宣化市调报告

河北宣化项目分析
一、宣化概况
宣化地处河北省西北部，在张家口市东南30公里处，为张家口市辖区，东偏南距首都北京170公里，南偏西距省会石家庄280公里，西距大同200公里，总面积264.3平方公里。

宣化县地域广阔，属中温带亚干旱气候区，昼夜温差大（年均气温7.7℃、无霜期110-140天），光照充足，地形多样，水源充足（年降雨量300-400mm），适宜多种农作物生长，盛产优质玉米、马铃薯，农副产品鹦哥绿豆、芸豆、白牛奶葡萄在国际、国内享有盛名。

境内山场广大，野生花卉、中草药材种类齐全。

宣化以洋河桥为界分为宣化区和宣化县。

其中，宣化区隶属张家口
市，位于张家口东南28公里处，是连接东部经济带与中西部资源区的重要纽带。

本区辖1镇3乡7个街道办事处。

宣化区与宣化县仅一河（洋河）之隔，宣化县具有良好的区位优势，环张宣，近京津，连晋蒙，西北距张家口市区30公里，东南距北京170公里，西邻煤海大同180公里。

宣化县经济主要依托工业，工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

洋河南新区总体规划和控制性详细规划已编制完成，并通过专家评审。

新区拟开发区域20平方公里，预计城市基础设施投入达40个亿，城市建设投资达406个亿（主要由华兴公司负责投资、引资），新区人口规模达15万人。

目前，总投资2344万元的洋河南镇集中供水项目，省发改委已核发了投资备案核准证书。

总投资2760多万元，全长11.7公里的洋河南污水管网工程已经完成施工；投资3100万元的平安大街也交付使用；投资5.6亿元，建筑面积20万平方米的房地产开发项目“湖岸小镇”也已开工建设……城市的基本功能正逐步完善。

2010年，华兴公司、张家口城投集团公司、中国中信集团公司先后与县政府达成合作意向，洋河南新区开发正蓄势待发。

新区规划面积19.6平方公里，区域内建成后将成为集商务、物流、文化娱乐、高新技术产业为一体的现代化新城。

二、项目概况
我公司所考察项目位于河北省张家口市宣化县洋河南镇，西侧邻宣大公路，南侧邻安平东街，东侧邻规划市政道路，北临规划中的农贸市场。

总用地面积约17.9万平方米，地块东西长约530米，南北宽约350米，场地西侧（宣大公路）和南侧（安平东街）道路标高较高，小区内场基本平
整。

修建性详细规划初步拟定项目总建筑面积约为366135.2平方米，地上总建筑面积约为331135.2平方米，其中住宅总建筑面积约为306415.5平方米，公建建筑面积约为24719.7平方米（其中商业建筑面积约为19239.7平方米，幼儿园为1700平方米，服务管理用房为3780平方米）。

此地招牌挂现以拿到。

三、竞争项目分析
宣化区及宣化县在售楼盘比较有代表性的11个，其中以宣化区的宣府街东西向将整个宣化区分为南北两片区，以洋河桥为界线将宣化分为宣化区和宣化县，总体房价以宣化区西区最高（多为6-7层，均价在4200左右，以京西江南、万柳公寓为代表，小区内配套完善，有大面积的绿化及水系），东区次之（高层居多，紧挨宣钢和区政府，多为高品质小区，高层均价4700，小高层均价3700，以世纪花园、尚东国际、汇鑫长平小区为代表），北区（多为高层，均价在4000左右，以凤凰城为代表，小区规模大，配套完善），
最后是洋河桥南——宣化县（湖岸小镇，内设幼儿园、会所等，紧挨着宣化县三中，宣化县医院，一期是6层带阁楼，，均价3210，二期有四栋18层楼）。

本项目紧临在建的宣化县廉租房和依水·绿城--邓家台新民居的两个市政项目，以及在售的湖岸小镇项目。

项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前正在建设1栋楼，工程进度建至6层，月租约为20元左右；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，目前正大范围开工，基本建至3-4层；距项目西面洋河镇1000米左右为在售项目湖岸小镇，一期正在建设中，预计今年底交房，小高层均价约3210元/㎡。

周边现在尚为耕地，西面仅
临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，交通压力大，经常堵车，县政府领导称短时间内这条路没有纳入规划修建范围内。

距离最近的生活机能配套区（安平西街）大约500米，生活配套设施欠佳。

四、项目SWOT分析
1、优势：
1）项目距洋河南镇中心繁华地段约400-500米，距洋河大桥不到1公里，若从洋河边新修的滨河大道到张家口市仅需15分钟（时速120公里），东南向距首都北京170公里。

境内112国道纵贯南北，宣大高速公路、洋新公路横亘东西，交通便利，区位优越；
2）项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前正在建设1栋楼，工程进度建至6层，月租约为77元（针对人群受限）；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，目前正大范围开工，基本建至3-4层（针对人群
受限）；距项目西面洋
河镇1000米左右为
在售项目湖岸小镇，
一期正在建，约为
432套房，预计今年
底交房（短时间内难
以缓解购房压力）；
3）项目紧邻的郜家洼村，拥有三层高大酒店，内部配有KTV、桑拿、洗浴、餐饮等；有县种子公司等企业；
4）项目紧邻宣大公路，是目前唯一通往宣化区的公路，沿街大约1公里均为汽修商铺，车辆往来频繁，属繁华段。

2、劣势：
1）项目与公司距离跨度大，异地开发不熟悉当地环境，前期工作较复杂；
2）河北省因与首都北京临近，房地产销售管理比较严格，只有五证齐全的楼盘才能公开销售，销售周期长。

3）项目批地共253亩，其中属我公司可开发区域103亩，很多是攻击销售细节需要两家开发商合作完成，项目可实时性复杂。

（例如：锅炉房、变电站等的建设，房价的销控等）。

4）目前项目周边生活机能配套欠佳，通往宣化区仅有一条约20米宽的公路，交通压力较大。

周边村民居住分散，有大范围的耕地，生活主要来源还是种地，消费能力有限；
5）项目虽紧邻宣大公路，从洋河桥南通往项目沿路两侧多为经营汽修及汽车配件的商铺，难与小区临街商铺形成生活配套的商业街。

3、机会：
1)宣化县政府规划新城区，政策优越。

市委、市政府提出了“提升旧城区、完善高新区、建设新城区、开发洋河南区”的城市建设总体格局。

2011年政府已将洋河南新区确立为未来宣化县的政治、经济、文化中心。

因此在新区内投资基础设施建设项目可实现较高的投资收益；投资商品住房可实现销售收入；投资酒店、写字楼等商用公建可实现销售收入或收取租金。

2)宣化县暂时均为小高层住宅，尚无配套完善及代表性的高档小区。

3) 与洋河南新区一河之隔的宣化主城区，在35平方公里的地域内容纳了40万常住人口和20万非常住人口，城市空间相当拥挤。

城区的东、西、北三面受社会及自然条件制约，无法向外扩展，唯一的希望是跨过洋河向南岸发展。

而宣化区和宣化县仅隔一条洋河，房价相差1000--2000元（陡坡效应）。

4)宣化县工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

内部建材资源丰富，可大大降低建材成本。

5)正在修建的洋河景观将大大改善宣化整体环境，提升整体形象，以洋河为中心，再加上县政府的南移，洋河周围将逐步完善。

而我项目距洋河大桥不到1公里，发展速度将随之加快。

6）未来政府规划在项目对面建立客运站，新县政府将迁至洋河南新城区内，5年左右配套有望逐步完善。

延洋河边的滨河大街通往张家口市开车仅需15分钟（时速120公里），洋河正在修建中，洋河上游水源丰富。

7）洋河南新区（宣化县）的发展定位为晋冀蒙经济圈与环渤海经济圈的物流、商流、人流新枢纽，经济发展的新核心，未来张家口地区政治、经济、文化的次中心，具有优美人居环境的宜居城市和新生活示范区；3、政府优惠条件：①减免县级权限内行政事业性收费；②依据投资强度确定土地优惠程度。

4、威胁：
1）宣化县洋河南新城区处于发展起步阶段，配套设施有待进一步完善，需政府大量招商引资，配合新城区发展。

2）宣化区内居民普遍不接受来县城居住及发展，大部分居民因高层价位高，相关费用贵，对高层住宅有抗性。

3）宣化整体呈宣化县包围宣化区的形状，而我项目仅为宣化区南面，未来整个宣化区扩散发展方向难以把握。

4）项目周边紧邻廉租房、新民居回迁楼，湖岸小镇等中低档房，小区规模和配套均受限，项目若想有绝对竞争力，只能降低房价，做中低档小区。

5）目前宣化县政府初步打算将县政府办公地点南移到洋河南岸滨河大道南侧，但具体规划文件尚未落实，不定因素较多。

五、总结
宣化县利用现有资源，实施以商招商策略；市场化招商策略；产业集聚区招商策略及新型土地招商策略。

以其全国重点工业区，以优惠的政策，交通枢纽要道等有利条件，大量招商引资。

但以首批进驻的企业来说，机会威胁并存。

(后附市调表)。