潜在过度城市化

潜在过度城市化

潜在过度城市化”视角下房地产价格攀升探析

来源：中国论文下载中心［08-09-09 11:38:00 ］作者：朱磊编辑：studa0714

［摘要］近几年，中国各地区房地产市场一片欣欣向荣，房地产价格在短时间内迅速增长，尤其是一些大城市的房价非常规地攀升已使政府和学术界开始密切关注。住房价格的迅猛增长使老百姓叫苦不迭，争论就在于这种价格增长是属于市场供求驱动还是投机呢？房地产市场的经济周期符合供求分析，而当前的价格迅猛攀升源于有效需求的强力支撑，潜在过度城市化功不可没。

［关键词］潜在过度城市化；房地产价格；

攀升；供求关系

一、引言

2006年，中国房地产市场在政府、开发商和消费者的博弈中度过了不平凡的一年。房价一路高涨、政府宏观调控政策频出、开发商在二线城市迅速扩张、消费者持币观望、外资大量涌入，这一切不断挑动着房地产市场的神经，使楼市充满了躁动的气息。回顾一年的中国楼市，使人记忆深刻的莫过于调控政策频出与房价逆势飞涨的鲜明对比，一方面政府从金融、信贷、土地等各个方面加强政策执行力度，旨在稳定房价，满足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的价格却在节节攀升，调控政策并不明显。对于楼市价格的迅猛攀升，不少学者从不同的角度进行了剖析。综合来看，认为房价迅猛攀升有以下几方面原因：（1）房地产供给结构性矛盾突出。中低价位商品住房供不应求，以致普通住房市场需求转向中高档次，导致需求过旺。（2）开发融资结构不合理。国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高,增加房地产开发的成本。（3）供给市场的垄断。由于房地产具有的区域属性，导致房地产本身具有局部垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。（4）土地

的稀缺性。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，并且土地具有稀缺性、不可移动性、不可替代性等特点，土地价格的上涨加速了房地产价格的上升。（5）居民对房地产实在的消费需求。以往完全由房地产开发商主导的市场，随之转变为以消费者为主导的市场（易宪容,2006）。（6）地方政府的变相鼓励。地方政府的大拆大建”等方式制造了人为刚性需求，房地产市场失灵导致政府干预，而政府干预产生的政府失灵反过来进一步加重市场失灵（方梅，2006）。（7）农村剩余劳动力向城镇转移。随着中国城市化进程的加快，农村的剩余劳动力正在向城市转移，从而导致房地产市场必须面对这样一个庞大的人群需求。（8）投机行为。投机者将大量资金投入房地产，引起投资热、抢购热等问题，最终造成房地产现实价格偏离其真实理论价值从而形成房地产泡沫。

上述一些学者对房地产价格攀升的解释多从微观的各种因素分析入手，这种顺藤摸瓜式探索价格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略了其他方面的原因。笔者认为，市场在资源配置方面起基础作用是市场经济的基本特征，房地产市场已从以往计划经济时代逐渐融入到当前社会主义市场经济中

来。在分析房地产市场价格问题时，从经济学角度来讲，应该是供求关系互相作用决定价格。房地产价格的迅猛攀升必然存在

巨大需求的支撑，这种支撑又从何而来呢？这就要从过度城市化”说起。

二、过度城市化

（一）中国城市化现状

城市化是指人类生活方式、社会结构的一种变化，即随着社会生产力的发展，人口逐渐由农村向城市转移，农业人口逐渐转变成非农人口，城市和城镇的数量不断增加，城市规模不断扩大，人们的生活方式、居住方式、出行方式不断改善，城市基础设施不断完备，城市文化不断提升，市民观念不断更新等。从表现形态看，它是人口结构的分化，从事非农业的人口增多，导致城市人口不断增长和乡村人口逐步向城市集中的过程,进而促使原有城市不断扩大，又使新城市不断出现和陆续形成。

城市化有两种形式：一种是伴随经济增长的城市发展和人口中心化，另一种是在农村地区基于小城镇的发展而产生的农村城市化（Hualou Long，

2007）。在中国，现阶段多数地区的城市化属于第一种形式，即人口大量涌向城市，促使非农人口所占比例不断上升，推进城市化进程。自改革开放以来，中国的城市化得到了迅速发展，在短短20多年中，全国平均城市化水平从20世纪80年代初的19.4%发展到21世纪初已超过40%，走过了发达国家上百年的城市化发展历程，现在城市化水平逐渐向世界平均水平靠拢。这不得不说是在政府的加快中国城市化进程”政策下的结果，因为中国具有农村人口基数大、地区发展极度不平衡的独特国情，这就决定了中国城市化不能仅以速度来衡量。建设部副部长仇保兴表示，未来若干年，还将有5亿农民进城。目前城市化发展并不均衡，在农村人口流动中，有60%走向东南沿海，30%流向中部, 西部只有10%。”中国城市人口高度密集，尤以东部为甚。

城市化过程是一种循序渐进的过程，需要经济发展、人口流动和基础设施逐步完善的协调统一,这些都需要时间来磨合。而中国在城市化方面注重指标上的数值上涨甚于对质量方面的把关，从而造成人口的流动远快于城市基础设施的建设速度。

（二）潜在过度城市化"如何理解

从城市化与工业化发展水平关系来考察，世界城市化可分成四种模式，即：同步城市化，滞后城市化，逆城市化，过度城市化。（1）同步城市化，工业化率与城市化率曲线几乎是两条平行上升的曲线。（2）滞后城市化，是指城市化水平落后于工业化和经济发展水平的城市化模式。改革开放前的中国城市化就是突出代表。（3）逆城市化，是指城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。（4）过度城市化，又称超前城市化，是指城市化的速度大大超过工业化的速度，城市化主要是依靠传统的第三产业来推动，甚至是无工业化的城市化。大量农村人口涌入少数大中城市造成城市人口过度增长，城市建设的步伐赶不上人口城市化程度，不能为城市居民提供就业机会和必要的生活条件，造成严重的城市病”过度城市化形成的主要原因是二元经济结构下形成的农村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力作用大于拉力作用），而政府又没有采取恰当的宏观调控措施加以引导。

图1显示了中国1978~2003年的城市化与工业

化水平的动态变化。改革开放之前，中国城市

化水平严重滞后于工业化水平，1978年之后，