南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设

南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设

房地产属于第三产业，自身并不参与物质生产，而倾向提供的综合服务。在经济发展到一定水平（人均GDP3000美元以上），它成为经济发展、产业结构升级的龙头行业之一，对国民经济和社会发展的作用不断增强。但是,随着房地产市场的快速发展,出现了一些新情况、新问题,如商品房价格上涨过快,投资结构不尽合理等。

南京的房地产市场发展中主要存在的问题有以下几个：第一，宏观经济环境仍保持稳定增长但房地产投资增幅趋缓。第二，在国务院和中央部委房地产调控政策不断发布的同时，南京也在出台一系列房地产调控政策，调控政策效果明显，但先抑后扬，灵活性，预见性，系统性略显不足。第三，当前南京市房地产开发企业面临严峻市场环境。第四，政府服务和媒体环境复杂，加大了房地产开发成本。

南京处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，这为南京市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，南京市房地产投资占固定资产投资比例不到25％，低于全国同类城市2至3个百分点。而南京市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。从发展态势来看，房地产业未来10~15年仍是发展高速期。近年来，南京房价一直处于上升态势，区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格上涨，部分区域成为热点。近年南京城建力度较大，老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房上市审批手续的简化，政策壁垒的消除，导致购房需求进一步放大。

目前南京市一些土地实行竞拍招标，商家不计成本高价抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。2009年的南京楼市，各板块涨声一片，2009年第三季度“中国购房者信心指数”的调查数据表明，南京购房者信心指数为93.5分。表示购房者信心处于信心悲观区，对购房信心不足。很多人表示现在南京的房价实在太高了，房价的涨幅已经大大超过了他们所能承受的范围之内。购房者信心不足，最直接的市场反应就是整个楼市出现了价升量跌的现象，一方面，开发商忙着涨价，另一方面，购房者面对高涨的房价处在下手和观望的矛盾中。南京购房者购买能力信心指数明显偏低，仅为95.6分，而购买迫切性指数却高达107.8分，可见两者间存在较大差距。因房价高涨放弃购房的刚性需求不在少数。首次置业者入市开始减少了，很多楼盘的改善型置业和投资客占了很大的比例，部分市民暂时放弃购房计划。业内人士担心，房价高位运行，将导致刚性需求的逐步退场，长此以往，如果投资改善型置业占据了主导，将使市场产生严重的资产泡沫。房价高是购房者信心的主要障碍。调查显示，购房者对南京目前的房价水平很不满意。并且对在售楼盘品质和可选楼盘数量方面也较为悲观。随着“一城三区”城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊接合部为主，受新一轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完善。而一直是南京价格谷底的江北板块，由于新地王的诞生，房价也开始“破六奔七”。楼盘的涨幅过快，土地市场的表现也是“天价地”频出，地价的攀升又迅速带动新盘的价格上涨，多重作用使得楼市不理性的因素逐渐累积。

政府出台政策照顾中低收入者购房。南京市将充分发挥规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的规模和布局，优先落实经济适用房、中低价商品房、危旧房改造项目，并合理配置市政配套设施。为了进一步控制好土地一级市场调控，防止房价过快上扬，南京市政府加强了对土地市场的宏观调控，明确了全市住宅用地供应适用范围、分配原则、分配计划等，保证城市土地资源优化配置。此外，南京市政府成

立南京市房地产预警预报体系。这一措施将实现城市建设、房产、规划、国土、统计、金融以及房地产市场主体信息的互联与共享，为部门实时动态的业务管理服务，为宏观调控的决策服务，为社会资源的合理配置服务。

南京市房产管理部门统计显示“十五”期间，南京市进一步健全住房保障体系，困难群众住房条件获得较大改善。截至“十五”末，南京市经济适用房投入资金总额已达61亿元，南京市从2003年开始实施集中建立中低价商品房，首批经济适用房开始接受购房申请。致力于构建多层次住房保障体系。建设经济适用房解决低收入家庭住房保障工作。在调查的基础上形成了以市场调节为主, 政府扶助为辅, 建立多层次住房保障体系的住房供应与保障工作思路, 对最低收入家庭采取住房补贴为主、实物配租为辅的保障形式; 对低收入家庭通过建设经济适用房逐步解决其住房困难; 对中等收入家庭,通过加大住房货币化分配力度、加强金融支持、集资建房、合作建房等政策, 帮助他们改善住房条件; 对高收入家庭则完全通过市场机制, 提高其居住质量。建设经济适用房、优先解决低收入家庭住房困难, 是南京市政府为民办实事的重点工作之一。据悉,到2005年底，完成南湾营小区等多个项目的建立。2010年全年全市保障性住房建设计划将开工建设600万平方米，建成300万平方米，三年完成900万平方米的建设，现已分别在栖霞区、雨花台区、江宁区确定了5个保障性住房建设地点，总用地面积约8330余亩。为切实做好保障性住房项目用地的征地拆迁服务保障工作，一是抽调专人协助办理项目前期手续。二是明确各阶段的工作要求和时间节点。三是加强沟通协调，及早发现问题和矛盾供市领导小组决策，提高工作效率。四是向被征地拆迁农户发放征地拆迁政策宣传手册，力争高效、透明地开展补偿安置工作。目前栖霞区、雨花台区四处约7150余亩保障性住房项目的用地权属及补偿安置登记调查工作已全面展开。

对既不符合经济适用房申请条件，又买不起商品房的“夹心层”社会群体如何解决住房问题的解决，南京市采取住房问题调查，将大规模地调查所得到的数据，对今后全市的经济适用房、廉租房、中低价商品房、公共租赁房等保障性住房的供应起到重要的参考作用。随着城市化进程的快速推进，南京市住房保障问题日益突出，特别是中低收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员的住房问题需要得到妥善解决，此次调查为完善南京市住房保障政策体系以及科学制定“十二五”住房保障规划提供了切实的数据。

调查对象为三类：具有城市户籍人均住房建筑面积15平方米及以下，人均年收入低于本市2009年度城镇居民人均可支配收入80％的城市中低收入家庭（2010年为1700元/人/月）；大中专院校毕业参加工作不满5年的新就业人员；非就业地户籍，在就业城市劳动关系稳定，有手续完备劳动合同或聘用合同的外来务工人员。

目前，南京家庭人均月收入不足1000元或人均住房面积不足15平方米的市民才有资格申请保障住房，此次调查将范围扩大，月收入范围从1000元扩大到了1700元，申请对象也不再局限于本地市民，将刚毕业大学生和外来务工人员纳入其中，这也意味着“夹心层”有望进入住房保障体系。

调查工作由各街道展开，对中低收入住房困难家庭，进行调查表的发放、填报和回收。而新就业人员和外来务工人员的调查，则主要是由用人单位到南京市住房制度改革办公室领取或