第二章 资产评估的基本方法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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自考资产评估第2章2008年至2018年4月试题及答案
第二章资产评估的基本方法1. 市场法应用的前提条件有( ) 2010、2014、2017多；2010简A.必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格B.形成资产的耗费是必需的C.需要一个充分发育、活跃的资产市场D.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的E.评估结果易于被各方面接受【答案】CD P492.为使参照物的价格与被评估资产评估值可比，在选择参照物时要考虑的具体要求有（）编A.参照物的成交价必须真实，即必须是实际成交价；B.要选取多个参照物，我国目前一般要求至少有三个参照物；C.参照物与被评估资产之间大体可替代，即要求两者之间尽可能要类似；D.参照物的成交价应是正常交易结果；E.如关联交易或特殊交易不能修正为正常交易，则不可以选作参照物；【答案】ABCDE P503.采用市场法时，参照物差异调整的主要因素包括（）2016多改、2018年多改A.交易因素B.偏好因素C.区域因素D.成新率因素E.功能因素【答案】ACDE P504．判断题：直接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分，而间接比较法是以被评估对象为基准打分。
（）编【答案】错 P51改为：直接比较法是以被评估对象为基准打分，间接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分。
5.市场法的单一因素比较法中价格指数法，调整的差异因素是（）编A.交易因素B.时间因素C.区域因素D.功能因素【答案】B P526.市盈率乘数法主要对企业价值的评估，该方法是以参照物的市盈率作为乘数，与被评估企业口径相同相乘的另一个乘数是（）编A.资产额B.净资产额C.收益额D.成本额【答案】C P537.简述市场法的优缺点。
2015简【答案】 P538．关于市场法的描述，错误的是( ) 2018单A．市场法是资产评估中最简单、有效的方法B．评估值能反映资产的现实价格C．适用于大部分无形资产的评估D．评估的参数、指标直接从市场获得【答案】C P539.下列各类资产中，适合采用市场法评估的是( ) 2014单A、专用设备B、受地区、环境等严格限制的资产C、大部分无形资产D、通用设备【答案】D P5310. 由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】A P5411. 由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原设计生产能力而导致的贬值是（）2013单A．经济性贬值 B．功能性贬值C．实体性贬值 D．超额运营成本折现值【答案】A P5412. 中国政府在“低碳”经济中的承诺将导致更严格的环境保护，这会使更多的生产性设备产生( ) 历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】D P5413. 新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 有形损耗D. 经济性贬值【答案】B P5414. 运用成本法进行资产评估时，影响资产价值量变化的因素，除了使用磨损和自然力的作用、新技术的推广以及外部环境因素变化等外，还有（）历年考题A. 市场价格B. 原始成本C. 会计政策D. 周转速度【答案】A P5415.下列关于资产评估中成本法的表述，错误的是（）2017单A、评估值等于重置成本减去各项价值损耗B、成本法的使用必须有可供利用的历史资料C、重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费和无效耗费D、重置成本与原始成本的内容构成是相同的，只是价格水平不同【答案】C P54-5516. 成本法应用的前提条件有( ）历年考改A. 应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态D、形成资产价值的耗费是必需的E、被评估资产必须是可再生、可复制的资产【答案】ACE P5417．利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有相同功能的全新资产所需的成本称为( ) 2013单A．历史重置成本B．实际重置成本C．更新重置成本D．复原重置成本【答案】C P5518.下列关于重置成本的说法，错误的是( ) 2018单A．重置成本分为更新重置成本和复原重置成本B．无论是复原重置成本还是更新直置成本，资产本身的功能不变C．复原重置成本的计算采用历史价格，更新重置成本的计算采用评估基准日的价格D．一般来说更新重置成本要小于复原重置成本【答案】C P5519. 在同时计算某台机器设备的复原重置成本和更新重置成本时，两者相同的方面在于（）历年考题A.工艺B. 设计C. 材料D. 价格【答案】D P5520.一台设备的直接成本为8万元，间接成本是直接成本的20％，该设备的重置成本为( ) 2018单A．1．6万元 B．8万元C．9．6万元 D．10万元【答案】C P5621.一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会( )2012单A.偏低B.偏高C.不变D.合理【答案】B P5722.采用物价指数法估算的资产重置成本( ) 2015单A.属于更新重置成本B.属于会计重置成本C.既可能属于复原重置成本，也可能属于更新重置成本D.属于复原重置成本【答案】D P5723.运用物价指数法估算设备的重置成本，只考虑了（）历年考题A. 时间因素B. 地域因素C. 功能因素D. 技术因素【答案】A P5724.被评估设备年生产能力为100万件，已知一台年生产能力为80万件的全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的重置成本最接近于（）历年考题A. 58万元B. 90万元C. 120万元D. 150万元【答案】 D=100/80*120=150万元 P5725.现需评估某企业的某类通用设备，评估人员经抽样选择了具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为300万元，历史成本之和为200万元，该类通用设备账面历史成本之和为5000万元，该类通用设备的重置成本应为( )2015单A.3333万元B.5000万元C.7500万元D.8000万元【答案】C=300/200×5000=7500万 P5826.评估某企业某类通用设备。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
第二章 资产评估的基本方法
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
第二章评估方法答案
第二章资产评估的基本方法一、单项选择题1.运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（ C ）。
A.为了符合资产评估的政策B.为了体现可比性的要求C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性D.便于计算2.被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为5 000元，生产能力为30 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（D ）元。
A.7 300B.6 500C.7 212D.8 1233.截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（C）。
A.满负荷运转B.超负荷运转C.开工不足D.与资产负荷无关4.被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（ D ）万元。
A.40B.5C.8D.12.55.实际已使用年限和名义已使用年限的关系为（ A ）。
A.实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率B.总使用年限＝实际已使用年限＋名义已使用年限C.二者没有关系D.实际已使用年限＝名义已使用年限＋尚可使用年限6、关于物价指数法下列公式中正确的是（）A. 资产评估值=参照物成交价格*物价变动指数B. 资产评估值=参照物成交价格*（1+物价变动指数）C. 资产评估值=参照物成交价格*环比物价变动指数D. 重置成本=资产的账面原值*价格变动指数7.某项资产购建于2007年，账面原值为10万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（ C ）元。
A.120 000B.150 000C.140 000D.110 0008.被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。
如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（ B ）万元。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
21第二章资产评估方法
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)× 100%＝84210(元)
环比价格指数可考虑按下式求得：
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100%
式中：X——环比价格指数； an ——第n年环比价格变动指数
[例]被估资产账面价值为200000元，2000 年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资 产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年 为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为 30%，则：
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产 的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、 技术、设计、标准等方面的差异。
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新 型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能， 还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此， 复原重置成本往往会高于更新重置成本。
规模经济效益指数法:
重置 成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
X是一个经验数据，称为规模效益指数。
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x 参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本
（
被评估资产的产量 参照物资产的产量
=180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同 类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨 20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
资产评估2
3）选择重置成本时，复原重置成本和更新重置成本都有时，选择更新 重置成本，没有更新重置成本时，选复原重置成本。 一般，复原重置成本>更新重置成本，因为多了功能性损耗。
但注意：选更新重置成本时，资产的功能不能发生变化。
练习题： 1.复原重置成本与更新重置成本的差额，是一种（ ）
9．利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产 或建造具有相同功能的全新资产所需的成本称为 A．历史重置成本 B．实际重置成本
C．更新重置成本
答案：C
D．复原重置成本
）
10（多选）.以下因素中，使资产产生功能性贬值的有（ A.资产的自动化程度低，需要的操作工人比同类资产多 B.资产过于陈旧，每年的维修成本比新设备高 C.由于产品销路不好，资产处于半停产状态 D.资产能耗比同类资产高
A、时间因素
C、地域因素 答案：B
B、资产的型号、规格因素
D、功能因素 )
3、在资产评估中，市场法较适用于( A、专用设备 C、通用性较强的资产 答案：B B、大部分无形资产
D、受地域、环境等严格限制的资产
4、采用市场法评估资产价值时，需要以类似资产作为参照物，选择的 参照物资产应该是（ ） A．全新资产 B．旧资产
或： =资产历史成本×（1+物价变动指数）
例题： 物价指数法中的物价指数应该包括（ A．资产的类别物价指数 C．固定资产投资价格指数 E．综合物价指数 答案：AB ） B．资产的个别物价指数 D．商品零售价格指数
②物价指数法的特点： a物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的 是复原重置成本 ； b物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变 动水平上 ； c 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往 往会偏高 。 与重置成本法的区别：
第二章---资产评估的基本方法
2.2.3
市 场 法
1.直接 比较法
的
具
体 评 估
2.类比调 整法
方
法
(1)现行市价法 (2)市价折扣法 (3)功能价值类比法 (4)价格指数法 (5)成新率价格调整法
(1)市场售价类比法 (2)成本市价法 (3)市盈率乘数法
1.直接比较法 ——是指利用参照物交易价格及参照物某一
基本特征,直接与评估对象同一基本特征进行 比较,据此判断评估对象价值的一种方法。其 计算公式为： 资产评估值=参照物交易价× 评估对象某基本特征
资产评估值
参照物成交价格
=评估对象现行合理成本× 参照物现行合理成本
练习：评估时某县城商品住宅的成本市 价率为120%,已知被估全新住宅的现行合 理成本为20万元,则资产评估值？
评估值=20×l20%=24(万元)
(3)市盈率乘数法
——指以参照物的市盈率作为乘数,并以此乘数 与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的 方法。
1+4%=104% ；参照物C因在评估基准日当月交易，
故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:
单位：元/ m2
参照物 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正后的价格
A 5,000 117/100 100/107 100/100 5,467
B 5,960 104/100 100/110 100/104 5,418
元/ m2
参照物 交易单价
A 5,000
B 5,960
C 5,918
成交日期
2002.6
2002.9
2002.10
区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好
交易情况
第2章-资产评估的基本方法
[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
资产评估学第二章
4、价格指数法（物价指数法）
是以参照物成交价格为基础，考虑 参照物的成交时间与评估对象的评估基 本准日之间的时间间隔对资产价值的影 响，利用价格指数调整估算评估对象价 值的方法。 其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格× （1+物价变动指数）
例：
与评估对象完全相同的参照资产6个月前 的成交价格为10万元，半年时间该类资 产的价格上升了5%，则：
（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况：
其数学表达式为：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估 x 对象生产能力÷参照物生产能力）
例：
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产 的市场价格为10万元，该类资产的功能价值 指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近 于8.18万元。 0.7 资产评估价值=10 ×(90 ÷120) =8.18万元
（四）经济性贬值及其估算
经济性贬值是由于外部环境变化造成资 产的贬值。 经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值 －功能性贬值）×经济性贬值率
例如：
现对某资产进行评估，总使用年限为13 年，已使用7年，该资产全新成本为258 万元，经检测，该资产有一部件全部损 坏，需要重新更换，需花费42万元，试 评估该资产的评估值。
1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法
1、重置核算法
是指按资产成本的构成，把以现行市价 计算的全部购建支出按其计入成本的形 式，将总成本区分为直接成本和间接成 本来估算重置成本的一种方法。
重置成本＝直接成本+间接成本
例如：
重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计 分析，计算求得安装成本中的间接成本为每 人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。
（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
资产评估第二章
推导可得： 被评估资产重置成本＝参照物重置成本×
公式中的x是一个经验数据，称为规 模经济效益指数。在美国，这个经验数据 一般在0．4～1之间，如加工工业一般为 0．7，房地产行业一般为0．9。我国到 目前为止尚没有统一的经验数据，评估过 程中要谨慎使用这种方法。
第二章 资产评估的程序与基本方法
第一节 资产评估的程序
一、明确资产评估业务基本事项 二、签订资产评估业务约定书 三、编制资产评估工作计划 四、对待评估资产的核实与实地查勘
五、收集与资产评估有关的资料
六、评定估算 七、编制和提交评估报告 八、资产评估工作底稿归档
第二节 成本法
一、成本法的概念
成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置 成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并 将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估 方法的总称。 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的 生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估 价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料 、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的 具有同等功能效用的全新资产的成本。
（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历 史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为： K=R’/R 式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数 ； R’——某类抽样资产的重置成本； R ——某类抽样资产的历史成本。 （4）据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计 算公式为： 被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K
五、功能性贬值的估算
1.分类：功能性贬值可以分为两类，超额投资成本 （一次性功能性贬值）和营运性功能贬值 2.超额投资成本（功能性贬值1） （1）含义：指被评估资产与当前新资产建造 成本相比，因建造技术、工艺、材料和设计上的差 别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的 同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的 贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬 值。 （2）计算：功能性贬值的估算还可以通过超 额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为 功能性贬值，计算公式为： 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
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一、收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
n
二、收益法的基本要素
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 资产评估价值 扣除各种贬值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产 使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率 注意加减符号的运用 CASE P31
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
3．计算净超额运营成本,所得税税率按25%计算 ： 每年净超额运营成本 =税前超额运营成本（1-所得税税率） =3000（1—25%）=2250 4 ．确定折现率 10% ，评估人员预计该电焊机尚可使用 10年。
5.故该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值
=2250×（P/A，10%，10） =2250× 6.145=13826元
参考答案
重置成本 =14+2.8+1.9+1.1+1.2+581 =602万元
（二）物价指数法
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本× （1—成新率）
实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本
（二）使用年限法（重）
该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值来确定 实体性贬值的一种方法。
公式计算法(记住公式)
实体性贬值额=重置成本×实际已使用年限/总使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ） A、偏高 B、偏底 C、与实际一致 A
CASE
某机器设备，2010年购置，评估基准日为 2013年，该设备帐面原价为100万元，其中：设 备购价92万元，基础及安装费7万元，运杂费1 万元，已知2010和2013年该类设备的定基物价 指数分别是120%和180%，基础及安装费的环比 物价指数为150%，按基准日价格标准重置，运 杂费为1.5万元。
截至评估日资产累计实际利用时间 截至评估日资产累计法定利用时间
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
十一、成本法的优缺点（补）
优点 考虑了资产损耗
公平真实： 单项资产； 应用广泛。
缺点
工作量大
历史资料局限
经济性贬值的不准确性
第二节 市场法
一、概念 市场法是指利用市场同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测 资产价值的各种评估技术方法的总称。 二、理论依据：替代性原则
二、收益法的基本要素
续
要求：根据上述资料，采用成本法评估该资产 （1）资产利用率、实际使用年限 （2）成新率、实体性贬值率 （3）功能性贬值 （4）资产评估值 （不考虑资产的经济性贬值，已知 （P/A，10%，8）= 5.3349 ）
参考答案
（1） 资产利用率：50400/57600×100%=87.5% 实际使用年限： 20×87.5%=17.5年 （2）确定成新率： 成新率=8/（20×87.5%+8） × 100%=31.37% 实体性贬值率=1- 31.37% =68.63% （3）确定功能性贬值： 功能性贬值=3×（1-25%）×（P/A，10%，8） =2.01×5.3349=12.00（万元） （4）评估值=480×31.37%-12.00=138.58
三、市场法中的影响因素
参照物 参照物交易价格
差异调整 时间差异Fra bibliotek地域差异 功能差异
四、现行市价法的前提条件P
前提条件
市场上存在参照物
（3个及其以上）
在公开市场条件下交易 影响价格的差异因素能够量化
五、现行市价法的运用程序P
评估程序 明确对象 寻找参照物 选择参照物（不少于3个） 调整差异 得出评估值
（三）功能成本法
CASE 5
已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元， 年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件， 其重置成本应为（ ）。 A、4万元 B、5万元 C、4—5万元 D、无法确定 A
CASE 6
P41 例4
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力 和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线 性正相关。
功能性贬值估算（重难点）
（一）功能性贬值的分类 A、超额投资成本引起的功能性贬值
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、 新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本（购置成本）降低。 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
（一）功能性贬值的分类
B、超额运营成本引起的功能性贬值 是由于新技术的发展，使得新设备在使用 过程中运营费用低于老设备。如人耗、能耗、 物耗、维修费、生产的产品质量。 超额运营成本引起的功能性贬值是设备未 来超额运营成本的折现值。
被评估资产重置成本
=50000×（160%/95%）
=84210元
（二）物价指数法 P36
2.环比物价指数 =（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100% 式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n
价格指数法与重置核算法的比较 （补）
物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史 资料基础上，但两者存在以下不同： （1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本 基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建 成本费用核算的基础上。 （2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
注： 一般功能性贬值指超额运营成本引起的功能性贬值
CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值
1.分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素； 经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机 相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的 能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工 作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机 多耗电6000度。 2.确定被评估设备的尚可使用寿命，如每度电按0.5 元计算，则每年的超额运营成本为： 每年的超额运营成本=6000×0.5=3000元
资产的成本与其生产 能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量 x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
实体性贬值的估算
观察法 使用年限法（重）
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
收益法中的基本要素有三个，即收益额、收益期 限、折现率或本金化率。 （一）收益额 Rt 收益额是指资产在正常情况下所能获得预期年收益 额。特点： 1.收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历 史收益额或现实收益额； 2.用于资产评估的收益额是资产的正常条件下的收 益额－－客观收益 。 （二）收益期限 n 收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。
七、现行市价法的优缺点P
优缺点
优点： ①评估价更能反映市场现实价格。 ②评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： ①要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可 对比数据难以应用。 ②不适用无市价的资产评估，如专用机械设备和 大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制 的一些资产评估。