房地产法试题

一、名词 (3*5)1、房地产法2、物业3、异产毗连房屋4、房屋拆迁5、土地使用权二、选择 (1*10)1、房地产抵押权，不是一种( )A 从属权利B 对房地产的支配权C 优先受偿权D 担保物权2、当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由A 房屋拆迁主管部门裁决B 人民政府裁决C 人民法院裁决D 仲裁机构裁决3、物业管理公司的权利不包括( )A 依照物业委托合同和有关规定收取管理费B 要求业主委员会协助管理C 选聘专业公司承担专项管理业务D 制定实施年度物业管理工作计划4、在下列国有企业改革方式中，对划拨土地使用鼾，可以保留划拨方式的是( )A 国有企业租赁经营的B 非国有企业兼并国有独资公司的C 国有企业改组为国有独资公司的D 国有企业改组为有限责任公司的5、国有企业改革中对划拨土地使用权的处理无论采取何种方式，都必须进行( )A 转让登记B 地价评估C 规划审批D 用途管制6、物业管理委托合同的生效须经( )A 业主大会批准B 业主委员会批准C 开发商批准D 业主批准7、设立房地产开发企业，工商行政管理部门在进行登记审查时，应听取有关主管部门的意见，该主管部门是( )A 土地主管部门B 规划主管部门C 计划主管部门D 房地产开发主管部门8、对于因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失，拆迁人应给予( )A 全部赔偿B 赔偿损失的三分之一C 补偿损失的二分之一D 适当补偿9、在我国现行房地产管理体制下，主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用的机构是 ( )A 土地管理局B 国家海洋局C 建设部D 国土资源部10 超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，最高可以征收的土地闲置费为土地使用权出让金的比例为A10% B15% C20% D25%三、填空 (1*20)1、房地产法律关系的三要素包括：___________ 、 ___________ 和 __________ 。

2、房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有___________ 、________ 、和_________。

3、征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的—至—倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的 _ 至—倍。

4、土地使用权出让方式有________ 、 ____________ 和____________ 。

5、拆迁补偿的方式有____________ 、 ____________ 和______________ 。

6抵押担保的范围包括__________ 、 _______ 、_________ 、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

7、经济适用房开发贷款最长不超过_____ 年。

8、以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资____ 以上。

四、简答（4*7）1、房地产交易的特征是什么？2、房屋租赁当事人的权利是什么?3、房屋预售的条件是什么?4、住房公积金的用途是什么？五、案例分析 (15+12)1、甲公司于 1998 年 3 月 16 日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为 98792 平方米，每平方米地价为 315 元。

合同还规定， 1998 年 3月底甲公司支付 50%的土地出让金， 4月底付清全部土地出让金。

1998年 4月 28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同，约定：将该立交桥东南侧 130000 平方米土地转让给乙公司，每平方米 390 元；甲公司于 1998 年 7 月 30 日前完成居民拆迁和“三通一平” 工作，延误交付土地，按月利率15%。

承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日内预付80%，余款于 7月 31 日付清，延误付款，一天罚款 5000元。

合同签订后，至 1998年 5月 6日，乙公司陆续支付 80%的预付款。

但甲公司到 1998年 7月 30日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付土地。

1998年 9月甲公司因未交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。

乙公司对此不知情，于 11 月 8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。

经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的 98792 平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。

问题：(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效？为什么？(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任？(3)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么？2、某航运公司在 1987 年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿舍。

1998 年 11 月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。

工程竣工后，航运公司公开向出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。

当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。

所以拒绝缴纳土地使用权出让金。

请回答下列问题：(1)土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确？(2)购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立？为什么？参考答案一、名词解释1、房地产是调整房地产关系的法律规范的总称。

2、物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。

3、异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。

4、房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。

5、土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对按惯例土地享有占有、使用和收益的权利。

二、选择1~5BADCB 6~10ADDDC三、填空1、主体、客体、内容2、占有使用收益处分3、 6 10 4 64、协议出让、招标、拍卖5、产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合6、主债权、利息、违约金7、38、30%四、简答1、房地产交易的特征是什么？答： (1) 房地产交易对象的特殊性(2)房地产交易形式的确定性(3)房地产交易是数种典型合同的称谓(4)房地产交易为要式法律行为2、房屋租赁当事人的权利是什么？答：出租人权利(1)出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租(2)出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督(3)租赁期限届满，承租人有权收回房屋承租人权利(1)承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利(2)承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权(3)承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费用。

3、房屋预售的条件是什么？答： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 (2)搬起石头砸自己的脚建设工程规划许可证(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定讯息工期进度和竣工交付日期(4)房屋预售实行许可证制度4、住房公积金的用途是什么？答： (1)职工购买、建造、翻建和大修自住住房(2)偿还职工购房贷款的本息(3)支付超出职工家庭工交收入规定比例的房租(4)职工住房公积金贷款(5)经住房委员会批准用于购买国债五、案例分析1、答：(1)本案中的土地使用权转让合同无效因为它违反了《城市房地产管理法》第 37 条的强制性规定，不符合转让条件，具体表现在：①没有支付全部土地使用权出让金②没有取得该地块的土地使用权证书③没有按照约定用途进行房屋建设，完成开发投资总额的 25%以上。

此外，土地使用权转让合同中甲公司将自己并未受其他土地也进行转让，侵犯了第三人的土地使用权，也应认为无效。

(2)甲公司应该承担两个方面的责任：①合同法上的责任，合同无效，甲公司应该返还乙公司预付款载赔偿乙公司因合同无效所遭受的损失②城市房地产管理法上的责任。

甲公司违法转让土地使用权，市土地管理局有权没收其违法所得并可以并处罚款(3)收回土地使用权的法律依据是《城市房地产管理法》第 15 条，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同。

解除合同后，当然就要把土地使用权收回。

2、答：(1) 土地局对航运公司行为的认定是正确的。

因为，航运公司是以划拨方式取得的运动队，其建造的房屋属于在划拨土地上的建筑物。

房地不可分离，房屋转让必然涉及到土地使用转移。

航运公司未经有关部门批准及补办土地使用权出让手续，就公开向社会出售楼房，属于以买卖房屋的方式转让划拨土地使用权，依法没收非法所得并处以罚款。

但考虑到社会稳定问题，建筑物及土地使用权不予没收。

依照城市房地产管理法的规定应由受让方补办出让手续、补交出让金，购房人拒绝补办出让手续无法律依据。

(2)购房人拒缴土地使用权出让金的理由不能成立。

应由受让方缴纳土地因为，按照城市房地产管理法的规定，划拨土地上建设的房屋转让时，使用权出让金。

购房人拒绝缴付土地使用权出让金是没有法律依据的。