2015年中国房地产发展历程解析
2015年中国房地产趋势分析
2015年中国房地产趋势分析2014年GDP大家都知道了，08年以前是一个高增长的过程持续在9.5%以上，08年金融危机以后出现了一个高峰，但是之后这个曲线就是下滑的趋势，到现在为止还是继续下滑。
去年保7.5%，明年可能就6.5%，这个只能说李克强总理在两会里面的讲话说希望保持在平稳的态势。
如果稳定在七到八之间是一个较长的稳定状态，否则2020年我们就达不到我们的承诺。
中国出现通胀以后，也出现了两次的降息、降准，两会之后周小川提出可能还会有后续的政策。
民间固定资产投资和全国固定资产投资，今年也再继续下滑，从15点多降到了13点多，我们更看重的是民间固定资产投资的下滑，如果占80%左右的民间投资都跑掉了，那么拉动经济增长就是一个很难的事情。
基础设施不断往上的过程中，怎么会投资下降呢，基础设施主要靠政府投资，尽管政府批了接近十万亿的投资项目，中国的经济更重要的靠民间投资保持增长。
其中制造业投资和房地产业的投资下滑，光卡基础设施的投资拉动是不行的，李克强说的克强指数都是按照工业增加值来算的，大家都在担心一季度的GDP有可能低于7点。
看看分类，发电量是动力增长里面最低的，我们现在主要还是靠电力，但是一二月份电力增长是增速缓慢。
前年开始，我们第三产业的比重大幅度提高，因此用典少了，反过来我们的工业增加值仍然占50%的GDP贡献率，工业增加值的下降也仍然是稳定的。
另外就是社会消费品零售额，一二月份是高速增长的时期，一二月份是有春节的，所以增长周期内有两个节日，又是比较大的节日，但是这两个节日并没有引起我们的消费增长，而消费指数继续下滑。
从分类情况来看，说明我们的消费提升了，食品类，餐饮类在迅速下跌，通讯类是迅速上升的过程，比较危险的是我们的汽车类，这部分的增长率原来也很快，但是去年开始有所下降了。
房地产开发，房地产开发投资增幅也在下降，去年大概也是年初的500强峰会，我们说去年投资增速可能会降到10%，扣除物价指数去年只有9点几，今年在十之间，仍然会继续下降，政府不出台政策的话，还会继续下降。
2015中国地产解析--行业篇.doc
2015 行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观>>重点提要<<▪行业销售回升得益于政策推动，2016年政策红利仍将持续▪全年成交接近历史峰值，2016年销售难再惊艳，平稳为常态▪开发投资“跌跌不休”，企稳迹象或在2016年下半年显现▪新开工低迷致未来新增供应减少，为消化存量赢得宝贵时间▪土地市场总量锐减与深度分化并行,2016年整体规模维持今年水平▪“十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减。
在经济新常态下，处在“白银时代”变革风口的房地产业表现差强人意，开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”，在全年宽松政策推动下购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高居不下的库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵，着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心。
▪▪❤2015年总结❤▪1行业环境稳增长是第一要务，房地产行业受益于政策青睐▪纵观2015年经济，政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。
数据层面上，中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2009年第一季度以来新低，六年来首次跌破7%。
▪在经济增速下滑之际，房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手，成为经济增长的“稳定器”。
以往来看，每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标。
2010、2011年，中央称部分城市房价上涨压力仍然较大，限购大幕全面执行，行业政策收紧，进入全面调整期。
2012年中央在强调调控主基调不变的其情况下，政策面上有所放松，在行业基本面出现好转。
2013年，政府对市场调控态度“模糊”，房地产行业政策大环境持续缓和，行业迎来顶峰。
华业行独家解读2015年中国楼市走势
华业行独家解读2015年中国楼市走势华业行机构12月31日报道，得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响,房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。
华业行机构首席市场分析师认为,一二线城市房地产市场确实开始有所好转,不过三四线城市由于库存绝对值过高,回暖迹象不明显。
此外,业内普遍认为,目前,大型房企实施“低迷期拿地”的策略,“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,加之库存高企等一系列因素,预计2015年房地产市场将持续处于调整期。
房地产市场出现回暖迹象据了解,今年9月30日,央行发布房贷新政,放松了首套房的认定标准,实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。
新政发布后,楼市开始逐渐回暖,商品房成交量有所回升。
此外,11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,惠及到刚需人群。
业内认为,一系列利好政策出台,购房者对市场的预期明显向好,房地产市场在年末出现了成交翘尾行情,成交量进一步上升。
大型房企拿地热情高涨随着全国楼市出现了稳企回升的迹象,大型房企的拿地热情也持续高涨。
华业行地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。
从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。
华业行地产首席分析师认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。
从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。
在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。
同时,业内人士指出,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。
2015年上半年中国房地产市场走势分析、下半年预测及我国房地产市场政策及发展现状分析
2015年上半年中国房地产市场走势分析、下半年预测及我国房地产市场政策及发展现状分析2015年7月2日一、2015年上半年中国房地产市场走势分析2015年已经过半，纵观上半年楼市，房地产市场已由低潮期走向回暖。
但值得注意的是，由于供求关系的改变，城市间的房价分化也日益加剧，一线城市的房价涨幅较为明显，甚至出现了“日光盘”，但多数三四线城市仍在持续下调。
楼市利好政策显效70城房价总体走势转而向上去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。
“930新政”、“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，三次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。
来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。
由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。
对于上半年70城房价环比综合出现增长的原因，国家出台的一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。
正是由于国家出台了一系列利好措施，信贷政策日渐宽松，支持了自住和改善型购房人群，使得楼市的需求得到了集中释放。
一线城市房价“跳涨”三四线房价仍下行值得注意的是，楼市的利好政策对于三四线城市的刺激作用并不大，城市间的差距在逐渐拉大。
5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。
今年“330新政”后，一线城市房价集体上涨，深圳和北京则成了“领头羊”，5月份的房价涨幅分别为6.7%和1.4%。
2015年，中国房地产改善元年！
2015年，中国房地产改善元年！丁祖昱评楼市，独家原创点评。
2015年是改善性需求全面启动的一年，将成为影响中国房地产最重要的一股力量，对这十个城市来说更是如此！2015年房地产数据再次走向高点。
全年商品房成交面积12.85亿平方米，仅比2013年少了1.5%(2006万方)，为历史第二高点；但金额却是远远超出，全年成交金额8.7万亿元，比2013年多了7.2%(5853亿元)。
面积略逊一筹而总价明显高出，自是意味着单价大幅上行，中高端项目成交占比提升。
应该说改善性需求自2014年4季度开始，特别是得到金融政策松绑助推之后，迎来了爆发式上升。
所以2015年，也是改善性需求全面启动的一年。
下面我们来看一下全国销售最好的十大城市情况，除了“规模取胜”的成都和武汉，其他城市商品住宅成交均价都超过万元。
并且在改善性需求爆发的支持下，大多数城市房价涨幅惊人。
具体来看，三个一线城市排在前列，成交均价涨幅也特别快，其中深圳涨幅甚至达到了33%。
二线城市中，南京、武汉成交均价均超过10%，苏州、天津也达到了8%，“量升价涨”是这些城市2015年的最直观写照。
再细看这些城市的成交结构，大多数城市首改产品（90-120㎡）成交占比均有不同程度的上升，而首置产品（90㎡以下）成交占比则相应回落。
具体来看，上海市的户型变大趋势最为明显，120㎡以上产品成交占比提升了5%。
北京、南京小户型产品成交占比虽高于2014年，但主因是郊区规划利好推动刚需类产品成交，如北京市是通州行政副中心通过，南京是江北国家级新区落地，若从实际的价格角度来看，北京、南京整体均价仍在快速上涨。
从豪宅表现来看，改善性需求的爆发更为明显：2015年十大重点城市千万以上豪宅（以下简称千万豪宅）成交套数同比增长103%，是2014年的两倍还要多。
一线城市中，上海、深圳同比增长均超过150%，千万豪宅成交套数分别达到了7844套和2920套。
并且在北上深这三座城市，豪宅产品已经在2015年成为了市场成交主力，如上海千万豪宅共成交1324亿元，达到上海全市商品住宅成交的28%。
2015年全国房地产开发投资和销售情况
2015年全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局发布时间：2016-01-19 10:00一、房地产开发投资完成情况2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
2015年，东部地区[1]房地产开发投资49673亿元，比上年增长4.3%，增速比1-11月份回落0.8个百分点；中部地区投资19122亿元，增长4.4%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资21709亿元，增长1.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。
（注[1]：地区划分标准首次变动，据此对1-11月份东、中、西部增速进行了调整，下文同。
）2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。
其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。
房屋新开工面积154454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。
其中，住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。
房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。
2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。
二、商品房销售和待售情况2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。
商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。
2015年中国房地产发展历程解析
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中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
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1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
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当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》
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房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
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中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
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房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产
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繁荣
炒 1991 作 期
1993
1994
萧条
调 1997 整 期 1998
1999
1998年中国的福利分房 制度终止， 货币化分房 方案正式启动。
暴风雨来临前的
沉寂期
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第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
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2015年我国房地产市场政策走势分析
2015年是我国“十二五”的最后一年，也是“十三五”全面深化改革承前启后的关键一年。
深化改革和结构调整刻不容缓，必须要“攻坚”、“涉险滩”、“啃硬骨头”，但平稳和良好的宏观经济环境也是前提。
基于楼市和宏观经济“唇亡齿寒”之关系，在确保经济能够顺利转入中高速增长“新常态”，同时推动深化改革和结构调整的战略框架内，楼市缓冲带的作用将进一步体现。
因此，在2014年楼市经历了差别化调控、千方百计去库存、全面退出行政干预和促进住房消费等多个阶段性主题后，2015年楼市政策一方面将延续2014年下半年以来促进消费的主题，另一方面也会根据宏观经济走势、房地产运行情况再决定下一步促进楼市的政策力度，同时也将规划“十三五”期间住房发展的政策指导。
一、2014年楼市政策回顾和总结十八届三中全会提出“全面深化改革”，2013年底中央经济工作会议提出“保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整”，二者成为2014年楼市政策走向的宏观经济决定因素。
深化改革意味着楼市“去行政化”、完成楼市市场化未竟之路，而“合理增长”意味着为缓冲改革对经济增长的冲击，国家对楼市下滑的幅度是有容忍限度的。
1.上半年：楼市调控“稳中偏紧”，分类调控占主导由于2013年主要城市房价上涨20%以上，2014年年初，楼市政策的主题是“分类调控”，即热点城市继续坚持限购、限贷等严厉调控措施，但因楼市整体在2013年10月份开始回调，其他二三线城市2015年我国房地产市场政策走势分析□李宇嘉 深圳市房地产研究中心要防范楼市供应过剩的风险。
同时，结合楼市区域分化加剧的问题，为提高对行业管理的效率，年初“两会”提出了“自主调控”，即各地结合本地实际来制订调控政策，这在后续各地楼市政策中也得到体现。
一季度，全国楼市新开工和重点城市土地出让分别下降30%和45%，重点城市的成交量下滑30%还多。
有“自主调控”的尚方宝剑，为保GDP和土地收入，各地展开了五花八门的救市行动。
2015年房地产行业分析报告
2015年房地产行业分析报告2015年7月目录一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大 (3)1、房地产行业告别高速增长 (3)2、行业现状倒逼改革力度加大 (4)二、国企改革将成为地产行业下半年投资主线之一 (6)1、相关政策密集出台，国企改革步伐加速 (6)2、房地产行业国企占比高运营效率相对较低 (6)3、国改注入优质资产，提高企业运营效率 (8)三、央企和经济发达地区的地方国企改革率先发力 (9)1、央企改革是国企改革排头兵 (9)2、经济发达地区的地方国企将率先发力 (10)（1）上海国资改革是国企改革排头兵 (10)（2）浙江国资混合所有制改革成效明显 (11)四、重点公司 (12)1、中粮地产：城市更新与前海建设提升公司估值 (12)2、招商地产：大股东资源优势明显 (13)3、信达地产：与大股东协同发展，收购处置潜力大 (13)4、上实发展：夯实主业，多元发展 (14)5、嘉凯城：转型城镇商业，盈利能力改善空间大 (15)一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大1、房地产行业告别高速增长今年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。
1-5 月全国商品房销售面积35996 万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。
销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。
1-5 月房地产开发投资累计完成额32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4 月累计完成额增速回落0.9 个百分点。
国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100 为景气空间，低于100 为不景气空间。
该指数在去年年中在95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年5 月国房景气指数92.43，创下了1997 年指数创立以来的历史低值。
2015年中国房地产行业发展浅析
2015年中国房地产投资发展浅析李广振【摘要】自从1980年4月邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想之后，中国的房地产市场开始萌芽并不断发展，先后经历了萌芽、探索、爆炸式发展、调整阶段后，逐渐走向平稳和规范化。
纵观房地产市场整个发展过程，曾存在过“一夜暴富”的投资机会，如各房地产开发商、温州炒房团等等。
随着房地产市场的调整、合理化、市场化发展，暴力投资时代已经过去，但仍存在一些投资机会。
笔者做为一名金融从业者，通过对房地产市场的发展过程及当前政策梳理，分析在2015年应如何对房地产进行投资以及风险程度如何，以期能供投资者参考和借鉴。
【关键词】房地产市场政策投资2015年3月5日至2015年3月15日，为期11天的“第十二届全国人民代表大会第三期会议”在京召开并顺利闭幕。
继续推行城镇化以及保障性安居工程两个问题被分别提出。
这两个问题关系十分紧密，城镇化的推行即会使城镇人口增加，城镇人口增加就要解决住房问题，也就会对房地产的发展有推动作用。
反之，就目前我国经济形势而言，房地产业的发展对于推进中国的城镇化进程，依旧扮演着重要角色。
自改革开放之初，中国经济经过30多年持续高速的发展，地方性财政收入与当年相比已不可同日而语，但各地方政府仍无法做到依靠财政投入同时推进经济发展、维持城市运行和基础设施建设。
本文将通过对时政、中国当前国情以及中国房地产业发展现状等进行分析，最终对房地产投资方式提出建议。
一、政策利好将推动中国房地产业的合理化发展我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。
1979年中国开始经济体制改革，1980年4月邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，从此刻开始至1991年为中国房地产市场的萌芽阶段；1991年至1999年，国家对房地产市场进行了炒作和调整，可称为中国房地产市场的探索阶段；1999年至2007年为中国房地产市场的快速发展阶段，“房奴”、“强拆”、“以房养老”等词应运而生；2007年至2014年为中国房地产市场的调整阶段，中国房地产业真正完成了市场化进程，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范。
2015第一季度全国房地产开发和销售概况
2015第一季度全国房地产开发和销售概况2015年4月15日上午10点，中华人民共和国国家统计局官网公布2015年1-3月份全国房地产开发和销售情况。
数据显示，2015年1-3月份，全国房地产整体增长发展情况呈现回落态势。
其中商品房销售面积同比下降9.2%。
一、房地产开发投资完成情况2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），增速比1-2月份回落1.9个百分点。
其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。
房地产开发投资增速1-3月份，东部地区房地产开发投资10003亿元，同比增长9.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点；中部地区投资3116亿元，增长6.9%，增速提高0.2个百分点；西部地区投资3531亿元，增长7.5%，增速回落3.6个百分点。
1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长6.8%，增速比1-2月份回落0.8个百分点。
其中，住宅施工面积万平方米，增长3.7%。
房屋新开工面积23724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。
其中，住宅新开工面积16791万平方米，下降20.9%。
房屋竣工面积16994万平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7个百分点。
其中，住宅竣工面积12392万平方米，下降10.9%。
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1123亿元，下降27.8%，降幅收窄2.4个百分点。
房地产开发企业土地购置面积增速二、商品房销售和待售情况1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。
其中，住宅销售面积下降9.8%，办公楼销售面积下降23.3%，商业营业用房销售面积增长5.4%。
商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。
2015房地产报告范文
2015房地产报告范文引言房地产行业是一个非常重要的经济领域，对一个国家的经济发展起着重要的推动作用。
本文将对2015年的房地产市场进行分析和展望，以便更好地理解过去的趋势和未来的发展方向。
1. 2015年房地产市场回顾2015年是一个重要的年份，全球经济复苏缓慢，房地产市场也受到了一定的影响。
然而，中国房地产市场在这一年取得了一些积极的成果。
首先，2015年中国房地产市场的销售额稳步增长。
这主要得益于政府推出的一系列鼓励购房的政策，如降低首付比例和利率等。
这些政策的实施促使了购房需求的增加，进而带动了房地产市场的发展。
其次，2015年中国房地产市场的库存压力有所缓解。
在之前的几年中，由于过度投资和过度开发，许多城市面临着严重的库存问题。
然而，2015年政府采取了一系列措施来解决这个问题，如推出购房补贴和限购政策等。
这些措施的实施使得库存压力有所减轻，市场供需关系逐渐趋于平衡。
最后，2015年中国房地产市场的投资趋势发生了一些变化。
由于政府对高风险投资的限制，一些投资者开始将目光转向了房地产市场。
这导致了房地产市场投资的增加，并对市场产生了积极的影响。
2. 2015年房地产市场展望尽管2015年中国房地产市场取得了一些积极的成果，但也面临着一些挑战和风险。
首先，政府需要继续加大对房地产市场的调控力度。
房地产市场存在一定的泡沫风险，政府需要通过限购和限贷等措施来防范潜在的风险。
其次，房地产市场的可持续发展问题需要引起关注。
过度的投资和开发可能导致资源浪费和环境污染。
政府应该制定更加严格的土地开发和环境保护政策，以确保房地产市场的可持续发展。
最后，房地产市场需要更加注重产品质量和服务质量。
随着消费者对品质和服务的要求提高，房地产开发商需要加大投入，提升产品和服务的质量，以满足市场需求。
结论2015年是中国房地产市场发展的重要一年，尽管面临一些挑战，但也取得了一些积极的成果。
政府需要继续加大对房地产市场的调控力度，并注重可持续发展和产品质量。
2015年中国房地产市场形势总结(中房指数)
China Index Academy中国房地产市场形势总结中国指数研究院2015年6月1政策：货币政策逐步宽松，央行新一轮大幅降息降准，进一步强化对楼市回暖持续性的信心图：2008年以来五年期以上金融机构贷款利率及大型金融机构存准率走势图：2008年至今代表城市成交量与5年以上贷款利率、存准率变化走势事件：2015年2月4日和4月19日，央行公告决定分别普降金融机构存款准备金率，其中最新一次降准达1个百分点，为六年来降幅力度最大。
2014年11月21日、2015年2月28日和5月10日，央行分别发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，降息后五年期以上贷款基准利率为5.65%，达到1991年以来最低水平。
影响：经济下行压力背景下，央行的货币政策操作空间将进一步放大。
新一轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境。
对房地产市场来说，新一轮大幅降幅，将释放超过1万亿的流动性，促进企业融资与购房消费；降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。
整体的量化宽松利好供需两端，房地产市场需求有望受货币刺激继续受益。
未来货币政策与信贷政策的结合效果，将是真正决定市场回暖趋势与持续的关键。
数据来源：中国人民银行，CREIS ，中国指数研究院整理19.5018.506.155.905.654.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%08/0108/0408/0708/1009/0109/0409/0709/1010/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/0112/0412/0712/1013/0113/0413/0713/1014/0114/0414/0714/1015/0115/04大型金融机构存准率(左)5年以上金融机构贷款利率(右)4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%0500 1000 15002000 25003000 3500 4000 08-0108-0408-0708-1009-0109-0409-0709-1010-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-04万平方米50个城市成交量（左）5年以上贷款利率(右)大型金融机构存准率(右)2政策：信贷政策积极调整，二套房首付降至四成，促改善性需求入市事件：2015年3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》出台，降低二套房首付比例至四成，降低公积金购买首套房首付比例至两成。
2015年房地产行业分析报告
2015年房地产行业分析报告2015年9月目录一、2014年以来房地产行业的发展回顾 (4)1、房地产行业价格指数总体走低 (5)2、房地产开发投资规模持续下降 (6)二、“新常态”背景下房地产行业的发展走势 (11)三、上市房企的发展动向分析 (14)1、上市房企差异化明显，未来分化发展不可避免 (15)2、房企转型呈多元化发展 (19)（1）北京上市房企的发展趋势 (19)（2）上海上市房企的发展趋势 (20)（3）广东上市房企的发展趋势 (21)（4）杭州上市房企的发展趋势 (22)（5）珠海上市房企的发展趋势 (23)（6）宁波上市房企的发展趋势 (24)（7）苏州和廊坊上市房企的发展趋势 (24)四、未来上市房企的可能发展情景 (25)1、继续以房地产为主业，同时以其他相关业务协同发展的“房地产+X”模式 (25)2、逐步以其他业务为主业，同时以房地产为辅业的“X+房地产”模式 (27)3、退出房地产行业，彻底转型的“X”模式 (27)五、重点企业简况 (28)1、保利地产：业绩稳健增长，业务布局充满期待 (29)2、华夏幸福：布局京津冀协同发展，产业新城模式优势显著 (30)政策指引转变，房地产行业将回归本位。
过去地方政府的行为对房地产行业的发展具有推波助澜的作用。
房地产虽然在短期中带动了经济的快速增长，但在整体上制约了国民经济结构的优化升级。
随着不动产登记平台的建立，房地产税纳入立法程序，政府对房地产行业的政策指引已经发生转变，房地产行业的投机性将明显削弱，其行业本性将逐步显现。
房地产行业在整体上已进入“后半阶段”，但在区域及结构上仍存有发展空间。
由于中国区域经济存在巨大差异，在国家稳步推进区域协同发展、新型城镇化等战略的背景下，与此有关的地区还存在较大的发展空间。
同时，中国居民虽然首次购房的刚需弱化，但随着生活水平的提高，其对改善性住房、体验性住房的需求将会逐步提升，从而房地产行业的投资机会将更多由过去的“增量”营利向“存量”营利的方向转变。
2015年房地产市场发展背景分析5篇
2015年房地产市场发展背景分析5篇第一篇：2015年房地产市场发展背景分析2015年房地产市场发展背景分析;;（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖;;从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。
在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。
在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。
宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。
;;（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。
对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化：;;一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。
根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。
根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。
据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。
毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。
以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。
;;二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。
到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。
由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。
2015年房地产市场走势
2015年房地产市场走势从2014开年冷淡行情的措手不及，到限购松绑、930房贷新政和新一轮降息周期开启后，房地产年终出现短暂翘尾行情。
波云诡谲的市场，2015年房地产将走向何方1、不动产价格“不动”了2014年以来，政府一系列救市措施如取消限购、放开公积金贷款、房贷解禁、定向降准、以及全面降息之后，11月份市场短暂回调。
但从12月份的数据来看，市场并没有出现反弹，而只是短暂效应的反应。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长。
届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但是，大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，我们预计2015年房地产市场价格将维持平价跑量的特征，市场趋向平稳。
2、政策托底住房消费2014年10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。
在稳定住房消费方面，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。
会议明确“稳定住房消费”的说法，标志着2011年以来持续紧缩的房地产调控终于明确定调要“稳定”。
同时也将住房定性为“消费”，是满足基本居住需求，对于把住房作为投机投资的行为，同样不鼓励。
政策的导向加上市场的呼吁，我们预计，2015年，限购、公积金、税费、利率以及融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地。
但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩，因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。
3、1万家中小房企年内消失随着房企并购大潮的来临，房地产行业进入“下半场”已经成为共识，房地产行业正在向“强者恒强”的方向发展，行业集中度将明显提升。
2014年，房企倒闭潮在全国各地愈演愈烈，部分中小房企、专业化程度较差的房企永远退出历史舞台。
我们预计2015年，中国8万家房地产开发商将面临一次彻底洗牌，房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生，将有一万家中小房企在年内消失。
2015年中国房地产发展历程
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底 才慢慢有复苏的迹象。
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到600 多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大 住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本 原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
• 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银 行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展 而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规 模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善 的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次 直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就 内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特 殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多 数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产 领域却具有明显的垄断色彩。
2015年房地产行业分析报告
2015年房地产行业分析报告2015年8月目录一、中国住房制度市场化改革演进：1991-2013 (6)1、中国住房市场化改革的历程回顾 (6)2、住房市场化改革背景下房地产行业的主要特征 (8)二、中国房地产行业发展的可能解释 (12)1、房地产繁荣是中国整体经济发展的应有反映 (12)2、工业化与城市化的不匹配为房地产行业提供了发展契机 (14)3、财政政策和货币政策为房地产行业提供了充足的流动性支持 (16)4、中国整体经济增长需要房地产行业带动 (16)5、房地产=行业生命周期+政策指引 (18)三、2014以来中国房地产行业的发展变化及解释 (26)1、2014年以来中国房地产行业的主要特征 (27)2、基于“行业生命周期+政策指引”对2014年以来中国房地产行业的解释 .. 29四、中国房地产行业未来走势的判断 (30)五、重点企业简况 (35)1、华夏幸福：紧扣区域一体化趋势，作“产业新城”的引领者 (41)2、格力地产：发展转型提速，打造业务新生态 (42)3、世茂股份：推进多元化发展，打造院线业务生态圈 (42)4、嘉凯城：以“城市客厅”定义城镇发展新模式，打造城镇商业综合平台商 (43)5、数源科技：整合内部资源，加快结构调整，积极构建“房地产+互联网+”新格局 (44)六、主要风险 (44)中国房地产行业是“行业生命周期+政策指引”共同作同的结果。
一方面，随着国民收入水平的提高以及城市化与工业化二者进程的不匹配，长期积压的社会需求为房地产行业的快速发展提供了契机；另一方面，中国的整体经济增长具有明显的投资驱动型特征，房地产行业由于具有产业链长和产业面宽的特征，长期成为带动国民经济增长的支柱产业，但在此过程中，房地产偏离了发展的正常路径，在一定程度上存有“泡沫化”的事实。
未来的房地产行业难以持续过去的“繁华”，增长拐点已至，成长性步入稳定期。
经过10 多年的快速发展，中国房地产行业的社会需求已经得到了较为充分的释放，而伴随着中国整体经济的转型及升级，经济增长模式将逐步由投资驱动向消费驱动转变。
2015房地产行业分析
2015房地产行业分析
2015年，中国房地产行业经历了一系列的变化和调整。
在国
家政策的引导下，房地产市场逐渐进入到了去库存的阶段，房地产行业在去库存的同时也面临着发展转型的压力。
首先，在调控政策的影响下，2015年中国房地产市场出现了
明显的市场分化现象。
一线城市和部分热点二线城市的房地产市场依然火爆，高房价成为市场的主要特征。
而三四线城市的房地产市场则面临着较大的压力，供求不平衡导致房价下跌。
其次，2015年房地产市场竞争加剧，各地政府为了吸引购房
者和投资者，推出了一系列的楼市政策。
例如，放宽购房政策、减少首付比例、降低购房门槛等，这些政策对于刺激市场需求起到了积极的作用。
然而，随着2015年股市的暴涨暴跌，房地产行业也受到了股
市的影响。
部分投资者将资金转移到股市，导致房地产市场的投资热情减退。
对于开发商来说，融资难、资金链断裂成为了制约房地产企业发展的主要问题。
与此同时，2015年还出台了一系列的楼市调控政策。
例如，
限购、限贷、限售等措施，通过调控措施缓解了楼市的过热现象。
这些政策对于稳定市场、降低投资风险起到了积极的作用。
总体来说，2015年中国房地产行业经历了多方面的变化和调整。
房地产市场分化加剧，一线城市和部分热点二线城市的市场火爆，三四线城市的房价下跌；房地产行业竞争加剧，各地
政府推出楼市政策吸引购房者和投资者；股市的波动对房地产行业产生了一定的影响；同时，楼市调控政策的实施对于稳定市场起到了一定的作用。
房地产行业在去库存的同时，也面临着发展转型的压力，房地产企业需要通过创新和优化，寻找新的发展机遇。
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近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
美国模式
几乎无限供应。
兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源
10
香港模式
长江实业
VS
兼容
美国模式
Pulte Homes 万科
中国模式
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投
2015房地产发展趋 势
长三角华东项目部---金鹏
2015年2月7 日
中国房地产发展历程
——房地产市场基础培训课程
金鹏置业行政部
2
回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，
就会发现，房地产记载的既是一部中国30
年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主
义建设的改革开放史。
3
பைடு நூலகம்
目 录
中国房地产行业发展模式
火车炒房团
飞机炒房团
37
2001年
福 布 开 发 斯
商 中 占 国 富 2 豪 8 榜 人 中
38
1999 2000 2001
2002年，土地市场规范化政策出台
招拍挂
全面 恢复
2002
2003 2004 2005 2006 2007
2003年关键词：
地王 别墅供地 SARS
39
2003年，地王现象出现
29
第二阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
探索阶段：炒作与调整
30
繁荣
炒 作 期
1991 1992年邓小平同志的南巡讲话
房地产开始迅速发展起来
1993 掀起了房地产开发的高潮 1994 炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
31
繁荣
1986 1988 1991 1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座 谈会 1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地
使用权可以依法转让。
25
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
26
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
中国房地产行业发展所经历的阶段与特点
中国房地产发展数据播报
4
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
5
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
6
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
投资运作
盈利模式之二
投资经营模式（资本溢价能力）
土地开发
盈利模式之三
地产经营模式（政府公关能力）
房产开发
开发经营模式（项目运作能力）
18
盈利模式之四
物业持有
盈利模式之五
物业持有模式（资产管理能力）
营销策划
盈利模式之六
整合营销模式（策划销售能力）
综合开发
综合开发能力（资源整合能力）
19
无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。 中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？？
开工建设
1.招标:寻找施工单位
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收
1.领取《商品房销售许可证》
14
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 一 二 三 四 五
建 设 用 地 规 划 许 可 证
国 有 土 地 使 用 证
建 设 工 程 规 划 许 可 证
建 筑 工 程 施 工 许 可 证
57
2008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃 在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转 折的具标志性事件
58
2008
2009年，需求重新释放 楼市火爆
2009年关键词：
2009
救市效果初显
成交量回升 全面回暖
房价普涨
2010
经济复苏
投资客
59
2009年，房市百态之一 楼脆脆
2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路 口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人 死亡
2006年，一个字“涨”
2006年关键词： 加息 国六条 金融业开放
2002
2003
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
44
2006年4月27日
深圳市民邹涛发起“不买房”运动
45
2006年4月28日 2006年5月17日
再次加息 抑制需求 国六条
46
2006年12月 中国金融业全面开放
23
此消失。 重点发展重工业，还不存 在完全意义上的房地产市 场。
1958 1979年开始经济体制改革 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡
契机
1979 1980
1986 1988
1991
个人建房买房”的设想
拉开了住房制度改革的序幕。
24
1958
住房制度改革正式启动
1979 1980
房地产热潮从北京上海一线城
市向内陆转移
42
1999 2000 2001
2005年，走低回落 短暂低迷期
2005年关键词：调控 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条
2002
2003
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
调控文件密度加大，但房价一
直坚挺
43
1999 2000 2001
炒 作 期
1991
1993 1994
负增长 亚洲金融危机
32
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994
1998年中国的福利分房
制度终止，货币化分房
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
方案正式启动。
暴风雨来临前的
沉寂期
33
第三阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
36
2002
2003 2004 2005 2006 2007
温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦
门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开
发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口
不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开
始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等 原因影响。土地流标现在屡次上演。
51
2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
52
2007年 上海汤臣一品 天价11万/
平米 2007年 北京商品房预 售均价首次突破万元， 达12436.2元/平米
机起到了有效的抑制作用。
11
发展模式的根源：土地
12
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
13
选
址
1.市场条件判断
2.项目位置选择
立
项
1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
取得土地
1.办理《建设用地规划许可证》
2.领取《国有土地使用证》
规划设计
1.领取《建设工程规划许可证》
开 发 流 程
53
2007年是疯狂的一年。
房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲
顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。
但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终 于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情 绪浓厚，房价企稳。 给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场 的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金 的一些开发商面临资金链断裂的局面。
62
江油价格
• • • • • • •
06年 800左右 08年1000左右 09年1700左右；上海城2700左右 11年3000-4000 12年4000+ 13年4500+ 以后？
63
房地产快速发展阶段
34
市场 回暖
1999 2000 2001
宏观经济稳定发展
房地产泡沫已得到控制
房地产市场明显转暖
2002
2003 2004 2005 2006 2007
中国房地产市场进入新 一轮的发展时期
35
1999
涨幅 迅速
2000 2001
2001年，
投资投机狂潮开始出现
关键词： 北京申奥成功 温州炒房团 9·11事件 正式成为WTO成员
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
借鉴
创新
7
成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展史从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
8
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地
为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
外资、热钱涌入
47
2006年，房地产行业“多事之秋”，
密集的调控政策难以撼动房价高攀
48
1999 2000 2001 2002
2007年，疯狂地暴涨
2007年关键词： 地王频出 上市筹资 宏观调控