房地产法试题

一、名词 (3*5)

1、房地产法

2、物业

3、异产毗连房屋

4、房屋拆迁

5、土地使用权

二、选择 (1*10)

1、房地产抵押权，不是一种( )

A 从属权利

B 对房地产的支配权

C 优先受偿权

D 担保物权

2、当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由

A 房屋拆迁主管部门裁决

B 人民政府裁决

C 人民法院裁决

D 仲裁机构裁决

3、物业管理公司的权利不包括( )

A 依照物业委托合同和有关规定收取管理费

B 要求业主委员会协助管理

C 选聘专业公司承担专项管理业务

D 制定实施年度物业管理工作计划

4、在下列国有企业改革方式中，对划拨土地使用鼾，可以保留划拨方式的是( )

A 国有企业租赁经营的

B 非国有企业兼并国有独资公司的

C 国有企业改组为国有独资公司的

D 国有企业改组为有限责任公司的

5、国有企业改革中对划拨土地使用权的处理无论采取何种方式，都必须进行( )

A 转让登记

B 地价评估

C 规划审批

D 用途管制

6、物业管理委托合同的生效须经( )

A 业主大会批准

B 业主委员会批准

C 开发商批准

D 业主批准

7、设立房地产开发企业，工商行政管理部门在进行登记审查时，应听取有关主管部门的意见，该主管部门是( )

A 土地主管部门

B 规划主管部门

C 计划主管部门

D 房地产开发主管部门

8、对于因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失，拆迁人应给予( )

A 全部赔偿

B 赔偿损失的三分之一

C 补偿损失的二分之一

D 适当补偿

9、在我国现行房地产管理体制下，主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用的机构是 ( )

A 土地管理局

B 国家海洋局

C 建设部

D 国土资源部

10 超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，最高可以征收的土地闲置费为

土地使用权出让金的比例为

A10% B15% C20% D25%

三、填空 (1*20)

1、房地产法律关系的三要素包括：___________ 、 ___________ 和 __________ 。

2、房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有___________ 、________ 、

和_________。

3、征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的—至—倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的 _ 至—倍。

4、土地使用权出让方式有________ 、 ____________ 和____________ 。

5、拆迁补偿的方式有____________ 、 ____________ 和______________ 。

6抵押担保的范围包括__________ 、 _______ 、_________ 、损害赔偿金和实现抵

押权的费用。

7、经济适用房开发贷款最长不超过_____ 年。

8、以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资____ 以上。

四、简答（4*7）

1、房地产交易的特征是什么？

2、房屋租赁当事人的权利是什么?

3、房屋预售的条件是什么?

4、住房公积金的用途是什么？

五、案例分析 (15+12)

1、甲公司于 1998 年 3 月 16 日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立

交桥东南侧土地使用权，面积为 98792 平方米，每平方米地价为 315 元。合同还规定， 1998 年 3月底甲公司支付 50%的土地出让金， 4月底付清全部土地出让金。 1998年 4月 28日甲

公司与乙公司签订了土地使用权转让合同，约定：将该立交桥东南侧 130000 平方米土地转让给乙公司，每平方米 390 元；甲公司于 1998 年 7 月 30 日前完成居民拆迁和“三通一平” 工作，延误交付土地，按月利率15%。承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日内预付80%，余款于 7月 31 日付清，延误付款，一天罚款 5000元。合同签订后，至 1998年 5月 6日，乙公司陆续支付 80%的预付款。但甲公司到 1998年 7月 30日，并未完成居民拆迁和

“三通一平”工作，无法交付土地。 1998年 9月甲公司因未交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于 11 月 8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的 98792 平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。

问题：

(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效？为什么？

(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任？

(3)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么？

2、某航运公司在 1987 年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿舍。 1998 年 11 月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答下列问题：

(1)土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确？

(2)购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立？为什么？参考答案

一、名词解释

1、房地产是调整房地产关系的法律规范的总称。

2、物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。

3、异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。

4、房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。