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版本号：201106

报告编号：

中国邮政储蓄银行

合作楼盘调查报告

开发商：黑龙江省XX农场

项目名称：黑龙江省XX农场危房改造建设项目三

期工程

申报单位：黑龙江省佳木斯市分行建三江支行

申报日期：2011 年6 月15 日

调查报告摘要表

目录

楼盘营销背景 (1)

第一章开发商评价 (1)

第一节开发商简介 (1)

第二节开发商法人治理结构 (1)

第三节开发商及其主要股东信用状况 (2)

第四节开发商及其主要股东财务状况分析 (2)

第五节开发商评价小结 (4)

第二章楼盘评价 (5)

第一节项目整体概况 (5)

第二节项目建设条件 (5)

第三节楼盘销售前景评价 (7)

第四节楼盘评价小结 (8)

第三章合作方案 (8)

第一节预售款监管情况 (8)

第二节合作房屋类型和目标客户 (8)

第三节按揭贷款放款时点及担保安排 (9)

第四节合作效益分析 (10)

第五节合作风险分析 (10)

第四章调查结论 (11)

一、开发商及楼盘评估结论 (11)

二、合作建议 (12)

三、其他补充说明 (12)

楼盘营销背景

通过2009、2010年的农场职工住房贷款项目合作，建立了良好的合作关系。2011年，农场有意就三期工程与我行建三江支行再次展开合作。

第一章开发商评价

第一节开发商简介

名称：黑龙江省XX农场

营业执照注册号：xxxxxxxxxxxxxxxx

组织机构代码：【例：-8】

住所：黑龙江省佳木斯市富锦市建三江XX农场

法定代表人：XX 注册资本人民币XXXX万元

公司类型：全民所有制

房地产开发企业资质等级：

批准从事房地产开发经营业务时间：XX 年XX 月XX 日

第二节开发商法人治理结构

一、股东结构

XX农场位于富锦市辖区内，成立于XX年XX月XX日，是经黑龙江省农垦建三江工商行政管理分局批准登记注册的全民所有制企业。

农场总人口XX人，其中场部人口XX人，土地总面积XXX万亩，拥有耕地XXX万亩，是黑龙江省大型国有上市农场之一，现有场部机关及林业局、税务局、城建局、教育局、卫生局、水产公司、畜牧公司、养路队、第一居民委、第二居民委、第三居民委等多个下属单位。经营范围为：农、林、牧、渔业、工商运建业。

XX农场设场长一名、党委书记一名、副书记一名、财务主管会计一名，下设机关各科室及行政部门，职工总计XX人，场级领导由建三江分局党委任免。

农场下辖XX个农业管理区、下辖XX个作业站、XX个职能机构、XX所

学校、X个公检法司，现有在册职工XX人，离退休人员XX人和下岗职工XX 人，农场机关拥有科室XX个、在岗职工XX名和副处级以上领导人员XX名。

农场现有从业人员XX人，其中大专以上XX人、高中以上XX人。农场专业技术人员XX人，其中高级技术人员XX人、中级技术人员XX人。

【描述可适当变化说明农场总体实际情况】

二、开发商管理层素质

XX农场是全民所有制企业，农场设场长兼党委书记一名、副书记一名、财务主管一名，下设机关各科室及行政部门，场部机关职工人数总计XX人，XX 农场场级领导由建三江分局党委任免。

第三节开发商及其主要股东信用状况

一、金融机构信用记录分析说明农场总体实际情况

二、房地产经营信用记录分析说明农场总体实际情况

第四节开发商及其主要股东财务状况分析

一、资产与负债分析

【以下三个表格必须填写】

（一）主要资产与负债项目

重要资产与负债项目的分析：

【存货、借款金额较大，或者应收账款账龄较长时，应加以分析。必要时，补充提供最近三个月的财务报表】

异常偿债指标的分析：

【资产负债率高于行业均值，或者流动比率、速度比率低于行业均值时，应加以分析。】

二、盈利能力分析

盈利能力评价：

三、现金流量分析

开发商现金流评价：

四、关联交易情况分析

对于最终控制人成立多家企业、关联企业较多的开发商，应进一步分析关联交易情况。

第五节开发商评价小结

XX农场作为黑龙江农垦总局下属的全民所有制企业，负责本农场职工危房改造整体搬迁工程组织，确保工程进度与工程质量。农场现任管理人员平均年龄在XX岁左右，均为本科学历，具备从事本职工作的专业技术能力，管理层队伍

一直较为稳定，行业经验丰富，个人信用和社会记录良好。

第二章楼盘评价

第一节项目整体概况

一、项目用地情况

黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程位于XX农场原种子公司北侧，项目规划占地面积约为XXX平方米。用地类型为住宅用地和商业服务，其中住宅土地取得类型为国有划拨，使用年限为长期。商业用地为协议出让，土地使用年限为XX年（土地使用证正在办理中，但已出具证明），项目拟选址目前为农场自留规划建设用地，属于农场自有，不必征地。

【红色字体部分需要根据实际情况修改】

二、项目整体规划

XX农场危房改造项目三期建设规划占地XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，项目总投资为XX万元，共计XX栋，共XX户，其中：住宅面积XX平方米。共XX；商服面积XX平方米，XX户，车库面积XX平方米，XX户。XX 农场危房改造项目三期XX栋楼，整体项目容积率为XX，建筑密度XX%，楼房高度为XX米。

项目计划及当前建设进度

项目由农场职工认购，不作为商品房对外销售，计划在入冬前全部搬迁入住。

项目建设期为2011年，建设期一年。第一阶段：XXX年XX月末完成项目可行性研究报告编制、论证、批复工作和初步设计编制、批复工作；第二阶段：XX年XX月，完成项目的施工图设计及招标投标工作；第三阶段：XX年XX月XX月，完成土建工程；第四阶段：2011年11月完成项目总体验收。

项目正在建设当中，黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程，共计XX 栋，其中，XXX【项目进度，需精确到每一个楼号的进度】

第二节项目建设条件

一、“五证”取得情况