/ 中国的山地别墅/山地别墅在南昌 2、行走在欧陆的日子
瑞士的小镇（阿尔卑斯山的小镇生活，一个花与 山的国度） 3、欧洲名墅系列鉴赏：
联盟商家
别墅筑家
1、别墅室内装修专题
（别墅风格/空间/搭配）
2、保利国际高尔夫花园，6套板房演绎别墅生活
（泳池、阳光地下室、水景等）
8月 主题：别墅与高尔夫
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
华美乐章：别墅与高尔夫的交响曲
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、高尔夫别墅：一个值得仰望的别墅（升值 空间、环境、社区的高贵、生活的气度） 2、行走在欧陆的日子：
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
保利临河街案提报100202
客群与产品的互动 “经典阶层”VS“经典产品”
SLOGAN
与成就者互赏
1.2 项目案名推导原则
３
结论层
案名推介及释意
２
中坚层
制定案名构设原则
１
基础层
汇总常规思路
① 基础层
整合市场经验、汇总高端住宅常规案名设置思路：
高端住宅 案名出发点
项目地段/环境资源
代表案例（京沪）
西绒线26号、万科公 园5号、中轴国际
备注：前期客户接待——保利品牌馆 可安排在赛德广场（保利新办公地点）作前期客户接待处，并以此规划保利品牌馆，具体执 行细则另行提报；
2.2 项目一期行销攻略
1个核心 + 2个基本点 + 3个展示面 + 4个计划
2.2 项目一期行销攻略
1个核心
2个基本点
3个展示面
4个计划
保利品牌战略 将项目营销推广纳入保利2010年整体品牌战略与多盘联动的局面之下，巧妙借势， 资源共享，并于客户与包装层面实现项目品牌的差异化策略。
③ 品牌力：√
罗兰香谷的开发与热销，为保利地产在长春市场的高端品牌地位与影响力奠定了良好 基础，同时保利地产自身的TOP国企背景又为其在长春市场的升级营运提供了坚实保障， 二者相辅相承，互为提升；
④ 展示力： √
项目销售中心即未来的社区会所，预计2010年7月完成，园林示范区与实楼样板间则预计 将于2010年7月呈现，届时项目将拥有完整的、高品质的展示面；
焦点——小众精准营销
如何切实寻找到有购买力的目标人群，是高端项目营销推广的重中之重。 针对“小众圈层”，考虑到推广预算、项目所处阶段等实际因素，建议以以下两种方式 作为圈层营销的主要渠道策略：
2019年广州保利芳村原高尔夫球场项目营销定位
80-100 ——
上半年 上半年
恒大绿洲
中海金沙湾 旧盘新推 1200
洋房
80-200
上半年
HOPE FLUENT 恒大御景半岛 旧盘新推 1000
洋房
97-150
上半年
金沙洲市场分析——小结
由于老城区的供应少，特别是大型园林社区的供应更是凤毛菱角，因此，金 沙洲板块作为品牌发展商云集、城区价格洼地的新生板块受到了市场的热捧。但 是随着板块日益成熟及入住率的提升，住宅售价不断攀升，而未来的主要供应总
2019年荔湾区预计2000套新货，供应同比进一步减少
• 2019年荔湾区供货主要集中在原荔湾板块
– 2019年原荔湾板块将推出三个新盘：龙津华庭、唐宁花园、兴隆广场（暂定名）； – 2019年岭南湾畔、柏悦湾、君湖华庭预计将项目整体售罄； – 2019年拍出的芳村高尔夫用地的保利和中铁项目预计年底推出。
唐宁花园
楼盘 龙津华庭 兴隆广场 唐宁花园
板块 原荔湾 原荔湾 原荔湾
推货形式 新盘 新盘 新盘
货量 160 450 500
产品情况 95-165平米 二房三房为主
——
推出时间 上半年 下半年 下半年
岭南湾畔 荔港南湾
兴隆广场
柏悦湾
龙津华府
岭南湾畔 原荔湾 旧盘新推 250 80-100二、三房 上半年
• 原芳村成交楼盘相对集中，价格较为稳定 – 2019年1-10月，区内签约主要以：逸彩庭园、荔江美筑为主，两楼盘在售均价集中在1.2-1.6万。
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
2019年荔湾区签约十强以原荔湾板块楼盘为主， 但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可见芳村大型社区项目十分热销
房地产圈层活动方案
房地产圈层活动方案篇一：房地产圈层活动方案房地产业内有一句话是圈层对了，房就卖了。
说白了，就是利用圈子的概念，找到精准客户，实现高转化率.如何才能有序进行圈层营销的管理,如何真正实现圈层影响力向销售力的转化,不妨学学碧桂园圈层营销的优秀案例十里银滩的圈层营销. 二、建立项目总部管控机制 1.十里银滩区域营销分工及架构主要按市场区域线分为十里银滩本部、深圳、香港、全省、全国几大板块，各市场区域团队有明确分工，例如行政类、策划类等.另设高端客户（别墅)拓展销售组,明确各大市场责任人与销售目标，全力以赴完成销售业务。
深圳区域团队除负责展厅及展点外，兼任双百计划，深挖深圳。
广东区域团队下设15个组,启动百城千镇银滩营销计划，以建立高端渠道、人脉关系、路演、投资研讨会、展销会及适量的广告等形式拓客，以每两周为周期，按照战略地图，地毯式扑克覆盖全广东较富裕的县(市)、区、镇。
凡拓展及该区域成交的均算入广东区域业绩，广东区域的分组架构将在全广东洗客一遍后再视收效情况进行调整，计划在五一前完成首轮重点区域拓客。
具体架构如下：(1)十里银滩本部：产品及体验板块、策划板块、行政板块、人事板块、助理板块、市场研究模块、总部协调（2)深圳市场:深圳展厅、双百计划；深圳销售拓展包括A组（罗湖区)、B组（罗湖区)、C组(福田区）、D组（福田区)、E组（南山区)、F组(盐田区)、G组(宝安区)、H组(龙岗区)(3）广东市场(深圳以外)：a.西线（拓展经理)、佛山拓展一组、佛山拓展二组、中山拓展组、珠海江门拓展组、粤西拓展组b。
广州（拓展经理)：广州拓展一组、广州拓展二组、广州拓展三组、粤北拓展组、肇庆云浮拓展组c。
东线:惠州拓展一组、惠州拓展二组、东莞拓展一组、东莞拓展二组、粤东拓展组（4)香港市场：对接香港展厅、对接香港拓客（5）全国市场：对接北京展厅联动推广、对接东北联动推广、对接全国拓展或其他展厅（6)高端拓展销售：别墅A组、别墅B组2。
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报2
分而治之 山地别墅：产品攻略3
半山独栋·私家泳池
私家泳池，能开泳池Party的别墅生活
私家泳池，不仅是一种园林， 更是一种对别墅生活全新的阐释！ 一种身份的象征，一种社交的平台
产品设计不合理
019图示部分别墅具备如下特点：①平地别墅，部分园林面积较大，②+0标 高与基础标高相差在1.5-1.7米之间，难以进行地下室改造；③侧面地下室改造 可能影响园林使用
炒作
首推软稿
首推第二稿
首推第三稿
首推开盘
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
同一把遮阳伞 365种消遣时光的方式
庭院式生活，数字化强调产品卖点，又不失文化品位
加上产品销售利益点：
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
2.24m 1.87m 3.31m 2.24m 1.65m 1.95m 1.57m 1.77m 2.65m 3.4m 3.95m 3.27m 2.03m
合计：6套半山独栋·阳光庭院
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
有多少个露台， 就有多少种迎接春天的方式
加露上台产空品间销，售数利字益化点强：调产品卖点，又不失文化品位
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
楼书示意
笔记
第二阶段： 山地别墅的销售和推广
高尔夫山地别墅
山地别墅共138套，其中在售的为87套，山地别墅共有8中户 型，各种户型套数配比：
保利地产目标客户群分析
保利地产目标客户群分析摘要：作为一种市场分析的手段，作为一种提升企业竞争力的工具，目标客户群分析越来越受到房地产业界的关注。
正确认识房地产目标客户群的概念和分类对于正确应用市场分析意义重大。
本文从客户满意度、目标客户群的定义、锁定目标客户群的依据、目标客户群的特征分析、居住追求共性分析五个方面阐述了目标客户群的相关要点。
关键词：市场分析，目标客户群分析Poly the target customers analysisAbstract: As a market analysis of the means to improve enterprise competitiveness as a tool, the target customers analysis has been getting real estate industry concerned. the right to meet the target customers of the concepts and classification for the right to apply meaningful market analysis. from the customer satisfaction, the target customers of definition, the target customers, the target customers of the features of analysis, the pursuit of common analysis of the five aspects of the target customers.Key Words: Market analysis,Target customers analysis1 概述一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分和建设区位之分，购买层次更是不一样。
索象房地产营销策划案例例子：保利地产
索象房地产营销策划案例：保利地产索象策划集团联手保利·玫瑰湾项目，经过全面的前期调研，以楼盘的品牌策略为核心，进行品牌和产品的包装、营销和推广传播等工作，发挥索象整合营销的优势，综合项目的实际情况和核心诉求，为保利·玫瑰湾制定了非凡的极具竞争力的市场营销策略战术，让保利·玫瑰湾从策划、营销、设计、传播、网络五维一体全面强化覆盖市场，一举成为2014年中国房地产营销的经典传奇。
一、项目概况:保利·玫瑰湾，位于杭州东部湾的最南端，玫瑰湾总建面约17万㎡，以80-140㎡经典MAX户型为主。
在区位上，是离钱江新城最近的一线江景小户型楼盘，位于地铁1号线首站旁，约15分钟即可通过沿江大道到达钱江新城。
玫瑰湾具有明显的项目优势，绿地率达到罕见的45%，拥享270°一线钱塘江景，由12栋欧洲新古典风格高层建筑围合而成，2200亩天然湿地在玫瑰湾前形成300米宽的生态公园，以“玫瑰”为主题元素打造近5万方惊艳园林。
二、市场洞察：全面挖掘楼盘价值从整体杭州房地产由于双限政策影响，2014年楼市整体呈现“热度衰退”的局面，购房投资大势退去，价格相对平稳。
下沙房商品房（住宅）可售总套数约在4000套（包含本项目），在售的有金隅·观澜时代、世茂·滨江花园、龙湖·滟澜山、名城·湖左岸等数十余家，此外下沙二手住宅约6800套，竞争较为激烈。
下沙的刚需属性明显，价格导致成交的因素比重巨大，索象认为客户策略应锁定为年消费10万左右的年轻客户，以高级白领、中层骨干以及下沙高教园区的教师和外籍人士，承受能力约在150-200万左右客群。
三、营销策略:首席定位引领时代浪潮索象线上线下经过多番市场走访和针对性地进行500市场问卷调查，对保利·玫瑰湾进行深度SWOT分析：优势：目前该项目优势在于罕见原生态湿地景观以及270°一线钱塘江景成为得天独厚的区位优势；劣势：区位离市中心较远，配套不完善，以及周边有化工厂不利因素。
高端地产圈层营销案例
分析项目在目标市场中的占有率，以及与竞争对手的对比情况，了解 项目的市场地位和竞争力。
客户反馈收集与处理
调查问卷
针对目标客户群体开展调查问卷，收集客户对项目、产品、服务 等方面的反馈意见。
客户访谈
邀请部分客户进行深度访谈，了解他们的购买动机、需求、满意度 等详细信息。
数据分析
对收集到的客户反馈数据进行整理和分析，提炼出客户对项目的主 要评价和建议。
03
圈层营销策略制定
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
目标客户群体定位
01
02
03
财富阶层
针对高净值人群，如企业 家、高管、投资者等，他 们追求高品质生活和独特 的投资机会。
社会名流
包括艺术家、明星、政要 等社会知名人士，他们注 重身份象征和社交圈子。
高端专业人士
ERA
定义与发展
圈层营销定义
圈层营销是指针对特定社会阶层、职业群体或兴趣爱好群体 进行的精准营销活动。通过深入研究目标圈层的消费习惯、 价值观和生活方式，制定个性化的营销策略，实现品牌与消 费者之间的深度互动。
发展历程
随着互联网和社交媒体的普及，圈层营销逐渐从传统的广告 推广向精准化、个性化方向发展。企业开始更加注重与目标 消费者的情感共鸣，通过打造独特的品牌体验和文化氛围， 吸引并留住目标客户。
案例三：某豪宅品牌跨界合作创新举措
01
品牌合作
与国际知名设计师、艺术家等跨界合作，共同打造豪宅品牌形象。
02
营销策略
通过跨界合作推出限量版产品、举办艺术展览等方式提升品牌影响力和
知名度。
03
营销效果
跨界合作创新举措成功提升了豪宅品牌的价值和知名度，吸引了更多高
保利西子城别墅培训资料(保利别墅发展史)
叶语：40-45 锦湖：92-132
狮子湖：260万 两河森林：350-680万
狮子湖：7.1-10.2m 两河森林：5.6-6.8m
狮子湖：154-
五室两厅四卫
178
两河：48-72
330万
7.2m
四室两厅四卫 144-150
曹将诚品 /279999405 3
保利别墅产品发展历程 第一代别墅产品—保利公园198（蝴蝶谷）
2009年
350-370平联排+560㎡双拼，全3+1层庄园级配置，利 用山体优势，打造成都首例坡地别墅，开创城北别墅的
商品房时代
近郊坡地别墅，2200亩郁金香公园、国际高 尔夫生活和五星级酒店顶级配套。
保利心语 ——官邸 2010年
350-370平联排+560㎡双拼，全3+1层庄园级配置
将蝴蝶谷别墅产品移植到城南大源板块，解 决传统别墅的城市距离问题，让别墅产品真 正成为第一居所，成都保利城市别墅的开山
㎡
客厅上空挑高 赠送面积近30 ㎡，可做舒居
次卧
三楼主要为近60㎡主卧套 间，包括卧室，书房，衣 帽间，卫生间。还有18㎡
的屋顶楼台花园赠送
曹将诚品 /279999405 7
第一代别墅产品—保利公园198（蝴蝶谷）
产品总结
优点
保利地产别墅产品在成都的首开之作，延续全国的经典别墅产品（如上海的保利叶上海项目），利用山体优势， 打造成都首例坡地别墅，开创城北别墅的商品房时代，使成都全面进入别墅的商品房时代。
保利别墅产品发展历程 第二代别墅产品—保利心语——官邸
项目位于天府新区中央居住区大源新城核心区，紧邻20万㎡伊藤洋华堂中国旗舰店，独享150亩市政公园和350亩市政公园，周边教育配 套（金苹果、益州小学、成都七中）、商业配套（世豪广场、伊藤洋华堂、上海复地国际广场、环球中心等）、公园配套（锦城湖公园、 大源中央公园、滨河公园等）完善。
地产圈层活动方案
地产圈层活动方案引言地产圈层活动是指为了促进地产行业内专业人士之间的交流、合作和学习而举办的各类活动。
通过地产圈层活动，地产行业内的从业人员可以互相分享经验、探讨热点话题，扩大人脉，提升专业素养。
本文将介绍地产圈层活动的具体方案，包括活动内容、参与人群、活动形式、组织方式以及预期效果。
活动内容地产圈层活动的主要内容包括：1.主题演讲：邀请地产行业的专家或成功案例的代表进行主题演讲，分享他们在地产领域的经验和见解。
主题演讲可以包括市场趋势分析、商业地产投资策略、开发项目案例分享等内容。
2.圆桌讨论：组织专题圆桌讨论，邀请多位地产行业的知名从业人员参与，围绕热点问题或行业挑战展开深入探讨。
通过圆桌讨论，参与者可以互相学习、交流意见，并共同寻找解决问题的方法。
3.工作坊：举办地产相关的实操工作坊，让参与者能够亲身体验和学习地产行业的实际操作。
工作坊可以包括模拟房地产交易、项目规划与设计、销售技巧培训等内容，通过实践提升参与者的专业素养。
4.社交活动：组织社交活动，如晚宴、茶话会、户外运动等，让参与者有机会建立更多的人际关系。
社交活动是促进信息交流与合作的重要渠道，能够增进相互之间的了解和信任。
参与人群地产圈层活动的参与人群主要包括：•地产开发商：包括住宅开发商和商业地产开发商，他们可以通过参与活动了解市场动态、拓展业务合作伙伴。
•地产经纪人：包括中介公司的经纪人和个人经纪人，他们可以通过活动与其他经纪人交流经验、分享客户资源。
•地产投资者：包括个人投资者和机构投资者，他们可以通过活动了解市场趋势、寻找投资机会。
•地产咨询顾问：包括房地产中介公司的咨询顾问和独立咨询师，他们可以通过活动展示自己的专业知识和服务。
活动形式为了满足不同参与者的需求，地产圈层活动可以采取多种形式：1.峰会：举办大型的地产峰会，邀请业内知名专家进行演讲，并设立专门的展示区域，供参展商展示产品和服务。
峰会可以集中展示地产行业最新动态，同时也是参与者进行交流和合作的重要场合。
思睿达地产重庆保利国际高尔夫花园项目营销策划方案.doc
思睿达地产重庆保利国际高尔夫花园项目营销策划方案序天地有大美而不言感悟自然之美塑造别墅人生曾经有人问我“自然最舒适”到底是一种纯人居理念，还是一种生活哲学我愕然，苦思良久不得其解当我站在B12大道，手拿着保利国际高尔夫花园总图，山、森林、草地、溪水、炊烟、雨雾，一时间我豁然顿悟“自然最舒适”是高境界的人居理念，更是一种生活哲学高尔夫是这项与“绿色、氧气、阳光、漫步” 相伴而生的运动，它是如此和谐地为“自然最舒适” 下了一个完全契合的注释。
“和谐·自然·舒适”一直是保利地产秉承的开发理念，也是居所与自然结合的行业引领者。
在重庆，在保利国际高尔夫花园，两者将实现形式与内涵地高度统一寻找城市与自然的平衡点，缔造都市与自然的完美契合。
我们不买房子，确切地说我不仅仅买房子，和房子一起出售地还有绿地、阳光、氧气、运动更重要地是还有一种生活方式纯正的高尔夫生活。
一种源于自然、沟通自然、回归自然的上流生活圈。
幽谷芝兰山水清音天地有大美而不言本案营销策划思路总体策划原则我们是不是第一我们能不能做到第一如何让社会知道我们是第一项目的营销推广思路n以“我”为主高举高打n 突出“比较优势”诉求营造市场热点n 重视目标客户研究创新营销手段n 项目在于操作经典源于细节n 高度重视客户服务形成持续销售能力目录本案营销策划思路1 总体策划原则2 项目的营销推广思路3 第一部分市场背景6一、重庆别墅市场供应现状7 1．供应区域7 2.面积供应10 3.价格11二、典型别墅项目简要分析12 三.结论27 第二部分项目SWOT分析30 第三部分项目定位36一、项目周边楼盘重点解析37二、市场定位41 1、形象定位核心42 2、形象定位依据42 3、形象定位表现方式43 4、目标客户定位43三、项目概念定位45四、项目形象定位及推广主题46 1、形象定位46 2、推广主题51 3、项目卖点52 4、推广步骤55 第三部分项目营销策略61一、抢占两个制高点63二、站稳一个立足点65三、营销纲要66四、销售模式87五、价格策略89六、整体推广计划与媒体投放计划90七、销售渠道包装策略93 结束语112 第一部分市场背景一、别墅市场供应现状1．供应区域u 重庆别墅市场长期以来的积淀形成了“南北对峙”的局面，市场主要集中在北部新城（以江北、渝北两区为主）和南部城区（以南岸区为主）。
圈层理论
圈层理论，其实就是中国《易经·系辞》中“物以类聚，人以群分”的实际运用。
"圈层"是特定社会群体的概括。
它可以是广义的一个具有相同社会属性的阶层，也可以是一个区域内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的群体。
从"物以类聚，人以群分"的角度来说，圈层就是某一类具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，在互相联系中形成了一个小圈子。
这个小圈子的人在更多的交流中，互相影响，互相融合，形成更多的共同特性。
圈层营销，就是针对这样的小圈子，进行点对点的营销，也可以叫做精准营销。
房地产也采用圈层营销，主要体现在豪宅的产品推广中。
这是一种模式的转变。
一种从坐销到行销、直销的转变。
豪宅圈层营销的手段。
目前，流行的手段有如下几种：一、推介类：吹嘘自己的产品，借机卖房子。
有产品推介会、细节推介会、样板房鉴赏等，比如近期银丰花园《豪宅标杆100个细节》发布会。
二、品鉴类：有意拔高参与者的身份感，品质感，借此来提高房子的品位。
这类活动多，有红酒品鉴、雪茄品鉴、古董品鉴、茶艺品鉴等。
比赛类：将客户组织起来，搞些高端活动。
比如高尔夫球赛等。
定制类：明星出席、私人PARTY等。
战略联合类：是跨界营销的双赢模式，比如名车试驾、音乐会、画展等。
以上是圈层营销活动的种种方式。
在活动的实施过程中，往往会发现有很多问题。
一是组织活动时，邀约客户工作较为困难。
二是组织过程中，劳神劳力。
三是实际战果没有设想的好。
我想，造成这样的结果，不是操作过程出现了问题，而是在操作之前，就没有想明白，这豪宅阶层的思想模式。
富人，是不喜欢被动的接受别人的安排。
其一，他不是也不可能想成为道具。
富人之所以富，是因为他在某个层面或领域，已经取得了成功的经验。
他的这样自我意识是比较强烈的。
你如果不顾忌他的自我意识，而去安排他参与你的营销过程，只能导致被排斥。
所以，强制推销没有结果。
其二，豪宅做圈层营销时，往往重营销，希望产生实际效益，即购买行为。
什么样的住宅才称的上是“豪宅” 10大标准量豪宅
而类似情况在本次调查中并非个别，也由此可见《成都豪宅价值标准》所披露的十大“豪宅准则”所具有的现实意义(成都豪宅十大价值标准相关报告详见26版)。
高端业主眼中成都11家高端物业：中海·城南1号、观岭国际社区、龙湖·长桥郡、保利·公园198、大溪谷、芙蓉古城、清溪·玫瑰园、中粮·御嶺湾、紫檀、万科·金域西岭、四海逸家。
公共空间———氛围
个人空间———私密
“真正的豪宅如奢侈品，应该隐而不显。小区公共空间便于居住其间的业主交往结识，但在个人空间的设计上，要充分做到私密性和奢享性。”《2009成都豪宅价值标准》报告显示，居住的圈层氛围，成为高端居住者追求的重要因素，也是新一代豪宅的主要衡量标准之一，这一要素甚至在十大标准中排名第三。在高端购房者看来，豪宅不仅仅是一种表面上的身份彰显，更是一个高端社交平台。为此，不少品牌开发商在设计豪宅物业时，也充分考虑到公共空间的交流。比如观岭国际社区、大溪谷等豪宅的高尔夫球场为业主提供了交流平台;保利·公园198则通过占地2250亩的郁金香广场，为业主搭建了峰层交往模式。而这些项目的另一特点则是在户型设计上高度尊重私密性和奢享性，如中粮·御嶺湾拓建5.3公里环湖私家路，修建跨湖廊桥，设置几十处人工景观，让业主充分融入和享受自然山水，同时也保证了业主空间的私密性与奢享性。
3376人
中高端调查对象
遍及各区域
为求《2009成都豪宅价值标准》的科学性及权威性，此次大型调查采取定点拦截访问和电话访问两种方式。在定点拦访中，主办方事先将成都主城区范围划分为15个区域，并派出20余名专业调查员分片负责一个区域的两个中高端社区，在这些小区大门拦截访问，以确保受访对象均为中高端物业业主。
豪宅应拥有怎样的自然资源或城市公共资源?高品质豪宅建筑应当呈现什么样的视觉冲击力?怎样的社区公共空间便于营造高端圈层氛围……对这些问题的回答不仅涉及行业本身，更关涉对豪宅购买群体负责任地引导。近一个月来，本报对“2009成都豪宅真相”进行了持续关注和报道。与此同步，本报房地产研究院委托成都神鸟数据咨询公司开始了有关成都豪宅最新价值标准的落地调查。近日，这份大型调查报告———《2009成都豪宅价值标准》正式出炉。据悉，经过对3376名中高端物业业主的访问，产生有效样本800份，得出了衡量成都新一代豪宅的十大价值标准，并产生了高端业主眼中的成都11大豪宅物业。