第三讲资产评估基本方法市场法
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对各种形式的资产进行估值和评估的过程，旨在确定资产的价值和潜在风险。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法等。
下面将详细介绍这些方法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它通过对类似或相似资产在市场上的交易价格进行比较，来确定被评估资产的市场价值。
该方法适用于有充分市场交易的资产，如房地产、股票等。
市场比较法的步骤如下：1. 收集类似或相似资产的市场交易数据，包括交易价格、交易日期、交易条件等。
2. 对这些数据进行分析，筛选出与被评估资产最为接近的交易数据。
3. 根据筛选出的交易数据，计算出被评估资产的市场价值。
二、成本法成本法是根据资产的重建成本来评估其价值的方法。
该方法适用于无法通过市场交易数据来确定价值的资产，如独特的专利技术、艺术品等。
成本法的步骤如下：1. 确定资产的重建成本，包括直接成本和间接成本。
2. 考虑资产的折旧、损耗等因素，计算出资产的净重建成本。
3. 根据资产的使用寿命和折旧率，计算出资产的净现值。
三、收益法收益法是根据资产所能产生的未来收益来评估其价值的方法。
该方法适用于能够产生稳定收益的资产，如租赁物业、企业等。
收益法的步骤如下：1. 预测资产未来的收入流量，包括租金、利润等。
2. 考虑资产的风险和不确定性，对预测的收入流量进行折现。
3. 根据折现后的收入流量，计算出资产的净现值。
除了以上三种基本方法，还有其他一些补充方法可以用于资产评估，如收益与市场比较法的综合运用、收益与成本法的综合运用等。
需要注意的是，资产评估的结果受到多种因素的影响，如市场行情、经济环境、资产的特性等。
因此，在进行资产评估时，应该综合考虑各种因素，并结合专业知识和经验进行判断和分析。
总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法等。
每种方法都有其适用范围和局限性，需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
在进行资产评估时，应该注意收集和分析相关数据，综合考虑各种因素，并结合专业知识和经验进行判断和分析，以确保评估结果的准确性和可靠性。
第三讲 资产评估基本方法-市场法
比较差异因素
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将各 项差异指标进行调整，得出初评 结果。
对初评结果进行分析，用统计分 析或其他方法判断结果的合理性
（五）常见的具体评估方法
1、直接法
直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完 全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与 评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情 况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价 格作为被评估资产的评估值的评估方法。
市场法应用举例：
P50-52（市场法中参数调整应用） P230（市场法在设备评估中的应用） p249 （市场法在房地产评估中的应用）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
（六）市场法的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资
市场法
直接法 类比法
产
重置核算法
评
重置成本
物价指数法
估
成本法
方
成新率
功能重置成本法 统计分析法
法
观察法 使用年限法 直接价值法
体
收益额
系
收益法
折现率
收益期
二、市场法概述
（一）基本思路
是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的 异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而 确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估方法之一 。
资产评估的基本方法-市场法
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 2.市场法的理论依据：替代原则 • 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法
判断资产价值的评估技术规程。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之
一。
第一节 市场法
第一节 市场法
• ④适用条件 • 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存
在差异的情况，且时间差异不能过长。
第一节 市场法
• （5）成新率价格调整法 • ①原理 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与
评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调 整估算出评估对象的价值。
第一节 市场法
• ②计算公式
被评估资产评估价值 被评估资产成新率 参照物成交价格 参照物成新率
第一节 市场法
• 5.直接比较法的具体种类：仅仅一个可比因 素不一致
• （1）现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评
估对象基本相同的参照物具有现行市场价 格的时候，可以直接利用评估对象或参照 物在评估基准日的现行市场价格作为评估 对象的评估价值。
第一节 市场法
• （2）市价折扣法 • ①原理 • 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销
第一节 市场法
• ②分类 • 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指
数关系两种情况： • Ⅰ.生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
被评估资产的评估价值 被评估资产生产能力 参照物成交价格 参照物市场生产能力
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物生产能力
第一节 市场法
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的价值。
资产评估是金融、投资、财务管理等领域中的重要工具，对于企业、个人和金融机构来说都具有重要意义。
本文将详细介绍资产评估的基本方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：收集并分析市场上类似资产的交易数据，包括销售价格、租金、租赁条件等。
2. 选择可比资产：根据资产的特征和条件，选择与之相似的可比资产，确保比较的准确性。
3. 调整比较因素：根据可比资产与待评估资产之间的差异，对比较因素进行适当的调整，例如面积、地理位置、物业状况等。
4. 计算资产价值：根据调整后的比较因素，计算出资产的价值范围，确定其市场价值。
二、收益法收益法是一种基于资产预期收益能力来评估资产价值的方法。
它适用于收益性资产，如房地产、股票等。
具体步骤如下：1. 预测现金流量：根据资产的历史数据和市场情况，预测资产未来的现金流量，包括租金、利息、股息等。
2. 确定折现率：根据资产的风险和市场利率，确定适当的折现率，以考虑时间价值和风险因素。
3. 计算资产价值：将预测的现金流量按照折现率进行折现，得出资产的现值，再加上未来可能的增值或减值，得出资产的总价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本来评估资产价值的方法。
它适用于特殊用途资产，如工厂、设备等。
具体步骤如下：1. 估计重建成本：根据资产的特征和市场价格，估计资产的重建成本，包括材料、劳动力、设备等。
2. 考虑折旧和损耗：根据资产的使用寿命和磨损程度，考虑折旧和损耗因素，对重建成本进行适当调整。
3. 计算资产价值：将调整后的重建成本与资产的使用寿命进行比较，得出资产的净现值，即为资产的价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
不同的资产类型和评估目的可能适用不同的方法。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行价值估计和评估的过程，它是金融、投资、财务等领域中的重要工具。
通过资产评估，人们可以了解资产的价值、风险和潜在收益，从而做出合理的决策。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
下面将详细介绍这三种方法。
1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
这种方法适合于有充足市场数据的资产，如不动产、股票等。
评估人员会采集和分析市场上类似资产的交易记录，考虑到资产的特征、位置、状况等因素，来确定资产的价值。
2. 成本法成本法是基于资产的成本和折旧来评估资产价值的方法。
它适合于无法通过市场比较法确定价值的资产，如独特的专利、版权等。
成本法的核心思想是资产的价值等于其替代成本减去折旧。
评估人员会考虑到资产的购买成本、建设成本、改造成本等因素，来确定资产的价值。
3. 收益法收益法是基于资产未来的收益潜力来评估资产价值的方法。
它适合于有稳定现金流的资产，如租赁物业、企业收益权等。
收益法的核心思想是资产的价值等于其未来现金流的折现值。
评估人员会考虑到资产的预期收益、风险、市场利率等因素，来确定资产的价值。
在实际应用中，资产评估往往会综合运用以上三种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。
评估人员会根据具体情况选择合适的方法，并根据资产的特点进行调整和修正。
除了以上的基本方法，还有一些衍生的评估方法，如相对估值法、收益倍数法、市场回报法等。
这些方法在特定情况下可以提供更加全面和准确的资产评估结果。
需要注意的是，资产评估是一项专业工作，需要有相关的知识和经验。
评估人员应具备良好的数据分析能力、市场洞察力和风险判断能力，以确保评估结果的准确性和可信度。
总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
在实际应用中，评估人员会根据具体情况选择合适的方法，并综合运用多种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的价值。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
下面将详细介绍这三种方法。
1. 市场比较法：市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定被评估资产的价值。
评估师会收集和分析市场上类似资产的交易数据，比如销售价格、租金等，然后根据这些数据来估算被评估资产的价值。
这种方法适用于市场上存在大量类似资产的情况，比如房地产市场。
2. 成本法：成本法是一种基于资产的重建成本来确定其价值的评估方法。
评估师会估算资产的重建成本，包括建设成本、土地成本、劳动力成本等，并考虑到资产的折旧和磨损等因素，最终确定资产的价值。
这种方法适用于特定资产的重建成本较为明确的情况，比如固定资产。
3. 收益法：收益法是一种基于资产所能产生的未来收益来确定其价值的评估方法。
评估师会预测资产未来的收益情况，比如租金收入、利润等，并考虑到资产的风险和折现率等因素，来确定资产的价值。
这种方法适用于投资性资产，比如股票、债券等。
除了以上三种基本方法，资产评估还可以根据具体情况采用其他方法，比如收益比法、现金流量法等。
在实际操作中，评估师通常会综合运用多种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。
需要注意的是，资产评估是一项复杂的工作，需要评估师具备相关的专业知识和经验。
评估师在进行资产评估时，还需要考虑到市场环境、行业趋势、政策法规等因素的影响，以确保评估结果的准确性和可靠性。
总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
评估师在进行资产评估时，需要根据具体情况选择合适的方法，并综合考虑多种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估是一项复杂的工作，需要专业知识和经验的评估师进行操作。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值和潜在风险。
资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一。
它基于市场上类似资产的交易价格，通过对照分析来确定资产的价值。
该方法适合于市场上有大量交易活动的资产，如房地产、股票等。
市场比较法的步骤如下：1. 采集市场上类似资产的交易数据，包括交易价格、交易日期、资产特征等。
2. 对照分析交易数据，找出与待评估资产最为类似的交易，建立参照物。
3. 根据参照物的交易价格和特征，对待评估资产进行调整。
调整因素包括时间、地点、大小、状况等。
4. 根据调整后的数据，计算出待评估资产的市场价值。
二、收益法收益法是用于评估收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的常用方法。
该方法基于资产未来的现金流量，通过贴现和估算来确定资产的价值。
收益法的步骤如下：1. 预测资产未来的现金流量，包括租金收入、销售收入等。
2. 根据预测的现金流量，确定资产的持有期限。
3. 选择适当的贴现率，将未来现金流量折现到现值。
4. 对现值进行调整，考虑风险和不确定性因素。
5. 计算得出资产的现值，即为资产的价值。
三、成本法成本法是用于评估特定资产（如建造物、机械设备等）的常用方法。
该方法基于资产的重建成本或者替代成本，来确定资产的价值。
成本法的步骤如下：1. 确定资产的重建成本或者替代成本，包括材料、劳动力、设备等。
2. 考虑资产的折旧和磨损情况，进行适当调整。
3. 考虑资产的使用寿命和残值，进行进一步调整。
4. 计算得出资产的价值，即为资产的评估价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
不同的资产类型和评估目的会选择不同的方法。
在进行资产评估时，需要采集和分析相关数据，进行适当的调整和估算，最终得出资产的价值。
资产评估的准确性和可靠性对于投资、贷款和交易等决策具有重要意义。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值。
本文将介绍资产评估的基本方法，包括市场比较法、成本法和收益法。
1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，基于市场上类似资产的交易数据来确定资产的价值。
评估师通过比较类似资产的市场价格和特征，来确定被评估资产的市场价值。
这种方法适合于市场上存在大量相似资产的情况，如房地产、股票等。
2. 成本法成本法是基于资产的重建成本来确定其价值的方法。
评估师通过计算资产的重建成本，包括材料、劳动力和其他相关费用，来确定资产的价值。
这种方法适合于无法通过市场比较法确定价值的资产，如特殊用途的设备、独特的建造物等。
3. 收益法收益法是基于资产所能产生的未来收益来确定其价值的方法。
评估师通过预测资产未来的现金流量，并对其进行贴现，来确定资产的价值。
这种方法适合于投资性资产，如租赁物业、股权等。
在进行资产评估时，通常会综合运用以上三种方法，以获得更准确的评估结果。
评估师还需要考虑到资产所处的市场环境、行业发展趋势、法律法规等因素，以确保评估结果的可靠性和准确性。
除了以上基本方法，还有其他一些补充方法可以用于资产评估，如收益比率法、折旧法、市场回报法等。
评估师需要根据具体情况选择合适的方法，并结合多种方法进行综合评估，以提高评估结果的可信度。
需要注意的是，资产评估是一项专业的工作，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
评估师还需遵守相关的伦理规范和评估准则，确保评估过程的公正、客观和透明。
总结：资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法适合于市场上存在大量相似资产的情况；成本法适合于无法通过市场比较法确定价值的资产；收益法适合于投资性资产。
评估师在进行资产评估时需要综合运用多种方法，并考虑市场环境、行业发展趋势等因素，以确保评估结果的可靠性和准确性。
资产评估是一项专业的工作，评估师需要具备丰富的经验和专业知识，并遵守相关的伦理规范和评估准则。
资产评估三大基本方法
资产评估三大基本方法干货：企业估值的收益法、成本法和市场法适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。
本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。
01企业价值评估方法的三大体系企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。
目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。
01收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。
其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。
收益法的主要方法包括贴现现金流量法、内部收益率法、CAPM模型和EVA估价法等。
02成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。
理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。
主要方法为重置成本（成本加和）法。
03市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。
其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。
市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
02企业价值评估和新方法01注重货币时间价值的贴现现金流量法企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。
但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。
DCF方法的关键在于确定未来现金流和贴现率。
该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。
DCF法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估方法按分析原理和技术路线不同可分为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。
一、市场法(一)市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
※市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
※市场法具有评估角度和评估途径直接，评估过程直观，评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。
(二)市场法的适用条件为：１、要有一个活跃的公开市场；2、存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；3、价值影响因素明确，并且可以量化。
公开市场是指一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。
资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
可比性具体体现在功能、市场条件及成交时间等方面。
(三)市场法的基本程序及有关指标1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。
另外就是参照物的数量问题。
不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个（含）以上。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素每一种资产，影响资产价值的因素各有侧重。
如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。
所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
3.指标对比、量化差异根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果运用市场法评估单项资产时，应考虑资产的功能、实体特征和质量、市场条件、交易条件等可比性因素，同时还要视评估对象的具体情况考虑其具体的可比因素。
4资产评估基本方法—市场法
市场法中的具体评估方法
市场法的主要技术方法
类型 定义
以参照物成交价格为基 础，考虑参照物与评估 对象新旧程度差异，通 过成新率调整估算出评 估对象的价值。
计算公式
资产评估价值=参照物成 交价格×（评估对象成 新率÷参照物成新率） 其中：资产的成新率=资 产的尚可使用年限÷ （资产已使用年限+资产 尚可使用年限）
450m2 长方形 平坦 600m2 长方形 平坦
面积 形状 地势
地质
基础设施 交通条件 正面路宽 容积率 剩余使用年限
普通
较好 很好 8m 6 35年
普通
完备 较好 6m 5 30年
普通
较好 较好 8m 6 35年
普通
较好 较好 8m 6 30年
普通
很好 很好 8m 6 30年
表2 区域因素比较表
7 市场售价类比法
案例说明： （1）估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅小区的一块空地，面积600平方 米，地形为长方形。 （2）评估要求：评估该地块2007年10月3日的市场价值 （3）评估过程
评估过程 步骤 1 内容 选择评估方 法 收集有关评 估资料 具体要求
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市 场法进行评估。
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
选择资产 价值形成 影响较大 的因素。
将参照物与评 估对象对比指 标之间的差异 数量化是重要 环节。
根据已成交的参 照物价格，进行 适当调增或调减 求的评估对象资 产评估值。
通常采用加权 平均或算术平 均求取最终评 估结果。
市场法中的具体评估方法
市场法的类型
类型 直接比较法 定义
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指通过对不同类型的资产进行评估，确定其价值和潜在风险的过程。
它是金融领域中的一项重要工作，用于帮助投资者、金融机构和企业决策者了解其资产的真实价值和潜在风险，从而做出相应的投资和经营决策。
本文将介绍资产评估的基本方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一。
它通过对市场上类似的资产进行比较，来确定被评估资产的价值。
具体的步骤包括：1. 收集市场数据：收集与被评估资产相似的市场数据，如类似资产的交易价格、租金、销售时间等。
2. 选择合适的比较对象：根据被评估资产的特征和市场情况，选择与之相似的比较对象。
3. 进行比较分析：将被评估资产与比较对象进行对比分析，比较其特征、条件和市场表现等。
4. 确定价值：根据比较分析的结果，确定被评估资产的价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来现金流量的评估方法。
它适用于那些能够产生稳定现金流的资产，如房地产、股票等。
具体的步骤包括：1. 预测未来现金流：根据被评估资产的特征和市场情况，预测其未来的现金流量。
2. 选择适当的贴现率：根据被评估资产的风险程度和市场利率等因素，选择适当的贴现率。
3. 计算现值：将预测的未来现金流按照贴现率进行折现，得到资产的现值。
4. 确定价值：根据折现后的现金流计算结果，确定被评估资产的价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本的评估方法。
它适用于那些无法直接进行市场比较或预测现金流的资产，如土地、艺术品等。
具体的步骤包括：1. 估算重建成本：根据被评估资产的特征和市场情况，估算其重建成本，包括劳动力、材料和设备等。
2. 考虑折旧和损耗：根据资产的使用寿命和状况，考虑折旧和损耗等因素。
3. 确定价值：根据估算的重建成本和折旧损耗等因素，确定被评估资产的价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
选择合适的评估方法，需要根据被评估资产的特征、市场情况和评估目的等因素综合考虑。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行价值评估的过程，旨在确定资产的市场价值、潜在价值或风险价值。
资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这三种方法。
1. 市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一。
它基于市场上类似资产的交易数据，通过比较类似资产的市场价格来确定目标资产的价值。
具体步骤如下：- 收集市场上类似资产的交易数据，包括价格、面积、位置等信息。
- 对这些交易数据进行分析，找出与目标资产最为相似的交易。
- 根据相似交易的价格，结合目标资产的特征，计算出目标资产的市场价值。
2. 收益法收益法是一种基于资产未来收益潜力的评估方法。
它适用于那些能够产生稳定现金流的资产，如房地产、股票等。
具体步骤如下：- 预测目标资产未来的收益情况，包括租金收入、利息、股息等。
- 根据预测的收益情况，确定适当的折现率，以考虑时间价值和风险。
- 将预测的未来收益按照折现率进行折现，得出目标资产的现值。
3. 成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本的评估方法。
它适用于那些无法通过市场比较法或收益法进行评估的资产，如特殊用途建筑物、独特的技术专利等。
具体步骤如下：- 评估目标资产的重建或替代成本，包括材料、劳动力、设备等成本。
- 考虑目标资产的折旧、磨损和功能降低等因素，计算出目标资产的折旧值。
- 将目标资产的重建或替代成本减去折旧值，得出目标资产的价值。
除了以上三种基本方法，还有其他一些补充方法，如收益比法、市场折现法等，根据具体情况可以选择适合的评估方法。
同时，资产评估还需要考虑到市场环境、经济状况、行业趋势等因素的影响，以确保评估结果的准确性和可靠性。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
根据不同的资产类型和评估目的，选择合适的方法进行评估，可以帮助确定资产的价值和风险，为决策提供参考依据。
资产评估的市场法
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
例
二、类比调整法－市盈率法
主要适用于整体企业的评估。是以参照物（企 业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与 评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象 （企业）价值的方法。
评估价值＝评估对象收益额×参照物（企业） 市盈率
例 其中市盈率是指企业普通股每股市价为每股收
益的倍数，反映投资人对每元净利润所愿支付 的价格，可以用来估价股票的投资报酬和风险 。
效用价值论—从需求角度对价 值进行分析
新古典经济学派—从供给和需 求角度对价值进行分析
价值规律
问题一：价值规律的表现形式? 商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。
问题二：价值规律的基本内容?
商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定； 商品交换以价值量为基础实行等价交换。
小问1：从哪两个角度讲述？
（３）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（1）前提条件限制大，需要有公开活跃 的市场作为基础，有时因缺少可比数据而 难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的 无形资产，以及受到地区、环境等严格限 制的一些资产评估。 （３）参照资产与被评估资产的差异量化 难度较大
第二节影响资产现行 市价的因素