一房二卖实例及法理分析

一房二卖实例及其法理分析

案例1：

2002年马某以115万元的价格购买了一处上海某小区的预售商品房，2003年7月，马某以158万元的价格将该房出售给张某，双方签定的购房合同约定，签约当日由张某先支付总房价的50%，马某将房屋交付给张某，余款由张某在60天内支付，支付余款当天双方共同至房屋交易中心办理过户手续。后张某按约支付了房款并实际占有了该房屋，并开始对房屋进行装修，但产权过户手续并未按期完成。

2004年10月某日马某通知张某表示不再履行原购房合同，次日，马某与赵某就系争房屋订立了购房款为180万元的售房合同，并于当日上午在房地产交易中心办理了产权过户手续。赵某随即凭产权证进入系争房屋，强行终止了张某的装修活动，并更换了门锁，引发了三方的激烈纠纷。为此，张某以马某、赵某为被告提起诉讼，以两被告恶意串通侵害他人利益为由，请求法院确认马某与赵某间的买卖合同无效，并要求马某继续履行对其的房屋过户义务。

案例2：

孙爽今年32岁，与老公李铁军大学毕业后，来到北京市密云县工作。孙爽与丈夫商量购置一套房子，于是夫妇二人开始四处打探房源。2010年3月，孙爽接到了在一家房屋交易中介公司上班的大学同学孙悦的电话。孙悦告诉她，自己的邻居张曙光打算出国定居，已经委托她卖房，板楼四层，面积108.47平方米，总价款90万元。

张曙光的房子位于密云县城西边的康居北区，离县城中心不过十分钟的路程，交通十分便利，如果能低价买下房子，也算是捡到了一个大便宜。经过一番讨价还价，双方商定房屋价格为88万元，第二天签房屋买卖合同。第二天一早，孙爽与张曙光签订了买卖合同，合同约定，张曙光将房子卖给孙爽，总价款88万元;定金2万元;由孙爽3日内给付张曙光44万元购房款，剩余购房款待办理过户手续后给付；张曙光于半个月内协助孙爽办理房屋过户手续，房屋自办理过户手续后交付。2010年3月25日，孙爽将44万元购房款打到了张曙光的银行账户内，张曙光表示房屋的产权证一直由妻子保管，而要半个月才能回来，希望孙爽能给他一些时间。

孙爽耐着性子等到了4月15日，打电话催张曙光办理房屋的过户手续，张曙光告知几天前他已经以95万元的价格将房子卖给了别人。随后张曙光发信息告诉孙爽之前他收到的44万元购房款外加2万元的定金已经退还到孙爽的银行账户里。孙爽一纸诉状将张曙光诉至法院，要求确认与张曙光的房屋买卖合同有效，并判决张曙光协助自己办理房屋产权过户手续。

一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：

1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

关于债务不履行的损害赔偿，值得讨论的是，前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何。我们认为，损害赔偿，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出

卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，即属于无权处分行为。

关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。

3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。

在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?

有学者指出，我国原则上应坚持登一记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：

(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的

主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。

在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。

(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行