第二章 资产评估的基本方法

一、收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
n
二、收益法的基本要素
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 资产评估价值 扣除各种贬值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产 使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率 注意加减符号的运用 CASE P31
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
3．计算净超额运营成本,所得税税率按25%计算 ： 每年净超额运营成本 =税前超额运营成本（1-所得税税率） =3000（1—25%）=2250 4 ．确定折现率 10% ，评估人员预计该电焊机尚可使用 10年。
5.故该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值
=2250×（P/A，10%，10） =2250× 6.145=13826元
参考答案
重置成本 =14+2.8+1.9+1.1+1.2+581 =602万元
（二）物价指数法
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本× （1—成新率）
实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本
（二）使用年限法（重）
该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值来确定 实体性贬值的一种方法。
公式计算法(记住公式)
实体性贬值额=重置成本×实际已使用年限/总使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ） A、偏高 B、偏底 C、与实际一致 A
CASE
某机器设备，2010年购置，评估基准日为 2013年，该设备帐面原价为100万元，其中：设 备购价92万元，基础及安装费7万元，运杂费1 万元，已知2010和2013年该类设备的定基物价 指数分别是120%和180%，基础及安装费的环比 物价指数为150%，按基准日价格标准重置，运 杂费为1.5万元。
截至评估日资产累计实际利用时间 截至评估日资产累计法定利用时间
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
十一、成本法的优缺点（补）
优点 考虑了资产损耗
公平真实： 单项资产； 应用广泛。
缺点
工作量大
历史资料局限
经济性贬值的不准确性
第二节 市场法
一、概念 市场法是指利用市场同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测 资产价值的各种评估技术方法的总称。 二、理论依据：替代性原则
二、收益法的基本要素
续
要求：根据上述资料，采用成本法评估该资产 （1）资产利用率、实际使用年限 （2）成新率、实体性贬值率 （3）功能性贬值 （4）资产评估值 （不考虑资产的经济性贬值，已知 （P/A，10%，8）= 5.3349 ）
参考答案
（1） 资产利用率：50400/57600×100%=87.5% 实际使用年限： 20×87.5%=17.5年 （2）确定成新率： 成新率=8/（20×87.5%+8） × 100%=31.37% 实体性贬值率=1- 31.37% =68.63% （3）确定功能性贬值： 功能性贬值=3×（1-25%）×（P/A，10%，8） =2.01×5.3349=12.00（万元） （4）评估值=480×31.37%-12.00=138.58
三、市场法中的影响因素
参照物 参照物交易价格
差异调整 时间差异Fra bibliotek地域差异 功能差异
四、现行市价法的前提条件P
前提条件
市场上存在参照物
（3个及其以上）
在公开市场条件下交易 影响价格的差异因素能够量化
五、现行市价法的运用程序P
评估程序 明确对象 寻找参照物 选择参照物（不少于3个） 调整差异 得出评估值
（三）功能成本法
CASE 5
已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元， 年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件， 其重置成本应为（ ）。 A、4万元 B、5万元 C、4—5万元 D、无法确定 A
CASE 6
P41 例4
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力 和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线 性正相关。
功能性贬值估算（重难点）
（一）功能性贬值的分类 A、超额投资成本引起的功能性贬值
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、 新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本（购置成本）降低。 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
（一）功能性贬值的分类
B、超额运营成本引起的功能性贬值 是由于新技术的发展，使得新设备在使用 过程中运营费用低于老设备。如人耗、能耗、 物耗、维修费、生产的产品质量。 超额运营成本引起的功能性贬值是设备未 来超额运营成本的折现值。
被评估资产重置成本
=50000×（160%/95%）
=84210元
（二）物价指数法 P36
2.环比物价指数 =（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100% 式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n
价格指数法与重置核算法的比较 （补）
物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史 资料基础上，但两者存在以下不同： （1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本 基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建 成本费用核算的基础上。 （2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
注： 一般功能性贬值指超额运营成本引起的功能性贬值
CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值
1.分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素； 经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机 相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的 能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工 作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机 多耗电6000度。 2.确定被评估设备的尚可使用寿命，如每度电按0.5 元计算，则每年的超额运营成本为： 每年的超额运营成本=6000×0.5=3000元
资产的成本与其生产 能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量 x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
实体性贬值的估算
观察法 使用年限法（重）
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
收益法中的基本要素有三个，即收益额、收益期 限、折现率或本金化率。 （一）收益额 Rt 收益额是指资产在正常情况下所能获得预期年收益 额。特点： 1.收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历 史收益额或现实收益额； 2.用于资产评估的收益额是资产的正常条件下的收 益额－－客观收益 。 （二）收益期限 n 收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。
七、现行市价法的优缺点P
优缺点
优点： ①评估价更能反映市场现实价格。 ②评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： ①要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可 对比数据难以应用。 ②不适用无市价的资产评估，如专用机械设备和 大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制 的一些资产评估。