(物业管理)世邦魏理仕南京国际中心写字楼商业项目物业发展定位报告

（物业管理）世邦魏理仕南京国际中心写字楼商业项

目物业发展定位报告

世邦魏理仕南京国际中心发展定位报告

目录

1 报告摘要3

1.1项目背景3

1.2 项目的主要特点3

1.3 项目开发5

1.4 市场概况5

1.5 主要财务数据6

2 公司概览8

2.1 公司历史和背景8

2.2 使命与任务声明9

2.3 管理团队、管理委员会及背景9

2.4 现时股东11

3 宏观经济及不动产综述13

3.1 中国13

3.2 江苏省16

3.3 南京18

4 与本案项目有关的南京房地产市场分析26

4.1 南京写字楼市场26

4.1.1南京写字楼市场综述26

4.1.2供给29

4.1.3 需求31

4.1.4租金/售价32

4.2 南京商业市场37

4.2.1 商业市场概况37

4.2.2 供应40

4.2.3 需求42

4.2.4 租金42

4.3 南京4/5星酒店市场46

4.3.1酒店市场概要46

4.3.2供应47

4.3.3需求51

4.3.4平均房价52

4.4南京服务式公寓市场55

4.4.1服务式公寓概览55

4.4.2供应57

4.4.3需求59

4.4.4租金/售价60

5 发展策略及概览64

5.1 最理想的发展组合及发展策略64

5.2 发展进度最新资料68

5.3 委任第三方顾问的最新资料69

5.4 委任第三方管理协议及其主要条款69

6 本案项目相关信息70

6.1 开发参数70

6.1.1 地块位置70

6.1.2项目开发内容组合74

6.1.3 各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店）75

6.2 组成部分项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店）76

6.3建筑规格（一期）77

6.3.1结构规格77

6.3.2各组成部分规格79

6.4机电设备规格80

6.4.1电梯及自动扶梯80

6.4.2空调系统82

6.4.3 电力/照明系统83

6.4.4 防火系统83

6.4.5 通讯系统83

6.5 本案项目的SWOT分析84

7 市场推广策略概览89

7.1 市场推广计划概览89

7.2目标市场分析89

8 财政概览91

8.1 综合现金流量分析–财务重点91

8.2 公司现有及预计合约责任94

8.3 财务结构及责任94

8.4 投资计划安排94

8.5 股东退出投资策略94

1报告摘要

1.1项目背景

南京国际中心（以下称本案项目）起初是由南京国际集团控股有限公司发起并投资开发。该公司于1993年成立了南京国际集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。自1993年起，一直被列为南京的重点开发项目。

凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。在2004年，本案项目更被中国房地产TOP10研究组评为十大新地标建筑。房地产TOP10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。

1.2项目的主要特点

⏹本案项目位于南京的传统市中心，在鼓楼区内中央路和湖南路的交界处。

⏹项目距离湖南路大约200米，湖南路是南京的主要商业街。

⏹物业面向中央路。中央路是城市的一条主要道路，从中央路可以便利通达南京最

大和最成熟的商业中心区新街口，只需大约10分钟车程。

⏹项目距离新建的地铁1号线玄武门站只有200米。通过玄武门站，可以很方便

地到达南京北部和东南部的主要区域。

⏹本案项目距离南京市中心之外的禄口国际机场大约40分钟车程。

⏹本案项目同时受益于它附近的风景区——玄武湖，这是一个面积约444公顷的湖，

与项目仅隔一条马路。按照本案项目的设计，房客能够180度享受到整个湖的

景观。

⏹此外，华东地区主要的商业和贸易中心——江苏展览馆，位于项目东面，可以非

常方便地通过地下通道到达出口附近的本案项目。

⏹本案项目是一个综合性的发展项目，包括高档商场、甲级办公楼、4星(Novotel)

和5星(Westin)酒店、豪华公寓和服务式公寓。一共有三座塔楼，而底下设有8

层裙楼。其中一座高的塔楼有35层，另外一座是38层。这两座塔楼围绕着一

座超高层73层塔楼。

⏹下表显示本案项目第一期和第二期总建筑面积(GFA)的细节：

资料来源：南京国际集团股份有限公司

⏹根据建筑进度计划，第一期的裙房将会在2007年6月完工，然后商业部分会开

始试营业。第一期余下的部分将会在2007年12月前完工。

⏹第二期的建筑将会在2007年开始，并预计于2010年12月完成。

1.3项目开发

⏹无论是正在开发还是计划中，本案项目的办公楼部分将运用一些南京最高规格的

设计要件，融合当今办公楼市场上的优秀独特要素，譬如架空地板、高得房率、

高标准层高、面积较大的标准层和较短的电梯等待时间。这些特点将会使它更好

的满足跨国企业和大型的本地公司对高档办公楼的需求。

⏹本案项目的酒店/服务式公寓/豪华公寓的设计和规格，将会是南京的最高档次

的。因为我们将利用一系列优质的进口设备和装置。此外，我们运用一些设计设

计，将会使本案项目的每个住宅单位都能够欣赏到玄武湖的景观。