绿城地产资本结构分析案例
财务管理案例
财务管理案例1、绿城地产为何选择激进的财务行为?激进财务行为：企业管理层通过多企业财务状况的分析，制定相关的政策和措施短时间调整企业资金来源的构成及其比例关系，激进的追求暂时的经济效益、没有充分考虑市场的对资源的配置基础性作用并推行企业可持续发展、保持企业与同行业竞争的优势的一种财务行为。
通过对绿城地产的财务状况分析，发现企业在资本结构完全依赖与企业的借入资本来维系生产和发展，表明企业的筹资结构的单一性，表明企业必须适度拓宽融资渠道，保持资本结构的适度合理性，企业的激进财务行为的选择，在一定程度上适应当前企业经济发展态势。
一、激进财务政策下财务风险的积聚与扩散1、绿城地产激进资本结构和债务比率。
从企业03——10年的财务业绩分析，收入结构呈现波动性变化，但总体为下降的形势，企业的现金流量出现严重短缺现象，凸显企业资本结构对当前企业激进决策有着重要的影响。
然而在绿城地产筹资结构单一是一个突出的问题，仅有一次认购职工股权，没有对缓解企业高负债率起到突出的作用。
对于资本结构的分布上表现一个稳中有变的发展形势，通过上市缓解了部分高资产负债态势，拓展了筹资方式的多样化。
而在此过程中，绿城地产依赖自身的信用程度，大量开始银行贷款和信托筹资之路，致使企业的筹资费用超出企业的预期，使借入资本呈现高的财务风险。
但是在此种状态下，绿城地产的总体负债率仍处于70%以上，这体现房地产行业的投资回收期较长，对资金链的持续循环要求很高，在这种前提下财务激进行为其面临巨大的资金压力，表现了企业没有合理筹资和分配借入资本，表现了企业在资金构成的疲软形态。
根据资本结构权衡理论，在公司盈利和有所得税税负的情况下，资产负债率在一定区间内上升会提高公司的价值，当资产负债率达到最优点之后，如果进一步提高，会增大公司的破产成本，此时公司的价值将折损。
2、激进的营运资金政策，对负债结构做出适当的调整。
在案例中企业上市以来，从表面上看，这种政策安排有利于降低企业的资金成本，但由于短期负债的期限短，公司还本付息的压力大，因此公司不能支付到期债务的潜在风险很大。
房地产企业高负债经营研究——以绿城中国为例
文章编号:1674-9146(2021)12081-03收稿日期:2021-03-24;修回日期:2021-04-28作者简介:商林越(1998—),女,江苏盐城人,在读硕士,主要从事内部审计、内部控制研究,E-m ai l :s hangl i nyue66@ 。
改革开放以来,我国的城市化进程促进了房地产企业的发展。
作为资金密集型行业,房地产企业的正常运转需要大量的资金。
上市房地产企业的经营项目开发规模大、投资需求大、建造周期长。
目前,通过大额负债增加现金流是房地产企业弥补资金短缺的常用做法[1]。
负债经营是一把双刃剑,因此高负债经营的房地产企业需要对这种行业固有的经营特征保持敏感,加强资金管理的内部控制,在提防潜在的经营风险的同时,合理运用资金,提高经营的效率和效果[2-3]。
1绿城中国案例简介1.1发展概况介绍绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城中国”)于1995年1月在浙江省杭州市成立,2000年7月起拥有国家一级开发资质,主营业务为房地产开发;2006年7月13日在香港证券交易所主板上市;2014年12月与中国交通建设集团有限公司达成战略合作并签订协议,目前交通建设集团已是其第一大股东。
自从上市以来,绿城中国通过多种途径进行融资,近年来融资规模较大且形式多样。
根据绿城中国2019年的业绩发布可知,其年度收入615.93亿元,税前利润99.53亿元,总资产规模超3000亿元,净资产超650亿元,实现了合同销售金额2018亿元。
根据中国房地产业协会发布的排名,绿城中国位列“2020中国房地产百强企业”第九位,绿城房地产集团有限公司是其全资子公司。
1.2资本结构分析1.2.1总资产规模2014—2019年,绿城中国的所有者权益变化幅度相对较小,而资产与负债增长较快,且基本同步,可以理解为6年间绿城中国资产的快速增长和快速扩张离不开负债规模的迅速增长(见图1)。
1.2.2资产负债率资产负债率可以反映企业的资本结构,绿城中国与我国房地产企业上市公司近几年的资产负债率见第82页图2。
绿城地产案例分析报告
案情介绍以高负债著称于世的房地产企业绿城中国控股有限公司近日遇到了麻烦。
媒体称绿城未来一年内将有30亿元的债务需要偿还，但截至2012年6月底公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。
为避免破产。
绿城希望银行能让贷款展期。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但负债率依然高，能否熬过这轮宏观调控还是未知数。
截止2011年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%，集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。
董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但净资产负债率仍然高达93.5%。
背景知识（一）公司概况绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省26杭州市。
绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。
历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。
至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
绿城资本运营案例
绿城中国的融资手段几乎已涵盖再融资领域的各种 创新方式：
私募基金入股 首次公募前可转换债券融资结构 IPO 高息票据借贷 配股增发 发行人民币可转债 银团贷款
尤其是其以9%的高息发行美元债券一项，在人民币 自2019年11月以来持续升值情况下，绿城的借贷资本 支出已大幅减轻。展望未来人民币每年升值近3%的速 度，绿城利率支出堪称近似于零。
2019年初，绿城集团提出的2019年销售额目标是 60亿-70亿元,后确定为57亿元。但是随着宏观调控 影响的加大，绿城集团的销售计划下调至47亿元。 2019年上半年，绿城集团销售回款实到账24亿元， 完成全年销售额的51%。当时绿城集团谨慎表示：开 发步骤会根据市场形势作出短暂调整，适当放慢速度。
绿城集团是宋卫平旗下的核心企业，成立于2019 年1月，是浙江最大的民营房地产集团。2019年开始 异地扩张，2019年进入上海、北京、合肥等城市。
绿城集团除了涉猎教育、足球和酒店业之外，其房 地产主业几乎覆盖开发、景观、材料等整个行业链。
2019年以来，该集团为追求迅速扩张，其资金链 一直处于比较紧绷的状态。
2019年5月7日
香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代 码：3900）通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元 配售1.415亿股，集资23.1亿港元。
2019年5月15日
绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元 (约23.47亿港元)的可换股债券，2019年到期，根据 初步换股价22.14港元及假设全数转换债券，债券将可 转换为1.06亿股，占扩大后股本约6.51%。
2019年1月18日
尚未上市的绿城获得JP摩根及美国基金Stark Investment作为战略投资者入股2000万美元，同时 发行1.3亿美元的可转换债券在新加坡证券交易所挂牌 上市 。这是“首次公募前可转换债券融资结构”在中 国房地产开发企业融资中的首次运用。
财务杠杆对企业发展的影响——以绿城中国为例
财务杠杆对企业发展的影响——以绿城中国为例摘要财务杠杆作为一种通过利用有固定利息的债务使企业每股收益的变动大于息税前利润变动、促进企业发展的工具,既可以给企业带来额外的利益,也可以给企业带来额外的损失。
因而如何做到前者的同时,尽可能规避相应的财务风险,就成为资本密集、高度依赖财务杠杆的房地产公司面临的极其重要的课题。
本文以绿城中国为例,通过对绿城中国2008年至2015年的融资状况与资本结构的情况进行研究,引入房地产国内现状及绿城中国的发展背景,采用财务杠杆效应理论,根据序时的资料分析其融资与债务结构特点,对绿城中国财务杠杆的使用作出评价。
那就是绿城中国上市后的一系列融资策略短时间内让企业快速成长,然而高资产负债率仍较高,公司发展具有及不稳定性,可以总结出房地产企业的财务杠杆运用既要结合当前国家政策背景,因地制宜的作出调整 ,又要视企业的自身特点而定，找到适合企业的债务资本结构。
本文最后对我国房地产公司的发展提出了参考性的建议，希望有所帮助。
关键词：房地产；绿城中国；财务杠杆The Impact of Financial Leverage on Enterprise Development -- A Case Study of Greentown ChinaAbstractFinancial leverage as a through the debt use to enable enterprises to common stock shareholders' equity changes greater than earnings before interest and tax changes, a tool to improve the value of the enterprise, can bring additional benefits to the enterprise, also can bring additional losses to the enterprise. So how to do the former, as far as possible to avoid the corresponding financial risks, it becomes capital intensive, highly dependent on the financial leverage of the Real Estate Company is facing a very important issue.In this paper, Greentown China is an example from 2008 to 2015 for the study of capital structure and the operating status .combined with the green city of China and the characteristics of the real estate development, introducing the theory of financial leverage effect, the comprehensive data analysis the financing strategy, Greentown China's capital structure, gives the evaluation. So we can see the conclusion Greentown China through the listing and financing in a certain extent improves the proportion of rights and interests, that real estate enterprises in the financial leverage use both to with its own development characteristics to determine, according to the basic situation of enterprises to determine the optimal capital structure, and should change according to the changing market. Finally, this paper gives a general evaluation of the green city, and gives some inspiration to other companies for reference.Key Words: Real estate; Greentown China; financial leverage目录摘要 (I)Abstract ........................................................................................................................ I I 一绪论 .. (1)（一）研究背景及意义 (1)（二）国内研究文献综述 (1)（三）研究内容 (2)二财务杠杆理论概述 (2)（一）财务杠杆概念及度量 (2)（二）财务杠杆利益 (2)（三）财务风险 (3)三我国房地产业现状 (3)（一）房地产调控政策频出 (3)（二）房地产盈利能力缩水，资产负债率水平偏高 (3)（三）房地产上市企业不注重内源融资的拓展 (4)四“绿城中国”财务杠杆运用案例分析 (5)（一）绿城案例背景导入 (5)（二）绿城的融资状况 (5)（三）绿城的资本结构 (6)（四）绿城发展状况及分析 (8)五对我国房地产公司发展的政策建议 (10)（一）保持合理的负债比率 (10)（二）提高企业内部融资比例 (11)（三）企业多元稳健化发展是方向 (11)（四）加强企业风险控制机制 (11)参考文献 (12)一绪论（一）研究背景及意义过去几十年，房地产业经过高速发展已经成为影响国民经济的支柱产业。
上市公司绿城中国财务案例分析(财物案例分析大赛决赛作品)
公司战略分析
融资困难
绿城现在销售的项目 中，拿地时间基本为 2009年下半年，根据 2009年报显示2009年 拿地的平均楼板价是 5716元/平方米，《华 东土地市场2009年年 报》披露，绿城在华 东购入的20余幅地块 平均楼板价达到8453 元 /平 方 米， 有 7 幅 住 宅地块楼板价超过 15000元 /平方 米 ， 而 今年上半年，绿城的 物业平均售价只有 21149元/平方米
• 11月 发行高息债券
• 10.01.27 与中泰信托
签订协议
筹资总体态势
总体
主要构成分析
内部筹资 外部筹资
主要构成分析——内部筹资
持续增长的预收账款 ，对于融资渠道紧缩 的情况下意义尤其重 大，为企业的项目扩 张提供了最强的资金 保障。绿城2010年高 达475亿元的预收账 款，对企业的拿地支 撑作用不言而喻
TOC分析 战略调整
投资活动评价
公司战略分析 启示与总结
宏观环境分析
国家体制 政治环境(K)
政府
政局
行业 面临 宏观 环境 分析
政治 经济 文化 环境
通货膨胀
文化环境（Y） 国内经济 环境 经济环境(K&Y) 国际经济 环境 经济周期
就业状况
金融市场环境(K)
房地产价格 当前租金Y 预期回报率K - 租金预期增长G
为解决主 要矛盾， 可以加深 次要矛盾
保持环境 敏感性， 适时作出 战略调整
Thank You!
在此特别感谢会计学院各位老师的悉心指导！ 感谢长和投资公司蒋董事长对我们实地调研的
积极配合！
龙湖地产 33.77
行业百强均值 无
营运能力
绿城中国 存货周转率（次） 0.14 万科 0.27 龙湖 0.43 行业百强平均值 0.62
房地产企业现金流管理研究分析—以绿城中国为例
房地产企业现金流管理研究分析—以绿城中国为例摘要：现金流的顺利流转是企业长期稳定运营和发展的重要保障,房地产行业的持续发展依赖于资金的大量支持。
2022年政府针对房地产提出了"住房不炒"以及因城施策,因此各房地产企业只有通过科学高效的手段对现金流进行管理，才能做到既能配合国家政策的实施又能保证自身良性发展的目标。
通过对绿城中国现金流管理的研究，发现其现金流管理方面存在问题，并对此提出解决对策，并对其他房地产企业存在的类似问题，提出积极的参考意见。
关键词：现金流管理；房地产企业；绿城中国房地产企业需要大量的资金来维持企业在经营过程中的运营和周转，是一种资金密集型企业。
,经营活动现金流入流出周期长,负债率高,而现金流管理能监督和促进企业的资金运营。
因此,房地产企业健康发展的根基就是拥有高效稳定的现金流,是房地产企业健康运营的重要保障。
近几年,房地产企业对现金流的重视程度有所提高,但如何实现高效稳定的现金流管理,仍是近几年人们关注的话题。
本文以绿城中国为例,研究其现金流管理方面存在的问题,并提出解决策略。
1.绿城中国现金流管理现状分析1.企业概况绿城中国在2006年于香港联交所挂牌上市，在1995年成立于杭州，目前最大的股东之一是中交集团。
在绿城中国2022年度经营计划工作会议上,绿城中国董事会主席张亚东同样提到"稳字当头、稳中有进"这一关键词。
今年绿城中国将调整发展速度和发展方向,销售规模追求稳中求进,争取从量的飞跃到质的飞跃,调整企业发展战略,争取到2025年,走好这重要的第二棒。
（二）公司资产的现金流动性分析绿城中国2018年到2020年的经营现金流量同流动负债的比均为负数,这主要是因为该企业采取扩张战略,大规模拿地和开发房地产项目,而企业的房地产销售额却远远达不到建筑成本。
这表明绿城中国无法依靠经营活动产生的现金流来偿还流动负债和到期债务。
2018年到2020年绿城中国经营净现金比率与到期债务偿付比率虽然有所增长,但是仍然为负。
财务管理案例8
资本结构与财务结构
折旧
内部 融资
留存收益
普通股 长期资 金来源 股票 外部 融资 长期 负债 银行借款 优先股
股权资本
资 金 来 源
短期资 金来源
企业债券
债务资本
资 本 结 构
财 务 结 构
流动负债 长期负债
企业资产
优先股 普通股
资 本 结 构
财 务 结 构
财务结构分析
• 现代企业的财务结构一般可以归为“四类 结构”，即收入利润结构、成本费用结构、 资产结构和资本结构。故财务结构分析内 容为：（1）收入利润结构分析；（2）成 本费用结构分析；（3）资产结构分析； （4）资本结构分析。
• 一般而言，DOL（Degree of Operating Leverage） 值越大，对经营杠杆利益的影响越强，经营风险 也越大
本量利分析图
S、 C
S
EBIT
C
VC：变动成本 F F：固定成本
保本点 (盈亏临界点)
0
Q、S
盈亏临界点分析
• 例如:
• 销售额 • 24万元 变动成本 14.4万元 固定成本 8万元 EBIT 1.6万元
杠杆分析
• （一）案例思考 1993年可口可乐公司的实际销售收入比1992 年公布的计划额增长了6.8%，而同期净利润却增 长了30.8%。销售收入变动幅度与净利润变动幅度 之间的这种差异并不是可口可乐公司特有的。例 如，在同一时期，Phillips石油公司的销售收入 仅增长了3.2%，而其净利润却增长了35%。 众所周知，销售收入并不总是正向波动的。在 同一时期， Chevron 石油公司的销售收入下降了 3.6%，而其净利润则下降了19.4%。
研究资本结构的目的
绿城事件案例分析
一、绿城集团“被破产”的事件概况绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城)，国内知名的房地产企业之一。
2009年绿城实现合同销售额达513亿元，位列全国第二。
至2010年，绿城已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。
2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。
然而数据显示，截至2011年9月，绿城土地楼板价的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米楼板价超过5000元，加上绿城一向要求高品质，其建安成本每平方米近万元。
另一方面，绿城的资产负债率高于行业平均水平，根据绿城2010年年报，净资产负债率为132%。
而到了2011年中报，这一数字上升到163．2%。
9月中旬，业内突然传出海航以30亿收购绿城集团的新闻，紧接着便有报道称监管部门就绿城集团房地产信托业务展开调查；而9月28日，又有媒体爆出绿城中国考虑在港交所退市的新闻！近日，网络疯传绿城集团正在申请破产，这让绿城集团再也坐不住了。
11月2日，绿城集团董事长宋卫回应称“绿城离破产还有很远的距离”。
本轮调控中，绿城成为最被关注的高危房地产企业，从“信托调查门”到“退市门”，再到今天的“破产门”，即便一些信息迄今仍未被证实，但有一点可以肯定，此轮调整中，绿城资金紧张程度确为大型房地产企业之首。
二、“破产”究竟是真是假？这里不得不疑问：绿城真的离破产还有很远的距离吗？在解决这个疑问之前，我们首先来分析一下绿城集团近两年的相关财务数据：（详见表①和表②）根据表①数据可知：该企业08——10年的经营利润率基本维持在20%左右，股东权益回报率基本维持在12%左右(当然我们也应该注意到08、09年数据的异常，其原因显然是受到金融危机的影响，但是重创后企业于08——10年也迅速恢复)。
除此之外，从行业入手，选取了规模近似的三家房地产企业——万科、恒大、保利，进行数据比较。
万科房地产2010年经营利润率是17.43%，股东权益回报率16.19%；恒大房地产2010年经营利润率是30.18%，股东权益回报率36.78%；保利房地产2010年经营利润率是15.34%，股东权益回报率17.19%；根据以上财务相关数据，我们可以认为该企业的发展趋势良好，经营稳定，似乎绿城真的离破产还很遥远。
融资案例--绿城地产
绿城地产“财务激进”案例一、公司概况绿城房地产集团有限公司（以下简称“绿城地产”）l995年1月6 日注册成立，是我国知名住宅物业开发企业，专注于开发高品质物业。
2006年7 月13 日，绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）在香港上市，绿城地产为其全资子公司。
绿城地产成立16年以来，以中国内地经济发展最发达的省份之一浙江省为主要基地，楼盘遍布浙江省内经济最发达的城市，包括杭州、宁波、温州、台州、绍兴以及省内的全国经济百强县市，业务规模庞大，并拥有很高的知名度。
伴随着2000年开始的全国拓展战略，绿城地产已经成功拓展至中国长三角其他重要城市（包括上海、南京、苏州、无锡及南通）、环渤海经济圈重要城市（包括北京、天津、青岛、济南及大连）以及其他省会城市（包括安徽合肥、河南郑州、湖南长沙及新疆乌鲁木齐市等），并取得了持续增长的经营业绩，在各地确立了优秀的品牌形象，位居全国性优秀开发商的前列。
绿城地产专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。
自2005年起，绿城地产积极参与城中村改造，承建安置房建设，截至2011年8月底，政府代建项目总规模超过700万平方米。
截至2011年6月30日，绿城地产在全国拥有超过4 000万平方米总建筑面积的优质土地储备，确保了其未来5—7年的持续稳定发展。
2010年绿城地产实现合同销售额达541亿元，销售收入112亿元，实现利税11亿元，实现利润19亿元。
绿城地产以126. 18亿元的品牌价值连续8年名列中国房地产公司品牌价值TOP 10，在2011年中国房地产公司品牌价值TOP 10企业中排名第五，同时还成为2011中国房地产品牌效益创造力典范的唯一获奖企业；连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP 10。
下表列示了绿城地产2003 —2010年的财务业绩。
上市公司绿城中国财务案例分析报告(财物案例分析大赛决赛作品)
“资本囚徒”绿城能否Hold住？——绿城中国财务案例分析二○一一年十一月【摘要】本文主要针对在香港交易所上市的房地产开发商——绿城中国控股有限公司进行案例分析。
首先对房地产行业所处的总体宏观环境以及该行业中观环境进行解剖，评述了房地产企业的经营特征、财务特征和风险特征。
随后主要对该企业的投融资财务政策进行详尽地解读。
既而我们解析了公司的战略方向，并对企业的战略转移提出两点建议：公司需要转变扩张性战略为稳健性战略；加大对代建工程的开发力度。
在本文的最后，我们给出了结论和启示。
关键词：房地产财务政策 TOC 战略调整以下是我们整个文章的分析思路结构图：目录一、案例背景导入 (1)二、宏观环境分析 (2)1、政治经济文化环境 (2)2、金融市场环境 (4)三、产业环境分析 (5)1、房地产市场严峻 (5)2、行业生命周期 (6)3、财务风险特征 (6)四、企业内部环境要素 (7)五、投资政策 (7)1、绿城中国的投资战略模式 (7)2、绿城中国投资活动的评价 (8)3、投资政策小结 (13)六、绿城中国的筹资现状 (14)1、主要筹资活动 (14)2、筹资的总体态势 (14)3、筹资资金的主要构成 (15)4、资本结构 (18)5、筹资政策小结 (19)七、公司战略 (19)1、公司战略的TOC分析 (19)2、TOC分析结论——战略调整 (21)八、总结与启示 (23)参考文献 (24)一、案例背景导入从“海航收购传言”、“信托门”、“香港退市传言”到“地方政府拨款救急”，数月来，绿城中国（03900.HK）一直处于舆论的风口浪尖，而舆论对绿城会不会破产的猜测也从未停止。
绿城中国一直以来都实施积极的扩张战略，持续增加土地储备，如果激进的规模扩张，必然需要大量资金的支持。
2006年绿城中国上市以来，几乎使用了所有能够利用的融资方式，主要包括IPO融资、银行贷款、信托贷款、可换股债券以及高息债券等。
不巧合的是，国家连续出台的“限购”、“限贷”政策，使得从商业银行对绿城的信贷大门收窄后，房地产信托便成了绿城融资的重要渠道。
绿城集团企业结构分析报告
绿城集团企业结构分析报告1. 引言绿城集团是中国房地产开发商之一，成立于1997年，总部位于中国上海。
多年来，绿城集团通过不断发展和壮大，已成为行业内领先的综合性房地产企业之一。
本报告旨在对绿城集团的企业结构进行详细的分析并提供有关发展趋势的见解。
2. 经营范围绿城集团主要从事房地产开发、物业管理及相关服务。
该集团在国内拥有广泛的业务网络，涵盖了住宅、商业地产及其他房地产项目的开发和销售。
此外，他们还致力于物业管理和衍生服务，如物业租赁、维护和装修等。
3. 企业结构绿城集团的企业架构主要由以下几个部分组成：3.1 行政管理层行政管理层是绿城集团的最高层级，由一系列高层管理人员组成，他们负责整个企业的战略规划和决策。
他们与各个部门的主管进行沟通和协调，以确保公司整体运营顺利。
3.2 物业开发部门物业开发部门是绿城集团的核心业务部门，负责房地产项目的规划、设计、销售和施工。
该部门由土地和规划、设计和技术、销售和市场等几个子部门组成。
他们密切合作，确保项目能够按时、按质完成。
3.3 物业管理部门物业管理部门是绿城集团的另一个重要部门，负责已完成项目的后期管理和维护。
他们提供物业保养和维修服务，租赁管理以及社区活动组织。
通过高品质的物业管理，绿城集团能够提供满足客户需求的综合服务。
3.4 财务和人力资源部门财务和人力资源部门负责管理公司财务和人力资源活动。
财务部门负责监督资金流动、报表编制和审计工作。
人力资源部门负责招聘、培训和员工福利等方面的事务。
这两个部门在支持企业的可持续发展方面起着至关重要的作用。
4. 发展趋势绿城集团作为中国房地产市场的重要参与者之一，面临着巨大的机遇和挑战。
以下是绿城集团发展的几个趋势：4.1 优化产品线绿城集团将继续优化产品线，以适应不断变化的市场需求。
除了住宅项目之外，他们也将进一步发展商业地产和其他房地产项目。
4.2 创新科技应用随着数字化时代的到来，绿城集团将不断探索和应用新的科技，如人工智能、大数据分析和智能化家居等，以提高效率和客户满意度。
绿城房地产财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言绿城房地产作为中国房地产行业的领军企业之一，自成立以来，凭借其独特的经营理念和管理模式，在激烈的市场竞争中脱颖而出。
本报告将从绿城房地产的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力和发展能力等方面进行全面分析，以期为投资者、管理层和监管机构提供参考。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2022年12月31日，绿城房地产总资产为XX亿元，其中流动资产占比较高，为XX亿元，占比XX%。
流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款等。
非流动资产主要包括固定资产、无形资产、长期投资等，占比为XX%。
（2）负债结构分析截至2022年12月31日，绿城房地产总负债为XX亿元，其中流动负债占比较高，为XX亿元，占比XX%。
流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收账款等。
非流动负债主要包括长期借款、长期应付款等，占比为XX%。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2022年，绿城房地产实现营业收入XX亿元，同比增长XX%。
其中，房地产开发业务收入为XX亿元，同比增长XX%；物业服务等其他业务收入为XX亿元，同比增长XX%。
（2）毛利率分析2022年，绿城房地产毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。
这主要得益于公司加强成本控制、优化产品结构以及提高销售价格等因素。
（3）净利润分析2022年，绿城房地产实现净利润XX亿元，同比增长XX%。
净利润率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。
三、盈利能力分析1. 盈利能力指标分析（1）毛利率绿城房地产毛利率在近年来保持稳定，说明公司产品定价能力和成本控制能力较强。
（2）净利率绿城房地产净利率逐年提高，表明公司盈利能力不断增强。
2. 盈利能力趋势分析从历史数据来看，绿城房地产盈利能力呈现以下趋势：（1）毛利率稳定上升，说明公司产品定价能力和成本控制能力逐渐增强。
（2）净利率逐年提高，表明公司盈利能力不断增强。
四、偿债能力分析1. 偿债能力指标分析（1）流动比率绿城房地产流动比率为XX，表明公司短期偿债能力较强。
基于资本结构对房地产企业战略的影响
112
100 50
64
57
13
9
66
5
10
15
26
49
0
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
第一小组
二、绿城地产公司概况
➢截止2013年6月30日土地储备情况：
13个地区、99个项目、土地面积21165千平方米、总建筑面 积41387千平方米，其中浙江省占44%
2007年 303 140
2.17 225.21
0.56 329 248
2008年 393 229
1.72 313.76
0.35 428 346
2009年 706 470
1.50 458.32
0.53 755 659
2010年 1,160
874 1.33 786.56 0.43 1,254 1,152
金额 超100亿 1.5亿，第一笔 19.83亿人民币 31.5亿人民币 33.2亿人民币
第一小组
3.3 绿城资本结构分析
➢2006-2012年度资产负债情况（单位：亿元）
报告期 流动资产 流动负债 流动比率
存货 速动比率
总资产 总负债
2006年 167 75
2.22 112.99
0.72 178 135
日期 2007-5-7 2007-5-15 2007-10-24
融资途径 配股 可转换债券 银团贷款
金额 23.1亿港元 23.47亿港元 39个月，8.5亿 人民币
第一小组
3.3 绿城资本结构分析
➢融资之路：
日期 2008年 2008年5月 2009-4-15 2010年 2011年
绿城集团架构研究之欧阳理创编
绿城集团研究目录1 绿城概况31.1 绿城简介31.2 发展历程32 企业运营与管理52.1 企业组织架构52.2 核心管理层52.3 股权结构62.4 经营模式——多元化经营模式72.5 发展战略——“精品战略”多区域拓展82.6 企业管理——在创新中不断强化优势103 土地运营123.1 土地储备量123.2 拿地策略143.3 合作开发164 资本运营194.1 绿城的扩张与资本运作194.2 绿城融资手段214.3 点评——绿城模式的风险255 客户管理265.1 绿城的客户服务体系265.2 会员管理信息系统——绿城会295.3 提升客户忠诚度的措施306 产品线解读326.1 绿城产品线划分326.2 早期产品系列——城市别墅和公寓346.3 公寓386.3.1绿城公寓代表作——多层系列386.3.2 绿城公寓代表作——高层系列406.3.3 绿城度假产品代表作436.4 别墅446.5 平层官邸系列526.6 绿城大型社区536.7 绿城商用物业系列576.8 绿城公建物业系列591 绿城概况1.1 绿城简介绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）成立于1995年，是国内知名房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。
2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。
绿城集团在以杭州为大本营的区域市场上具有领先优势，并进行了跨地域拓展，以高质量的产品和管理为依托进行扩张。
从最初的浙杭，2000年的扩张，2006年的上市，2007年的精品战略年，2008年的艰难挣扎，到2009年下半年的突起，使其在资金募集，楼盘品质，企业战略上都达到一种新的高度。
绿城现已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、青岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。
房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分析
本科毕业论文（2012届）题目房地产企业融资策略研究——基于万和绿城的案例分析学院会计学院专业会计学班级08020612学号08031418学生姓名张梦淑指导教师张武标完成日期2012年5月11日诚信承诺我谨在此承诺：本人所写的毕业论文《房地产企业融资渠道研究——基于万科和绿城的案例分析》均系本人独立完成，没有抄袭行为，凡涉及其他作者的观点和材料，均作了注释，若有不实，后果由本人承担。
承诺人（签名）：张梦淑2012 年 5 月15 日摘要房地产属于资金密集型产业，在房地产的“资金，市场，土地”三大要素中，资金是企业生存、发展的一个必要条件与推动力。
与此同时房地产行业作为典型的周期性行业，对市场、政策的依赖性也非常大。
在目前的资金链形态中，特别是国内经济发展速度减缓、房地产企业银根紧缩、国外资本危机以及近年来对非银行资金进入的管道和工具的要求越来越高。
而对政策依赖度过高的房地产业迎来了新一轮的调整，对其资金的正常周转提出了新的挑战。
面对巨大的资金压力房地产上市公司能否有效而合理地筹集和使用资金就显得更为重要了。
一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。
本文首先介绍了我国房地产企业的主要融资渠道以及影响因素，然后结合万科和绿城两家房地产企业的运行情况，深入分析房地产企业的资金来源的构成以及使用存在的问题，追溯其原因，进而提出解决我国房地产企业资金问题的若干建议，为房地产业今后的发展提供参考。
关键词：房地产企业；资金来源；资金使用；万科；绿城ABSTRACTThe real estate is a capital-intensive industries.capital is a necessary condition among the three elements of the real estate: capital, markets, land. Capital is also the driving force of business survival and development. At the same time the real estate industry as a typical cyclical industry, dependent on the market, policy is also very deep, especially the domestic economic slowdown, the monetary tightening of the real estate enterprises, foreign capital crisis and the condition for the non-bank funds go into market in recent years more and more rigid. The real estate industry which over-dependence on the policy ushered in a new round of adjustment,andthe fund for normal turnover presents new challenges. Within huge financial pressure ,real estate companies raising and using of funds effectively and reasonably becomes even more important. An enterprise's financial resources, capital latent capacity and market prospect will be critical to the success of the decisions in the future.This paper firstly introduces the major financing channels for real estate companies as well as influencing factors, then combined with Vanke real estate companies running situation. In-depth analysis of the real estate enterprise fund source constitution as well as the existing problems, and puts forward the solution of China's real estate enterprises financing problem which is given a reference to the future development of the real estate industry .Keywords：The real estate enterprise；source of funds；the use of funds；Vanke；Greentown目录引言 (1)一、绪论 (2)（一）研究背景 (2)（二）选题的目的和意义 (2)（三）本文的研究方法 (3)二、融资相关理论研究 (3)（一）融资基本理论 (4)1.企业融资方式 (4)2.资本结构 (4)3.营运资本政策 (5)（二）融资方式和渠道理论 (5)1.国外研究概况 (5)2.国内研究概况 (6)三、房地产企业的融资的渠道和影响因素 (6)（一）房地产企业融资的渠道 (7)1.银行贷款 (7)2.经营性负债 (7)3.房地产信托 (7)4.股权融资 (7)5.债券融资 (8)（二）房地产企业融资决策时主要考虑的问题 (8)1.融资环境 (8)2.资金需要量和投放时间 (9)四、房地产企业在融资过程中存在的问题——以万科和绿城为例 (10)（一）行业背景分析 (10)（二）公司资金来源分析及带来的问题 (10)1.资金来源的渠道及存在的问题 (10)2.企业的资本结构及存在的问题 (13)（三）公司资金使用分析及带来的问题 (13)1.资本使用和资金结构的配给及存在的问题 (13)五、给我国房地产企业融资策略的建议 (14)（一）使负债资金来源的多元化，争取资本市场的资金来源 (15)（二）优化资本结构，提高自有资金比例 (15)（三）资金的结构要与资金的使用相配合，优化债务结构 (16)结论 (18)参考文献 (19)致谢 (21)引言由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，因此其投资风险很大。
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《二》上述分析可知绿城地产的资本结构使其存在如下问题，第一，速动比率偏低，预示企业不能迅速偿还流动负债的风险，一般比例为1：1为宜，第二资产负债率偏高，就企业本身而言比率越高，企业承担的风险就越大从资产负债率来看，企业的财务杠杆的利用水平也不好。
第三，06年上市发行股票，06年末发行的高息债券，07年配股，发行可转换债券以及银行的高额贷款，09年的信托融资，认购股权等相关的资产结构调整，在一定程度上使其企业的资产负债率在一定程度上下降了。
但是信托融资多也相应增加了企业的偿债能力。
相关的方案：第一，顺应国家相关的政策，和证券市场的信息，法相不同的融资工具；第二绿城信誉比较好，可以继续保持商业信誉融资,第三，把金融创新与房地产行业的发展紧密的结合起来。
第四，调整负债结构负债结构中流动负债比例相对过高。
需增加非流动负债占总负债的比例，以缓解还款压力。
3、企业的资本结构如何影响企业的战略乃至企业价值？影响价值：本案例中，此房地产企业主要以借贷为主要资金来源，负债越多，固定利息越大，收益下降从而导致企业财务拮据即偿还债务的能力不足及其成本发生的概率越高，而财务拮据概率高将会降低公司的现值，提高其资本成本。
同时，财务拮据的概率高，股票持有者和债券持有者要求的收益率也会提高。
影响战略：融资战略是企业财务战略的重要组成部分。
搞好企业的融资战略，可以降低企业的融资成本，实现企业的理财目标，提高企业的经济效益。
高股权融资带来的高成本或者是高负债融资带来的资金周转财务风险，使企业不得不面临资本结构困境。
然而本案例中绿城地产有高额的负债，相应的融资战略没有得到较好的发挥，但由此，随着外部股权融资约束放松，股权融资也渐渐可行，可重新回到财务杠杆正常状态，扭转财务危机局面。
绿城地产还与平安银行订立了信托协议开始了信托筹资，使得信托公司逐渐兴起，但仍然改变不了银行作为主要融资来源的主导地位。
在此种危机存在的情况下，绿城地产可以依靠四方面策略来进行弥补。
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A组（9月27日）
案例资料：
以高负债著称于世的房地产企业绿城中国控股有限公司近日遇到了麻烦。
媒体称绿城未来一年内将有30亿元的债务需要偿还，但截至今年（2012年）6月底公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。
为避免破产。
绿城希望银行能让贷款展期。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但负债率依然高，能否熬过这轮宏观调控还是未知数。
截止2011年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%，集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。
董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但净资产负债率仍然高达93.5%。
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1.绿城地产的资本结构状况及其成因
2.对绿城公司的自救措施进行数据分析
3.通过分析国内外环境，为绿城公司出谋划策。