宣化市调报告

河北宣化项目分析

一、宣化概况

宣化地处河北省西北部，在张家口市东南30公里处，为张家口市辖区，东偏南距首都北京170公里，南偏西距省会石家庄280公里，西距大同200公里，总面积264.3平方公里。宣化县地域广阔，属中温带亚干旱气候区，昼夜温差大（年均气温7.7℃、无霜期110-140天），光照充足，地形多样，水源充足（年降雨量300-400mm），适宜多种农作物生长，盛产优质玉米、马铃薯，农副产品鹦哥绿豆、芸豆、白牛奶葡萄在国际、国内享有盛名。境内山场广大，野生花卉、中草药材种类齐全。

宣化以洋河桥为界分为宣化区和宣化县。其中，宣化区隶属张家口

市，位于张家口东南28公里处，是连接东部经济带与中西部资源区的重要纽带。本区辖1镇3乡7个街道办事处。宣化区与宣化县仅一河（洋河）之隔，宣化县具有良好的区位优势，环张宣，近京津，连晋蒙，西北距张家口市区30公里，东南距北京170公里，西邻煤海大同180公里。宣化县经济主要依托工业，工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

洋河南新区总体规划和控制性详细规划已编制完成，并通过专家评审。新区拟开发区域20平方公里，预计城市基础设施投入达40个亿，城市建设投资达406个亿（主要由华兴公司负责投资、引资），新区人口规模达15万人。目前，总投资2344万元的洋河南镇集中供水项目，省发改委已核发了投资备案核准证书。总投资2760多万元，全长11.7公里的洋河南污水管网工程已经完成施工；投资3100万元的平安大街也交付使用；投资5.6亿元，建筑面积20万平方米的房地产开发项目“湖岸小镇”也已开工建设……城市的基本功能正逐步完善。2010年，华兴公司、张家口城投集团公司、中国中信集团公司先后与县政府达成合作意向，洋河南新区开发正蓄势待发。

新区规划面积19.6平方公里，区域内建成后将成为集商务、物流、文化娱乐、高新技术产业为一体的现代化新城。

二、项目概况

我公司所考察项目位于河北省张家口市宣化县洋河南镇，西侧邻宣大公路，南侧邻安平东街，东侧邻规划市政道路，北临规划中的农贸市场。总用地面积约17.9万平方米，地块东西长约530米，南北宽约350米，场地西侧（宣大公路）和南侧（安平东街）道路标高较高，小区内场基本平

整。修建性详细规划初步拟定项目总建筑面积约为366135.2平方米，地上总建筑面积约为331135.2平方米，其中住宅总建筑面积约为306415.5平方米，公建建筑面积约为24719.7平方米（其中商业建筑面积约为19239.7平方米，幼儿园为1700平方米，服务管理用房为3780平方米）。此地招牌挂现以拿到。

三、竞争项目分析

宣化区及宣化县在售楼盘比较有代表性的11个，其中以宣化区的宣府街东西向将整个宣化区分为南北两片区，以洋河桥为界线将宣化分为宣化区和宣化县，总体房价以宣化区西区最高（多为6-7层，均价在4200左右，以京西江南、万柳公寓为代表，小区内配套完善，有大面积的绿化及水系），东区次之（高层居多，紧挨宣钢和区政府，多为高品质小区，高层均价4700，小高层均价3700，以世纪花园、尚东国际、汇鑫长平小区为代表），北区（多为高层，均价在4000左右，以凤凰城为代表，小区规模大，配套完善），

最后是洋河桥南——宣化县（湖岸小镇，内设幼儿园、会所等，紧挨着宣化县三中，宣化县医院，一期是6层带阁楼，，均价3210，二期有四栋18层楼）。

本项目紧临在建的宣化县廉租房和依水·绿城--邓家台新民居的两个市政项目，以及在售的湖岸小镇项目。项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前正在建设1栋楼，工程进度建至6层，月租约为20元左右；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，目前正大范围开工，基本建至3-4层；距项目西面洋河镇1000米左右为在售项目湖岸小镇，一期正在建设中，预计今年底交房，小高层均价约3210元/㎡。周边现在尚为耕地，西面仅

临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，交通压力大，经常堵车，县政府领导称短时间内这条路没有纳入规划修建范围内。距离最近的生活机能配套区（安平西街）大约500米，生活配套设施欠佳。

四、项目SWOT分析

1、优势：

1）项目距洋河南镇中心繁华地段约400-500米，距洋河大桥不到1公里，若从洋河边新修的滨河大道到张家口市仅需15分钟（时速120公里），东南向距首都北京170公里。境内112国道纵贯南北，宣大高速公路、洋新公路横亘东西，交通便利，区位优越；

2）项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前正在建设1栋楼，工程进度建至6层，月租约为77元（针对人群受限）；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，目前正大范围开工，基本建至3-4层（针对人群

受限）；距项目西面洋

河镇1000米左右为

在售项目湖岸小镇，

一期正在建，约为

432套房，预计今年

底交房（短时间内难

以缓解购房压力）；

3）项目紧邻的郜家洼村，拥有三层高大酒店，内部配有KTV、桑拿、洗浴、餐饮等；有县种子公司等企业；

4）项目紧邻宣大公路，是目前唯一通往宣化区的公路，沿街大约1公里均为汽修商铺，车辆往来频繁，属繁华段。

2、劣势：

1）项目与公司距离跨度大，异地开发不熟悉当地环境，前期工作较复杂；

2）河北省因与首都北京临近，房地产销售管理比较严格，只有五证齐全的楼盘才能公开销售，销售周期长。

3）项目批地共253亩，其中属我公司可开发区域103亩，很多是攻击销售细节需要两家开发商合作完成，项目可实时性复杂。（例如：锅炉房、变电站等的建设，房价的销控等）。

4）目前项目周边生活机能配套欠佳，通往宣化区仅有一条约20米宽的公路，交通压力较大。周边村民居住分散，有大范围的耕地，生活主要来源还是种地，消费能力有限；

5）项目虽紧邻宣大公路，从洋河桥南通往项目沿路两侧多为经营汽修及汽车配件的商铺，难与小区临街商铺形成生活配套的商业街。

3、机会：

1)宣化县政府规划新城区，政策优越。市委、市政府提出了“提升旧城区、完善高新区、建设新城区、开发洋河南区”的城市建设总体格局。2011年政府已将洋河南新区确立为未来宣化县的政治、经济、文化中心。因此在新区内投资基础设施建设项目可实现较高的投资收益；投资商品住房可实现销售收入；投资酒店、写字楼等商用公建可实现销售收入或收取租金。

2)宣化县暂时均为小高层住宅，尚无配套完善及代表性的高档小区。

3) 与洋河南新区一河之隔的宣化主城区，在35平方公里的地域内容纳了40万常住人口和20万非常住人口，城市空间相当拥挤。城区的东、西、北三面受社会及自然条件制约，无法向外扩展，唯一的希望是跨过洋河向南岸发展。而宣化区和宣化县仅隔一条洋河，房价相差1000--2000元（陡坡效应）。

4)宣化县工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。内部建材资源丰富，可大大降低建材成本。

5)正在修建的洋河景观将大大改善宣化整体环境，提升整体形象，以洋河为中心，再加上县政府的南移，洋河周围将逐步完善。而我项目距洋河大桥不到1公里，发展速度将随之加快。

6）未来政府规划在项目对面建立客运站，新县政府将迁至洋河南新城区内，5年左右配套有望逐步完善。延洋河边的滨河大街通往张家口市开车仅需15分钟（时速120公里），洋河正在修建中，洋河上游水源丰富。