《物权法》应明确规定农村私有房产的登记、买卖、抵押权问题
《民法典》与自然资源管理政策解读
《民法典》与自然资源管理政策解读5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），并在2021年1月1日施行。
届时，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。
《民法典》开启了中国民事法律新时代，它的诞生，将为呼应新时代下自然资源管理制度和政策体系、为全民所有自然资源资产保驾护航一、《民法典》中的自然资源管理《民法典》是顺应发展要求和人民群众期待的重大立法实践，彰显了社会主义制度优势。
《民法典》着眼于保障人民合法权益，全面贯彻了以人民为中心的发展理念。
《民法典》的颁布实施，也将成为自然资源领域今后长时期的法治引领和根本遵循，也与自然资源管理工作密切联系。
为自然资源主管部门切实履行“两统一”职责提供了坚实的依据和保障。
作为“自然资源人”，服务于自然资源领域，需对其中自然资源管理工作有准确地把握。
（一）将“绿色原则”确立为民事活动的基本原则。
在《民法典》“第一编总则”中，明确规定：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。
同时，在物权编第二百九十四条和第三百四十六条、合同编第五百零九条中，都对节约资源和保护生态环境提出了要求。
“绿色原则”的确立，有力地促进了全社会保护生态环境，节约集约利用资源，也为依法追究各类损害生态环境和自然资源的行为提供法律依据。
（二）确立生态环境损害赔偿制度。
《民法典》侵权责任编的第七章在《侵权责任法》“第八章环境污染责任”的基础上，补充修改为“环境污染与生态破坏责任”。
该章的亮点是明确了追究生态环境损害赔偿责任的方式和内容，并明确了赔偿损失和费用内容，为健全完善生态环境损害赔偿制度提供了法制保障。
（三）丰富、完善了物权体系。
《民法典》“物权编”涉及自然资源领域的内容很多，《民法典》中的物权编编撰依据为《物权法》，主要包括物权保护体系的完善、不动产统一登记制度的确认以及对住宅建设用地使用权续期问题的原则性规定等。
物权法是社会主义市场经济的基本法律
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题物权法是社会主义市场经济的基本法律王利明中国人民大学法学院教授博士生导师物权法作为社会主义市场经济的基本法律和关系到国计民生的重要法律,它的颁布实施, 必将对我国经济社会的发展和社会主义和谐社会的构建, 产生深远影响。
一、物权法对社会主义市场经济法律体系的完善具有极为重大的意义颁行物权法是社会主义市场经济体制的基本要求。
作为民商法律制度的核心内容, 物权法对于我国社会主义市场经济的基础作用表现在: 一是物权法构建了产权制度的基本框架。
市场是交易关系的总和, 社会主义市场经济体制的构建首先要求产权清晰、权责明确, 这样市场交易才有可能顺利进行。
物权是最重要的产权类型, 物权法确认了各类物权, 就为市场交易确立了法律前提, 为市场的正常运行奠定了法律基础。
二是物权法确定了平等保护原则, 以维护市场主体的平等地位和基本财产权利。
根据该原则, 各类市场主体在享有、行使物权以及权利遭受侵害的情况下都要遵循共同的规则, 这也是市场经济的内在要求。
三是物权法着重维护市场秩序和交易安全。
当前,上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题市场交易中存在的一些混乱现象, 与物权方面的法律制度不完善是相关的。
物权法规定的公示原则、所有权移转规则、善意取得制度等, 对于维护交易安全、整治市场秩序具有重要作用。
颁行物权法有利于鼓励人民创造财富, 实现民富国强。
改革开放以来,我国广大人民群众的财产普遍地得到了增长, 这就迫切需要物权法对其予以确认和保护。
物权法第一次以民事基本法的形式对各类物权类型予以了确认,并规定了物权的保护制度和方法, 从而完善了我国财产法律制度, 鼓励亿万人民群众爱护财产、创造财富, 促进社会财富的迅速增长。
颁行物权法有利于为社会主义市场经济发展构建良好的社会环境。
社会主义市场经济的发展有赖于和谐的社会环境, 而物权法是构建社会主义和谐社会的重要保障。
中华人民共和国物权法释义(完整版)
中华人民共和国物权法（释义）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）第一编总则第一章基本原则第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。
制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。
主要体现在两方面：（1）定纷止争。
依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。
（2）物尽其用。
物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。
同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。
［参见］《民法通则》第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。
《合同法》第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
《担保法》第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。
第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。
物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。
因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。
但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。
而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。
我国《物权法》之物权登记规则
浅析我国《物权法》之物权登记规则摘要物权是一种对世权，因此物权的变动需要通过一定的方式加以公示来让社会知晓，从而让不特定的第三人承担不侵害的义务。
登记则是不动产物权变动的最主要的公示方法，而一些特殊动产的权利变动也需要经过公示才具有对抗效力，可见，登记对确定权利的归属、维护交易安全具有重要意义。
本文通过对《物权法》中涉及登记的条文按照物的种类和登记的效力进行梳理，进一步指出目前我国登记制度中存在的问题，并尝试提出完善的建议。
关键词物权公示登记生效登记对抗作者简介：李蕾，北京市西城区人民法院。
一、登记制度存在的必要性众所周知，物权作为对世权的属性决定了其给不特定的任何人设定了一种不作为义务，物权的变动不单单影响到权利人个人，对于权利人之外的第三者来说，也能引起权利义务变动的后果，物权人只有通过某种公示将权利变动的事实告知社会公众，使社会公众得以知晓物权变动情况，才能使权利变动发生效力。
同时，物权也是一种排他性财产权，即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权，倘若第三人无法了解物权变动情况，则很容易导致自己遭受损害。
因此，为了维护不特定的第三人的利益和交易的安全，世界各国的物权立法都普遍确立了物权公示原则。
在现代各国法上，不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法为交付。
我国《物权法》第六条也对不动产物权变动的登记原则、动产物权变动的交付原则进行了规定。
可见，登记制度是公式原则的必然要求，也是实现明确物的归属，维护社会主义市场经济秩序立法目的的必然要求。
二、登记效力立法模式物权登记产生怎样的效力直接来源于各国法律的规定，但是各国在登记对物权变动的效力这一核心制度设计方面却有所不同。
纵观各国，登记效力模式包括登记生效主义和登记对抗主义两种，下面对这两种分别加以介绍。
（一）登记对抗主义登记对抗主义是指登记并非物权变动的生效要件，但是不经登记该物权变动将不得对抗不知情的善意第三人。
在登记对抗主义中，当事人之间对物权变动的合意将直接导致物权变动的效果，此物权变动效果无需登记即可发生。
《物权法司法解释（一）》解读
2017年第1期法治研究《物权法司法解释（一）》解读梁慧星**作者简介：梁慧星，中国社会科学院学部委员，北京理工大学珠海学院民商法律学院名誉院长。
2016年2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 （以下简称《解释》）。
《解释》共计22个条文。
现就《解释》条文的文义、目的及适用进行逐一解读。
一、如何处理涉及不动产物权登记的民事案件首先看《解释》第1条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
”涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。
第一类是关于不动产物权归属的争议，即《物权法》第33条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。
据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。
确权的结果有可能改变原来的登记。
另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。
依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。
但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。
这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》第33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。
第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》第110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。
《担保法》和《物权法》中有关抵押权区别论文
《担保法》和《物权法》中有关抵押权的区别摘要：抵押是《担保法》和《物权法》的重要内容。
在现实生活中抵押又是债权实现的重要途径，在经济高速发展的当代中国，抵押的情况比比皆是，随之产生的各种抵押法律问题不断涌现。
而《担保法》由于规定的不完善，已不能很好地调整在资金融通、商品流通和债权实现中出现的抵押关系。
《物权法》是中国法律制度不断完善的过程中一个重要的里程碑，它“通过明确国有财产和集体财产的范围，国家所有权和集体所有权的行使，加强对国有财产的保护，以巩固和发展公有制经济；通过明确私有财产的范围，依法保护私有财产，以鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，对于从民法角度坚持社会主义基本经济制度，具有深远的意义”。
关键词：抵押抵押权担保债权人债务人通过对《担保法》和《物权法》的研读，对于它们的区别总结有以下几点：一、关于抵押《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
”这看起来和《担保法》的规定没有太大的出入，但《物权法》中规定了不但是债务人不履行到期债务时，债权人对该财产优先受偿，而且还添加了“发生当事人约定的实现抵押权的情形”，这种情形的添加更加保证了债权的实现，保障了债权人的合法权益。
在实际情况中，债务人不履行到期债务往往是因为经营不佳导致没有能力清偿债务，但如果当事人可以约定抵押权的实现，债权人就可以从自己的合法利益出发约定相应的抵押权实现的情形，从而更好的保障自己的合法权益不受损害。
二、《物权法》扩展了可以抵押的财产范围《物权法》第180条和《担保法》第34条对可抵押的财产的范围的规定看起来是大同小异，仔细分析一下，就会看到其存在着本质区别。
《物权法》第180条第一款第七项的规定是：“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”，而《担保法》第34条第一款第六项的规定是：“依法可以抵押的其他财产”。
执行新规！仅【首封】或【不动产处置权】法院有案件管辖权！
执行新规！仅【首封】或【不动产处置权】法院有案件管辖权！编者按2017年底，江苏高院出台了《全省法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》，重点规范并解决执行异议及复议案件审理中涉及到的各种程序性问题。
日前，江苏高院又就执行程序中案外人针对不动产强制执行提出的各种执行异议之诉案件的审理，制定《全省法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》，重点解决以下八个方面的问题：一是确立涉及不动产执行异议及执行异议之诉案件的裁判规则。
首先要解决此类案件由哪个法院审、怎么审以及审什么的问题。
根据民事诉讼法及其司法解释规定，执行异议之诉案件属于执行法院专属管辖。
但该管辖又取决于执行法院是否对争议的不动产采取查封措施以及执行法院是否享有处置权的问题。
因此，《指南》规定了仅有首查封法院或者享有不动产处置权的法院享有案件管辖权。
其次是解决争议事项能否进入执行异议之诉程序问题，如果案外人仅对执行行为提出异议，或者对执行依据本身的对错提出异议的，则不能适用异议之诉程序。
实践中，有的执行法院在执行异议裁定中错误适用法律，告知当事人提起执行异议之诉。
《指南》明确，应当驳回起诉，由执行法院撤销异议裁定后重新作出裁定，并告知当事人通过执行复议或其他相关程序予以救济。
再次是解决案外人在不动产采取强制措施前已经取得另案生效裁判文书或者在不动产采取强制措施后未按照法定的执行异议及执行异议之诉的程序寻求救济，而是就争议财产另行提起诉讼并取得生效法律文书提出异议的处理问题。
按照司法解释规定，无论哪种情形均应导入执行异议之诉进行处理，且对前一情形的如何处理作出明确规定。
实践中，案外人通过另案确权诉讼主张权利，申请执行人往往无法加入该诉讼，既无法形成真正的诉讼对抗，也容易损害申请执行人的利益。
因此，《指南》规定了违反专属管辖原则的裁判结论应当通过审判监督程序予以撤销。
但无论哪种情形，如果案外人与被执行人相互串通或者凭虚构的债权债务关系取得生效法律文书的，均不能对抗人民法院的执行行为。
浅谈《物权法》规范下的土地抵押权
杨 （ 君 河北秦皇 了土地抵押权 的概 念及其法律特征 ， 从而进一步 探 地的使用权 ， 是属于有偿行使 ， 以对土地使用权 包括抵押都有权作 所 讨《 中华人民共和 国物权法》 出台后对土地抵押权的影响。 通过对土地抵押制 出处分。 但是依据现行法律规定 ， 以出让方式取得的国有 土地使用权
度 的再 次 分 析 论 证 ， 进 一 步 明晰 现 行 土 地 抵 押 权 制度 在 新 形 势 下 的 宣 传 旨在
抵押 的 ， 当将抵押时该国有土地上 的房屋 同时抵押。 应 １２３ 抵押人依 法承包并 经发包 方同意抵押 的荒 山、荒 沟、 ．． 荒 丘、 荒滩等荒地的土地使用权 。但是 必须要符合下列条件 ： ①用来抵 ０ 引言 押的使用权 必须 明确 为荒地使用权。② 对该片荒地抵押人应享有承 土地抵押 ， 是我国经济建设行 之有效的一种经济 运行 手段 。 是在 包经 营权 。③须取得发包方 的同意。 不转移土地 所有权 的状态下 ， 通过办理相应的法律手续， 从而实现土 ２ 物 权 法 规定 下 的 土地 抵 押 权 登 记 制 度 地使用权的流转 ， 实现经 济 目标 ， 促进经济 运行 的法律行为。在我国 ２１物权法对于土地抵押登记的规定作用。土地抵押权属于担 ． 经 济 建 设迅 猛发 展 的今 天 ， 何 更 好 地 促 进 经 济 运行 ， 调 发 展市 场 如 协 保物权 ， 是一种对世权 。我国物权法 明确规定 ， 土地抵押权的生效均 经济 ， 提高企业经营效益 ， 带动 全市 乃至全省 的经济 发展 ， 不仅成 为 以登 记 为 必要 条 件 。 其 目的 ， 让 公 众 了解 该 抵 押 权 的 变动 情 况 ， 是 自 政 府 领 导 的 首要 职 责 ， 更是 关 系到 每 个 国 民切 身利 益 的 大事 。 土地 而 己决 定 是 否进 行 有 关 的法 律 行 为 。 据 民法 的意 思 自治 原 则 ， 律 对 根 法 作 为国富民强之根本 ， 这在我 国上古时代就早 已明确 。左传》 《 描述晋 债 权 人 对 自己是 否 成 为 土 地 抵 押 权人 以及 成 为第 几 顺 序 的抵 押 权 人 公 子 重 耳逃 亡 时 说 ： 子乞 食 于 野 人 ， 公 野人 与之 块 。 公 子 怒 ， 鞭 之 。 欲 的事 宜无 权 作 出禁 止 性 规 定 。 如 果 在 土地 使 用 权 上 已经 存 在 着 顺 位 子 犯 日 ：天 赐也 。 ” 首 ， 而 载 之 。… 人 以为 ， 土 ， 为得 天下 。 “ 稽 受 古 得 则 优 先的抵押权 ， 抵押权 人的权利 实现就会存有风险 ， 但如果进行土地 故 又 有 社稷 坛 、 色 土 之 说 。 由此 可见 土 地 在 国 家 管理 中 的重 要 性 。 五 抵 押 登 记 ， 可 以 给抵 押权 人 提 供 足 够 的警 示 ， 之 了解 设 立 后 顺位 就 使 新 中国的土地使 用权 可 以进行合法流 转 ，首先是在我 国 １ ８ ９８ 抵押权 的风 险 ， 从而为其行 为选 择提供全面的法律帮助。 年 的宪法第一次修正 中予 以明确规定 的。２ ０ ０ ４年宪法第 四次修正 ， ２２土地抵押权 的登 记程序 。 ＿ 依据我 国现行法律规定 ， 办理抵押 明确规定国家为了公共利益的需要 ，可以依照法律规定对土实行征 权登记 ，首 先应 当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评 用外 ， 还可以对土地 实行征收 ； 同时增加规定 “ 并给 予补偿” 相 应 。 估 ， 后 签 定 书 面 的抵 押 合 同 。 在 签定 抵 押 合 同后 １ 日内 ， 抵 押 然 ５ 由 地 ，担保法》中对于土地使用权的抵押也给予 了明确规定 ：国有土 《 “ 人和 抵 押 权 人 持 被 抵 押 的土 地 使 用权 证 、 押 合 同 、 价 评 估 及 确 认 抵 地 地使用权和集体 土地使用权可 以作为抵押 的财产 ” 。日 随着《 物权法》 报告 、 抵押人和抵押权人的身份证件 ， 共同到土地管理部 门申请抵押 的 出台 ， 地 使 用权 的抵 押 制 度 愈 加 完 善 。 本 文 ， 将 对 此 予 以 简 明 土 就 登记 （ 如一方到场申请 抵押登记 ， 必须 持有对方授权委托文件 ）最后 。 阐述 ， 求在 今 后 的 实 践 中 更好 地 贯 彻 落 实 土 地 制度 。 以 通过 土地 管理机 关审查 ，然后登记注册 ，再发放 《 土地他项权利证 １ 我 国 现 行 土地 抵押 权 的 法 律 特 征及 其 客体 范 围 书》 。 １１ 土地抵押权的特征 ： ． ①土地的抵押权属于抵押权 的一种 ， 具 ２３土地抵押权登记效力的重新规定。以往 ， ． 根据《 担保法》 的有 备抵押权的共同属性 ， 适用抵押权制度 的共 同规则 ， 以可 以算作担 所 关规定 ， 土地抵押 登记为抵押合 同的生效 条件 ， 也就 是说 ， 以抵 押登 保权或者担 保物权 的范畴之内。 从物权法的角度 来说 ， 土地抵押权 是 记 为 生效 条件 的土 地 抵 押 合 同 ， 自办 理 抵 押 登 记 之 日起 生效 ， 记 日 登 种 担 保 物 权 ， 首 先 要 求 具 有 土 地 的使 用 权 ， 是 基 础 ， 次 才 能 其 这 其 即为抵押合 同的生效 日。 抵押权登记后， 抵押权 人可以对抗一切的第 谈到抵押和担保 。在这种条件之下 ， 需要我们调 整土地抵押 的关系， 三人 。而《 物权法》 出台后 ， 物权 与债权分离 ， 抵押合 同自签字盖章后 使 得 这 种 关 系 既 与担 保 法 的规 定 相 符 合 ，又 不 与 土 地 法 和 物 权 法 的 即行成 立 ， 为债权 ； 物权法》 是 而《 又规定土地抵押 必须进行登记 ， 只 内容 产 生 冲 突。② 土 地 的 使 用权 是 抵 押 权 的基 础 。二者 是 不 同 的 ， 但 有在 有 关部 门进 行 登 记 后 ， 才能 产 生 有 效 的物 权 变 动 ， 为 土地 抵 押 是 又是紧密相 关的， 土地抵押权 必须建立在具有使用权 的基础上 ， 土地 权 的正式 生效 。只有登记 以后 ， 才会产生合法 的土地抵押权 的效 力。 抵押权是使用权 的延伸 ， 可以拓宽和加深土地的使用权利 。 土地抵 ③ 这一点 ， 在理 论上是我 国法律界 的一个新 的里程碑 。在实践中 ， 如 押权依靠于 土地使用权 ， 二者具有极为紧密的关系 ， 土地抵押权行 使 果全 部 按 照法 定 程 序 走 ，也 只 是 程序 上 的一 个 再 行 申明 。 所 不 同 的 的效果对土地使用权极为重要的组成 部分，我 国的物权法也明确 的 是， 各个阶段的法律效力有所 不同。认识到这一点 ， 是深刻明晰当前 承 认 这 一 点 。 此 之 外 ， 们 在 某 种程 度 上 也 可 以认 为土 地 抵 押权 可 除 我 我国《 物权法》 出台后对于土地抵押权 制度 的贯彻与落实 的关键 。 以用作担保物权 ， 通过土地权 益归属 的变更来保障债权 的作用 ， 与其 土地 ， 一 国 的 立 国 之 本 ； 地 管 理 ， 国家 管 理 的 重 中 之重 。 是 土 是 为 他 的土 地权 力 不 同 的是 ，土 地 抵 押权 并 不是 通 过 对 土 地 的 直 接 利 用 了更好地进行社会经济建设 ， 建设和谐 的社会主义 ， 管理好我国有限 来 体 现 土地 价值 的。 的 土 地 资 源 ， 理 利 用 ， 法 使 用 现 有 的土 地 资 源 ， 我 们 每 个 公 民 合 合 是 １２ 土地 抵 押 权 的客体 范 围 。 ． 的义务和权利 。 认真贯彻学习《 物权法》 土地 法》 把土地抵押权制 和《 ， １２１ 划 拨 的 国有 土 地 使 用 权 。在 这 种 方 式 下 ， 地 使 用 权 的 所 ＿． 土 度 落 到 实 处 ， 每 个 土 地 管理 工作 者 的 必修 课 。 在 此 ， 望 以 己一 孔 是 希 有 者 是 国 家 ， 权 通 过 无偿 划 拨 的 方式 交 与 另 一 实体 ， 以 以此 抵 押 有 所 之见 ， 引大家深入学 习探讨 之， 以期共同进步。 应具备 以下要求 ： 土地使用者须持有 国有土地使用证 ； 具有地上 ① ② 参 考文献 ： 建筑物和其他 附着物合法 的产权证明 ：③ 以抵押划拨土地使用权所 …《 左传 》 左丘 明着 ， 马玉 山译注． 获收益抵交土地使用权 出让金 ；④ 通过县 级以上人 民政府土地管理 【《 ２ 中华人 民共和 国宪法》 】 ． 部 门或房产管理部 门的批准。《 中华人民共和 国担保法 》 ３ 第 ６条规 【１中华人民共和 国担保 法》 ３《 ． 定 以依 法 取 得 的 国 有 土 地上 的房 屋 抵 押 的 ， 房 屋 占用 范 围 内的 国 该 Ｉ《 ４ 土地使用权与抵押权效 力问题 探析》 张 国炎 《 】 ， 社会科学》 ９ ６年第 １９ １期 有 土 地 使 用权 同 时抵 押 。 【】中华人民共和 国物权 法》 ５《 ． １２２ 出 让 方 式 取 得 的 国 有 土 地 使 用 权 。 用 此 方式 得 到 国 家 土 ＿．
关于农村房屋买卖是否合法的法律依据
关于农村房屋买卖是否合法的法律依据《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。
该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。
第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。
由此可见，草《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。
该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。
第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。
由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。
土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。
当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。
国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。
宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。
他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。
当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。
因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。
房产抵押的土地使用权一并抵押,未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力
房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力阅读提示我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。
在房地所有权分置的背景下，在设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。
不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。
《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。
裁判要旨在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。
案情简介1. 建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日、2015年2月6日签订了三份《流动资金贷款合同》，约定江锂科技向建行分宜支行借款1亿元。
2. 为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《最高额抵押合同》。
约定江锂科技以其自有的3块土地使用权，以及5处房产作为抵押物提供担保。
双方于2013年4月2日在房产交易所办理了房地产抵押登记手续，并取得他项权证书，载明前述3块土地使用权证号和5处房产证号。
3. 一审：原告建行分宜支行起诉被告江锂科技，要求偿还欠款，并对前述土地、房产等抵押财产行使抵押权。
江西省高院认为，原告建行分宜支行仅可对办理抵押登记的房产行使抵押权，对未办理抵押登记的案涉土地使用权不享有抵押权。
《物权法》考点精析
司法考试《物权法》考点精析抵押的财产范围一、考点说明《物权法》首次规定了未来财产抵押制度，即企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。
二、理论分析抵押权是对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产及其他财产，优先清偿其债权的权利。
抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人。
其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。
抵押权的标的物是债务人或第三人提供担保的不动产及其他财产。
抵押权的设定不要求移转标的物的占有。
抵押合同中，若抵押的财产不可抵押，则该合同无效。
一般不可抵押的财产主要有以下几种：1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；5、依法被查封、扣押、监管的财产；6、乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
三、例题解析[例题]某中学为修缮教育设施向银行借款，银行要求该学校提供担保，学校以自有财产向银行设立抵押，以下哪些财产可以抵押？（）A.该学校的办公楼B.该学校的操场C.该学校的小汽车D.与临校存在权属争议的财产[答案]C[解析]本题是关于抵押权的标的即抵押物的问题。
《担保法》第34、37条分别对可以抵押和不得抵押的财产作出了比较详细的规定。
依据法律，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。
所有权、使用权不明或者有争议的财产也不得抵押。
[注意] 在了解《担保法》规定的同时，应当掌握《担保法解释》的特殊规定。
第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
物权法试题题库
物权法试题题库物权法试题库A卷一、单项选择题(每小题1分,多答、不答、答错均不给分,共计6分)1、甲与乙公司订立房屋买卖合同,双方约定,乙公司将价值30万元的别墅卖给甲,并于5日内付款,若任何一方违约,违约方将支付房屋总价款的20%的违约金。
该合同订立后的第3日,乙公司又将该别墅以40万元价款卖给丙,同时办理房屋产权登记。
甲( C )。
A、可以主张丙的所有权无效B、可以行使物权请求权C、可以行使债权请求权D、可以行使排除妨碍请求权2、甲出卖电脑于乙,同时约定甲作为借用人继续占有电脑1个月,此种交付方式属于(B )。
A、简易交付B、占有改定C、现实交付D、指示交付3、不动产登记费按何标准收取(A )。
A、按件B、不动产的面积C、不动产的体积D、不动产的价款4、甲企业有一价值800万元的办公大楼,甲以该大楼抵押,向乙银行贷款500万元。
后来甲因生产经营需要,再次以该大楼作抵押,向丙银行贷款200万元,两个抵押权均经过登记。
那么,对此的下列表述中正确的是:( C )。
A、第二个抵押权无效,因为物权具有排他性B、两个抵押权都有效,乙银行和丙银行对于抵押物有同等的优先受偿权C、两个抵押权均有效,但乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权D、如两个抵押权设立后,该大楼的价值跌到500万元,则第二个抵押权无效5、为了耕种自己的土地而必须经过他人土地的,可在他人土地上成立通行权,该通行权在物权的权利体系中属于( A )。
A 、相邻关系B、地役权C、用益物权D、土地承包经营权6、夫妻二人因感情不和准备离婚,男方欲私卖写有自己名字的住房,女方发现后到登记机构提出异议登记。
女方需要在多少日内提起诉讼,否则异议登记失败?(A )A、15日B、30日C、60日D、180日二、多项选择题(每小题2分,多答、不答、答错均不给分,共计20分)1、下列财产专属国家所有的是(AD )。
A、矿藏、水流、海域B、土地C、森林、草原D、无线电频谱2、下列财产属于业主共有的是(ABD )。
不动产登记制度存在的问题及解决措施
不动产登记制度存在的问题及解决措施摘要：不动产登记指的是统计汇总不动产物权，目的是保护个人和集体合法的不动产利益。
当前我国房地产建设发展势头强劲，除硬性需求自住外，大部分国民仍然热衷购买房产作为保值升值的投资品，因此完善不动产登记制度能够满足社会和市场的需求。
由于我国不动产等级制度起步较晚，因此在细节完善方面存在一定缺陷，不能适应当前人们的需求。
随着互联网技术的普及，不动产登记制度亟待建设完善，对当前存在的问题一定要提出解决措施加以改进。
关键词：不动产登记；登记制度；解决措施1不动产登记制度存在的问题1.1信息查询制度不健全《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中出台了不动产登记信息查询相关细则，尽管这一举措有助于推动不动产登记信息公开查询规范化。
但是细则中提出利害关系人是查询主体，但却未对利害关系人进行确定界定。
在实际情况中，尤其是基层机构仅允许权利人进行查询，若利害关系人需要查询资料必须提前获得不动产权利人的授权，否则无法进行查询。
但是如果不确定利害关系人范围，就会导致其范围无限扩大损害权利人的隐私和商业秘密。
除了利害关系人范围不确定之外，不动产登记信息共享制度也不健全。
登记信息共享需要把大量的不动产登记信息汇总整合到一个部门，这个过程中一定会迫使一些部门割舍自身利益，整合后因为缺乏信息共享机制，查询资料将会给被整合部门带来不便，登记查询流程复杂，导致工作效率降低。
不动产登记信息安全制度不健全。
尽管《细则》对公职人员泄漏权利人信息做出了承担法律责任的规定，但是当前并未出台可操作的具体化追究制度。
不动产登记机构的工作人员可以利用职务之便自由查询信息不受到约束，这对不动产登记信息安全造成隐患。
1.2登记制度尚难完全整合统一首先，不动产登记机构尚未统一，尽管《细则》规定了不动产登记机构为“由县级以上地方人民政府确定一个部门”，这里的部门没有具体规定，全国并不统一，对权利人以及社会监督造成不便；其次，我国不动产范围包括房产、耕地、林地和海岛等，这些不动产确权是依据相关不同法律，怎样将这些不动产整合起来进行统一登记是技术问题也是法律问题，仍然需要进一步完善不动产登记制度。
2024民法典中如何规定民间借贷民法典2024年全文
2024民法典中如何规定民间借贷民法典2024年全文一、2024民法典中农村房屋转让需要什么手续一、民法典中农村房屋转让需要什么手续民法典规定，转让农村房屋时，只能向本村的村民转让，转让时要签订转让合同，并且办理房屋转让登记。
《中华人民共和国民法典》第三百六十二条【宅基地使用权的定义】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、怎么解决农村房屋买卖纠纷一种，争议双方直接协商这个是目前解决房地产争议的较常见途径。
针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第二种，求助于消费者协会。
解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决方式的前提双方之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
较后一种途径是通过向法院起诉进行解决，购房者通过协商、调解这个无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。
对于前面几种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而选择较能解决实际问题相应社会效果较好的方式。
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房产过户的法律规定(3篇)
第1篇一、引言房产过户是指房屋所有权人将其房屋权利转移给他人的法律行为。
在我国，房产过户是房屋交易过程中必不可少的一环，涉及到法律、经济、行政等多个方面。
为了保障交易双方的合法权益，维护房地产市场的秩序，我国制定了一系列关于房产过户的法律规定。
本文将从以下几个方面对房产过户的法律规定进行详细阐述。
二、房产过户的基本概念1. 房产过户的定义房产过户是指房屋所有权人将其房屋权利转移给他人的法律行为。
具体包括房屋买卖、赠与、继承、互换、分割等方式。
2. 房产过户的法律性质房产过户属于民事法律行为，受《中华人民共和国民法典》的调整。
三、房产过户的法律依据1. 《中华人民共和国民法典》《民法典》是关于民事权利义务的基本法，其中关于房产过户的规定包括：（1）第一百一十四条：民事主体依法享有物权，包括所有权、用益物权和担保物权。
（2）第一百二十一条：民事主体依法享有债权，包括合同债权和不当得利债权。
（3）第一百二十二条：民事主体依法享有知识产权。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产管理的基本法律，其中关于房产过户的规定包括：（1）第二十一条：房地产交易应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
（2）第二十二条：房地产交易实行登记制度。
（3）第二十三条：房地产转让、抵押、出租等权利转移，应当依法办理登记。
3. 《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中关于房产过户的规定包括：（1）第四十条：土地所有权人、使用权人依法享有土地权利。
（2）第四十一条：土地权利人可以依法将土地权利转让、抵押、出租等。
四、房产过户的程序1. 签订房产买卖合同房产过户的第一步是签订房产买卖合同。
合同中应明确房屋的基本情况、交易价格、付款方式、交付时间、违约责任等内容。
2. 办理房产过户登记房产过户登记是房产过户的关键环节。
买卖双方应持相关材料到房地产登记机构办理过户登记手续。
房随地走”和“地随房走”的有关问题
房随地走”和“地随房走”的有关问题释疑一、释义所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。
反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。
关于以上两点，《担保法》、《房地产管理法》和《物权法》等均作了明确规定。
但现实生活中很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况，特别是房屋管理和土地管理分属不同部门时。
《物权法》第10条要求房地产进行统一登记，这样原来的分别登记和统一登记之间就发生了冲突，特别是在《担保法》状态下因为是分别登记，房屋抵押归房产管理部门管理，土地使用权抵押归土地管理部门管理，即出现了房地产抵押进行了分别登记。
二、案例某市福星粮油食品有限责任公司(以下简称福星公司)因扩大再生产扩建厂房，急欲贷款，2002年2月6日，福星公司与该市中国农业银行神龙支行(以下简称神龙支行)签订借款抵押担保合同。
合同约定，由神龙支行贷给福星公司款人民币150万元，借款期限10个月，借款利率为月息8厘。
在合同中并明确约定由福星公司的办公楼、厂房作抵押担保，抵押物办公楼、厂房经房地产价格评估事务所评估价格为160万元。
2月7日，福星公司和神龙支行一块到房地产管理部门办理房产抵押登记手续后，神龙支行即将贷款150万元划入福星公司账号上。
扩建厂房后，生产能力增强，福星公司又缺乏流动资金，福星公司又与该市工商银行房地产信贷部(以下简称房地产信贷部)协商贷款，双方于2002年8月18日签订了借款抵押担保合同，合同约定，由房地产信贷部贷给福星公司流动资金80万元，月息7厘，期限6个月，在抵押担保条款中约定由福星公司的办公楼、厂房占用的土地使用权作抵押。
经房地产价格评估事务所评估价格为90万元，同日，房地产信贷部与福星公司一块到土地管理部门办理了土地使用权抵押登记手续。
农村宅基地抵押的法律约束及地方经验存在的问题
农村宅基地抵押的法律约束及地方经验存在的问题作者：朱宝丽来源：《国土资源导刊》2013年第03期考察现行法律规定可以看出，最大的现实法律约束是，宅基地使用权不得抵押。
但是随着城乡一体化进程的加快，一些地方打法律的擦边球，正在积极探索宅基地使用权的抵押融资农村土地管理制度改革是解决“三农”问题、推进社会主义新农村建设的核心内容。
考察现行法律规定可以看出，宅基地使用权不得抵押。
但是随着城乡一体化进程的加快，宅基地使用权抵押已经在现实中不断发生，一些地方打法律的擦边球，积极探索宅基地使用权的抵押融资。
宅基地管理的基本法律规定目前，我国没有系统的、专门的调整宅基地的法律规定，有关宅基地使用权的规定主要散见于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》等法律和政策性文件中。
国家对宅基地实行“无偿使用”、“一户一宅”的制度。
《宪法》规定，宅基地属于集体所有。
《物权法》第152条规定将宅基地设定为用益物权，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民出卖、出租住房后，申请宅基地的，不予批准。
由此可见，现行法律并没有明确规定宅基地不得转让，但规定了转让宅基地后的不利后果，即再申请宅基地的不予批准。
宅基地使用权抵押的限制性规定《物权法》第184条规定，宅基地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。
《担保法》也有类似的规定。
在《物权法》起草过程中，有人提出允许农民转让和抵押宅基地使用权，有利于解决农民融资难和农民增收问题。
但立法者考虑到宅基地是农民安身立命的根本，如果农民抵押的宅基地使用权无法收回，可能陷于流离失所的境地，进而影响社会稳定。
从另一方面讲，集体组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只需要支付较低的代价就可以获得。
如果免费获得之物流转可带来收益，有失公允。
因此认为立法条件尚不成熟，就没有采纳，但是也为下一步修改法律和调整政策预留了空间。
(完整版)物权法题库
一、填空题1.本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
2.本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
1.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠( 开始 )时发生效力。
”2.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害(公共利益)和他人合法权益。
3.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害(所有权)人的权益。
4.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予 (拆迁补偿 )，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
5.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使(所有权) 。
6.法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地(习惯) 。
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
7.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
8.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
9.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
10.国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
11.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
12.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
13.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
房随地走,地随房走
所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。
反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。
有关这一点，《担保法》、《房地产管理法》和《物权法》第146条、147条均作了明确规定。
虽然我国法律强调“房地一体”，但在司法实践中，由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，造成了两种权利在事实上的分离。
土地使用权和地上建筑物分属于不同的权利主体的情形大量存在。
因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。
《物权法》第10条要求房地产进行统一登记，这样原来的分别登记和统一登记之间就发生了冲突，特别是在《担保法》状态下因为你是分别登记，房屋抵押权归房产管理部门，土地使用权抵押归土地管理部门，也就是说，如果实践中出现了房地产抵押进行了分别登记，怎么办？某开发商，在某地买来一块土地使用权，自己盖了一幢写字楼。
盖完之后，要开发另外一个楼盘时没有钱了，就准备向工商行借五千万。
工商行让其出具担保，开发商说没问题，自己这块地价值一个亿，于是就用土地使用权作担保。
工商行想土地使用权担保这个数也够了，《担保法》还规定了房屋虽然没有约定担保登记，但是它要跟着土地走。
所以工商行就同意了，并和开发商签订了抵押合同，而且把土地使用权在土地管理部门办理了抵押权登记。
资金贷出来了之后，开发商在开发过程中发现五千万不够，于是就想要和建行再签订一个抵押贷款合同。
也就是用这幢写字楼再去签订抵押合同，准备借三千万，建行开始不同意，认为土地使用权已经抵押了，房子应当跟着地走的。
但开发商说跟工商行签订合同的时候是用土地使用权作抵押的，写字楼并没有抵押，对此，工商行是同意的。
这个写字楼怎么也能拍卖七、八千万，于是建行也同意了，并在房屋管理部门签订了房屋抵押权登记。
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《物权法》应明确规定农村私有房产的登记、买卖、抵押权
问题
随着社会主义建设的步伐的发展，党的十六大五届全会中明确提出了建设社会主义新农村，以及加强小城镇建设，城乡一体化的新战略思想，我国农村建设取得突飞猛进的发展势头，有其在我国即将全部取消非农业与农业户口之分的今天，社会出现了大流通、大发展的渠道，城市中出现了城中村，农村朝着城镇化的步伐行走。
我国的法律规定已经不适应我国经济建设需要和发展，如：我国《担保法》第37条第二款规定建筑在农村宅基地之上的私有住房，亦不能用于抵押，《土地法》六十二条规定农村一户宅，宅基地使用权不准出卖等。
既然我国《宪法》十三条、《继承法》第三条、《民法通则》71条、《婚姻法》有关处理共同财产房屋的规定，都承认房屋是公民的合法私有财产，那么为什么不能按照公民的意志加以处分收益呢？我认为这种局面的存在与我国体制和法律建设的体制存在着日益突出的矛盾，我想，随伴着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物物权方面已经出现建筑物的区分、所有权所法律概念。
农村建筑在农村集体土地上的房屋、企业的厂房等建筑物也开始有条件允许买卖抵押，传统的房地不可分的理论依据实在不能适应目前的经济形式和法律体系完善的需要，对农村私有房屋，建议即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权分明清晰的农村房屋进行登记、买卖、低押，并且应尽早建立一套完善农村私有房产、登记、买卖、抵押的制度。
一、我国农村房产的现状
我国从1949年10月1日建国，我国开始试行的是共有制形式。
农村土地归集体所有，一户只允许一处住宅，规定不准买卖、转让，当时也包括土豪、大户的房屋没收充公后，重新分配给农户的房屋，农村住宅建设一直处于较落后的发展状况。
其发展追朔于十一届三中全会后，随着社会主义步伐的发展，农村试行保产到户的政策，农村经济得到发展，农户有钱后农村住宅才有了进一步发展。
尤其1982年宪法的颁布，明确规定保护公民私有财产，在1988年、1993年、1999年、2004年通过四次宪法的修正和确定保护私人财产，以及《土地法》1986年实施规定保护农村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年《土地法》3次修正，明确了农村土地长期承包，农村私有房屋的保护等。
由于农村改革、开放、法律的规定和正确的实施，给农村经济带来了机遇和发展，农村的住宅建设取得了飞速的发展，过去的草屋、危房等不见了取而代之是1-2层楼房、乡村别墅、社区楼房，农村住宅得到巩固和发展。
党的十六大五届全会提出明确提出建设社会新农村城乡一体化的发展思路，必将给农村住宅建设带来更新、更好地发展。
如：河南省试点建设农村新社区的构想。
但是由于全国各地发展状况不平衡，有的发放产权证，有的没有发放，如农村社区建设，至今只是农村村民居住，没有房产证明，不能进行买卖。
我国对农村私有房屋登记一直存在漏洞，没有一套切实可行，关于农村房屋登记等方面规定。
现在社会的大发展、大流通，由其是加入WTO后，丰收富裕的农村村民对住宅建设、流通有了新的要求。
法
律、法规的滞后，制约了农村私有房屋买卖等问题。
我国至今没有建立一套农村私有房屋进行买卖、过户等方面的具体政策、法规，只是现在摸着石头过河，这样必然造成农村私有房屋买卖的混乱，出现不应有社会矛盾，对社会的发展带来不利，对社会资源的有效、持续地利用存在一定隐患。
我国应针对实际状况着手制定农村房屋买卖过户的规章制度，对那些应当采取限制的，应当保护的充分给予肯定下来，结束这种混乱没有秩序的局面，促进农村房产建设朝着健康有利的方面顺利发展。
二、《物权法》的出台不应忽视农村私有房产的登记、买卖问题
1、农村私有房产登记问题
根据《土地法》规定应当登记的不动产包括：土地、房屋、草原、森林等，登记的种类为所有权登记、使用权登记、抵押登记，不动产租赁登记，资产性登记。
但是对涉及农村私有房屋登记法律、法规很不健全，没有可操作性。
全国各地农村有的只颁发了宅基地使用证，宅基地林权证，对农村私有房屋登记始终没有明确规定登记范围，不象城镇居民依据《城市房地产管理法》规定办理。
我国不动产依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效，这就是说，关于物权的一切法律行为，除必须在具有双方当事人意思表示一致外的条件之外，还必须将意思表示予以登记，并自登记时该法律行为方可生效。
如德国、瑞士、我国台湾采取这种做法。
我国台湾民法典第758条规：“定不动物权依法律行为而取得设定、丧失及变更者，非经登记不生效。
”《瑞士民法典》第656条第1句规定“取得土地所有
权须在不动产登记簿登记”。
第666条第1句规定：“土地所有权因登记注销或土地灭失而消灭”。
而我国即将出台的《物权法》得农村私有房屋登记及买卖作出不明确规定和限制，我认为既然《城市房地产管理法》，对城市房屋作了祥尽的规定，那么新的《物权法》也应该对农村私有房屋作出明了的规定，不应该存在城市、农村在制定法律时出现法律歧视和不平等。
2、农村私有房产的买卖问题
我国农村住宅从党的十一届三中全会后，农村经济体制得到了改革、开放、法律的保护，农村住宅取得日新月异的发展。
我的《宪法》等法律明确规定农村农户的住宅为公民的合法私有财产。
既是公民的合法私有财产，公民就有权依据《民法通则》71条的规定对其拥有占有、使用、收益、处分的权利，但是我国《土地法》六十二条规定对此又给了限制，允许买卖限制了使用权。
《物权法》草案162条规定：“宅基地使用证经集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地分配条件的农户，住房转让、宅基地使用权一并转让”。
这些法律的规定限制给当今的社会发展带来了不便。
现在我国正在加强社会主义新农村的建设，加强小城镇建设，提倡城乡一体化，也即将全面取消户口限制，取消非农业和农业户口之分，体现了法律面前人人平等，体现全面的经济一体化的改革和发展。
若河南正在试点搞农村社区建设。
丰收、富裕的农村人用合法收入购制农村社区楼房，在产权方面一直没有合法的手续。
再一快速发展的乡镇企业带来了人才，带来了发展的机遇，社会出现了人才、物的大流通，资源的合理配件
受到严重的挑战。
农村到外发展，到外流通的人员到处可见。
在城市城镇购房的农村人越来越多，那么遗留在农村的私有房屋不能随意处分变卖，宅基地使用权受到限制，有效的资源得不到充分利用，是一种极大的浪费和不合理。
又如城市中城中农村私有房屋的改造也是面临着一个新课题。
全国各地城市要大发展，城市要面临改造升级、扩大、增容不解决好农村私有房屋的买卖问题，会给城市发展建设带来一定影响。
如果一未限制农村私有房屋自由买卖，随意过户使用权，对于整个社会来讲，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则，与国际社会发展显然不够协调。
为此建议出台的《物权法》应以科学观和持续发展观，取消法律限制，允许农村私有房屋、买卖、过户，达到资源合理有效的利用。
既然城市房屋有一套规章，那么在农村也应该建立一套有效可行的农村私有房屋买卖的体制和市场。
《物权法》应明确此问题，不应限制规定。
三、关于农村私有房产不能抵押主要原因现状及对策
第一：农村私有住房和住宅地的所有权，农村宅基地使用权是完全不同的法律概念，农村私有房屋是我国公民（主要是农民）合法的私有财产。
公民对其拥有、占有、使用、收益，农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，农村宅基地使用权是指农村居民依法对批给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用、收益的权利。
目前我国法律允许的不动产抵押主要是土使用权和房产。
也就是允许国有土地使用权可以抵押，不允许集体土地使用权抵押，但是允许乡镇、村企业集体土地使用权可以与地上厂
房建筑物一并抵押，如此限制，显然不合法律对各类财产权平等保护权利，是一种法律上的歧视。