(物业管理)世邦魏理仕南京国际中心写字楼商业项目物业发展定位报告
物业五大行
物业管理全球五大行一、物业管理全球五大行是：1、第一太平戴维2、仲量联行3、世邦魏理仕4、戴德梁行5、高力国际二、物业管理全球五大行的分布于主营服务：1、第一太平戴维主营服务：中介代理、估价/评估、研究及开发顾问、建筑服务及项目管理、物业、租赁和设施管理、业主及租户顾问服务。
公司优势：高端写字楼和住宅物业管理上。
分公司区域分布：上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾，四川南充。
2、仲量联行主营服务：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
公司优势：一手交易。
分公司区域分布：上海、北京。
3、世邦魏理仕世邦魏理仕是拥有200多年历史的全球房地产行业的领导者，客户可通过世邦魏理仕获得多种不同的可行方案，尽享一站式策略顾问服务。
主营服务：研究分析、策略顾问、物业估值、买卖与租赁、投资、物业与资产管理等。
公司优势：高端物业的管理。
分公司区域分布：北京、上海（浦西与浦东）、广州、成都、重庆、天津、杭州、深圳、大连、青岛、沈阳、武汉、长沙、香港（香港岛与九龙）及台北16家分公司，建立了13家项目办事处，业务遍及大中华地区的100多个城市。
4、戴德梁行作为国际主要的房地产顾问公司，戴德梁行为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。
主营服务：商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，专业顾问服务可涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。
公司优势：高端商业代理、估价、物业管理等业务。
分公司区域分布：北京、上海、广州、成都、重庆、大连、杭州、深圳、天津、武汉、西安，并戴德梁行在全球39个国和地区设立有194家分公司或办事处，共有员工逾9000人。
5、高力国际2004年末成功协助澳大利亚麦格里集团旗下的MGPA斥资9800万美元，从凯德置地手中收购位于上海新天地附近的甲级写字楼新茂大厦之后，高力国际在中国内地房地产投资销售(Investment Sales)领域名声大振。
南京某国际广场物业管理方案
设立监控与评估机制
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为了确保物业管理方案 的实施效果，需要设立 监控与评估机制。该机 制应包括以下几个方面
目标管理：制定明确的 管理目标，建立相应的 指标体系，定期对实施 效果进行评估。
数据统计与分析：建立 数据统计与分析系统， 收集和整理相关数据， 为评估提供数据支持。
监督检查：成立监督检 查小组，定期对物业管 理方案的实施情况进行 检查和评估。
高满意度。
确保安全运营
加强安全管理，确保广场内的 人员和财产安全。
项目范围
建筑物管理
包括建筑外墙、公共区域、设施设备等的 维修、保养和管理。
公共服务设施管理
对广场内的公共服务设施，如会议室、健 身房、游泳池等进行管理和维护，确保其 正常运营。
绿化与环境管理
负责广场内的绿化植被、环境卫生和景观 的维护与管理。
南京某国际广场物业管理方 案
汇报人：
日期:
• 项目概述 • 物业管理策略 • 服务质量提升 • 物业管理方案的实施与监控
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项目概述
项目背景
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地理位置
南京某国际广场位于南京 市核心商业区域，地理位 置优越，交通便利。
建筑规模
该项目拥有多栋高层建筑 ，涵盖商业、办公、住宅 等多种功能。
资源保障：制定资源保障措施， 包括人力、物力、财力等方面的 保障，确保项目的顺利实施。
为了确保物业管理方案的顺利推 进，必须制定详细的实施计划。 该计划应包括以下几个方面
责任分配：明确各个部门和人员 的职责和任务，确保项目的高效 实施。
风险管理：预测项目中可能出现 的风险，并制定相应的应对措施 ，确保项目的稳定性和安全性。
沈阳世邦魏理仕商业策划
沈阳世邦魏理仕商业策划目录1 前言 (1)1.1本项目须解决的问题 (4)1.2解决方法 (4)2 大连市房地产发展状况及特征分析 (6)2.1大连市商业市场分析 (6)2.2大连市消费模式和特点 (6)3 项目周边已建成商场业种业态情况分析 (8)3.2天百大楼（天津百货大楼） (8)3.3国泰商业大厦 (9)3.4新世界百货 (10)3.5巴黎之春购物中心 (10)3.6友谊商城 (11)3.7胜利广场 (11)3.8大连商场 (12)3.9秋林女店 (13)3.10大商新玛特 (13)3.11百年城 (14)3.13分析结论 (16)4 项目竞争对手分析 (17)4.1 52号地(天和广场) (17)4.2 53号地(天植商城) (17)4.3 54号地(天海科技城)及55号地(天龙商城) (18)4.4 56号地(民生乐园) (18)4.5 修竹地块 (18)4.6 52号地对面地块 (19)4.7 分析结论 (19)5 项目基本情况分析 (21)5.1项目概况 (21)5.2商业气氛分析 (21)5.3结论分析: (21)6 本项目竞争力分析 (22)6.1项目优势分析 (22)6.2不利因素分析 (23)6.3项目竞争力研判 (23)7 项目定位 (25)7.1项目档次定位： (25)7.2功能定位： (25)7.3目标买家及消费群： (25)7.3.1针对的目标买家： (25)7.3.2主要消费目标客户： (26)7.4品牌定位 (26)7.5广告定位 (26)8 推广时机 (27)9 项目定价策略 (28)9.1三号地（天植商城）价格策略 (28)9.1.1定价方法 (28)9.1.2楼层系数 (28)9.2项目成本分摊计算 (29)9.3我们的定价策略和方法 (29)9.3.1均价定位 (29)9.3.2具体操作： (29)9.3.3系数制定 (30)9.3.4楼层建筑面积均价 (30)10 付款方式策略 (31)11 媒体策略 (32)11.1报纸在媒体组合中的运用 (32)11.2电视广告的运用 (32)11.3电台广告在媒体组合中的运用.........................................3211.4车身广告在媒体组合中的作用.........................................3211.5其它媒体 (32)12 项目分货计划 (33)12.1推广节奏 (33)12.2项目分货计划 (34)13 促销措施 (35)13.1针对负二层、三层销售的促销措施.....................................3513.1.1 8+8+8计划 (35)13.1.2 购铺易计划 (36)13.1.3 完全创业计划（零首期） (37)13.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措施 (37)13.2.1 利润分成计划 (37)13.2.2 折扣： (39)13.3其他策略 (39)13.3.1 使用权出售： (39)13.3.2 旧业主介绍大行动 (39)13.4租赁策略 (39)13.4.1 抬高租金、延长免租期策略 (39)13.4.2 引入“全球特许经营加盟协会” (40)13.4.3 与“国际名牌”总代理合作经营 (40)13.4.4 带租约出售 (41)13.4.5 保底出租 (42)14 营销推广建议 (43)15 推广部署 (44)15.1第一阶段形象建立期 (44)15.2第二阶段：公开发售一期 (47)15.3第三阶段：项目调整期 (51)15.4第四阶段：强势销售期 (52)15.5第五阶段消化期 (53)16 招商安排与计划 (53)17 附件 (54)12 前言2.1 本项目须解决的问题大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。
2019年物业管理服务行业世邦魏理仕分析报告
2019年物业管理服务行业世邦魏理仕分析报告内容目录1.世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头 (3)2.业务重组后三大业务部门，提供卓越优质服务 (5)3.业绩表现良好，2019H1营收108.5亿美元，归母净利1.01亿美元 (9)4.战略收购促扩张，全球布局高发展 (13)4.1. 战略收购，整合资源丰富业务 (13)4.2. 实时监控全球宏观环境与汇率波动，高效控制风险 (14)4.3. 全球化发展，高效适应本土市场：以中国区为例 (14)图表目录图1：世邦魏理仕办事处的地域分布 (4)图2：荣誉奖项 (4)图3：业务重组后，世邦魏理仕将其业务划分为咨询服务、全球工作场所解决方案、房地产投资 (6)图4：顾问及交易业务具体可分为业主服务和租户服务 (6)图5：灵活空间解决方案Hana (8)图6：灵活空间解决方案Hana (8)图7：全球投资者：房地产私募股权基金+实物资产证券 (9)图8：世邦魏理仕2019H1营收108.50亿美元，同比增长10.88% (9)图9：2018H1、2019H1世邦魏理仕的营收结构 (9)图10：按具体服务类型划分咨询服务收入（亿美元） (10)图11：按具体服务类型划分房地产投资服务收入（亿美元） (10)图12：2019H1服务成本为84.68亿美元，服务成本率为78.0% (11)图13：2019H1运营、行政和其他支出为16.70亿美元，运营、行政和其他支出率为15.39% (12)图14：2019H1实现归母净利润3.88亿美元，归母净利率为3.58% (12)图16：2019H1年杜邦分解图 (12)图17：世邦魏理仕中国区市场研究报告 (15)图18：成立CBRE中国区全球置业服务部 (15)图19：全球置业一站式服务平台 (15)1.世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头世邦魏理仕是全球商业地产服务和投资商龙头。
公司历史可以追溯到1906年的美国旧金山，其前身魏理仕于1773年在英国伦敦成立。
写字楼建议书1825291541-世邦魏理仕
-4-
分区电梯数量分配、梯速的选择。
2） 对物业各业态的机电设施提出意见和建议 n 各系统设计参数及配制建议 在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。 n 空调系统 空调系统设计审图建议； 空调设备的区域控制； 空调设备选型的经济评价； 空调系统设计便于物业运行管理； 空调阀门的安装位置； 空调能源费用的分摊方法。 n 配电系统 n 配电系统设计审图建议； 办公区域电力负荷参数； 办公区域虚拟划分； 办公区域末端点位配备建议标准； 配电系统的分界； 配电设备选型和经济评价。 n 给排水系统 给排水系统设计审图建议； 给排水阀门位置补充建议； 给排水系统计量； 给排水系统设备的选型和经济评价。 n 消防系统 n 消防系统设计审图建议；
4） 跟进物业建筑施工和设备安装过程
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n 了解施工进度 n 了解隐蔽工程 n 公共区域合理尺寸及使用材料建议 n 车场合理建议
5） 能源收缴与计量控制建议 n 物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独 立计量要求。 n 物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、 动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割 与独立计量要求。 n 计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求； n 通过计量，达到能源系统平衡控制。
© 2006 CB Richard Ellis, Inc. We obtained the information above from sources we believe to be reliable. However, we have not verified its accuracy and make no guarantee, warranty or representation about it. It is submitted subject to the possibility of errors, omissions, change of price, rental or other conditions, prior sale, lease or financing, or withdrawal without notice. We include projections, opinions, assumptions or estimates for example only, and they may not represent current or future performance of the property. You and your tax and legal advisors should conduct your own investigation of the property and transaction.
全球知名物业管理五大行简介及比较
全球知名物业管理（五大行）世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commer cial”。
1998年，CB Commer cial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。
目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。
作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。
世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。
目前世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。
仲量联行早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。
目前，仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。
进入2005年以来，仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。
目前，仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。
目前，仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。
第一太平戴维斯第一太平戴维斯是Sav illsplc旗下物业服务子公司的商号名称。
第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。
其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。
目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。
目前，第一太平戴维斯杭州办事处的物业管理顾问项目有：写字楼方面包括杭州嘉华国际商务中心、余姚创业天下，宁波北岸财富中心等10个项目；住宅方面包括杭州东方金座、宁波甬城金大第等22个项目；别墅方面包括常州香树湾项目。
房地产5大行
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE世邦魏理士2.Cushman&Wakefield高纬环球3.Colliers高力国际4.JLL仲量联行5.Savills第一太平戴维斯就从戴德梁行开始吧。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高。
对于戴德梁行内部，最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
物业管理全球五大行简介
物业管理全球五大行优势分析物业管理全球五大行是：1、"第一太平戴维斯2、"仲量联行3、"世邦魏理仕、4、"戴德梁行5、"高力国际作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。
仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
世邦魏理仕世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶，世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。
1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。
由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKI世邦魏理仕在全球雇有约一万七千多名雇员，包括联营公司在内，在世界五十个国家和地区拥有超过三百个办公室。
2004年，世邦魏理仕的年收入达24亿美元，在全球范围内完成41600宗教仪，总交易额达1271亿美元，旗下管理的物业面积近9800万平方米。
世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之一。
"主要物业介入项目物业顾问：飞州国际大厦、钱江大厦、联洋广场、老西门公馆、百汇园、宁波波特曼中心、红豆国际广场、宁波和义大道滨江休闲项目、张家港国际金融中心；物业管理：未来资产大厦、兴力浦大厦、首信银都、华旭国际大厦、愚园108、"万宝国际广场、静安豪景苑、汤臣豪园、佘山银湖别墅、白金翰宫、棕榈泉花园设施管理：上海陶氏中心、麦格罗希尔（上海）前期物业管理顾问：管理服务特点：协助物业租售及推广：竖立前期物业形象，提升国际品牌效益，前期介入建筑规划设计，工程设施设备系统，运营考虑及部门设置，对销售人员进行物业管理相关知识培训，进行物业验收等，协助开发商成立物业管理机构；物业管理服务：对所管理的物业进行形象包装、物业包装，对物业管理系统的建立和制定，以及对工程、财务、安保、清洁的管理流程的建立、包括其他增值服务、并制定物业管理的目标；设施管理服务2004年全球收入：24亿美元全球员工数：逾17000名员工全球管理物业面积：近9800万平方米全球办公室数：超过300间中国内地办公室：北京、上海、广州中国区业务负责人：驻北京董事总经理蒲敬思仲量联行仲量联行的前身可以追溯到1783年建立的仲量行(Jones Lang Wootton)，当时主要开拓伦敦当地的房地产服务业务。
世邦魏理仕产业策划运营业绩项目
世邦魏理仕产业策划运营业绩项目在当今快节奏的商业环境中，房地产行业的竞争日益激烈，各大公司纷纷制定和实施不同的产业策划和运营业绩项目，以谋求在市场中的突出表现。
世邦魏理仕作为全球领先的房地产服务和投资管理公司，其产业策划和运营业绩项目备受关注。
本文将对世邦魏理仕的产业策划和运营业绩项目进行全面评估，并对其进行深度剖析，以探讨其在房地产行业的独特价值和竞争优势。
1. 产业策划项目我们要深入了解世邦魏理仕的产业策划项目，该项目包括市场研究、商业模式设计、投资规划等内容。
从市场研究方面来看，世邦魏理仕运用最先进的数据分析技术，对各大区域和城市的房地产市场进行深度调研，为客户提供最真实、可靠的市场信息。
在商业模式设计方面，世邦魏理仕则通过与客户深入沟通，了解其商业需求和发展目标，为其量身定制最适合的商业模式。
而在投资规划方面，世邦魏理仕紧跟政策变化和市场趋势，为客户提供全方位的投资规划服务，帮助客户最大化投资回报。
2. 运营业绩项目我们要重点关注世邦魏理仕的运营业绩项目，该项目涉及物业管理、租赁销售、资产评估等方面。
在物业管理方面，世邦魏理仕拥有一支经验丰富、专业素养高的物业管理团队，他们致力于为客户提供全面、高效的物业管理服务，保障物业的安全和价值。
在租赁销售方面，世邦魏理仕通过其全球网络和资源优势，为客户提供高效的租赁销售渠道，帮助客户快速找到合适的租户或购买者。
而在资产评估方面，世邦魏理仕凭借其深厚的行业经验和丰富的市场数据，为客户提供专业的资产评估服务，帮助客户更好地了解其资产的实际价值和潜在风险。
总结回顾世邦魏理仕作为房地产行业的领军企业，其产业策划和运营业绩项目凸显出一系列独特的价值和竞争优势。
通过对市场的深入研究和客户需求的精准把握，世邦魏理仕不断创新，为客户提供最优质的产业策划和运营业绩服务。
个人观点来看，世邦魏理仕之所以能在激烈的市场竞争中脱颖而出，关键在于其独到的洞察力和全球化的战略布局。
物业管理全球五大行简介
物业管理全球五大行优势分析物业管理全球五大行是：1、第一太平戴维斯2、仲量联行3、世邦魏理仕、4、戴德梁行5、高力国际作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。
仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
世邦魏理仕世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶，世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。
1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。
由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。
比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求，专门成立日本部，SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。
近两年随着房地产项目的代理业务有所起色，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。
物业大摸底首先是咨询业务，据介绍，从去年至今在北京各热点区域展开了23项不同类型物业的咨询业务。
在中关村区域有中关村国际商城、联想融科资讯中心、大慧科技园；在CBD世邦魏理仕涉足华贸中心；在金融街包括F9地块的中心区商业项目、F8地块的写字楼项目；在奥运村有奥林匹克公园商业设施、北辰大厦和奥运媒体村三个项目。
国际房地产顾问“五大行”简介
国际房地产顾问“五大行”简介五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后)：1。
JLL 仲量联行2。
CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是:1。
CBRE 世邦魏理士2。
Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。
1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。
举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。
在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。
业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等.然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途.租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。
很多大公司比如GE,City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。
这个部门对英语的要求比较高,基本要达到母语水平。
因为需要用英语口语进行看房，议价,谈判，签订合同,以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。
总的来说,对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力.当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。
2、工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队,但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区,而且占地面积通常很大.另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。
房地产5大行知识讲解
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE世邦魏理士2.Cushman&Wakefield高纬环球3.Colliers高力国际4.JLL仲量联行5.Savills第一太平戴维斯就从戴德梁行开始吧。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高。
对于戴德梁行内部，最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
物业管理“五大行”管理模式介绍
物业管理“五大行”管理模式介绍一般在中国大陆来说“JLL 仲量联行、CBRE 世邦魏理士、DTZ 戴德梁行、Savills 第一太平戴维斯、Colliers 高力国际”俗称“五大行”作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
一、五大行管理特点：尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都有高超的市场分析能力和全球化的资源网络，并有自己独特的优势，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，优势在于一手交易，而高力国际的强项在于零售、招商、融资能力，戴德梁行更多的涉猎高端商业代理、估价、物业管理等业务，第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上，世邦魏理仕优势在于商业物业顾问。
1、世邦魏理仕：可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等房地产投资市场；为房地产业主、投资者及用家提供包括物业买卖与租赁、物业设施及项目管理、企业服务、投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务；旗下管理的物业面积近9800万平方米。
2、仲量联行：项目的物业管理、租售代理、前期策划等房地产二级服务市场；所提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、住宅、写字楼、酒店、管理服务、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
3、第一太平戴维斯：商业、零售、住宅和休闲式物业咨询服务，亦可开展包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务；全球管理总面积超过8361万平方米。
4、戴德梁行：为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，可涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值；涉足商用(工业、店铺及写字楼)物业买卖及租赁、住宅项目营销策划及销售代理服务。
世邦魏理仕（上海）管理咨询有限公司南京分公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告世邦魏理仕（上海）管理咨询有限公司南京分公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:世邦魏理仕（上海）管理咨询有限公司南京分公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分世邦魏理仕（上海）管理咨询有限公司南京分公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：代理记账（依法须经批准的项目，经相关部门1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
南京仕邦仕商业管理有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告南京仕邦仕商业管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:南京仕邦仕商业管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分南京仕邦仕商业管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务店管理；企业管理；公共停车场管理服务；园林1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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（物业管理）世邦魏理仕南京国际中心写字楼商业项目物业发展定位报告世邦魏理仕南京国际中心发展定位报告目录1 报告摘要31.1项目背景31.2 项目的主要特点31.3 项目开发51.4 市场概况51.5 主要财务数据62 公司概览82.1 公司历史和背景82.2 使命与任务声明92.3 管理团队、管理委员会及背景92.4 现时股东113 宏观经济及不动产综述133.1 中国133.2 江苏省163.3 南京184 与本案项目有关的南京房地产市场分析264.1 南京写字楼市场264.1.1南京写字楼市场综述264.1.2供给294.1.3 需求314.1.4租金/售价324.2 南京商业市场374.2.1 商业市场概况374.2.2 供应404.2.3 需求424.2.4 租金424.3 南京4/5星酒店市场464.3.1酒店市场概要464.3.2供应474.3.3需求514.3.4平均房价524.4南京服务式公寓市场554.4.1服务式公寓概览554.4.2供应574.4.3需求594.4.4租金/售价605 发展策略及概览645.1 最理想的发展组合及发展策略645.2 发展进度最新资料685.3 委任第三方顾问的最新资料695.4 委任第三方管理协议及其主要条款696 本案项目相关信息706.1 开发参数706.1.1 地块位置706.1.2项目开发内容组合746.1.3 各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店）756.2 组成部分项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店）766.3建筑规格（一期）776.3.1结构规格776.3.2各组成部分规格796.4机电设备规格806.4.1电梯及自动扶梯806.4.2空调系统826.4.3 电力/照明系统836.4.4 防火系统836.4.5 通讯系统836.5 本案项目的SWOT分析847 市场推广策略概览897.1 市场推广计划概览897.2目标市场分析898 财政概览918.1 综合现金流量分析–财务重点918.2 公司现有及预计合约责任948.3 财务结构及责任948.4 投资计划安排948.5 股东退出投资策略941报告摘要1.1项目背景南京国际中心（以下称本案项目）起初是由南京国际集团控股有限公司发起并投资开发。
该公司于1993年成立了南京国际集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。
本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。
自1993年起，一直被列为南京的重点开发项目。
凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。
在2004年，本案项目更被中国房地产TOP10研究组评为十大新地标建筑。
房地产TOP10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。
1.2项目的主要特点⏹本案项目位于南京的传统市中心，在鼓楼区内中央路和湖南路的交界处。
⏹项目距离湖南路大约200米，湖南路是南京的主要商业街。
⏹物业面向中央路。
中央路是城市的一条主要道路，从中央路可以便利通达南京最大和最成熟的商业中心区新街口，只需大约10分钟车程。
⏹项目距离新建的地铁1号线玄武门站只有200米。
通过玄武门站，可以很方便地到达南京北部和东南部的主要区域。
⏹本案项目距离南京市中心之外的禄口国际机场大约40分钟车程。
⏹本案项目同时受益于它附近的风景区——玄武湖，这是一个面积约444公顷的湖，与项目仅隔一条马路。
按照本案项目的设计，房客能够180度享受到整个湖的景观。
⏹此外，华东地区主要的商业和贸易中心——江苏展览馆，位于项目东面，可以非常方便地通过地下通道到达出口附近的本案项目。
⏹本案项目是一个综合性的发展项目，包括高档商场、甲级办公楼、4星(Novotel)和5星(Westin)酒店、豪华公寓和服务式公寓。
一共有三座塔楼，而底下设有8层裙楼。
其中一座高的塔楼有35层，另外一座是38层。
这两座塔楼围绕着一座超高层73层塔楼。
⏹下表显示本案项目第一期和第二期总建筑面积(GFA)的细节：资料来源：南京国际集团股份有限公司⏹根据建筑进度计划，第一期的裙房将会在2007年6月完工，然后商业部分会开始试营业。
第一期余下的部分将会在2007年12月前完工。
⏹第二期的建筑将会在2007年开始，并预计于2010年12月完成。
1.3项目开发⏹无论是正在开发还是计划中，本案项目的办公楼部分将运用一些南京最高规格的设计要件，融合当今办公楼市场上的优秀独特要素，譬如架空地板、高得房率、高标准层高、面积较大的标准层和较短的电梯等待时间。
这些特点将会使它更好的满足跨国企业和大型的本地公司对高档办公楼的需求。
⏹本案项目的酒店/服务式公寓/豪华公寓的设计和规格，将会是南京的最高档次的。
因为我们将利用一系列优质的进口设备和装置。
此外，我们运用一些设计设计，将会使本案项目的每个住宅单位都能够欣赏到玄武湖的景观。
⏹本案项目所有的豪华住宅公寓单位，每间都是在375和550平方米之间，每层只有一间。
这些豪宅比南京目前或未来已知所有高端住宅项目的单户面积都大很多，让住户能够得到无可比拟的独特享受和豪华设施。
因此，它是一个完全独特的产品，目标客户是南京不断增加的上层阶级人士。
1.4市场概况⏹目前的南京房产市场中，高档办公楼、商业、住宅、酒店和服务式公寓仍然是在处在一个尚未全面发展的阶段。
⏹虽然部分物业的未来供应将会增加，但是高档项目的供应，尤其是像本案项目一类，还是非常有限的。
⏹目前市场上其它物业都存在各种各样的缺点，相比之下，本案项目具有强大的市场潜力。
它将会填补高档市场空白，满足跨国企业和本地的大型机构日益扩大的高端需求。
1.5主要财务数据2公司概览2.1公司历史和背景本案项目起初是由南京国际集团控股有限公司发起并投资开发。
该公司于1993年成立了南京国际集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。
南京国际集团股份有限公司是非上市公司，其股份由数个股东持有。
其中南京国际集团股份有限公司是控股股东，占有公司67%的大多数股份，其它主要股东有武汉钢铁集团有限公司、中国石化扬子石油化工有限公司、中国石化金陵石油化工有限公司及交通银行。
以下是该公司的架构图：本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。
自1993年起，一直被列为南京的重点开发项目。
凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。
在2004年，本案项目更被中国房地产TOP10研究组评为十大新地标建筑。
房地产TOP10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。
2.2使命与任务声明使命：南京国际集团股份有限公司以建设最高质量的物业，以吸引最高端的买家及租户为己任。
继续投入南京国际集团股份有限公司力量以取得进一步的发展。
（原文无）职责声明：⏹追求股东利益最大化的同时，促进本地人口、经济的发展。
⏹建立一个地标型建筑，为南京甚至全国的房地产开发设立新的标准。
⏹为南京乃至江苏省提供领导性的生活环境，进一步提升生活、工作及休闲档次。
为南京出现的新贵阶层服务，满足其日益增长的需求。
投入南京国际集团股份有限公司力量以进一步作这方面的改进（原文无）2.3管理团队、管理委员会及背景本案项目的发展有赖各类人士的广泛合作，包括有著名建筑师、设计师、顾问、及物料供货商，他们不断紧密合作以组成一个高效率的管理及执行团队。
以下是管理及执行团队的公司们的详细资料：HongkongRuilingPropertyInvestmentCo., Ltd.所持有。
•显赫业绩遍及商铺，酒店，学校，机构、政府及公建物业的建造。
•SWA在业界享有盛名，具在美国47个州及全球40个不同的国家或地区工作的经验。
因设计优良独特，该公司曾获颁400个大奖。
••团)有限公司的附属公司。
•建筑、机电专业的领导性的顾问公司。
• 是港资的CommercialLandProperty(China)Co.,Ltd.之附属公司。
•• NORTEKINC 的附属公司。
• 是高力国际物业服务有限公司的伙伴公司。
• 店。
•2.4现时股东南京国际集团股份有限公司的五位最高层股东，以股份资本递降排序：⏹南京国际集团股份有限公司⏹武汉钢铁（集团）公司⏹中国石化集团扬子石油化工有限责任公司⏹中国石化集团金陵石油化工有限责任公司⏹南京南华北方实业有限责任公司此外，南京国际集团股份有限公司的控股公司，即南京国际集团控股有限公司，由贝森投资有限公司和金榜集团控股有限公司(香港)各占50%股份，后者是在香港联合交易所公开上市的公司，网址是http://。
下表是主要股东之主要资料：股东架构南京国际集团股份有限公司（股份数量合计：371,237,500）3宏观经济及不动产综述3.1中国经济综述中国经济指标（2000-2005）人口（10亿） 1.27 1.28 1.28 1.29 1.30 1.31 国内生产总值（10亿元）8,946.8 9,731.4 10,517.2 11,739.0 13,687.6 18,232.1 实际国内生产总值增长率8.0% 7.5% 8.3% 9.3% 9.5% 9.9% 固定资产总投资（10亿元）3,291.8 3,721.4 4,350.0 5,556.7 7,047.7 8,860.4 外商直接投资（利用，10亿美元）40.7 46.9 52.7 53.5 60.6 60.3 年度人均可支配收入（元）6,280 6,860 7,703 8,472 9,422 10,493 消费者物价指数（前一年度=100）100.4 100.7 99.2 101.2 103.9 101.8 城市地区登记失业率 3.1％ 3.6％ 4.0％ 4.3％ 4.2％ 4.2% 城市家庭恩格尔系数39.4% 38.2% 37.7% 37.1% 37.7% 36.7资料来源：中国统计局中国是当今世界人口最多的国家，截至2005年底共有居民13.1亿人。
根据中国国家人口与计划生育委员会的预测，在2010年及2020年前预计人口将分别增长至13.7亿及14.7亿。
尽管中国的人口结构仍较为年轻，但由于政府实行严格的“只生一个孩子”政策，中国将在未来的10至20年内步入老龄化社会。
2005年12月20日，中国国家统计局宣布，由于先前对第三产业数据的低估，2004年估算的国内生产总值已被修订，从13.65万亿元人民币(1.68万亿美元)调高为15.99万亿元人民币(1.97万亿美元)，与先前报告的数据相比增长了16.8%。
之前几年修订的数据尚未公布，因此下文有关中国国内生产总值增长的讨论仍基于未经修订的数据。