仪征市房地产开发情况市场调查报告

仪征市房地产开发情况市场调查报告一、仪征概况仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。

长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重大经济发展带之一。

二、城市规划仪征城市建设规划总结一句话：东拓西联，南优北控，全力打造现代化滨江生态工业城市。

目前，仪征城镇人口27余万，城区面积37多平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。

城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，打造一个首期规划15.25平方公里的现代滨江新城。

三、房地产投资情况仪征产业结构特性决定了近两年内房地产投资虽然会有一个增幅，暂时不会成为城市的主流产业，所以该市的土地价值近期增幅有限。

仪征市从2002年开始固定资产开始大幅度上扬，但是房地产投资却逐渐下调，这表明了仪征城市产业发展结构失调。

城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。

到2008年，这种产业结构失调的情况才有所缓解，房地产投资也随之有一定幅度的增长。

四、房地产市场基本现状1、城区板块集聚效应日趋明显城东、城北持续活跃受城东新区尤其是滨江新城建设启动和上海大众项目落户等利好的释放，城东、城北板块持续受到看好。

先期落户的万博奥林匹克花园、城东水岸、扬子家园、凤来仪花园、宇斯浦花园成交相对活跃，其中奥林匹克花园和城东水岸、扬子家园分别成交2.4万平米、2万平米、1.8万平米，三家合计6.1万平米，占全市同期住宅成交的23%。

从下半年开始，随着扬州恒景公司帝景蓝湾和荣润房产东方曼哈顿、榕桥翡翠湾项目的即将入市，滨江新城将成为第二波市场关注热点。

2、商品房市场交易趋于平淡受宏观紧缩政策的持续发酵影响，我市商品房市场交易趋于平淡：7月份商品房和住宅成交分别为2.28万平米和1.86万平米，环比下降40%和47.2%；销售总额1.15亿，环比下降41.6%。

而1—7月，全市商品房和住宅面积累计成交量分别为21.45万平米和18.82万平米，同比下降27.7％和32%，累计销售额为9.97亿元，同比首次出现负增长，降幅为6.4%。

业内人士在分析我市商品房尤其是住宅市场下挫原因时指出，一方面是二次以上置业的门槛空前上抬，抑制了刚性需求的释放；另一方面，大面积拆迁以房易房，一户获得数套具有产权的商品住宅，可供低价变现，也分流了部分购买力。

2011年全市商品房投资和施工面积分别为12.8亿和88.3万平米，与2010年同期相比，分别下降了13.5%和上升12.3%，新开工面积和竣工面积分别为53.5万平米和36.8万平米，同比上升0.9％和下降16%。

上述数据表明，由于政策紧缩，土地挂拍价格居高难下（城东起拍价200万／亩）市场预期看淡，房地产投资正日趋谨慎。

2011年全市可售商品房面积为40.5万平米，同比增长86.6%，而同期商品房实际成交面积为30.4万平米，其中住宅和非住宅面积分别为26万平米和4.39万平米，与去年同期64.89万平米、58.59万平米和6.3万平米相比，下降53%、55.6％和30%。

上述数据表明：目前全市商品房去化速度明显趋缓，供求比例已达到1.33：1，其中住宅成交降幅又超过非住宅降幅，买方在博弈中越来越趋于主动。

3、住宅成交冷，商铺投资热7月份商品房成交数据显示，在住宅成交量环比下降47.2 %的同时，我市商铺投资却逆势而行，环比上扬35.5%。

1—7月份全市商铺累计成交2.63万平米，同比增长了32.8%，住宅“冷”，非住宅“热”，反映了当前商品房市场的崭新特点。

4、商业地产呈现特点：量小价低热销今年推出的临街商铺相对于住宅要俏销火爆得多。

1—5月份全市总成交非住宅1.90万平米，同比增长了25.8%，而同期住宅则下降了32.6%。

商铺逆势走俏的原因一是价格低廉。

前几个月创城中成交最高价的金田置业，为7700元/平米，优诗美地仅为5300元/平米，这种价位与住宅相差无几，性价比十分明显；另一方面，由于部分早期开发的临街商铺量大滞销，一些开发商收缩阵线，造成后期面积缩小、货量锐减、价值显现。

按照常规一个区域的商铺价格应高于住宅2倍以上才算合理，而目前仪征两者之间还不到1.5倍。

商铺走俏，既得益于楼市调控政策的网开一面，非住宅业态未列入紧缩范畴；另一方面，外来投资项目批量进驻，外来人口激增也促使了处于盆地价位的商铺成为投资热点，增值首选。

5、仪征住宅显现新看点（1）多层日见稀缺，高层成为主导由于城东、滨江新城高起点规划，土地拍卖门槛提升，100亩以上规模、2.0容积率决定了开发的产品向高层转变，帝景蓝湾将成为风向标；另一方面，主城内可以允许开发多层项目地块屈指可数，如天地公司（布厂地块）、真州房产（毛纺厂地块）、金地公司（万年新村地块）。

拿地规模100亩以上、容积率2以上……高门槛准入、高品质定位决定了城东滨江新城住宅将全面进入高层时代。

有资料表明，正在筹划入市的帝景蓝湾项目和荣融地产，已经明确以高层建筑为主，两个盘的总计上市量将超过6000户，再加上城市建设发展公司已经动工的红旗苑安置房2000套以上的小高层，高层房源供应量将超过8000套。

相对于传统的多层业态，高层住宅在仪征还处于初始发育期，目前价位还低于多层，为体现独特的品质价值，帝景蓝湾主打“恒温、恒氧地暖”等新工艺、新科技，以此吸引时尚人群眼球，预计入市价将超过7000元／平米。

（2）精装修小户型成亮点，成为市场新宠建设部门明文要求各地将逐渐取消毛坯房，推出精装修成品，2015年前扬州的精装修比例要达到65%。

去年，仪征市场除真州银座已尝试33—55平米迷你型商务公寓外，万博奥林匹克花园东院有可能率先连片推出精装修成品房，以新概念、低价位燃爆仪城楼市新亮点。

国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准——江苏省《成品住房装修技术标准》去年开始实施，而从开始倡导住宅“精装修”至今也已过去了十个年头。

正是基于新房的装修存在房屋结构破坏大、资源浪费、邻里互相干扰等因素，精装房在南京、扬州等周边城市所占的比例逐年增大。

相比较而言，毛坯房从买房到装修，再到业主入住，往往要花上一两年的时间，而精装修房则短得多，无论对自住或投资都非常方便。

同时，在成本方面，毛坯房不仅在装修时人力、时间、材料、能源上的浪费很大，而且装修扰民、房屋渗漏等现象都普遍，相比之下，精装修则比较环保，对房屋公共部位有破坏也较少。

（3）乡村住宅继续受看好随着农村环境综合整治，人居环境彻底改观，一些近山临水的农民集中区商品房，由于拥有“土地、房产”大产权证将分流部分需求。

以铜山枣林湾生态社区为例，100平米的三室套房对于产权人和购买方的增值空间分别在10万和20万以上。

特别是生态板块，山景、水景别墅将以其不可复制的环境和生态资源成为高端人士投资的热土。

五、房地产业面临机遇与挑战进入“十二五”期间，随着上海大众、华电热电、中电电气等单体投资超过40亿的大项目接踵落户，城东新区建设全面启动以及宁镇扬同城化、城乡统筹发展步伐的加快，仪征的房地产开发将面临政策持续收紧和战略机遇凸现并存的特殊时期。

1、大工业集聚带来至少3万新增人口目前，总投资100亿的上海大众，总投资53亿的华电热电，总投资40亿的中电电气等一批大项目已经全面实施，其中大众30万辆整车项目2012年即可投产；同时，汽车、船舶、石化和节能环保、现代信息技术、循环经济“3+3”产业体系不断完善，由此将带动1亿美元、10亿级项目50个以上，形成1000亿以上的投入，由此新增外来人口3万多，产生主动性住宅需求90万平米左右，相当于8000套住宅。

2、城镇化带来城市人口扩张现在，仪征城市化率仅有50%左右，意味着56万人口中，还有28万左右居住在农村，如按每年以1%递增，则每年新增城市人口5600人，相当于新增住宅20万平米。

考虑到新城、马集、青山三个乡镇融入市区的可能性，那么这一进程还会加速。

3、宁镇扬溢出效应带来反向流动扬州“一体两翼”城市组团的拓展，文昌西路贯穿仪征新集、新城、马集、谢集、枣林湾以及扬仪交通公交化，使15分钟生活圈即将浮现。

同时，宁扬城际轻轨，长江四桥、长江隧道以及地铁直通江北，半小时都市核心圈将成为现实，南京、扬州乃至镇江等周边大中城市居民进入仪征购房值得期待。

这方面，第二江南、石柱山庄、豪第坊等瞄准扬州客户的楼盘已先行一步，枣林湾渡假地产谋求对接南京的计划也已启动。

房地产发育水平与当地经济水平息息相关，仪征即将进入前所未有的大投入、大建设、大发展、大变样的黄金时期，给房地产开发企业带来的战略机遇远不止上述三个方面。

但是，业内人士指出，对于大多数企业而言，目前的现实难题是如何应对政策持续收紧带来的去库存缓慢、资金压力巨大的生存困境，同时着眼长远，积极调整和谋划今后几年的发展模式。

一方面，土地供应紧缺提高了市场的准入门槛和品质标准。

据预测“十二五”期间，全市各类建设用地指标预计在4.8万亩以上，其中工业1000亿以上的投入就需安排项目指标 3.3万亩，以现有23.1%的高开发强度计算，全市今后可安排的建设用地总量将不会超过9万亩，20年后将无地可用，其中房地产开发用地供应更会进入空前紧张的阶段，这就决定短期内土地挂拍价格仍处于强劲攀升阶段，200万／亩在主城和城东新区只是最低基数，谁有实力拿到“通行证”谁将赢得市场话语权，谁有存量地块谁将获得发展主动权。

这对那些资质差、实力弱的小型企业将形成严重的挑战，转行退出或合作重组势在必行；另一方面，在成本高、融资成本加大的背景下，业内的幸存者也必临着转型升级的选择，低碳、节能、新型采暖、物联智能等新技术、新工艺的引进，建筑施工的工厂化、住宅交付的精装化、物业管理的标准化都是苦练内功、外塑形象的基本选择。

同时山水养生概念住宅、竹木新型材料住宅、全面配套商务公寓、星级养生公寓等精细高端产品和综合性国际化的商务、生活综合体，如德式风情小镇，对企业的开发水准、资源整合能力和技术创新能力都提出了全新的要求。

目前，全市注册的房地产企业已超过70家，但商品房去化速度大幅减速对开发企业的资本实力提出了严峻的挑战，项目小、资质差、品牌弱的企业势必面临转型或重组，通过退出、重组等“洗牌”，业内人士分析，今后能在仪征长期从事房地产业务的将不会超过10家，20%的优质企业覆盖80%的市场，这只是成熟而平衡的市场的理性状态，也是世界房地产发展的必然结局。